臺灣高等法院民事判決 103年度上字第469號上 訴 人 季誠股份有限公司法定代理人 張秀美訴訟代理人 李永然律師
高嘉甫律師被 上訴 人 達觀鎮A1社區管理委員會法定代理人 廖敏媛訴訟代理人 傅文齊
翁國彥律師黃昱中律師黃旭田律師上 一 人複 代理 人 林佳韻律師上列當事人間請求撤銷社區住戶規約事件，上訴人對於中華民國103年3月7日臺灣臺北地方法院102年度訴字第1758號第一審判決提起上訴，本院於104年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查被上訴人達觀鎮A1社區管理委員會之法定代理人已改由廖敏媛擔任，有被上訴人提出新北市新店區公所民國104年3月11日新北店工字第0000000000號函在卷可憑（見本院卷㈠第199頁）。被上訴人具狀聲明由現任法定代理人廖敏媛承受訴訟，於法即無不合，應予准許。
二、次查上訴人為新北市○○區○○段車子路小段第31241、312
42、31243、31244、31245、31246、31247建號之所有權人，上訴人之前手順鑫資產管理股份有限公司（下稱順鑫公司）與被上訴人前於臺灣臺北地方法院99年度訴字第3616號請求撤銷管理費規定等事件，上訴人雖曾參加該訴訟（見原審卷㈠第63頁），惟查，該案件係順鑫公司以新北市新店區達觀鎮A1社區（下稱達觀鎮A1社區）在86年間所制定之住戶規約第12條，關於商場管理費每坪新臺幣（下同）80元之約定過高為由，依據民法第799條之1第3項之規定，請求撤銷關於該管理費約定之規約；而本件上訴人所請求撤銷者，係101年12月8日修訂之達觀鎮A1社區住戶規約第12條關於被上訴人無故調漲本件商場暨停車位管理費之規約，前後兩訴所請求撤銷之規約係屬不同時期之規約，訴訟標的自屬不同。且前案係以順鑫公司於訴訟繫屬中99年6月10日將系爭建物所有權移轉予上訴人，順鑫公司已非系爭建物之所有權人，與民法第799條之1第3項之規定不符而駁回順鑫公司之請求，並未對於管理費每坪80元之約定，是否過高為實體認定，有該判決附卷可稽。況前案於99年11月19日判決後，被上訴人亦於99年12月12日將管理費調降為每坪55元（見原審卷㈠第21至24頁）。被上訴人抗辯上訴人依民法第799條之1第4項規定，應受達觀鎮A1社區101年12月8日修訂之達觀鎮A1社區住戶規約第12條關於商場暨停車場管理費規約之拘束云云，尚無可採。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：上訴人於99年3月9日自訴外人順鑫公司取得位於達觀鎮○○○區○○○路○號建物，包括一、二樓（31241建號）、地下一樓（31242建號）、地下一樓之一（31243建號）、地下一樓之二（31244建號）、地下二樓（31245建號）、地下二樓之一（31246建號）、地下二樓之二（31247建號）規劃為商場使用，而地下三樓（31250建號）則為商場停車場使用（下合稱系爭建物）。上開建物均位於達觀鎮A1社區，達觀鎮A1社區於99年12月12日區分所有權人會議決議，將商場管理費調降為每坪每月55元。嗣卻於101年12月8日101年度第2次區分所有權人大會會議（下稱系爭會議）決議，修改達觀鎮A1社區住戶規約（下稱系爭規約）第12條第1項第2款「管理費：……商場及幼稚園每坪每月80元」（下稱商場管理費條款）及第3款「停車場管理費：……商場停車場屬商場之專有部分，依坪數收費；並依其獨立之收費方式，專款專用」（下稱停車場管理費條款）。系爭會議以商場無法招商或招商不利為由，修改系爭條款，提高商場管理費作為懲罰，對上訴人顯失公平，亦有藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議之權利濫用情事。另上訴人所有52個車位，其記載為防空避難室兼停車空間，上訴人停車位未受任何保全服務及清潔服務，但被上訴人卻以車位屬上訴人專有部分為由，將52個停車位改以坪數計算管理費，顯不公平等情，爰依民法第799條之1第3項規定，以先位聲明，求為系爭規約之商場及停車管理費條款應予撤銷；並主張被上訴人有民法第148條權利濫用情事，以備位聲明，求為確認系爭會議決議修訂商場管理費條款及停車管理費條款無效（原審駁回上訴人先位及備位聲明，上訴人僅就先位聲明部分上訴，且於本院陳稱備位聲明部分不再主張）並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭規約之商場及停車管理費條款應予撤銷。
二、被上訴人則以：達觀鎮A1社區住戶規約最早規定商場管理費為每坪80元，上訴人前並依此規約繳納管理費，嗣因上訴人於99年度第2次區分所有權人大會請求調降商場管理費，始經決議給與上訴人調降管理費為每坪55元之優惠，故達觀鎮A1社區101年12月8日於系爭會議決議免除上訴人所享有之商場管理費優惠，回復規約之商場管理費原訂費用收取標準，由每坪55元回復至每坪80元之收費標準，不過是區分所有權人大會依法行使權利，不能認為係針對上訴人為懲罰，並無顯失公平。且通常「商用」建物因人潮來往，使用社區公設空間之頻率較高，維護、管理之需求亦較高，故其管理費收費標準會高於住家用者。上訴人所有系爭建物登記用途為「商用」，使用執照為「店面」，達觀鎮A1社區住戶規約據此規定商場管理費每坪80元，住家管理費每坪40元，並無不當。又系爭建物地下三樓之52個車位，其產權登記為上訴人專有，並非共用，用途為商業用，性質上等同於一般建物，其結構上為一獨立空間，有鐵捲門與公共通行區域隔離，其他住戶無法進入使用，與其他住戶使用之停車位有所不同。又被上訴人社區之保全巡邏服務包括系爭建物外圍，故有對上訴人提供管理服務等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人為系爭建物之所有權人。
㈡達觀鎮A1社區系爭會議決議修訂第12條第1項第2款商場管理
費條款為：「管理費：住戶每坪每月40元，商場及幼稚園每坪每月80元」及第3 款停車管理費條款為：「停車管理費：
住戶每車位每月200元，木板機車位每車每月100元；商場停車位屬商場之專有部分，依坪數收費；並依其獨立之收費方式，專款專用」。
四、上訴人主張系爭會議修訂商場、停車管理費條款，均有顯失公平之情等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點厥為：上訴人主張系爭會議修定之商場、停車管理費條款有顯失公平之情應予撤銷，有無理由？茲析述如下：
㈠按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用，公寓大廈管理條例第10條第1 項定有明文。又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是關於為維護共有、共用部分管理上必要所支出之管理費用收費標準之制定，係由區分所有權人會議決議或以規約定之。又區分所有權人會議係因區分所有建物各住戶間就區分所有建物本身之專有部分、共有部分之利用密不可分，且住戶多屬人數可觀，故以區分所有權人會議決議代表住戶之多數意見，以平衡各住戶對於共同事務之參與可能及區分所有建物修繕、管理之進行，是區分所有權人會議以多數決之方式決議區分所有建物事項，仍屬私法自治契約自由之保障空間。
⒈關於商場管理費：上訴人為達觀鎮A1社區區分所有權人，而
上訴人所有系爭建物地下一、二樓，其全部所有權人為上訴人，且上開建物均屬達觀鎮A1社區之區分所有建物屬上訴人專有，並非共用部分等情，有系爭建物地下一、二樓登記謄本、所有權狀在卷可稽（見原審卷㈠第46至57頁、原審卷㈡第149至155頁）。系爭建物地下一、二樓之主要用途，均登記為「商業用」，上訴人曾向達觀鎮A1社區住戶表明將以上開地下一樓建物做為招商使用之情，亦有系爭建物地下一樓登記謄本、上訴人於99年10月6日給達觀鎮A1社區管理委員會之函文、達觀鎮A1社區101年4月13日第17屆第4次管委會會議紀錄存卷可憑（見原審卷㈠第19頁、第26頁背面、第46至51頁）。達觀鎮A1社區於99年12月12日以前，社區商場管理費原為每坪80元，為兩造所不爭執，嗣於99年度第2次區分所有權人大會以社區商場管理費臨時動議案，提付該會議表決，並經會議決議社區商場管理費調降為每坪55元等情，有上開會議紀錄及99年12月12日修定之規約附卷可稽（見原審卷㈠第22至24頁），系爭會議將商場管理費調回原先之每坪80元，係以系爭建物之實際規劃商業使用之情形，做為管理費收取標準之考量，被上訴人依據區分所有權人對於區分所有建物專有部分各自使用情形之差異，為區別對待，將上訴人所有系爭建物地下一樓之商場因其商業使用目的，與居住使用目的之差異，將商場管理費調漲為每坪80元，並非對於上訴人招商不利之懲罰。參之達觀鎮A1社區內另一商用住戶即創意髮廊之所有人吳璋，自98年起即以每坪80元繳交商場管理費（見原審卷第31至33頁），直至達觀鎮A1社區101年度第2次區分所有權人大會決議回復商場管理費為每坪80元後亦同，其從未享有如上訴人提案調降管理費之優惠待遇，上訴人相較其他商用住戶已多享有2年較低管理費之優惠，足見達觀鎮A1社區101年度第2次區分所有權人大會決議，實係免除上訴人所享有調降管理費2年之優惠，回復規約之原訂費用收取標準，並非針對上訴人之懲罰，難謂有何顯失公平之處，是上訴人主張被上訴人徒以上訴人商場招商不力為由，提高商場管理費作為懲罰，係違反誠信原則而顯失公平，亦有藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議之權利濫用情事云云，殊無可採。
⒉關於停車場管理費：地下三樓即31250建號由上訴人供作商
場停車場使用，該31250建號由31246及31247建號建物所有權人各有應有部分52分之26，而31246及31247建號建物為上訴人所有，此有建物登記謄本可稽（見原審卷㈠第106、54、56頁）。足見地下三樓31250建號商場停車場實質上為上訴人所專有，上訴人自行將其規劃供作地下一樓商場之停車使用，屬上訴人專有空間之利用，並非其他住戶可進入任意使用，與一般區分所有建物之停車位屬共有部分約定專用之情形不同，故上訴人地下三樓停車場利用情形，明顯與一般住戶之停車位迥異，且該停車格為上訴人所私設，與達觀鎮A1社區其他約定專用車位不同，上訴人以鐵捲門與公共通行區域隔離，其他住戶無法進入使用、通行，上訴人亦將該地下三樓作為倉庫使用，並對外招售招租停車場，此有現場照片可稽（見原審卷㈠第35、36頁、本院卷㈠第54頁、卷㈡第
4、6、7、8頁），可證系爭建物地下三層停車場實屬上訴人專有專用，上訴人主張為社區之防空避難兼停車空間，係公共設施之一，性質上屬共用部分云云，尚非可採。系爭會議決議與其他住戶相同均以坪數為專有部分管理費之收費標準，符合平等原則，並無顯失公平之情形。上訴人主張地下三樓停車場為社區之防空避難兼停車空間，係公共設施之一，性質上屬共用部分云云，尚非可採。復參之公寓大廈管理條例第10條第1項之規定，上訴人就實質上屬其專有部分之停車場應自理其內部之清潔、管理，被上訴人並無提供清潔、管理等服務之義務，亦無管制其車輛進出之義務。上訴人主張被上訴人未對停車場內部有任何清潔或管理之行為，而依坪數來收取管理費，顯屬權利濫用，有違誠信原則云云，亦非可取。
㈡上訴人之商場及停車場，係供不特定之多數人使用，外圍公
共區域出入複雜，在管理上較具風險，而被上訴人確有對各公共區域提供保全巡邏工作，由達觀鎮A1社區巡邏紀錄表之記載觀之，其範圍包括上訴人所有之建物周邊如全家利商店及好好托兒所中間（即系爭建物地下一樓外圍公共區域）、元野城市戰場外圍（即系爭建物地下二樓外圍公共區域）、美術館鐵門（即系爭建物地下三樓停車場入口處）、好好托兒所外邊右側（即系爭建物地下一樓外圍）等處，涵蓋上訴人所有建物周邊廣大之公共區域範圍，有被上訴人提出之達觀鎮A1社區101年7月至102年2月保全巡守紀錄為證（見原審卷㈠第220至226頁），又被上訴人對各公共區域提供監視設備、照明設備，亦有照片足憑（見本院卷㈡第8、9、11頁），足見被上訴人對上訴人之商場及停車場外側直接接鄰之廣大公共區域，均有提供保全巡邏、監視、照明等安全維護之工作，顯見上訴人事實上享有達觀鎮A1社區保全人員巡守之服務，以維護其建物及人員之安全。且上訴人商場及商場停車場周圍之公共空間，包括系爭建物地下1樓外圍區域、即「全家便利商店」、及「好好幼兒園」外之廣場，及地下二樓外圍圓形廣場即「元野城市戰場」外鄰之廣場等公共區域，均有由被上訴人與公寓大廈管理維護公司簽署承攬契約、由其環保清潔人員提供清潔之服務（見本院卷㈡第101至104頁），被上訴人並有聘僱園藝公司提供周圍公共空間花草園藝之修整維護（見本院卷㈡第137、138頁），此等服務均提供予上訴人直接毗鄰之廣大公共區域，為上訴人所直接獲益。上訴人主張被上訴人未對其提供清潔、管理等服務云云，自不足採。
㈢又達觀鎮A1社區住戶規約第3條第9項係約定區分所有權人會
議討論事項，除本條例第30、31條規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權人比例合計過半數之出席，已出席人數過半及區分所有權人比例佔出席人數區分所有權人合計過半數之同意行之，有上開住戶規約在卷可稽（見調字卷第24頁）。系爭會議出席人數應到546人，實到279人，占應到人數比例51.1％，已超過半數，而系爭會議討論有關商場及停車管理費條款時，其中第12條第2款之商場管理費調漲為每坪80元之議案，經140票同意、96票不同意，已有超過出席人數過半數同意將商場管理費調漲為每坪80元，另關於第12條第3項之停車場管理費「商場停車場屬商場之專有部分，依坪數收費；並依其獨立之計算方式，專款專用」之議案，亦經206票同意，17票不同意，即超過出席人數過半數同意將商場管理費為上開調漲等情，亦有系爭會議紀錄附卷可查（見調字卷第17、19頁），系爭會議程序均符合達觀鎮A1社區之上開規約之約定。而依據系爭會議之決議內容，係以商場停車場之管理費收取後專款專用，符合使用者付費之收益原則，並無違背平等原則。上訴人主張商場、停車位管理費條款有顯失公平云云，洵無足取。
五、綜上所述，上訴人依民法第799條之1第3項規定，請求撤銷系爭會議決議修訂之商場、停車場管理費條款，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 30 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 曾錦昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 10 月 2 日
書記官 陳佳伶附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。