臺灣高等法院民事判決 103年度上字第325號上 訴 人 林彥華訴訟代理人 蔡茂松律師
蔡心苑律師被上訴人 李榮輝訴訟代理人 劉孟錦律師複代理人 蔡尚樺律師
黃宗哲律師上列當事人間返還土地事件，上訴人對於中華民國103年1月17日臺灣士林地方法院101年度訴字第944號第一審判決提起上訴，經本院於103年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人於民國82年9月15日以新臺幣（下同）272萬元向訴外
人林肯開發建設股份有限公司（以下簡稱林肯公司）購買坐落新北市○○區○○段北港口小段第100-1，100-6，102-4，345-6地號之土地上，建造執照為82汐建字第1303號、編號第6區A1棟第13樓建物1戶35.27坪及該建物地下壹層第83號停車位1個（以下合稱系爭房屋），並以332萬元向被上訴人購買上揭建物及前述車位坐落之土地（即新北市○○區○○段○○○○段○00000地號，權利範圍100,000分之563，下稱系爭土地），並訂立有房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約（以下各簡稱為系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約），系爭土地於83年10月24日已移轉登記為上訴人名義。
㈡上訴人未依系爭土地買賣契約之約定繳款，亦不配合辦理銀
行貸款，迭經催討，均置之不理，被上訴人分別於85年12月6日及86年6月30日以郵局存證信函催告上訴人給付土地價金，屆期不履行即解除系爭土地買賣契約。上訴人收受存證信函後均未置理，系爭土地買賣契約業經解除，被上訴人依民法第259條第1款及系爭土地買賣契約第3條規定，求為命上訴人應將其所有坐落於新北市○○區○○段○○○○段○00000地號、面積9,495平方公尺、權利範圍100,000分之563之土地應有部分，移轉登記予被上訴人。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴，並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠系爭房屋及土地買賣契約雖分別以林肯公司及被上訴人為出
賣人，但實為本件房地之共同出賣人，此有系爭房屋買賣契約書第3條第4項及系爭土地買賣契約書第13條第1項均約定二份契約有不可分離之併存關係，如違反其中一份契約視同為違反二契約，系爭房屋與系爭土地之給付係不可分。被上訴人與林肯公司依法應對上訴人共同負物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠償責任。
㈡被上訴人雖主張以86年6月30日中和郵局第560號存證信函解
除系爭土地買賣契約，然因房屋實際坪數、停車位以及現況均與房屋預定買賣契約書不符，且有嚴重滲、漏水之情形，上訴人分別於85年12月23日、86年7月14日、88年10月15日，以郵局存證信函將上述瑕疵通知被上訴人及林肯公司，並要求渠等出面協商，均未獲被上訴人及林肯公司善意回應。
86年8月18日溫妮颱風襲台，本件房地所處林肯大郡社區遭溫妮颱風夾帶之風雨掏空地基，導致擋土牆剝落，總計500餘戶因此毀損倒塌，並造成28人死亡。嗣經調查發現，林肯公司曾偽造地質鑽探報告，隱瞞林肯大郡位於「順向坡」之事實，且於施工過程中，亦未遵守系爭房屋買賣契約第7條
（一）所定標準，致使林肯大郡社區無法承受颱風、豪大雨之侵襲致生嚴重坍塌。另因前述災變，原先配合做林肯大郡房屋貸款之合作金庫商業銀行，亦停止辦理貸款，亦無其他銀行願意貸款予住戶。包含上訴人在內之林肯大郡住戶未能遵期辦理貸款，實係因被上訴人及林肯公司出售予上訴人之房地存有重大瑕疵，致銀行不願承作貸款，此非可歸責於上訴人之遲延給付，被上訴人自無從援引民法第254條規定解除契約，被上訴人執86年6月30日之存證信函主張本件房地買賣契約業經解除，於法不合，上訴人不負移轉登記系爭土地之義務。縱認上訴人有先為給付價金之義務，86年8月18日溫妮颱風造成林肯大郡擋土牆崩落後，林肯公司之財產明顯減少，難為對待給付，上訴人得引用民法第265條向被上訴人及林肯公司行使不安抗辯權，拒絕給付價金。
㈢被上訴人及林肯公司於銷售過程中，係以林肯大郡社區內設
有俱樂部、保齡球館、電影院等公共設施為號召，吸引上訴人等其他住戶購屋，此有廣告文宣可稽，亦有被上訴人及林肯公司製作並交付上訴人之「俱樂部會員換卡憑證」，足證被上訴人及林肯公司因系爭房地買賣契約所負之契約義務，包括提供俱樂部、保齡球館、電影院等公共設施予包含上訴人在內之社區住戶使用。被上訴人及林肯公司曾出示建築藍圖向上訴人表示，系爭房屋位於林肯大郡社區第六區A棟13樓，相較於其他樓層，系爭房屋多出約2坪之「環狀建築空間」可供使用，上訴人始決定購買系爭房地，此有被上訴人所提房屋預定買賣契約書第2頁記載：「A1、13F樓，室內花台陽台26.84坪」，相較於同棟12樓及14樓多出1.69坪可證。另依新北市政府工務局函覆之測量成果圖，被上訴人申請測量系爭建物時，明確區分系爭建物之主建物（71.28平方公尺）、陽台（14.02平方公尺）及花台（3.89平方公尺），卻於締結系爭建物房屋預定買賣契約書時，違法以足使上訴人誤認建物面積之非法定用語，致使上訴人以高於一般行情之價格購買無法利用之「花台」，且上開測量成果圖所記載之坪數亦與買賣契約記載之坪數不相符合。上訴人及林肯公司交付上訴人之房屋，不僅以懸空花台充當室內坪數，且自始至終均未依約完成俱樂部、保齡球館、電影院等公共設施，甚將上開公共設施預定用地轉售予民間全民電視公司（即民視），明顯未依債之本旨提出給付，不具備通常之價值及效用，依法應對上訴人負債務不履行之損害賠償責任。房屋坪數及公共設施既為系爭房地買賣契約之重要要素，上訴人亦於85年12月23日以存證信函通知被上訴人及林肯公司系爭房地具有上開瑕疵，並行使同時履行抗辯權。是上訴人依法得以系爭房地具有上開瑕疵主張民法第264條之同時履行抗辯權，阻卻買賣價金之給付遲延責任，上訴人既不負給付遲延責任，被上訴人自無從以上訴人給付遲延為由解除契約，進而請求上訴人返還系爭土地。
㈣被上訴人及林肯公司於85年12月6日之前，已知悉上訴人未
依約給付買賣價金，請求權時效自該日起算，至被上訴人於101年5月間提起本件訴訟，已罹於時效等語，資為抗辯。並上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠被上訴人於82年9月15日以272萬元向訴外人林肯公司購買建
於系爭土地上之系爭房屋一戶及地下停車位一個，及向被上訴人購買系爭土地，其中系爭土地之買賣價金約定為332萬元。
㈡系爭土地於83年10月24日移轉登記於上訴人名下(見原審卷一第49頁之登記謄本)。
㈢系爭建物於85年6月27日取得使用執照(見原審卷三第1頁)。
㈣被上訴人與林肯公司於85年12月6日寄發存證信函(中和郵局
第1336號)催告上訴人繳納自備款及貸款(見原審卷一第50至50-1頁)。
㈤上訴人於85年12月23日以存證信函(北投郵局第11支局第521
號)，回覆被上訴人因爭執坪數使用之問題，而未辦理交屋過戶(見原審卷一第95至96頁)。
㈥被上訴人與林肯公司於86年6月30日共同以存證信函(中和郵
局560號)催告上訴人付款及預為解除契約之意思表示(見原審卷一第52至53頁)，上訴人於同年7月8日收受該存證信函(見原審卷一第54頁)。
㈦上訴人於86年7月14日再發存證信函(台北中山郵局第1167號
)予林肯公司法定代理人李宗賢主張停車位瑕疵(見原審卷一第97至98頁)。
㈧86年8月18日溫妮颱風造成林肯大郡社區地基淘空，擋土牆崩落(見原審卷一第101頁)。
㈨上訴人於88年10月15日以存證信函(北投郵局第11支局第276
號)向被上訴人與林肯公司主張實屋與購買時之建築藍圖不符，請求退還定金及房屋款項(見原審卷一第99至100頁)。
㈩系爭建物至101年11月1日前仍由上訴人之家人使用中(見原審卷一第128頁反面)。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院103年6月12日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍，本件爭執點為：系爭房地之買賣契約是否業經被上訴人合法解除契約？（見本院卷第47頁）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：
㈠上訴人行使同時履行抗辯權，其抗辯不可採：
⒈系爭土地係供系爭房屋為基地使用，系爭房屋與系爭土地
之交易不可能分別為之，亦是同時出售予上訴人，此乃因應房屋為林肯公司所興建、但土地則登記於被上訴人名下而產生之訂約型態。上訴人雖訂立兩份契約，惟系爭房屋及土地買賣契約，均有其中一份契約有解除事由時，另一份契約亦同時解除之約定。因此，系爭土地契約與系爭房屋契約，彼此具有一定依存互相結合之聯立契約，即一個契約之效力或存在依存於另一契約，其中一契約不成立、無效、撤銷或解除時，另一契約亦同其命運，非屬獨立之兩份契約（最高法院91年度台上字第1984號判決參照）。
從而，上訴人以系爭房屋有瑕疵，行使同時履行抗辯權，認為已阻卻買賣價金之給付遲延責任，其同時履行抗辯權之主張雖然不可採，理由如後所述；但被上訴人以系爭房屋之出賣人為林肯公司，主張上訴人不得以對系爭房屋所得引用之抗辯事由對抗渠云云，尚非可取，合先敘明。
⒉經查，依系爭土地買賣契約之附件一：土地付款事項記載
，系爭土地買賣價金交付之時程為：訂金17萬元、簽約金22萬元、結構體完成31萬元、鷹架拆除31萬元、增值稅單開立31萬元、領取使用執照或委託代辦借款190萬元及權狀辦妥10萬元，計332萬元（見原審卷一第44頁）。另依上訴人與林肯公司之房屋買賣契約附件一：房屋付款事項記載，房屋買賣價金交付之時程為：簽約金5萬元、開工款20萬元、建物契稅單開立或委託代辦借款203萬元、通知交屋34萬元，共計272萬元。系爭房屋係於85年6月27日取得使用執照，有臺北縣政府（即目前之新北市政府）工務局使用執照存根附於原審卷三第1頁可參。依上開約定，上訴人應於系爭房屋領取使用執照之85年6月27日繳畢322萬元土地價款或配合辦理貸款，以貸款所得之金額直接撥交被上訴人抵充土地價款（土地總價款332萬元，10萬元於權狀辦妥時交付）。惟上訴人自承並未按照上開約定之期限給付之，僅為同時履行抗辯。然，依照上開兩造或上訴人與林肯公司間之付款期限約定，在系爭房屋乃至於附屬設施尚未交付之前，上訴人有先為給付土地及房屋買賣價金之義務。
⒊依據上訴人所提出之85年12月23日北投郵局第11支局第
521號存證信函所載（原審卷一第95頁），上訴人提出同時履行抗辯之理由，乃為其與林肯公司約定之13樓屋內使用面積比12樓及14樓多出約兩坪，惟該兩坪為懸在半空中之花台，無利用價值；另於86年7月14日以台北中山郵局第1167號存證信函回覆林肯公司之法定代理人李宗賢（原審卷一第97頁），謂不辦理交屋之原因係實際車位與買賣契約車位圖不符。惟按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付。民法第264條定有明文。所謂「他方當事人已為部分之給付」，非僅指一部之給付而言，於瑕疵給付，亦有其適用，故他方當事人所為之給付，其瑕疵非重要，依其情形，如一方拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，亦不得拒絕自己之給付（最高法院76年度台上字第2506號裁判參照）。被上訴人主張系爭土地價款332萬元，上訴人僅給付132萬元，尚欠200萬元，被上訴人已完成土地之移轉與交付之義務；系爭建物總價272萬元，上訴人僅給付25萬元，尚欠247萬元；上訴人對之未為爭執（原審卷一第188頁反面）。依照前述系爭土地、房屋價金交付時程之約定，上訴人於系爭房屋取得使用執照之85年6月27日，系爭房地之總價金除交屋款34萬元以外，應全數繳交完畢方是，乃上訴人就總價604萬元之房地尚欠447萬元未付。是縱然林肯公司就履行上開兩坪使用面積及交付車位之約定，與原本契約之約定有不完全相符，上訴人亦僅能就該兩坪使用面積及車位部分之對價為同時履行抗辯，不能就全部土地及房屋之買賣價金為同時履行抗辯。上訴人拒絕自己就系爭房地之給付有違背誠實及信用方法，自不得拒絕自己之給付。再者，系爭土地早於83年10月24日已移轉登記予上訴人，有土地登記謄本在卷可參（原審卷一第49頁），上訴人已取得無瑕疵之土地所有權，被上訴人業履行全部之給付。
⒋上訴人除上開所述之爭執外，於被上訴人86年6月30日發
函解除系爭土地買賣契約（上訴人於86年7月8日收受存證信函）前，上訴人並未提出其他理由主張同時履行抗辯，自不能於被上訴人行使解除權後，再主張行使同時履行抗辯權。即上訴人抗辯溫妮颱風（86年8月18日）造成之地基掏空、或因社區部分房屋因溫妮颱風倒塌造成無法取得銀行貸款或設置俱樂部、電影院、保齡球館（88年10月15日北投郵局第276號存證信函，原審卷一第99頁），乃至地質等情，既在被上訴人解除契約以後發生之事實，自無可能為同時履行之抗辯。
⒌上訴人另抗辯業於82年9月15日即簽妥委託代辦借款契約
書，被上訴人及林肯公司未代理上訴人辦理貸款以取得之貸款抵充買賣價金，買賣價金之遲延非可歸責於上訴人云云。惟查，辦理貸款非僅委託代辦即可，縱已委託代辦，仍須為對保等配合事項。被上訴人及林肯公司曾指定上訴人前往與林肯公司等配合之金融機關辦理貸款手續，上訴人並未回應等情，業經記載於被上訴人所提出之85年12月6日中和郵局第1336號存證信函及86年6月30日中和郵局第560號存證信函內（原審卷一第50、52頁），是上訴人抗辯遲延給付價金之原因，非可歸責於上訴人云云，亦非可採。上訴人另抗辯因為溫妮颱風發生林肯大郡倒塌事件而為金融機構拒絕辦理貸款，非可歸責於上訴人云云。惟被上訴人催告上訴人辦理貸款時，尚未發生林肯大郡倒塌事件，金融機關尚未因而拒絕辦理貸款，因此，上訴人以林肯大郡倒塌為由，抗辯未能辦理貸款非可歸責予上訴人，或援引民法第265條之不安抗辯權，亦非可採。
㈡系爭土地契約業經被上訴人合法解除：
⒈兩造間之系爭土地買賣契約第三條關於付款辦法之約定，
其中第4項約定如逾期達十日以上，經被上訴人催告，上訴人仍不履行時視為違約，被上訴人得片面逕行解約，有系爭土地契約（原審卷一第40頁）在卷可參。
⒉上訴人於被上訴人及林肯公司催告給付價金或依約辦理貸
款給付價金時，僅抗辯使用坪數兩坪及實際車位與契約車位圖不符，但本院業認定上訴人就全部價金行使同時履行抗辯係不可採如前。是被上訴人與訴外人林肯公司於85年12月6日以中和郵局第1336號存證信函（原審卷一第50、51頁存證信函，第51-1頁回執），催告上訴人應於期限配合辦理貸款或以現金付價款，自已發生催告之效力。上訴人未於該期限內依約給付價金或配合辦理貸款，顯然陷於給付遲延之狀態。而被上訴人復於86年6月30日以中和郵局第560號存證信函（原審卷一第52頁），催告上訴人應於文到十日內給付應給付之價金，上訴人於86年7月8日收到上開催告及解除契約之存證信函，有掛號郵件收件回執（本院卷一第54頁）在卷可參，惟上訴人並未遵期辦理貸款或給付應給付之價金等情，亦為兩造所不爭執。故被上訴人主張上訴人遲延給付價金，業經催告後仍不履行，依據兩造間之系爭土地契約第3條第4項約定，其得解除契約，應屬可採。上訴人未於86年7月8日收受存證信函之十日內給付價金，系爭土地契約於86年7月18日解除，被上訴人於101年5月11日起訴（原審卷一第7頁），未逾15年，是上訴人抗辯被上訴人請求權罹於時效，為無可取。
㈢上訴人應將系爭土地之所有權登記移轉回復予被上訴人：
⒈兩造間之系爭土地契約第3條第4項約定，被上訴人解除契
約後，如已辦理所有權移轉登記予上訴人時，上訴人應無條件辦理移轉登記返還予被上訴人。又依據民法第259條第1款規定，解除契約除法律另有規定或雙方另有約定外，由他方所受領之給付物應返還之。
⒉系爭土地業於83年10月24日移轉所有權登記予上訴人名下
，有土地謄本在卷可參（原審卷一第49頁），亦為上訴人所不爭執。兩造間之系爭土地契約既經被上訴人合法解除，依據系爭土地契約第3條第4項約定及民法第259條第1款規定，上訴人應將系爭土地之所有權登記移轉回復予被上訴人所有。從而，被上訴人依據兩造間之土地契約第3條第4款及民法第259條第1款約定，請求上訴人將系爭土地所有權登記回復移轉登記予被上訴人所有，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。是則原審判命上訴人移轉系爭土地所有權，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
民事第一庭
審判長法 官 王聖惠
法 官 呂淑玲法 官 蘇瑞華正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 7 月 29 日
書記官 廖婷璇附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。