臺灣高等法院民事判決 103年度上字第483號上 訴 人 周鄭秋香
施葉鎧崚共 同訴訟代理人 吳雨學律師被上訴人 建成皇宮公寓大廈管理委員會法定代理人 林俊男訴訟代理人 黃鈵淳律師上列當事人間拆除違建物事件，上訴人對於中華民國103年2月25日臺灣臺北地方法院101年度訴字第3323號第一審判決提起上訴，本院於104年6月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、程序部分：本件被上訴人之法定代理人原為程鈺，已於民國103年8月12日變更為林俊男，並經林俊男具狀聲明承受訴訟．有聲明承受訴訟狀、台北市政府103年8月12日府都建字第00000000000號函在卷可稽（見本院卷第180-182頁），故其聲明承受訴訟，核無不合，合先敘明。
二、被上訴人主張：建成皇宮公寓大廈（下稱系爭大廈）坐落在臺北市○○區○○段2小段第147、151、159、160、161、16
2、163、164、172、175、176地號土地，伊為系爭大廈區分所有權人合法成立之管理委員會，上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚（以下合稱上訴人，若單指1人則逕稱其姓名）分別為臺北市○○○路○段○○○巷○○號1樓（下稱系爭27號建物）、29號1樓（下稱系爭29號建物）之所有權人。系爭大廈開放空間之法定空地，依規定本僅提供綠化及設置遊憩設施使用，惟上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚分別在系爭27號1樓、29號1樓建物旁之法定空地（下稱系爭法定空地），搭建如附件臺北市大安地政事務所複丈成果圖附圖A、B部分所示之加強磚造違建（下稱系爭違建物A、B），並出租予他人作為營業使用，已違反公寓大廈管理條例第9條、第16條、建築法第11條、建築技術規則建築設計施工編第289條規定。
爰依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，訴請上訴人周鄭秋香應將系爭違建物A拆除；上訴人施葉鎧崚應將系爭違建物B拆除等情。
三、上訴人則以：周鄭秋香、施葉鎧崚之子施昇宏分別於74年6月12日、74年10月16日與建成開發股份有限公司（下稱建成公司）、統成建設股份有限公司（下稱統成公司）（以下合稱建成公司、統成公司為建商）簽訂預定買賣契約書（下稱系爭契約），系爭契約第8條第2項已就系爭法定空地為約定專用之分管協議，約定為「地面層店舖前面之空地屬店舖住戶管理使用，其餘空地及室內空間均作公共設施之用（如門廳出入口、車道出入口、瓦斯管、自來水總表、噴泉雕塑、水榭閣樓、安全警衛室、游泳池、溫泉按摩池、韻律舞蹈室、交誼廳、健身房、兒童游樂場等）」，系爭大廈全體區分所有權人於購屋時均瞭解或認知上開分管協議，始與建商簽立預定買賣契約書，應已同意成立上開分管協議；且系爭大廈之區分所有權人於100年8月5日住戶大會，制訂系爭大廈住戶規約第二條但書約明：「…起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」再次確認上訴人對於系爭法定空地，擁有合法占有使用之權源。又上訴人分別使用系爭違建物A、B，已近30年，前未曾有住戶表示異議，而伊使用系爭違建物A、B亦為區分所有權人得以共見共聞，爭大廈住戶已默示同意伊得使用系爭法定空地，故伊有系爭法定空地之使用權源。另系爭違建物A、B為建商所蓋，用以加大店面面積，其他2樓以上住戶，應已同意上訴人將系爭違建物A、B，供作店鋪使用之管理使用方法；且上開分管協議，雖係在區分所有權人會議未訂定規約前，惟系爭大廈係在公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，依公寓大廈管理條例第55條第1、2項規定，系爭分管協議得不受該條例第7條各款不得約定專用之限制，是該分管協議並未因違反法律強制規定而無效，是以被上訴人自不得訴請上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚分別拆除系爭違建物A、B等語，資為抗辯。
四、被上訴人於原審之起訴聲明為：㈠上訴人周鄭秋香應將系爭違建物A拆除。㈡上訴人施葉鎧崚應將系爭違建物B拆除。上訴人於原審之答辯聲明為：㈠被上訴人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。經原審諭知上訴人敗訴而為判決：㈠上訴人周鄭秋香應將系爭違建物A拆除。㈡上訴人施葉鎧崚應將系爭違建物B拆除。
上訴人不服原判決提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執之事項（見本院卷第173-174頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
(一)被上訴人建成皇宮公寓大廈管理委員會(下稱系爭管委會)係由楊樑福於100年8月23日召開區分所有權人會議，而依公寓大廈管理條例成立，並經臺北市政府同意備查而發給報備證明。
(二)周鄭秋香為系爭27號建物之所有權人，施葉琳滿則為系爭29號建物之所有權人；上訴人均為系爭大廈之區分所有權人。
(三)周鄭秋香於74年6月12日與建商簽訂預定買賣契約書，購買系爭27號1樓房地；施葉鎧崚之子施昇宏則於74年10月16日與建商簽訂預定買賣契約書，購買系爭29號1樓房地，上訴人與建商簽訂之預定買賣契約書，與系爭大廈其他區分所有權人與建商簽訂之預定買賣契約書，均屬同一份定型化之預定買賣契約書。兩造就卷附之建成皇宮合約書之真正均不爭執，有預定買賣契約書在卷可稽(見本院卷第98-116、119-160頁)。
(四)系爭預定買賣契約第8條第2款已約定:「地面層店鋪前面之空地屬店鋪住戶管理使用，其餘空地及室內空間均作公共設施之用。」等語。
(五)周鄭秋香及施葉鎧崚之子施昇宏與建商簽訂預定買賣契約時，已於預定買賣契約書簽訂附加條款，委託建商在系爭27號1樓、29樓1樓前面之空地，分別搭蓋如複丈成果圖所示附圖
A、B所示建物，並於76年6月26日系爭大廈之使用執照核發後，即為二次施工，完工後將之交由分別上訴人使用，系爭違建物A、B至遲於77年6月27日前應已存在。
(六)上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚分別為系爭違建物A、B之事實上處分權人，目前均出租予他人供作營業使用。
(七)系爭違建物A、B位於系爭大廈之法定空地上。
(八)臺北市工務局於76年間核發系爭大廈之使用執照時，已依當時「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」第9條規定，於系爭大廈使用執照附表中註明「法定空地除應綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架圍牆建築物或作其他使用產權移轉時列入交待」，有臺北市政府工務局使用執照附表在卷可查（見原審101年司北調字第531號卷宗[下稱調解卷]第15頁）。
(九)依系爭大廈一層平面圖，除圖說中規劃為一般零售業使用之專有部分外，其餘部分屬開放空間及法定空地為公共使用，依法應設置兒童遊戲區或綠化空地等，有系爭大廈開放空間綠化圖在卷可證（見原審調解卷第16頁）。
六、本院得心證之理由：
(一)按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年台上字第790號裁判意旨參照）。查系爭管委會係由楊樑福於100年8月23日召開區分所有權人會議，而依公寓大廈管理條例成立，並經臺北市政府同意備查而發給報備證明（見原審調解卷第9頁），此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠）。又系爭違建物A、B均係搭建在系爭大廈之法定空地上，上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚分別為系爭違建物A、B之事實上處分權人，亦為兩造所是認（見不爭執事項㈥、㈦），而系爭法定空地為公寓大廈管理條例第3條第4款所稱之共用部分，被上訴人為系爭大廈之管理委員會，對共用部分具有管理權，則被上訴人主張上訴人在系爭法定空地搭蓋系爭違建物A、Ｂ供營業使用，違反公寓大廈管理條例第9條第2、3項之規定，爰依同條例第9條第4項規定，請求上訴人分別拆除系爭違建物A、B，其當事人自屬適格。又被上訴人既已否認上訴人與系爭大廈之其他區分所有權人，就系爭法定空地訂有分管協議存在；況縱認上訴人分別就系爭法定空地有約定專用之分管協議，惟上訴人就系爭法定空地是否依其設置目的及通常使用方法而為管理使用，或其使用有無違反法律規定，兩造就此既有爭執，被上訴人自得依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，訴請法院為必要之處置。本件上訴人既已拒絕拆除系爭違建物A、B，被上訴人起訴請求上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚分別拆除系爭違建物A、B，應有權利保護之必要，亦甚明確。從而，被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，訴請法院命上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚分別拆除系爭違建物A、B，尚無當事人不適格或欠缺權利保護必要之問題，合先敘明。
(二)系爭大廈其他區分所有權人與上訴人間就系爭違建物A、B所在之法定空地，應有約定專用之分管契約存在，同意分別由上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚為管理使用：
⒈周鄭秋香於74年6月12日與建商簽訂預定買賣契約書，購買
系爭27號1樓房地；施葉鎧崚之子施昇宏則於74年10月16日與建商簽訂預定買賣契約書，購買系爭29號1樓房地；而上揭預定買賣契約書，與系爭大廈之其他區分所有權人與建商簽訂之預定買賣契約書，均屬同一份定型化之預定買賣契約書。另系爭大廈之原始區分所有權人與建商所簽訂之預定買賣契約書第8條第2項皆已約定:「地面層店鋪前面之空地屬店鋪住戶管理使用，其餘空地及室內空間均作公共設施之用。」等語，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈢、㈣），並有上訴人與建商簽立之預定買賣契約書、其他區分所有權人徐以瑾與建商簽立之預定買賣契約書在卷可按(見本院卷第119-160頁、第98-116頁)，且經本院核閱內容無誤，堪信為真正。
⒉又被上訴人雖主張：系爭預定買賣契約書之平面圖僅蓋建商
之法代章，未蓋有建商之公司大章，尚難據此認定建商同意就系爭違建所在之法定空地提供給上訴人專有使用，縱建商同意將之提供給上訴人專用，惟該協議亦不當然拘束系爭建物的事後承購戶云云。惟依系爭27號1樓、29號1樓房地之預定買賣契約書第1條第2款之規定，其契約附件平面圖已將周鄭秋香購買之系爭大廈D戶（即27號）1樓、施昇宏購買之A戶（即29號）1樓之位置及渠等得分管使用之法定空地範圍，以黃色螢光筆標繪位置明確，並分經周鄭秋香或施昇宏、建成公司代表人李正宗、統成公司代表人李儒卿在其上蓋章確認無誤，且上揭契約及其平面圖接續蓋有建商之公司騎縫章，上開平面圖應為原買賣契約之一部，亦經本院於104年5月22日行準備程序時當庭勘驗無誤（見本院卷第120頁背面、第141頁背面、第188-189頁），可見周鄭秋香、施昇宏分別與建商簽約時，已將其等各得分管專用之法定空地範圍加以確定，就系爭法定空地應有約定專用之分管協議存在，應屬明確。另按，契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年度台上字第2477號民事裁判意旨參照）。查上訴人與建商簽訂之預定買賣契約書，與系爭大廈其他區分所有權人與建商簽訂之預定買賣契約書，均屬同一內容之定型化預定買賣契約書，已如前述。而其預定買賣契約書第8條第2項均已約定:「地面層店鋪前面之空地屬店鋪住戶管理使用，其餘空地及室內空間均作公共設施之用。」等語，可見系爭大廈之其他原始承購戶與建商簽訂預定買賣契約時，亦已約明就地面層店鋪前面之空地即系爭違建物A、B所在之法定空地，分別歸由系爭27號1樓住戶、系爭29號1樓住戶管理使用，堪認系爭大廈之全體原始區分所有權人就系爭法定空地，應已成立分管契約。又周鄭秋香、施昇宏與建商簽約時，已於預定買賣契約書簽訂附加條款，委託建商在系爭27號1樓、29樓1樓前面之空地，分別搭蓋系爭違建物A、B，並於76年6月26日系爭大廈之使用執照核發後，即為二次施工，完工後已將之交由上訴人使用，系爭違建物A、B至遲於77年6月27日前應已存在等情，亦為兩造所是認（見不爭執事項㈤），可見上訴人已依上開分管契約，長期管領使用系爭法定空地，甚至違法在其上搭蓋系爭違建物A、B，此等事實應為其他住戶或其受讓人所得知悉，故原始承購戶嗣後縱將其房屋或土地之應有部分讓與第三人，其受讓人對於上開分管契約之存在，堪認通常即有可得而知之情形，自應受分管契約之拘束。
⒊另依系爭大廈區分所有權人會議於100年8月5日制訂系爭大
廈住戶規約第2條第2項亦已約明：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定」等語（見原審卷第309頁）。復佐以系爭大廈之原始承購戶與建商簽訂之預定買賣契約書第8條第2款皆已約定:「地面層店鋪前面之空地屬店鋪住戶管理使用，其餘空地及室內空間均作公共設施之用。」等語，益見系爭大廈全體區分所有權人已於住戶規約，再次確認系爭27號1樓、29號1樓旁之法定空地，應歸由系爭27號1樓（即鄭周秋香）、29號1樓（即施葉鎧崚）之區分所有權人專用之分管契約存在。從而上訴人主張系爭大廈其他區分所有權人與上訴人間就系爭法定空地，有約定專用之分管契約存在，同意分別由上訴人即系爭27號1樓、29號1樓之區分所有權人為管理使用，應非虛情，堪予認定。
⒋系爭大廈之其他區分所有權人與上訴人間就系爭違建物A、B
所在之法定空地，應有約定專用之分管契約存在，已如前述。則系爭大廈其他區分所有權人有無默示同意上訴人使用系爭法定空地，自無再予審酌之必要，附此敘明。
⒌按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其
於區分所有權人會議訂定規約前，以中央主管機關所定之規約範本為規約，但得不受該條例第7條各款不得約定專用之限制，該條例第55條第2項定有明文。依其立法意旨，應係維護法律秩序之安定，尊重公寓大廈管理條例通過前，區分所有權人就共有部分所為專用之約定，且衡以社會通念，購買約定專用部分者，所付價金通常較未購買者為高，如令其約定無效，亦有違公平原理。查系爭大廈係在公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照之公寓大廈，而上訴人與其他區分所有權人既就系爭法定空地有分管契約存在，同意分由上訴人即系爭27號1樓、29號1樓之區分所有權人為管理使用，倘其約定分管使用方法，並未違反法定空地之設置目的，並以通常使用方法為之，且未違反法令之強制規定，上開分管契約仍屬有效。是以，系爭大廈之其他區分所有權人仍應受原分管協議之拘束，上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚分別對於系爭違建物A、B所在之法定空地，具有合法之管理使用權限，堪以認定。
(三)系爭27號1樓、29號1樓旁之法定空地，雖經分管協議約定各由周鄭秋香、施葉鎧崚分別專用，然上訴人就其約定專用部分仍應依使用執照所載之用途及通常使用之方式而為管理使用，自不得在系爭法定空地上搭蓋系爭違建物A、B，甚至出租供營業使用：
⒈周鄭秋香及施葉鎧崚之子施昇宏分別與建商簽約時，已於預
定買賣契約書簽訂附加條款，委託建商在系爭法定空地，分別搭蓋系爭違建物A、B，並於76年6月26日系爭大廈之使用執照核發後，即為二次施工，完工後即將之交由上訴人使用，系爭違建物A、B至遲於77年6月27日前應已存在。又施葉鎧崚已於89年11月26日繼受取得系爭29樓1樓房地所有權及系爭違建物B之處分權，上訴人周鄭秋香、施葉鎧崚分別為系爭違建物A、B之事實上處分權人，目前系爭違建物A、B均出租予他人供作營業使用等情，此為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤、㈥），並有土地及建物登記謄本（見原審司北調字卷第10-13頁）、台北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書（見原審卷第347-348頁）、預定買賣契約書之附款（見本院卷第127頁背面、第148頁背面）、系爭違建物B之施工照片（見本院卷第79-80頁）、存證信函（見原審卷第318-319頁）、林務局農林航空測量圖（見原審卷第139-140頁）、現場照片（見本院卷第33-39頁）等在卷可按，已堪認定。⒉至上訴人雖抗辯：上訴人分別就系爭法定空地有約定供其專
用之分管契約存在，且系爭違建物A、B為建商所蓋，用以加大店面使用面積，其他2樓以上住戶，應已同意上訴人將系爭違建物A、B供作店鋪使用之管理使用方法，上開分管協議應未違反法律強制規定而無效云云。惟被上訴人則主張：兩造就系爭法定空地縱有分管契約存在，但上訴人僅得供作綠化及設置遊憩設施使用，其約定專用之內容應不包括搭蓋系爭違建物A、B，並供營業使用等語。
⒊系爭27號、29號建物旁之法定空地，雖已約定分別由周鄭秋
香、施葉鎧崚專用，且經渠等委託建商在使用執照核發後，即為二次施工，再將系爭違建物A、B交由上訴人管理使用。
然系爭違建物A、B縱為建商二次施工所興建，惟此仍無法證明建商與系爭大廈之其他原始承購戶，就系爭法定空地所為分管協議之內容，尚包括同意上訴人搭蓋系爭違建物A、B供作店舖使用在內，自難遽為有利於上訴人之認定。且依卷附預定買賣契約書第8條第2項之約定可知，建商與系爭大廈之其他原始承購戶，並未以定型化契約之方式，約定系爭27號、29號建物所有權人得在系爭法定空地上搭蓋違建物供己使用。況系爭大廈嗣於100年8月5日制訂之住戶規約第16條亦規定「區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。區分所有權人及住戶對專有部分及約定專用部分，應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物之環境品質。」等語（見原審卷第312頁背面），亦經本院核對無誤。可見上開分管契約之內容，自不包括同意上訴人在系爭法定空地上搭蓋系爭違建物A、B而為使用。再者，證人李德星已到庭證述：一般來講，住戶都不可能同意上訴人搭蓋系爭違建物為使用，很多人有意見，但因為還不是法人，所以無法提出訴訟；當時建商給的圖上沒有系爭違建物，是使用執照下來以後才蓋的等語（見原審卷第267頁）。證人宋天雄亦證稱：
伊未聽過管委會要把一樓法定空地給上訴人作營業使用等語（見原審卷第268頁）。益見被上訴人主張上訴人就系爭法定空地縱有約定專用之分管契約存在，但其約定專用之內容應不包括同意上訴人搭蓋系爭違建物A、B在內，應非無據，自屬可採。至上訴人雖抗辯其較其他樓層住戶給付更高之價金取得系爭房地，應有使用系爭違建物之合法權源云云，惟縱認上訴人購買系爭27號1樓、29號1樓房地，所付價金較其他樓層之買受人為高，但其既享有對於系爭法定空地之專用權，代價已屬相當，自不得依此認定其得任意搭蓋違建使用，而破壞系爭大廈之原始設計及整體景觀。況上訴人未能舉證證明被上訴人或其他區分所有權人已同意其在系爭法定空地搭蓋系爭違建物A、B供作營業使用，故上訴人所辯：上開分管協議除約定系爭法定空地分由周鄭秋香、施葉鎧崚專用外，尚包括同意上訴人可搭蓋系爭違建物供作營業使用云云，洵非有據。是以，周鄭秋香、施葉鎧崚分別在系爭法定空地興蓋違建物A、B，甚至將之出租他人供作營業使用，顯已逾越上開分管契約之範圍，亦堪認定。
⒋再按，區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物
本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的，始為合法（最高法院82年台上字第1802號民事裁判意旨參照）。而公寓大廈管理條例第9條第2、3項亦明定「住戶對共有部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者，從其約定。」「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」查上訴人就系爭法定空地雖有約定專用之權，但系爭法定空地既為系爭大廈之共用部分，則其管理使用仍應依其設置目的，並以通常使用方法而為使用，且不得違反法令之強制規定，始為合法。次按，住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。公寓大廈管理條例第16條第2項前段亦有明文。又建築物非經申請直轄市主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用。建築法第25條規定甚明。另依修正前建築技術規則建築設計施工編第30條之1規定而制頒之未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法第9條（即現行建築技術規則建築設計施工編第289條）亦規定：「開放空間除應予綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架、建築物或作其他使用。第一項開放空間於核發使用執照後，應予以登記列管。主管建築機關每年應作定期或不定期檢查，如有違規使用者，依有關法令處罰。」等語。參以建築基地於建築使用時，應保留一定比例面積之空地，旨在使建築物便於日照、通風、採光及防人，以增進使用人之舒適、安全與衛生。又臺北市工務局於76年間核發系爭大廈之使用執照時，已依當時有效「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」第9條規定，在系爭大廈使用執照附表中特別註明「開放空間及第7條應提供綠化之法定空地，除應綠化及設置遊憩設施外，不得搭蓋棚架圍牆建築物或作其他使用，產權移轉時列入交待」等語，有臺北市政府工務局使用執照附表在卷可按(見原審調解卷第15頁)。再依系爭大廈之一層平面圖，其圖說記載除其中規劃為一般零售業使用之專有部分（即系爭27號1樓、29號1樓建物）外，其餘部分屬開放空間或應綠化之法定空地，應設置兒童遊戲區、成人遊樂設施或綠化空地等等，亦有系爭大廈開放空間綠化圖(見原審調解卷第16頁、本院卷第32頁)。
是以上訴人就系爭法定空地固有約定專用之分管契約存在，有權管理使用系爭法定空地，然其使用應依系爭法定空地之設置目的及通常使用方法為之。而系爭法定空地既僅得作為綠化或設置遊憩設施之使用，自不得搭蓋圍牆、建築物或作其他使用，亦不得未經縣市主管建築機關之審查許可並發給建造執照，即擅自建造或使用系爭違建物。從而上訴人分別在系爭法定空地興建系爭違建物A、B，甚至出租供作營業使用，非但違反建築法令之規定，且與系爭法定空地之設置目的有違，亦非以通常使用方法而為使用，應已妨害系爭大廈之環境品質，並違反公寓大廈管理條例第9條第2、3項、第16條第2項及建築法第25條、建築技術規則建築設計施工編第289條等規定，自非合法，洵堪認定。
(四)被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求周鄭秋香拆除系爭違建物A、施葉鎧崚拆除系爭違建物B，為有理由：
按住戶對共用部分之使用未依其設置目的及通常使用方法為之者，管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。公寓大廈管理條例第9條第4項規定甚明。查系爭違建物A、B坐落系爭大廈之法定空地上，而上訴人依上開分管契約，僅得就其約定專用部分依使用執照所載之用途及符合法令規定之方式而為使用，並不得有妨害建築物環境品質之使用行為，業如前述。然周鄭秋香、施葉鎧崚竟在其約定專用部分之法定空地，興建系爭違建物A、B，並將之出租供作營業使用，其管理使用方法除已逾越分管契約之範圍，並違反公寓大廈管理條例第9條第2項、第16條第2、3項、建築法第25條、建築技術規則建築設計施工編第289條及住戶規約第16條規定，而上訴人既已拒絕拆除系爭違建物A、B，從而被上訴人依公寓大廈管理條例第9條第4項規定，訴請周鄭秋香應拆除系爭違建物A、施葉鎧崚應拆除系爭違建物B，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，被上訴人之主張，應屬可採；上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於公寓大廈管理條例第9條第4項規定，請求周鄭秋香應將門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○號1樓擴建如附件臺北市大安地政事務所複丈成果圖所示附圖A部分之附屬建物拆除；及請求施葉鎧崚應將門牌號碼臺北市○○○路0段000巷00號1樓擴建如附件臺北市大安地政事務所複丈成果圖所示附圖B部分之附屬建物拆除，均有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，皆無理由，均應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
民事第五庭
審判長法 官 李錦美
法 官 張松鈞法 官 陳章榮正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 30 日
書記官 鎖瑞嶺附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。