臺灣高等法院民事判決 103年度上字第392號上 訴 人 永力升實業股份有限公司法定代理人 王舜民訴訟代理人 李佳翰律師被 上訴人 周坤佑訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師上列當事人間請求給付結算款事件，上訴人對於中華民國103年1月28日臺灣臺北地方法院102年度訴字第1580號 第一審判決提起上訴，本院於103年7月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實與理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國（下同）93年12月10日與訴外人正祺建設實業股份有限公司（下稱正祺公司）簽訂土地合建契約書（下稱原合建契約書），由被上訴人提供坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000地號土地（與下開同小段170號1.5地坪土地合稱系爭土地），與正祺公司進行合建，依原合建契約書第6條第2項第1款及第5項約定，被上訴人可取得1樓23坪、2至7樓116坪，地下室平面、機械停車位各2、4位；若整戶多於或少於被上訴人應分得之坪數時，以雙方第一次銷售定價9折議定價格於交屋找補之。 嗣上訴人於94年6月7日概括承受正祺公司有關原合建契約關係之權利義務，兩造並於97年8月5日另訂「房屋分配協議書」（下稱系爭房屋分配協議書），約定追加同小段170號1.5坪土地為合建土地， 且1樓部分雙方同意以樓上平均單價每坪38萬之
1.6倍計價分配，並於當天確定被上訴人所分得之房屋為7樓A戶、6樓A、B戶及平面、機械車位。雙方就原合建契約書第6條第5款並約明整戶多於或少於被上訴人應分配之坪數時，以雙方第1次銷售定價每坪新臺幣（下同）38萬元計價， 於交屋時找補之。兩造於合建之房屋興建完成後， 又於100年12月間簽訂「協議分配指示書」（下稱系爭協議分配指示書），除確認被上訴人分得房屋外，且依原合建契約書、房屋分配協議書約定應分配之坪數為152坪， 但結算結果被上訴人僅分得139.08坪， 因而約明上訴人應將差額12.92坪之找補金支付被上訴人。嗣因雙方就產權移轉所生之土地增值稅、房屋稅、地價稅及代書費等問題發生爭執，再於101年7月26日簽訂「補充協議書」（下稱系爭補充協議書），約定雙方同意依合建契約關係為找補之結算，對於土地增值稅、地價稅、房屋稅之金額及負擔是否正確，亦同意於結算時一併重新計算找補之。詎交屋後被上訴人依前開約定，請求上訴人給付坪數不足找補款4,909,600元{12.92坪×38萬/坪＝4,909,600}及土地增值稅1,312,222元、地價稅142,124元、房屋稅14,029元等找補金額，共計6,377,975元， 扣除被上訴人應返還之保證金200萬元後，給付被上訴人4,377,975元，惟上訴人均置之不理，爰依原合建契約書、系爭房屋分配協議書、協議分配指示書及補充協議書之契約關係，請求上訴人給付上開款項等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人4,377,975元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：
（一）依兩造原合建契約書、系爭房屋分配協議書、協議分配指示書及證人張伯時律師之證述可知，兩造約定互相找補之方法，係以被上訴人依原土地合建契約可分得坪數之總價值為換算基準，再就其所獲分配房屋之價值與實際取得之房屋價值為計算找補。協議分配指示書中固另以手寫載明:「依據双方合建契約及房屋分配協議書約定甲方分得152坪，此產權登記予甲方139.08坪， 差額12.92坪由乙方支付予甲方」，然此乃兩造共同以委託人身份出具予訴外人安泰銀行，並非兩造間之協議，且該增加之文字係由訴外人陳偉昆書寫，並未向上訴人公司告知，故並未達成意思表示一致；況雙方嗣於補充協議書中亦再約明「雙方同意另依合建契約關係為找補之結算，對於土地增值稅、地價稅、房屋稅之金額及負擔是否正確，亦同意於結算時一併重新計算找補之」，再度承認兩造係以被上訴人應取得之房屋總價值與被上訴人實際取得之房屋總價值作差額找補，並非被上訴人所稱「單純以坪數進行找補」。被上訴人依合建契約可分得之建物為1樓23坪，2樓至7樓116坪，另追加合建(同地段)170地號樓地板1.5坪， 且1樓部分雙方同意以樓上平均單價每坪38萬元之1.6倍計價分配房屋(即
60.8萬元)， 合計被上訴人確定分配價值為5,862萬6,400元，而被上訴人分配實際登記取得A6戶、B6戶、A7戶之房屋合計價值為5,832萬7,150元，故被上訴人實際分得之房屋價值較其所可分得之價值減少29萬9250元，被上訴人周坤佑請求上訴人永力升實業公司給付其所稱坪數不足之找補490萬9600元並無理由。
（二）依93年12月10日簽訂之原合建契約書第11條第2項 約定，被上訴人移轉予上訴人之土地持分，該土地增值稅於簽約前係由被上訴人負擔，並以93年12月10日前之公告現值計算，簽訂合建契約後以兩造實際分屋比例分擔（即被上訴人為32.54％、上訴人為67.46％各自負擔）。查上訴人移轉與上訴人之土地持分於93年12月10日簽訂原合建契約書前之土地增值稅為4,211,957元，於93年12月10日後為1,201,945元，以前開比例核算，簽約後之土地增值稅部分，被上訴人應負擔391,112元，上訴人則負擔810,832元，故被上訴人應負擔之土地增值稅為4,603,069元， 被上訴人所計算土地增值稅找補之金額，顯計算有誤等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1 第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為 (見本院卷第53頁至54頁)：
（一）不爭執事項：
１、被上訴人於93年12月10日與訴外人正祺公司簽訂原合建契約書，由被上訴人提供坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000地號土地，與正祺公司合建，依原合建契約書第6條第2項第1款及第5項約定， 被上訴人可取得1樓23坪、2至7樓116坪，地下室平面、 機械停車位各2、4位；若整戶多於或少於被上訴人應分得之坪數時， 以雙方第1次銷售定價9折議定價格於交屋找補之。
２、上訴人於94年6月7日概括承受正祺公司上開合建契約關係之權利義務。94年12月19日兩造合意被上訴人追加同小段170地號土地與上訴人合建，並取得1.5坪之合建房屋。嗣又於97年8月5日簽訂「房屋分配協議書」， 約定1樓部分雙方同意以樓上平均單價每坪38萬之1.6倍計價分配， 被上訴人並選定7樓A戶、6樓A、B戶及平面、機械車位。 雙方並約定被上訴人分得房屋以整戶為準，整戶多於或少於被上訴人應分配之坪數時， 以雙方第1次銷售定價每坪38萬元計價，於交屋時找補之。
３、兩造於合建之房屋興建完成後， 於100年12月間簽訂「協議分配指示書」，確認被上訴人取得指示書附表所載房屋，附表上註記「依據雙方合建契約及房屋分配協議書約定，甲方分得152坪，此產權登記予甲方139.08坪，差額12.92坪將由乙方支付予甲方」。
４、系爭合建房屋之點交日為101年9月19日，兩造分屋之比例為被上訴人32.54％、上訴人67.46％。
５、上訴人於73年間取得合建土地之所有權， 於100年10月14日登記取得合建房屋所有權， 73年至100年之土地增值稅總額為5,413,902元。 被上訴人已支付之土地增值稅金額4,864,592元。
６、上訴人應給付被上訴人地價稅找補款142,124元、 房屋稅找補款14,029元。
（二）兩造爭點：
１、被上訴人可請求之房屋坪數找補款金額為何？
２、被上訴人可請求之土地增值稅找補款金額為何？
３、上訴人共應找補被上訴人金額若干？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）關於被上訴人可請求之房屋坪數找補款：
１、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例參照）。
２、查原合建契約書第6條「房地之分配」第2項第1款 約定「⒉分屋方法：①甲方（即被上訴人）分配：㈠建物：壹樓→二十三坪；貳樓至柒樓→一一六坪（以實際建築圖，雙方按百分比率分配）㈡Ａ地下室車位肆位；平面車位貳位」； 第5項約定「甲方同意分得房屋按建管機關核准設計圖說之整戶為準，整戶多餘或少於甲方應分得之坪數時，以雙方第一次銷售價九折議定價格於交屋時找補之，不足一戶時，甲方有優先選擇權」 （見臺灣士林地方法院102年度訴字第310號卷〔下稱士院卷〕第13頁）， 即被上訴人可取得1樓23坪、2至7樓116坪，地下室平面、機械停車位各2、4位，至實際分得坪數有差異時，則以雙方第一次銷售定價9折議定價格於交屋找補之。嗣上訴人於94年6月7日 概括承受訴外人正祺公司原合建契約關係之權利義務後，兩造於97年8月5日所訂之系爭房屋分配協議書，則確認原合建契約書所約定建物及車位之分配， 及2樓以上差額坪數找補以38萬元計價， 關於1樓價款約定以樓上平均單價每坪38萬之1.6倍計價分配， 並於當天確定被上訴人所分得之房屋為7樓A戶、6樓A、B戶及平面、 機械車位（見士院卷第24至30頁）。於合建之房屋興建完成後，兩造又於100年12月間簽訂系爭協議分配指示書， 予合建不動產信託之安泰商業銀行， 除確認被上訴人分得7樓A戶、6樓A、B戶房屋及平面、機械車位外，且於附表下方則註記「依據雙方合建契約及房屋分配協議書約定，甲方（即被上訴人）分得152坪， 此產權登記予甲方139.08坪，差額
12.92坪將由乙方（即上訴人）支付予甲方」等語， 並經兩造簽名確認（見士院卷第31至32頁），上開註記文字已明白表示被上訴人可分得與實際取得之坪數，及上訴人同意找補不足之12.92坪予被上訴人之旨， 無須別事探求。
被上訴人主張兩造已合意由上訴人找補差額之12.92 坪予被上訴人，應為可取。則被上訴人依上開房屋分配協議書約定每坪之找補款38萬元，計算被上訴人應找補其差額坪數12.92坪之價差4,909,600元（380,000×12.92＝4,909,600），自非無據。
３、上訴人雖抗辯系爭協議分配指示書係兩造共同出具予信託契約之信託人安泰銀行時，由該銀行經理陳偉昆書寫，且陳偉昆未告知上訴人，自行以上訴人公司之印章用印，兩造就系爭協議分配指示書上增補之文字，並未達成合意云云。查「（於協議分配指示書註記文字）當天上訴人沒有來，是周坤佑要求我在附表加註這些字，我當場有用電話與上訴人公司王存輔董事長聯繫，請他如果同意，事後補蓋章，事後上訴人公司有來補章」、「（註記欄甲乙雙方的印文）周坤佑部分是他當場自己蓋的，上訴人部分是事後補蓋的，我忘了是他拿章給我蓋，還是他自己蓋的」、「（電話中）有轉告註記上所載的意思，但是否有逐字唸出，時間久了不記得」、「有告訴他（王存輔）註記內容的意思，電話中他是否有確實暸解，我不清楚」、「原則上來補章的人有看到註記的內容」等情，已據證人即安泰銀行承辦系爭協議分配指示書之陳偉昆結證在卷（見本院卷第51頁背面至第52頁）。上訴人主張證人陳偉昆未告知上訴人擅自於系爭協議分配指示書附表註記文字上蓋用上訴人印文，應非可取。而系爭協議分配指示書上註記之文字雖係被上訴人要求證人書寫，惟上訴人嗣既已於其上用印確認，可認兩造就系爭協議分配指示書上註記之文字，已達成合意。
４、上訴人雖舉證人即系爭房屋分配協議書之見證律師張伯時之證言，抗辯兩造約定之找補方法，是以被上訴人依原合建契約可分得之坪數價值為換算基準，再就被上訴人所獲分配房屋之價值與實際取得之房屋價值計算找補云云。證人張伯時雖亦證稱：「……分屋的協議……將原先的分配契約書，確定分配價值，並以該價值作為選定房屋的依據，並約定選定的房屋於建好後如有坪數上的差異要如何找補」、 「依原證二分配協議書第二點（一）③（C）一樓價款為每坪38萬乘以1.6倍， 其餘樓層則以平均單價38萬元來計算，而依雙方約定原告可分得一樓建物為23坪，二至七樓建物為116坪， 上開單價計算就可以得到原告分配的總價值。這就是確定分配價值」、「……簽訂原證二分配協議書簽訂前，兩造已經講好要分配哪幾戶房子，所以我去確定分配的價值，我有告訴他們分配的價值如何計算」等語（見原審卷第58頁背面至第59頁）。惟簽立房屋分配協議書時既已確定被上訴人可分配之價值，卻未載明於房屋分配協議書上，復未將記載各樓層單價之分屋樓計價表附於房屋分配協議書供被上訴人參酌，則簽立房屋分配協議書時，上訴人是否已與被上訴人確定被上訴人可分配之房屋價值，已非無疑。且證人張伯時亦證稱38萬元是二至七樓的每坪單價的平均值，至於二至七樓的每坪單價則是依據附近房價的波動，由上訴人訂定等語（見原審卷第59頁），被上訴人並否認簽立房屋分配協議書時上訴人有提出該分屋樓層計價表（見本院卷第30頁背面），是被上訴人根本無從知悉其所分得房屋之價值，亦無就上訴人訂定之各樓層單價，及其分得房屋之價值是否合理表示意見。則兩造有無合意以被上訴人依原合建契約可分得之坪數價值為換算基準，就其可分配房屋價值與實際取得之房屋價值計算找補，即非無疑。況縱兩造有此合意，嗣兩造既已另以協議分配指示書， 合意由上訴人找補12.92坪之坪數差額，上訴人應依協議分配指示書履行。
５、上訴人雖另辯稱兩造於協議分配指示書後，又於101年7月26日簽立補充協議書， 於補充協議書第5點，雙方就坪數找補已有新合意云云。查系爭補充協議書前文記載「……茲就雙方前所簽訂之『協議分配指示書』內容，特補充協議如下」（見士院卷第33頁），顯見為前約之補充，並非以新合意取代雙方之前合意。又觀諸系爭補充協議書之內容， 第1條約定被上訴人同意依代書核算之土地增值稅、房屋稅、地價稅金額分別存入信託專戶及交付上訴人；第2條約定被上訴人同意直接給付代書費用予代書；第3條為關於保證金如何返還之約定；第4條為關於上訴人履行第1條約定之期間，及上訴人履行後被上訴人應完成申報契稅、移轉所有權、點交房地之期間，及任一方違約之賠償；核均係就稅賦及房屋所有權移轉及點交所為約定，並未就坪數找補有何新合意。 又系爭補充協議書第5點約定「雙方同意另依合建契約關係為找補之結算，對於上開土地增值稅、地價稅、房屋稅之金額及負擔是否正確，雙方亦同意在結算時一併重新計算找補之」，亦僅重申雙方需另依合建契約關係為找補之結算， 及就第1條所載土地增值稅、地價稅、房屋稅之金額及負擔是否正確，於結算時一併重新計算，並無就坪數差額如何找補有何新的約定，上訴人抗辯兩造於系爭協議分配指示書註所為找補坪數之約定，已為系爭補充協議書所推翻取代，為無足取。
（二）關於被上訴人可請求之土地增值稅找補款：
１、按土地增值稅照土地增值之實數額計算，於土地所有權移轉時，或雖無移轉而屆滿十年時，徵收之， 土地法第176條第1項訂有明文。又系爭土地合建契約書第11條第2款約定「土地增值稅在本約簽訂前甲方（即被上訴人）得依自用住宅辦理稅率，依簽訂本約日前之公告現值計算之增值稅由甲方負擔，本約簽訂後所增加之增值稅依甲乙雙方按分屋比例分攤之，即甲方非移轉予乙方之土地持分，其增值稅應歸甲方自行負擔。乙方先行無息代甲方繳付本約土地增值稅，待本約合建案完工交屋時，甲乙雙方再行結算」，有土地合建契約在卷可稽（見士院卷第14頁背面）。
依此，被上訴人應負擔之土地增值稅為：⑴簽約前依自用住宅稅率，依簽約日之公告現值計算之增值稅。⑵實際移轉土地所有權時應課之土地增值稅中，超過前開⑴部分之土地增值稅，則由兩造按分屋比例分攤。而查，本件被上訴人所有系爭土地並未於93年12月10日簽約時辦理移轉登記，而無主管機關依簽約時系爭土地公告現值以自用住宅稅率計算核定之土地增值稅額，作為被上訴人應負擔之簽約前之土地增值稅額之依據，惟被上訴人係於73年10月間取得系爭土地，業經被上訴人陳明在卷，並為上訴人所不爭（見本院卷第53頁），而依73年10月至93年12月10日簽約日止，試算土地增值稅之結果， 一般稅額為2,654,441元，自用稅額為1,120,080元，為兩造所不爭， 並有土地增值稅試算表在卷足憑（見原審卷第46頁），又系爭土地於100年辦理移轉時應納之土地增值稅額為5,413,902元，亦為兩造所不爭，並有土地增值稅試算表在卷足憑（見原審卷第55頁），另兩造分屋比例被上訴人為32.54%，上訴人為67.46%，亦為兩造所是認。則被上訴人依較自用住宅稅率高之一般稅率，計算簽約前被上訴人應負擔之土地增值稅為2,654,441元，並以100年移轉時應納之土地增值稅5,413,902元，減去簽約前一般稅率土地增值稅2,654,441元之差額，依兩造分屋比例計算簽約後被上訴人應負擔之增值稅為897,929元（〔5,413,902－2,654,441〕×32.54%＝897,929），兩相加計，主張其應分擔之土地增值稅為3,552,370元（2,654,441＋897,929＝3,552,370），應為可取。
２、上訴人雖抗辯其僅須負擔93年12月10日後按分屋比例之土地增值稅，並計算93年12月10日 至100年10月14日間之土地增值稅為1,201,945元， 抗辯其僅需負擔之土地增值稅810,832元云云。惟系爭土地合建契約書第11條第2款既已約明被上訴人應負擔之簽約前土地增值稅為「依自用住宅辦理稅率，依簽訂本約日前之公告現值計算之增值稅」，並約定「『簽訂後所增加之增值稅』依甲乙雙方按分屋比例分攤之」， 而100年移轉時因93年無實際移轉所造成土地增值稅額之增加，亦屬「簽訂後所增加之增值稅」，自應仍由兩造依分屋比例分攤之，上訴人此之所辯，尚無足取。
３、查被上訴人已支付4,864,592元之土地增值稅， 為兩造所不爭， 而被上訴人應負擔之土地增值稅為3,552,370元，已如前述，則被上訴人主張上訴人應找補其土地增值稅1,312,222元（4,864,592－3,552,370＝1,312,222），自屬有據。
（三）另被上訴人主張上訴人應找補其地價稅142,124元、 房屋稅14,029元等節，均為上訴人所是認，則加計被上訴人可請求之差額坪數找補款4,909,600元、 土地增值稅找補款1,312,222元後， 被上訴人可請求上訴人給付之金額合計共為6,377,975元（142,124＋14,029＋4,909,600＋1,312,222＝6,377,975）。
六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人應給付其差額坪數找補款4,909,600元、土地增值稅找補款1,312,222元、地價稅找補款142,124元、房屋稅找補款14,029元，合計6,377,975元，扣除被上訴人應返還之保證金200萬元後， 被上訴人可請求之金額為4,377,975元為可採， 上訴人所辯均為無可取。
從而，被上訴人依兩造合建契約關係，請求上訴人給付4,377,975元及自起訴狀繕本送達翌日，即102年2月5日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並以供擔保為條件，為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 22 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 賴惠慈法 官 張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 24 日
書記官 蕭麗珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。