臺灣高等法院民事判決 103年度上字第64號上 訴 人 謝陳紫雲訴訟代理人 粘舜權律師
鍾欣惠律師被 上 訴人 施偉舜訴訟代理人 陳慶瑞律師複 代 理人 陳德正律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102年11月28日臺灣新北地方法院102年度訴字第756號第一審判決提起上訴，本院於103年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項所命拆除建物之位置如附圖所示871(B)部分。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為伊所有，上訴人所有建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號（下稱系爭建物）占有使用系爭土地如附圖所示871(B)部分面積62平方公尺，伊前以上訴人無權占有訴請拆屋還地，經本院以100年度上更㈠字第88號判決認定：上訴人就系爭建物承受原承租人之地位，伊對於前土地共有人間之默示分管契約亦應受拘束，兩造間存有不定期限租賃契約，而駁回伊之訴確定在案。惟系爭建物舊有之水泥磚造牆壁及磚瓦木樑屋頂有結構安全之虞，且超過磚造耐用年數，已達不堪使用之程度，依最高法院87年度台上字第2475號、92年度台上字第1052號、95年度台上字第388號民事判決意旨，兩造間不定期基地租賃關係應歸於消滅，上訴人所有系爭建物係無權占有系爭土地，爰依民法第767條規定提起本訴，求為命上訴人將坐落於如附圖所示871(B)部分面積62平方公尺之系爭建物拆除，並將占用土地返還伊之判決等語（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服，提起上訴），並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭建物並未達不堪使用之程度，新北市建築師公會以目視方式鑑定認定系爭建物舊有屋頂可能會漏水，且以財政部關於財產折舊之標準，認定系爭建物不堪使用，不符合科學，應再送鑑定。兩造間之不定期限租賃契約屬租用基地建屋契約，如無土地法第103條所定各款情形，被上訴人不得終止租約請求返還土地，兩造間之不定期限租賃契約自不因經過20年或房屋不堪使用而消滅，被上訴人不得請求拆除系爭建物返還坐落土地。原判決所援引之最高法院95年度台上字第388號判決意旨係循同院30年渝上字第311號判例要旨做成，但該判例業經最高法院於90年第4次民事庭會議決議不再援用，則循該判例所做成之上開最高法院判決意旨，即無參考之必要，此有最高法院103年度台上字第250號判決可參。縱認系爭建物已達不堪使用之程度，參諸最高法院51年台上字第2987號判例要旨，基地上所建房屋即令因故滅失，租用基地契約並不失其存在，舉重以明輕，兩造間之租賃關係未消滅，被上訴人請求伊拆除系爭建物返還坐落土地為無理由等語置辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本件被上訴人主張系爭建物坐落於其所有之系爭土地上，經本院前以100年度上更㈠字第88號判決認定兩造間存在不定期限租賃契約關係，且系爭建物占有使用系爭土地如附圖所示871(B)部分面積為62平方公尺，並已確定在案之事實，業據被上訴人提出前開民事判決及最高法院101年度台上字第1555號民事裁定（見原審卷第6至11頁）為證，復為上訴人所不爭執（見本院卷第41頁反面），堪信此部分事實為真實。惟被上訴人主張系爭建物已達不堪使用之程度，依最高法院判決意旨，兩造間之不定期限租賃契約關係已消滅，核屬無權占有系爭土地，上訴人應將系爭建物拆除返還占用之坐落土地等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：系爭建物是否已達不堪使用之程度？如是，兩造間之不定期限租賃契約關係是否因而消滅？茲詳述如後：
㈠被上訴人主張系爭建物已達不堪使用之程度之事實，業據其
提出照片（見原審卷第13至14頁）為證，系爭建物原屋頂為磚瓦木樑結構，有勘驗筆錄（見原審卷第84頁）及照片（見原審卷第89至91頁）可憑，而爭建物經新北市建築師公會鑑定亦認定：系爭建物之磚構造外牆以半磚施作，不符合建築技術構造編磚構造外牆應為一塊磚牆之規範，有結構安全之虞。依照片16可知原有屋頂因年久失修，如非有鋼板屋頂暫時發生遮雨效果，滲漏情況一定很嚴重，依照片7鋼板由屋頂包下約一公尺左右，可以了解原有滲漏情形應很嚴重，照片8亦顯示鋼板下方牆面有滲漏情形。屋主為改善屋頂滲漏水之需要，於本屋前後增設雙C型鋼柱架設C型鋼樑及鋼桁條，上鋪彩色鋼板屋面，經鑑定人現場會勘，其雙C型鋼柱間之間距達十公尺以上，跨距過大，當初施作未經專業技師或建築師簽證，且施工品質不佳（鋼樑柱收頭簡陋、於原有石棉浪板上搭建C型鋼樑柱、與C型鋼焊接的鐵板已經鏽蝕、廚房上方之鋼樑搭在單薄半磚上、C型鋼結合粗糙沒有章法），有結構安全之虞。臺灣地震發生機率高，建築物構造至少應達到最低標準，另參照行政院發布施行之「固定資產耐用年數表」，磚構造耐用年數為25年，系爭建物承租至今40多年，已超過磚構造耐用年數，故綜合判斷系爭建物已達不堪使用之程度等情，有鑑定報告書可稽（放原審卷外）。足見系爭建物因磚構造不符建築技術編之規定，未達最低標準，有結構安全之虞，屋齡40餘年遠逾耐用年數25年，確實已達不堪使用之程度。上開鑑定結果雖主要以目測為之，惟此乃建築師依其專業所為判斷及採行之鑑定方法，上訴人空言否認該鑑定報告，尚非可取。上訴人雖聲請再送臺灣省結構工程技師公會鑑定，惟新北市建築師公會詳述其鑑定系爭建物有安全之虞並已達不堪使用程度之理由，且從系爭建物外觀即可得知，應無再送其他單位鑑定之必要，附此敘明。
㈡次按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而
出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第451條定有明文。查系爭土地合併自改制前臺北縣○○鎮○○段○○○○號土地，932號土地重測前為鶯歌段鶯歌小段92之2地號土地，而92之2地號土地之部分共有人陳尤坤、陳朱格、陳金井（下稱陳尤坤等3人）基於分管之約定，與承租人黃阿匏、伍游玉葉於57年6月29日訂立基地租賃契書，約定租賃標的為所分管之78坪土地（2人各2分之1），租期自57年1月1日起10年，租額每年12月底一次付，由陳尤坤等3人各分得3分之1。黃阿匏本於上開租賃契約在系爭土地上興建系爭建物，嗣於59年3月23日將該建物出售予上訴人之長子謝忠義，再由上訴人取得系爭建物所有權後，持續支付租金，而由謝忠義、上訴人先後承受原承租人之地位。上開基地租賃契約書約定之租期雖於66年12月31日屆滿，惟租期屆滿後，系爭建物仍繼續占用租賃物之土地，陳尤坤等3人從未請求謝忠義或上訴人返還該土地，且上訴人仍繼續支付重測前932地號土地自84年以後之租金，依民法第451條規定，應變更為不定期限繼續租賃契約，不受民法第449條第1項所定租賃契約之期限不得逾20年之限制（最高法院51年台上字第1288號判例要旨參照），是兩造間之不定期限租賃契約尚無因違反民法第449條第1項之規定而歸於無效。
㈢再按租用基地建築房屋者，依土地法第102條規定，出租人
及承租人得於契約訂立後2個月內協同辦理地上權登記，以加強租賃關係，鞏固承租人之地位，使地上權與基地租賃權並存（最高法院64年第5次民事庭會議決議參照）。而此2個月期間為訓示規定，縱令經過期間，承租人仍得請求出租人為地上權登記。故88年修正民法債編時，為保護租用基地建築房屋之承租人，並期規定之明確，將上開土地法之規定移列修正增列第422條之1「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」規定。又關於地上權之存續期間，民法未明文規定，視當事人之約定而定。99年1月5日修正民法物權編時增訂民法第833條之1規定：「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權。」乃為兼顧土地所有人與地上權人之利益，明定土地所有人或地上權人均得於逾20年後，請求法院斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之各種狀況而定地上權之存續期間，或終止其地上權。復依民法物權編施行法第2條規定，上開修正之民法第833條之1規定，於修正施行前未定有期限之地上權，亦適用之。而租用基地建築房屋之租賃契約本屬債權性質，法律為強化此租賃關係，明定得透過登記使租賃關係轉化為地上權之關係，則如為地上權登記之租用基地建築房屋之租賃契約，即有上開民法第833條之1規定之適用，為物權性質之地上權得因此終止。於此情形下，雖無明文規定不定期租用基地建築房屋之租賃契約得為相同之處理，然依同類事實應為相同處理及舉重明輕之法理，應認得類推適用上開規定。即於未定期限租用基地建築房屋之租賃契約逾20年後，出租人及承租人均得斟酌租賃契約成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，請求法院終止其租賃契約，以兼顧出租人與承租人之利益。查本件原承租人即訴外人黃阿匏、伍游玉葉與土地所有人陳尤坤等3人間訂立之基地租賃契約，明定租賃期間為10年，此為上訴人承受該租約時所明知，於租期66年12月31日屆滿時，固因陳尤坤等3人未即為反對之表示，依民法第451條規定視為不定期限繼續租約，僅發生期限變更之效果，其餘內容並未隨同變更，仍屬租用基地建築房屋之租賃契約性質。上訴人於59年3月間承受上開租約後，逾40年以來未依土地法第102條、民法第422條之1規定，聲請為地上權登記，以強化其租賃契約。斟諸原租用基地建築房屋租賃契約所定期間10年早已屆滿，原承租人黃阿匏本於基地租賃契約在系爭土地上興建系爭建物屋齡40餘年遠逾耐用年數25年，有結構安全之虞，已達不堪使用之程度，均如前述。
則被上訴人以兩造間不定期限租賃契約，因系爭建物不堪使用為由，主張此租賃契約應予終止而消滅，依前開說明，應屬可採。系爭土地不定期租賃關係既因系爭建物不堪使用經本院認定終止而歸於消滅，上訴人所有系爭建物即構成無權占有系爭土地，被上訴人請求上訴人拆除系爭建物並將坐落之土地返還被上訴人，即為有理由，應予准許。復按當事人主張之事實，究竟該當於發生何項法律關係，乃屬法官依據法律獨立審判職責之法律適用問題，不受當事人主張或陳述之拘束。本件被上訴人雖主張系爭建物已達不堪使用程度，依最高法院之判決要旨可認兩造間不定期限租賃契約關係消滅，然本院不受其此部分主張之拘束，仍得依上開法律關係予以認定，併此敘明。
四、綜上所述，被上訴人主張系爭建物達不堪使用之程度，兩造間之不定期限租賃契約關係已消滅，上訴人之系爭建物無權占有系爭土地為可採。從而，被上訴人本於民法第767條之規定提起本訴，請求上訴人將坐落於如附圖所示871(B)部分面積62平方公尺之系爭建物拆除，並返還所占用之土地，為有理由，應予准許。原審以兩造間承受之租用基地建築房屋契約約定租期至房屋不堪使用為止，兩造間不定期限租賃契約因而消滅，上訴人所有系爭建物為無權占有，而判准被上訴人之請求，雖有未當，然其結論尚無不合，仍應認上訴為無理由。是上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又本件被上訴人訴請上訴人拆除之系爭建物及返還土地之位置為如附圖所示871(B)部分，原判決漏未載明，爰補充敘明如主文第二項所示，以茲明確。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 王永春法 官 林麗玲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 29 日
書記官 陶美玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。