臺灣高等法院民事判決 103年度上字第698號上 訴 人 林繼宗被 上訴人 王琮閔
王陳春美共 同訴訟代理人 王世平律師上列當事人間給付報酬事件，上訴人對於民國103 年4 月23日臺灣臺北地方法院103 年度訴字第240 號第一審判決提起上訴，本院於104 年7 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人王琮閔、王陳春美與上訴人於民國102 年1 月24日在臺北市○○○路、南京東路口之伯朗咖啡店簽立委任書，約定將王陳春美家族所有坐落新北市○○區○○段○ ○○ ○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）應有部分委託上訴人銷售，每坪新臺幣（下同）28萬元以上即可成交，被上訴人並應給付上訴人買賣價金百分之3 的服務費，委任期限自102 年1 月24日起至102 年3 月25日為止。故本件上訴人受委託銷售之土地除被上訴人2 人應有部分外，尚包括其等家族成員王子云、劉朝棟、陳春玲（下合稱王子云等3 人）所有系爭土地應有部分（下均稱應有部分）。嗣上訴人尋得訴外人崇偉營造工程股份有限公司（下稱崇偉公司）願以每坪28萬元購買系爭土地，兩造乃於同年2 月
4 日下午前往崇偉公司簽立買賣契約，然僅就被上訴人2 人應有部分完成簽約，就王子云等3 人應有部分，被上訴人以增值稅較高為由，表示需考慮而未簽約，之後竟不斷藉詞拖延王子云等3 人應有部分之買賣，嗣因委任期限將至，上訴人遂於102 年3 月18日寄發臺北東門郵局第101 號存證信函（下稱第0000000 存證信函），通知被上訴人完成簽訂王子云等3 人應有部分之買賣契約，被上訴人遲至同年6 月始與崇偉公司完成簽約。從而，上訴人除得請求被上訴人給付按其2 人應有部分出售價金百分之3 服務費218 萬8200元外，因委任書第7 條已約定被上訴人不得以任何理由拒絕出售，故上訴人亦得請求被上訴人支付王子云等3 人應有部分買賣價金合計6797萬元百分之3 的委任報酬共計203 萬9100元。
爰依委任書法律關係，請求被上訴人應連帶給付上訴人203萬9100元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息（上訴人請求被上訴人給付出售被上訴人應有部分之服務費18萬8200元本息部分，業經原審為其勝訴之判決，未據被上訴人聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：被上訴人僅委託上訴人仲介出售被上訴人2人應有部分，未委託出售包括王子云等3 人應有部分。上訴人雖曾於委任書簽訂過程詢及是否一併託售王子云等3 人應有部分，當時被上訴人即告知王子云等3 人之意願尚不明確，僅就被上訴人應有部分授權上訴人處理。兩造簽立委任書時，其上並無第1 條第2 行所載「家族所有」4 字，墨跡不同、插入位置亦非通順，顯係上訴人事後擅自加撰。且縱認委任書託售範圍包含王子云等3 人應有部分，然王子云等3人應有部分完成買賣之時間，已逾委任書約定之委任期間，上訴人亦無證明其於委任期間已仲介他人同意買受，自無權請求給付服務費等語置辯。
三、原審判決被上訴人應給付上訴人18萬8200元，及自102 年12月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，聲明為：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人203 萬9100元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第38頁暨背面，並依證據資料予以補充完整）：
㈠被上訴人與上訴人於102 年1 月24日簽立委任書，由被上訴
人委託上訴人銷售系爭土地應有部分，並約定達每坪28萬元以上即可成交，上訴人得請求之服務費為買賣價金百分之3，委託期間自102 年1 月24日起至同年3 月25日止，此有委任書1 紙為證（見原審卷第10頁）。
㈡經由上訴人仲介，被上訴人2 人所有系爭土地應有部分於10
2 年2 月4 日與崇偉公司簽訂買賣契約，此有買賣契約書2份可參（本院卷第74至86頁）。故上訴人得向被上訴人請求出售渠2 人應有部分之服務費218 萬8200元。
㈢上訴人於102 年3 月18日寄發第0000000 存證信函通知王陳
春美表示，崇偉公司已將購買系爭土地提高至每坪28萬元，被上訴人應備妥王子云等3 人應有部分之土地權狀等過戶資料，並至崇偉公司完成簽約手續等語，有存證信函可證（見原審卷第11頁）。
㈣王琮閔於102 年3 月20日寄發臺北大直郵局24號存證信函（
下稱第0000000 存證信函）予上訴人，表示迄今尚未收到委任書副本，請求上訴人速寄一份副本予被上訴人等語（見原審卷第40頁）。
㈤王子云等3 人應有部分嗣後亦已出售予崇偉公司，並於102
年4 月15日簽訂買賣契約書，及於102 年6 月3 日、4 日辦理土地所有權移轉登記，此有異動索引、土地所有權買賣移轉契約書、不動產買賣契約書可稽（見原審卷第12至14頁，本院卷第81至86、159 至172 頁）。
㈥被上訴人就上訴人仲介出售其等系爭土地應有部分，已給付
上訴人仲介服務費200 萬元，並依原審判決支付上訴人服務費18萬8200元本息及訴訟費用，合計19萬4055元，此有律師函、上訴人回函、匯款單足證（本院卷第31至35頁）。
五、本院之判斷：上訴人主張其受被上訴人委託銷售之土地標的，包含王子云等3 人應有部分，且上訴人業經尋得崇偉公司願以每坪28萬元購買，被上訴人卻故意拖延拒絕出售，嗣於102 年6 月間已將土地移轉登記予他人，上訴人自得本於委任書，請求被上訴人支付王子云等3 人應有部分買賣價金百分之3 的服務費203 萬9100元等情，為被上訴人否認，並以前詞置辯。是本件應審酌之爭點：㈠兩造間委任契約之委託範圍，是否及於王子云等3 人應有部分？㈡上訴人得否請求被上訴人給付服務費203 萬9100元？茲就爭點分別論述如下：
㈠兩造所立委任書之委託範圍，並未及於王子云等3人應有部分：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號民事判例、19年上字第453 號民事判例意旨足資參照）。
⒉查兩造簽立之委任書第1 條約定「茲將本人所有坐落土地：
新北市○○區○○段○○○○○ ○○ ○○○○○○○○○○號五筆土地持分第 層連同基地共 戶委任 銷售全權代理。」等語（見原審卷第10頁），委任人欄則由王陳春美、王琮閔簽名，並無王子云、劉朝棟、陳春玲之簽名或蓋章，亦無檢附王子云等3 人之授權書，另委任書內容亦無王子云等3 人之任何記載，由此觀之，委任書第1 條所載「本人所有坐落土地」，自指被上訴人2 人所有系爭土地應有部分，難認有將王子云等3 人應有部分亦一併委託上訴人銷售之意思表示。
上訴人雖以委任書第1 條載有「家族所有」等字，主張被上訴人委託範圍包含王子云等3 人應有部分云云，惟綜觀委任書全文，未有王子云等3 人之任何記載及授權文件，已於前述，是「家族所有」之記載，充其量僅得認定係表明系爭土地為家族所有。再者，被上訴人已否認「家族所有」4 字於簽約時即存在，而觀之「家族所有」4 字記載於系爭土地之地段與地號之間，尚非通順，「家族所有」4 字之墨跡與前後文字「頂福段…1 、2 、17、18、68號」亦有不同，上訴人就此自承此4 字與委任書其他書寫文字並非同一枝筆所寫，且為其筆跡（本院卷第39頁背面至40頁），兩造亦均陳稱委任書僅有乙份，並由上訴人收執（本院卷第91頁背面），是「家族所有」4 字是否於兩造簽約時即已存在，或係上訴人於事後自行填具，確非無疑。況且，被上訴人倘確有將王子云等3 人應有部分一併委託上訴人銷售，因被上訴人未提出王子云等3 人之授權書，王子云等3 人即非契約當事人，衡情委任書自應將王子云等3 人之姓名、持有土地內容及一併委託上訴人銷售等意旨予以載明，而非僅草率記載「家族所有」4 字，是上訴人稱係因被上訴人簽約時未攜帶王子云等3 人授權書，故於現場記載「家族所有」等字以為補救云云，未符常情。從而，以系爭委任書所載，無法證明被上訴人委託銷售範圍包括王子云等3 人應有部分。
⒊上訴人又主張其於102 年3 月18日寄發第0000000 存證信函
通知王陳春美，應備妥王子云等3 人應有部分之土地權狀等過戶資料，並至崇偉公司完成簽約手續等語，王琮閔於102年3 月20日以第0000000 存證信函回覆上訴人時，僅表示未收到系爭契約副本，請求上訴人速寄一份副本，但卻無否認有將王子云等3 人應有部分一併委託，可證明被上訴人委託銷售範圍確實包含王子云等3 人應有部分等語，並提出2 份存證信函為佐（見原審卷第11、40頁）。惟兩造已自承雙方所簽立之委任書僅有一份，並由上訴人收執（本院卷第91頁背面），而觀諸第0000000 號存證信函，又無敘明上訴人受託銷售之土地包含王子云3 人應有部分等內容，是被上訴人抗辯其於收受上訴人寄發之第0000000 號存證信函時，因對上訴人所述內容質疑，手上又無委任書，因而於第0000000號存證信函先要求上訴人提出委任書等語，尚無悖於常理，故被上訴人於第0000000 號存證信函縱無針對上訴人要求提出備妥王子云等3 人應有部分土地權狀等事予以駁斥或否認，亦無法遽認被上訴人委託範圍已經包含王子云等3 人應有部分。
⒋上訴人復主張崇偉公司總經理潘谷聲早於數年前即委託訴外
人陳永山及上訴人代為收購系爭土地，其嗣後與被上訴人議妥受託出售被上訴人2 人、王子云等3 人共計5 人系爭土地應有部分合計500 多坪後，其一併和崇偉公司協理吳文欽、總經理潘谷聲洽談，崇偉公司並同意以每坪28萬元購買上開
5 人應有部分，惟於簽約當日王陳春美前後3 次要求代書莊如萍、王瑞端等人查詢王子云等3 人所應支付之土地增值稅後，藉詞王子云3 人應負擔之稅額過高不願出售，當場潘谷聲即同意負擔一半土地增值稅，故倘被上訴人委託範圍不包括王子云等3 人應有部分，上訴人自不會一併向崇偉公司議價達成共識，被上訴人亦不會於簽約當日查詢王子云等3 人之土地增值稅，嗣後經崇偉公司願意負擔王子云等3 人之土地增值稅半數等語，並聲請訊問王瑞端、莊如萍、吳文欽、潘谷聲、陳永山等人。然查：
⑴證人王瑞端（即任職許保生地政事務所之代書）證述：我有
受崇偉公司委任辦理土地移轉登記事宜，但不包含被上訴人及王子云等3 人部分，崇偉公司確實有叫我查過土地增值稅，其中有一次是在崇偉公司查，當時查詢的對象是不是王子云等3 人已不記得，上訴人是否在場也沒有印象，當時我只是教他人怎麼查詢而已，不限何筆土地、時間、場合，都沒有印象有查過王子云等3 人的土地增值稅，亦沒有印象見過上訴人等語（本院卷第124 頁背面至126 頁）；另證人莊如萍（任職康翔地政事務所）則以其未承辦本件，不知悉兩造間相關事由為由，兩次具狀向本院表示不願到庭為證（本院卷第116 、138 頁）。是依上開證人所述，難以證明上訴人陳稱於簽約當日曾前後3 次查詢王子云等3 人應負擔之土地增值稅數額一事為真正。
⑵證人潘谷聲（崇偉公司負責人之父）證稱：崇偉公司因從事
土地開發，故欲購買系爭土地，有時是地主來找我們，有時是透過介紹人介紹；我不認識上訴人，但有和上訴人見過面，當時是陳永山帶上訴人來，具體的事情我沒有參與，土地開發的工作是協理吳文欽負責；我沒有和王子云等3 人及被上訴人2 人接觸他們出售系爭土地應有部分事宜，但公司有買他們的土地並簽立契約書，買賣經過我都不清楚；我不曉得公司曾經答應幫地主負擔土地增值稅，我們有透過仲介去跟地主購買土地，我們會支付仲介百分之1 的報酬，我不知道上訴人是不是仲介之一，我只認識陳永山，包含王子云等
3 人在內的5 份契約怎麼談的，我不清楚，應該是吳文欽在的時候談的；5 份契約在二個時間簽訂，不是同一時間談成，因為時間不一樣。因為我們本來就要買全部地主的土地，不是只有買被上訴人他們家的，我根本不記得上訴人，也不記得與他的對話，我們當時全部土地都要買，不會限於何土地、何家族、何人等語（本院卷第143 頁背面至144 頁背面）。另證人陳永山地政士則證述：我是事後聽上訴人說他有為被上訴人仲介賣土地給崇偉公司，是賣了後一年多之後才聽他說的；透過上訴人仲介賣給崇偉公司的土地所有權人有幾個人，我不清楚，也不記得有無跟上訴人去過崇偉公司；崇偉公司整批買之後，有一部分是透過我去收購，所以我拿的仲介費用是這個部分；王陳春美是向我買系爭土地，故她要請上訴人賣不可能跟我講；我沒有印象有和上訴人一起去找過潘董事長，並開價一坪30萬元等語（見本院卷第188 至
189 頁）。是上訴人陳稱崇偉公司潘谷聲早於數年前即委託訴外人陳永山及上訴人代為收購系爭土地，且於簽約當日因王陳春美藉詞王子云3 人應負擔之土地增值稅過高不願出售，當場經潘谷聲同意負擔一半土地增值稅，可證明其確實連同王子云等3 人應有部分一併與崇偉公司談定每坪28萬元云云，與證人潘谷聲、陳永山之證述不符，難認屬實。
⑶另證人吳文欽（即崇偉公司協理）於原審證述：我不太記得
簽約當時，王陳春美請我去查王子云等3 人的增值稅；協調增值稅一半是指王琮閔的部分，那天簽約時我被公司告知被上訴人2 人要來簽約，我們就這部分去準備相關資料及契約，簽約過程中王陳春美要求王琮閔的部分增值稅公司必須負擔一半，否則不簽約，查的是王琮閔增值稅一半的部分是多少等語（原審卷第37頁背面），於本院則證述：我在崇偉公司擔任協理，因為土地買賣的事情，認識兩造；王陳春美這個案件，是上訴人帶著被上訴人2 人到公司簽約，來之前都沒有跟我接觸，當時是要買被上訴人2 人的土地持分，我們公司透過陳永山知道這塊土地，當天上訴人來的時候，我才知道是上訴人仲介的，本來我以為是陳永山要帶來的，在這之前跟上訴人沒有就這個案子接觸過。我和上訴人總共見二次，都是為了土城這個案子，第一次他來，但沒有講要仲介誰，也沒有提到被上訴人的名字，只有提到他要仲介這個案子的土地，那時說一坪18萬元要買或賣，但我老闆那時候不願意，談話很快就結束，沒有提到是誰要買誰要賣，也沒有提到他要去找那些賣家，隔了超過一年之後，就是第二次見面，他帶被上訴人2 人來，就說要簽約，說一坪賣28萬元，因為時間不一樣，價錢有提高。當天沒有提到要賣王子云、劉朝棟、陳春玲持分，土城的地我們要全買，所以土地所有權人的資料我們公司都有，所有權人有7 、80人，簽約前，上訴人沒有跟我們講他有找到幾位土地所有權人，因為他去之前並沒有聯絡過，當天有沒有在講還有其他的人我真的不記得。我們公司買一塊土地都會先去查，因為公司已經有全部所有權人的增值稅資料，當天我不記得有沒有去查王子云等3 人的部分。被上訴人將土地持分賣給我們後，我們有資料知道其他三人是他們的親戚，所以我們主動詢問被上訴人，問他們其他三人是否要賣，拖了一段時間，他們表示其他人在美國，要聯絡，之後答應要賣，條件就是公司負擔一半的增值稅，後來就簽約；故王子云等3 人部分，完全是被上訴人仲介，沒有透過上訴人或陳永山。王子云等3 人確實是我主動問王陳春美是否出售，在這之前沒有人主動說要仲介王子云等3 人持分給崇偉公司等語綦詳（見本院卷第186 頁背面至187 頁背面、189 頁背面），核與被上訴人王琮閔抗辯：王子云3 人與崇偉公司間買賣是我跟我母親的土地賣了後，崇偉公司一個吳協理打電話來問，問其他的人要不要賣，我們回答可以問問看。劉朝棟住在美國，102 年4 月初他有回台，劉朝棟、陳春玲才委任我母親，王子云本來是不賣，她認為我們賣的價錢太低，後來劉朝棟、陳春玲決定要賣，所以王子云也才願意賣，我跟我母親賣了我們的持分後，吳協理一直打電話給我們，問我們其他人是否要賣，我們只說我們要問問看，他們三人決定要賣之後，我們就約吳協理在4 月15日到崇偉公司，然後就當場簽約，後來針對三人部分崇偉公司願意負擔一半的增值稅，土地價格是一樣的等語（本院卷第145 頁暨背面）相符。另崇偉公司就王子云等3人應有部分買賣之仲介費用係給付給王陳春美一事，亦經證人潘谷聲於104 年4 月29日陳報到院（本院卷第181 頁），可見上訴人稱其於受委任後，即將被上訴人2 人、王子云等
3 人應有部分約500 多坪一起向崇偉公司銷售，並均已與崇偉公司達成每坪28萬元購買之協議，崇偉公司更同意負擔王子云等3 人應支付之土地增值稅半數，惟王陳春美於102 年
2 月4 日簽約日就王子云等3 人部分藉詞不願簽約，故意拖延云云，顯與事實不符，難予採信。
⑷從而，上訴人主張其事後已就王子云等3 人應有部分一併與
崇偉公司議價協商完成，由此可以證明其受委託銷售之土地範圍包含王子云等3 人應有部分云云，並非可採。
㈡上訴人請求被上訴人給付服務費203 萬9100元，並無理由：
查上訴人未能舉證證明被上訴人曾將王子云等3 人應有部分一併委託上訴人銷售，且本件係被上訴人於102 年2 月4 日與崇偉公司簽約後，始由崇偉公司協理吳文欽主動向被上訴人表示願意購買王子云等3 人應有部分，經被上訴人探詢王子云等3 人之意願後，於102 年4 月15日與崇偉公司簽立不動產買賣契約書等情，已於前述。又王子云等3 人與崇偉公司係於104 年4 月15日簽立不動產買賣契約，此有不動產買賣契約書3 份存卷可參（本院卷第158 至172 頁），其中陳春玲與崇偉公司間之不動產買賣契約書，於尾頁所載日期固由102 年2 月4 日修改為102 年4 月15日，惟證人潘谷聲於
104 年4 月29日具狀向本院陳稱：陳春玲之不動產買賣契約書簽訂日期為104 年4 月15日，因契約擅打時係以王陳春美之不動產買賣契約書為例稿去更改，而疏忽日期部分，復於簽約日當天由雙方蓋章更正為簽約當天日期等語（本院卷第
181 頁），此與王琮閔陳稱：這應該是崇偉公司內部作業寫錯，因日期不對，故有更改等語（本院卷第146 頁）一致，可徵王子云等3 人應有部分之買賣係於系爭委任書期限後，始由崇偉公司透過被上訴人仲介而達成買賣意思合致，並非由上訴人於委任期限內仲介完成，自無委任書第7 條所稱「無故拒絕」情事。是以，上訴人主張其受委任，並將王子云等3 人應有部分於委任期限以每坪28萬元仲介出售完成，依委任書約定，其得請求被上訴人按王子云等3 人應有部分出售之價金百分之3 計算之服務費203 萬9100元云云，洵屬無據，無從採憑。
六、綜上所述，上訴人基於委任書法律關係，請求被上訴人給付上訴人203 萬9100元本息，為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，或未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，上訴人之上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 15 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 陳麗芬法 官 邱景芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 16 日
書記官 陳泰寧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。