臺灣高等法院民事判決 103年度上字第30號上 訴 人 謝馥禧訴訟代理人 李富祥律師被上訴人 賴月櫻訴訟代理人 黃炳飛律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國102年11月13日臺灣新北地方法院102年度訴字第2214號第一審判決提起上訴，本院於103年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）102年5月17日以總價金新台幣（下同）5370萬4346元向被上訴人購買其所有坐落新北市○○區○○○段○○○段○00000地號土地（應有部分所有權10000分之3491，下稱265-1地號土地○○○區○○段56、56-1、56-2等地號土地之所有權全部（以下各稱56地號、56-1地號、56-2地號土地，與265-1地號土地則合稱為系爭土地），共計4筆土地，並簽訂買賣契約及付清第一次款（即總價金百分之10）537萬0435元。因前開265-1地號土地係屬部分住宅、部分人行道之使用分區用地，被上訴人迄今仍未辦理土地分割及釐清土地之分區，顯已違反系爭買賣契約第17條第2項之約定；另56地號土地上有地上物或是遭占用之情形，而被上訴人並未予以排除，業已違反系爭買賣契約第4條及第17條第1項之約定。伊於102年7月3日以律師函催告被上訴人於5日內履行，逾期即以系爭買賣契約第10條之約定，解除系爭買賣契約；而被上訴人於翌日（即102年7月4日）收受後，逾期仍未履行，是系爭買賣契約業已於102年7月10日合法解除，被上訴人自應返還伊已付價金537萬0435元，並加計自給付日即102年5月17日起至清償日止按年息百分之6計算之利息等情。爰依系爭買賣契約第10條、民法第259條第1款、第2款之規定，求為命被上訴人給付伊537萬0435元，並加計自給付日即102年5月17日起算法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。另上訴人逾上述法定遲延利息之利息請求，經原審為其敗訴之判決，上訴人並未聲明不服，已告確定）。並於本院聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人537萬0435元，並加計自102年5月17日起至清償日止之法定遲延利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊並無違反系爭買賣契約第4條、第17條第1項及第2項之情事，上訴人依系爭買賣契約第10條約定，主張解除系爭買賣契約，為無理由；且上訴人因未依約給付第二期款，經伊催告後仍未履行，伊依系爭買賣契約第9條約定，業已於102年6月17日以存證信函解除系爭買賣契約，並沒入系爭價金，故上訴人提起本件訴訟，顯無理由等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠如主文第1項所示。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，㈠上訴人於102年5月17日以總價金5370萬4346元向被上訴人購買其所有265-1地號、56地號、56-1地號、56-2地號等4筆土地，並簽訂系爭買賣契約及付清第一次款（即總價金百分之10）537萬0435元；㈡系爭265-1地號土地並未辦理分割；㈢上訴人曾於102年7月3日以律師函催告被上訴人於5日內履行，逾期即以系爭買賣契約第10條之約定，解除系爭買賣契約，經被上訴人於翌日（即102年7月4日）收受該律師函等情，有卷附系爭買賣契約、支票、土地登記謄本、律師函及回執可憑（見原審卷第9至13頁、第19頁、第29至32頁），並為兩造所不爭執（見原審卷第80頁），堪信為真。
四、本件應審究者為㈠被上訴人是否有違反系爭買賣契約第4條、第17條之情事？㈡上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，解除系爭買賣契約，是否有據？茲分別論述如下：
㈠、被上訴人是否有違反系爭買賣契約第4條、第17條之情事？⒈上訴人雖以系爭56地號土地上有地上物（即欄杆）存在，而
被上訴人卻未予以排除為由，主張被上訴人顯已違反系爭買賣契約第4條之約定云云，固據提出現場照片為證（見原審卷第15至17頁）。惟查：
⑴、依系爭買賣契約第4條：「乙方（被上訴人）保證產權
完整，來歷清白，確無任何糾葛或設定他項權利及限制登記等法律關係及占用物、障礙物等，如有上列或其他情事導致無法申請容積移轉捐贈，應由乙方負責排除，上述若無法排除因而影響甲方(上訴人）權益，乙方需換地或無息退地還款至甲方。」（見原審卷第9至10頁），可知兩造約定被上訴人出售系爭4筆土地，若有產權糾葛、他項權利設定及限制登記等法律關係，或有占用、障礙物等情事，致上訴人無法申請容積移轉捐贈，應由被上訴人負責排除，若無法排除而影響上訴人權益時，則被上訴人需換地或無息退還價金。
⑵、系爭56地號土地並未有產權糾葛、他項權利設定及限制
登記等法律關係發生或存在之情形，有卷附土地登記謄本可稽（見原審卷第14頁）；雖該56地號土地上曾有地上物即欄杆（詳原審卷第15至17頁照片），但因該地上物即欄杆僅係道路兩旁之住戶為防止車輛停放而放置（係屬活動式），該欄杆顯不足以致上訴人無法申請容積移轉，且非屬無法排除之障礙物。況參以該56地號土地上現在並無任何占用物、障礙物之情形，業經原審法院會同兩造及地政人員至現場勘驗屬實（見原審卷第84頁）。由此益證，系爭56地號土地上之地上物即欄杆，係屬可排除之障礙物，且上訴人亦未因此而有無法申請容積移轉或權益受損之情事，況該地上物即欄杆於原審法院至現場勘驗時，已經排除而不存在，自難僅憑系爭56地號土地上曾有地上物即欄杆設置，即可謂被上訴人有違反系爭買賣契約第4條之情事。
⑶、是以，上訴人以系爭56地號土地上有地上物（即欄杆）
存在，而被上訴人卻未予以排除為由，顯已違反系爭買賣契約第4條之約定云云，並無可取。
⒉上訴人又以系爭56地號土地上有地上物（即欄杆）存在，而
被上訴人卻未予排除為由，主張被上訴人顯已違反系爭買賣契約第17條第1項之約定云云，固據提出現場照片為證（見原審卷第15至17頁）。然查：
⑴、依系爭買賣契約第17條第1項：「乙方（被上訴人）同
意於第一次付款後配合甲方（上訴人）申請鑑界，倘若有地上物或是佔用概由乙方負責排除或分割，若無法拆除就配合辦理分割，雙方約定價金於尾款，差額找補，使甲方取得完整無瑕之產權為止。」（見原審卷第11頁），可知兩造約定被上訴人同意於上訴人交付第一次款後，配合上訴人申請鑑界，若鑑界後發現有地上物或占用，均由被上訴人負責排除，若無法排除，被上訴人即配合辦理分割，雙方約定價金於尾款差額找補，至上訴人取得完整無瑕之產權為止。
⑵、系爭56地號土地上雖有地上物即欄杆之存在，但該地上
物即欄杆係屬可排除之地上物，且已排除乙情，業經原審法院至現場勘驗屬實（見原審卷第84頁），足見系爭56地號土地上之地上物並未有無法排除之情事；況參以系爭買賣契約第17條第1項之約定，若該地上物無法排除，被上訴人配合辦理地上物所佔土地部分與原56地號土地分割之事宜，約定價金於尾款差額找補而已，上訴人亦不得執此主張被上訴人應退還第一次付款之款項。
⑶、是以，上訴人以系爭56地號土地上有地上物（即欄杆）
存在，而被上訴人卻未予排除為由，顯已違反系爭買賣契約第17條第1項之約定云云，仍無可取。
⒊上訴人另又以系爭265-1地號土地係屬部分住宅、部分人行
道之使用分區用地，被上訴人迄今仍未辦理土地分割及釐清土地之分區為由，主張被上訴人顯已違反系爭買賣契約第17條第2項之約定云云。但查：
⑴、按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，
又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號民事判例意旨參照）。
⑵、依系爭買賣契約第17條第2項：「甲乙雙方就本案之買
賣標的：新北市○○區○○○段○○○段○00000地號因屬部分住宅部分人行道，同意由乙方（被上訴人）辦理分割，釐清土地之分區後，由甲方（上訴人）就人行步道部分於支付尾款時找補價款。」（見原審卷第11頁），可知系爭265-1地號土地因屬部分住宅、部分人行道之使用分區用地，兩造約定由被上訴人辦理分割，釐清土地之分區後，由上訴人就人行步道部分於支付尾款時找補價款。
⑶、系爭265-1地號土地至今尚未辦理分割乙節，固有卷附
土地登記謄本可稽（見原審卷第19頁）；然依系爭買賣契約第17條第2項之約定，被上訴人於釐清系爭265-1地號土地○○○區○○○○○道、住宅部分予以分割後，上訴人僅需支付系爭265-1地號關於人行道部分土地之價金，並於支付尾款時找補價款；由此可見，兩造締約時既約定「由乙方（被上訴人）辦理分割，釐清土地之分區後，由甲方（上訴人）就人行步道部分於支付尾款時找補價款。」，核其真意當係被上訴人僅需於上訴人給付尾款前，釐清系爭265-1地號土地之分區使用後，並完成辦理該265-1地號土地之分割（即依住宅、人行道部分之土地予以分割），上訴人僅支付人行道部分之土地價金，並於尾款中找補。而上訴人僅於簽訂系爭買賣契約付清第一次款（即總價金百分之10）537萬0435元而已，並未依系爭買賣契約第3條約定，再行給付第二次款（即總價金百分之40），及尾款（即總價金百分之50）；堪認上訴人既尚未依約給付尾款，則系爭265-1地號土地雖尚未依使用分區予以分割完畢，亦無違反系爭買賣契約第17條第2項之約定。
⑷、是以，上訴人以系爭265-1地號土地係屬部分住宅、部
分人行道之使用分區用地，被上訴人迄今仍未辦理土地分割及釐清土地之分區為由，主張被上訴人顯已違反系爭買賣契約第17條第2項之約定云云，亦無可採。
⒋上訴人又再以被上訴人尚未釐清系爭265-1地號土地之使用
分區，致其無法申請容積移轉捐贈為由，主張被上訴人違反系爭買賣契約第4條之約定云云。然查：
⑴、依系爭買賣契約第4條之約定意旨，被上訴人出售系爭4
筆土地，若有產權糾葛、他項權利設定及限制登記等法律關係，或有占用、障礙物等情事，致上訴人無法申請容積移轉捐贈，應由被上訴人負責排除，若無法排除而影響上訴人權益時，則被上訴人需換地或無息退還價金（見原審卷第9至10頁），已如前述；而被上訴人出售之系爭265-1地號土地所有權，並未有產權糾葛、他項權利設定及限制登記等法律關係存在，有卷附土地登記謄本可稽（見原審卷第19頁）；且該265-1地號土地上亦未有任何之地上物及人行道存在之情事，業經原審法院會同地政人員及兩造至現場勘驗屬實（見原審卷第84頁勘驗筆錄），足見被上訴人並未有何違反系爭買賣契約第4條約定之情事。
⑵、況參以兩造既於系爭買賣契約第17條第2項以特約事項
約定意旨，被上訴人僅需於上訴人給付尾款前，釐清系爭265-1地號土地之分區使用後，並完成辦理該265-1地號土地之分割（即依住宅、人行道部分之土地予以分割），上訴人僅支付人行道部分之土地價金，並於尾款中找補，業如前述，足證系爭買賣契約第17條第2項約定，顯已排除第4條之約定；而上訴人僅支付第一次款後，至今尚未依約給付尾款，被上訴人並無違反系爭買賣契約第17條第2項約定之事由發生，已如前述，益證被上訴人更無違反系爭買賣契約第4條約定之可能。
⑶、是以，上訴人以被上訴人尚未釐清系爭265-1地號土地
之使用分區，致其無法申請容積移轉捐贈為由，主張被上訴人違反系爭買賣契約第4條之約定云云，仍無可採。
⒌依上說明，上訴人主張系爭56地號土地有地上物即欄杆存在
，被上訴人並未排除，而有違反系爭買賣契約第4條、第17條第1項約定云云，並無可取；另上訴人又主張被上訴人尚未釐清系爭265-1地號土地之使用分區，亦未為分割，而有違反系爭買賣契約第17條第2項約定云云，亦無可採。
㈡、上訴人依系爭買賣契約第10條之約定，解除系爭買賣契約，是否有據？⒈依系爭買賣契約第10條：「若乙方（被上訴人）違反本契約
各條款約定或中途不賣時，甲方（上訴人）得解除契約，此時乙方應將所收款項全數退還外，另賠償甲方之損失及違約金。」（見原審卷第10頁）約定，可知被上訴人若有違反系爭買賣契約之約定時，上訴人即可依該條約定解除系爭買賣契約，被上訴人除將已收款項退還外，並賠償上訴人之損失及違約金。
⒉經查：
⑴、上訴人主張系爭56地號土地有地上物即欄杆存在，被上
訴人並未排除，而有違反系爭買賣契約第4條、第17條第1項約定；另被上訴人尚未釐清系爭265-1地號土地之使用分區，亦未為分割，而有違反系爭買賣契約第17條第2項、第4項約定云云，均無可採，已如前述；堪認被上訴人並未有違反系爭買賣契約第4條、第17條之情事，此外，上訴人亦無法舉證被上訴人有其他違反系爭買賣契約約定事項之情事，則上訴人主張其於102年7月3日以律師函催告被上訴人於5日內履行，逾期即以系爭買賣契約第10條之約定，解除系爭買賣契約；而被上訴人於翌日（即102年7月4日）收受後（見原審卷31至32頁回執），逾期仍未履行，是系爭買賣契約業已於102年7月10日解除云云，即無可採。
⑵、準此，上訴人以被上訴人有違反系爭買賣契約第4條、
第17條第1項、第2項之約定事由為據，主張依系爭買賣契約第10條約定，解除兩造間之系爭買賣契約，核屬無據，並無可取。
㈢、綜上，被上訴人並未有違反系爭買賣契約第4條、第17條第1項及第2項約定之情事，則上訴人主張依系爭買賣契約第10條約定，解除兩造間之系爭買賣契約，即屬無據。故上訴人執此主張被上訴人應退還其已支付之第一次款537萬0435元，並加計自受領日即102年5月17日起算之法定遲延利息云云，於法無據，應予駁回。
㈣、另上訴人依系爭買賣契約第10條約定，解除兩造間系爭買賣契約，請求返還已付第一次款537萬0435元及自給付日起算之法定遲延利息，已屬無據，業如前述；至於被上訴人抗辯依系爭買賣契約第9條約定將前開款項予以沒入作為違約金，及該違約金是否過高而予酌減，暨上訴人可否請求返還酌減後之價金等情，經本院闡明後，上訴人在本件訴訟中均不主張（見本院卷第50頁反面），故本院就此部分自無庸再予審究，併此陳明。
五、從而，上訴人依系爭買賣契約第10條、民法第259條第1款、第2款之規定，訴請被上訴人給付其537萬0435元，並加計自給付日即102年5月17日起至清償日止之法定遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 周舒雁法 官 楊絮雲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 28 日
書記官 馬佳瑩附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。