臺灣高等法院民事判決 103年度上字第73號上 訴 人 陳紹光訴訟代理人 高仁宏律師
林思銘律師上一人之複代理人 劉雅萍律師被上訴人 郭兆杞
郭翠萍共 同訴訟代理人 謝維仁律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國102 年11月22日臺灣新竹地方法院102 年度訴字第185 號第一審判決提起上訴，本院於103 年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人聲明求為判決：
㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、被上訴人主張：㈠坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）
為伊等祖傳土地，遭人占用並於其上興建門牌號碼為新竹縣○○鎮○○路○○號房屋（下稱系爭建物），上訴人自前手受讓系爭建物處分權後，自民國（下同）72年起，每年向伊等之父郭遠朋支付使用系爭土地之對價即租金，雙方就系爭土地成立不定期租賃關係（下稱系爭租約），郭遠朋於101 年
7 月間將系爭土地贈與而登記為伊等所有，上訴人原與郭遠朋間就系爭土地租賃契約轉而存在於兩造間。伊等於受讓系爭土地後，類推適用民法第450 條第3 項，以寄發存證信函及聲請公示送達（原審法院101 年度司聲字第366 號裁定），向上訴人為終止系爭租約之意思表示，於101 年12月13日到達上訴人，是一個月後即000 年0 月00日生效。系爭租約既經伊等合法終止，上訴人之系爭建物乃係無權占用系爭土地。系爭租約縱屬租地建屋之法律關係，惟89年5 月5 日修正實行前民法第489 條，規定租賃契約期限不得逾20年，逾20年者，縮短為20年。上訴人前手陳錦標最早於62年4 月間繳納61年度地租，於20年後承租人仍持續繳租，雖於81年間租約有更新，然於100 年年底租期屆滿，伊等拒收上訴人10
1 年度地租，足認伊等於系爭租約在100 年年底租期屆滿後，並無更新租約之意思，故系爭租約已於100 年年底因期間屆滿而消滅。
㈡又系爭建物坐落在系爭土地及上訴人所有同段3 之116 、3
之66地號土地上，係日據時期即31年間所建，至今已逾70年，其結構為磚石造，其柱子部分為磚造，部分為木造與竹造，外層加石灰粉刷，而其外層之石灰粉刷已嚴重剝落，並露出木造與竹造部分，是該建物已達不堪使用之程度。又與系爭建物同時建築之鄰房（坐落在同段3 之36、3 之67地號土地上），早已不堪使用坍塌多年，並於101 年6 月間拆除重建。系爭建物目前未倒塌，係因上訴人於101 年11月29日前後，在未經出租人同意或知悉之下，擅自在房屋之樑、柱及天花板（頂板），以鋼柱、鋼樑及角鐵等施作結構補強。經社團法人新竹縣建築師公會（下稱建築師公會）鑑定結果，認系爭建物如拆除該等鋼樑及鋼柱等加強結構，已達不堪使用之程度。故系爭建物在101 年11月已達到不堪使用程度，亦應解為租賃期限已屆滿。無論基於終止租約或系爭建物不堪使用，系爭租約均已失效，故上訴人占有系爭土地，均屬無權占用。
㈢再其次，上訴人將系爭建物出租他人營業獲取利潤，依最高
法院92年度臺上字第2305號判決意旨，系爭土地租金上限並不受土地法第97條所拘束。系爭建物坐落於系爭土地及同段
3 之116 、3 之66共三筆土地上，而系爭建物於102 年房屋殘值為新臺幣（下同）2 萬8,900 元，另該3 之66地號土地於102 年度申報地價總值為82萬9,440 元（即46,080元/ 平方公尺×18平方公尺＝829,440 元），3 之116 地號土地為
108 萬元（即45,000元/ 平方公尺×24平方公尺＝1,080,00
0 元），系爭土地為135 萬2,650 元（即54,106元/ 平方公尺×25平方公尺＝1,352,650 元），系爭土地總值占上開三筆土地與系爭建物總值329 萬990 元之41.1% 。再者，系爭土地位於○○鎮○○○○○段，以100 年度租金每年4 萬3,
750 元計算，其租金顯然偏低。參以上訴人將系爭建物一樓、二樓及廣告牆出租他人，每年租金收入達100 萬元，伊等請求調整租金，主張以系爭土地當期申報地價每平方公尺5萬4,106 元之年息25% 為據，經計算結果，系爭土地年租金應調整33萬8,162 元（即1,352,650 元×25% ＝338,162 元），月租金為2 萬8,180 元。爰依民法第767 條（先位）、民法第442 條（備位）訴請：㈠先位聲明：上訴人應將坐落系爭土地如附圖斜線所示，面積25平方公尺之系爭建物拆除，將土地返還予被上訴人。㈡備位聲明：上訴人承租被上訴人系爭土地之每月租金，自103 年1 月1 日起調整為每月2萬8,180 元。（原審為被上訴人先位勝訴判決；上訴人提起上訴）
三、上訴人則以：㈠系爭建物為伊之祖父陳錦標於四、五十年前，向興建該房屋
之杜先生所購買，陳錦標購入後，即向當時地主繳付地租，伊在72年間自父親陳正文處受讓系爭房屋後，亦承受前手之租賃關係，並自73年開始繼續向地主繳付租金，未曾中斷，系爭租約屬租用基地建築房屋之性質，被上訴人並無土地法第103 條各款所規定得終止土地租約之事由存在。伊持續繳租至100 年，欲向被上訴人繳納就101 年度租金為其所拒，被上訴人所為終止租約之意思表示，於法不合，洵屬無效。系爭租地建屋租約既為不定期，即無租賃期限之限制，也不因民法第449 條第3 項係於88年修正公布而有不同。縱認系爭租地建屋契約應受20年之限制，惟因伊向被上訴人前手承租系爭土地期間，就系爭土地之租金，每隔幾年便有租金調整，足徵伊與被上訴人前手間租約每隔幾年即有更新，最近一次由98年度年租金3 萬9,675 元，調漲為99年度租金4 萬3,642 元，是以99年自租約更新時起算，系爭租約並未逾20年期限，被上訴人主張系爭租約於100 年年底因20年期間屆滿而消滅云云，亦無理由。
㈡伊未曾與被上訴人或其前手約定租期至系爭建物不堪使用時
為止，又系爭建物依建築師公會鑑定結果，認其目前現況仍堪以使用，雖該公會鑑定認為拆除系爭建物增建部分之C 型鋼柱、鋼樑，及拆除原有房屋磚柱之補強及閣樓B1、B2之結構鋼樑全部拆除，有崩塌、傾倒之虞，惟伊就系爭建物內上開之C 型鋼、角鋼等加強結構，已施作十多年，施作當時，地主即被上訴人父親郭遠朋持續收租而未為反對意思表示，應認被上訴人之父有默示同意，兩造間就系爭土地之租賃關係不因此而消滅，被上訴人訴請伊拆屋還地，即無理由。
㈢縱認為系爭租金有調整增加之必要，因系爭土地位於竹東鎮
，並非新竹縣行政中心所在，亦非城市，其繁華程度、人潮與經濟發展，均遠不如新竹市或竹北市，應以申報地價年息5%，定系爭土地之年租金較為適當等語置辯。
四、兩造不爭執事實：㈠系爭土地之所有權人原為被上訴人之父郭遠朋，郭遠朋於10
1 年7 月間，將系爭土地之所有權贈與並登記予被上訴人所有，有土地登記謄本在卷可參（見原審卷第5 頁）。
㈡系爭建物係上訴人所有，構造別為磚石造，自31年7 月間起
即坐落於系爭土地及上訴人所有之同段3 之116 及3 之66地號土地上，有系爭建物稅籍資料（原審卷第60頁）及建築師公會作成之房屋鑑定報告書第15頁之一樓平面示意圖（房屋鑑定報告書置於卷外）、地籍圖影本在卷可參（見原審卷第23頁）。
㈢系爭建物一樓原有建物之磚柱，有部分焊接有角鐵、鋼筋作
結構補強，於一樓之增建部分，有施作C 型鋼柱，以支撐二樓之增建樓地板，而該二樓之增建樓地板係C 型鋼樑結構，另一樓頂版之原有結構為木結構樑板，目前局部有用C 型鋼作結構補強；而二樓原有建物之部分磚柱，有用C 型鋼柱以加強支撐其天花板（即閣樓地板），另二樓亦有增建之C 型鋼柱，以支撐二樓增建之屋頂；另二樓頂板（天花板，即閣樓之地板）原為木造結構，局部有用C 型鋼補強；而閣樓之大樑原為木造結構，有用C 型鋼作補強之情，有建築師公會之房屋鑑定報告書第九點「鑑定結果」欄之內容可參（見該房屋鑑定報告書第5 頁），及系爭房屋改建照片在卷可按（見原審卷第137頁）。
㈣自62至100 年度，上訴人自前手即其祖父陳錦標至其父陳正
文，歷年均有向地主即被上訴人之父郭遠朋支付系爭土地之租金，有繳付地租收據明細影本等件在卷可按（見原審卷第30至45頁）。
五、被上訴人主張：兩造間關於系爭土地為不定期租賃關係，業經伊等依民法第450 條第2 項規定合法終止，且系爭建物已達不堪使用，系爭租約也應消滅，上訴人無權占有系爭土地應予返還。如法院認兩造間就系爭土地仍有租賃關係，則請求調整租金等情，為上訴人所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌為：㈠系爭租賃關係是否因上訴人所有系爭建物已達於不堪使用之程度而消滅？㈡被上訴人得依民法第767條規定，請求上訴人拆除系爭建物？茲分述如下：
六、系爭租賃關係是否因上訴人所有系爭建物已達於不堪使用之程度而消滅？㈠按租地建屋關係者，並不以先租用土地後予以建屋者為限，
亦包括房屋所有權人，原就其房屋坐落之基地未有租賃關係，其後租用房屋之基地者，亦屬之（最高法院74年臺上字第2562號判例意旨可資參照）。經查，系爭建物自31年7 月間起即存在，上訴人自前手即其祖父陳錦標受讓系爭建物之事實上處分權後，自61年間開始均有向地主即被上訴人之父郭遠朋繳付系爭土地租金，有繳租收據影本（見原審卷第33至45頁），上訴人前手承買系爭建物，並迄至上訴人均有支付使用系爭土地之租金，可見上訴人及其前手確有為使用系爭建物之目的而給付使用系爭土地之對價。可認上訴人與被上訴人之父郭遠朋間，就系爭土地即存有租地建屋之租賃關係，嗣於郭遠朋移轉系爭土地所有權予被上訴人後，依民法第
425 條第1 項之規定，就系爭土地租地建屋租賃關係，即轉而存在於兩造間。
㈡次按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不
得收回：一契約年限屆滿時。二承租人以基地供違反法令之使用時。三承租人轉租基地於他人時。四承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五承租人違反租賃契約時。」土地法第103 條已有規定。復按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院95年度臺上字第388 號判決意旨參照）。又按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因房屋不堪使用而消滅（最高法院95年度臺上字第1407號判決意旨）。土地法規定租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅。否則在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋已毀壞受損，出租人仍永無收回之期，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。且房屋若已達不堪使用之程度，租賃關係即歸於消滅，土地所有權人得請求返還土地，承租人嗣後雖將房屋修繕，自不能使既已消滅之租賃關係回復。
㈢經查，系爭建物原係屬二層之建物，構造別為磚石造，最晚
係於31年間所興建，並係自31年7 月起開始課稅，迄今已存在71年之久，有新竹縣政府稅捐稽徵局所檢送之系爭建物房屋稅籍登記表影本、房屋稅籍證明書在卷可稽（原審卷第59、60頁），依原審履勘現場拍攝房屋現場照片及被上訴人提出照片可知（原審卷第70至73頁、第171 至178 頁），系爭建物外觀及一樓之內部裝設已為老舊，且其與相鄰建物之共牆，部分結構為木造及竹造，而木造部分有些已脫落，竹造部分亦已斷裂散落，且外層之石灰粉刷已嚴重剝落，依原審囑託建築師公會鑑定系爭建物之鑑定報告書記載：「壹樓：1C1 、1C2 、1C3 、1C4 屬原有房屋為原有磚柱，其中1C2、1C4 磚柱有焊接角鐵及鋼筋補強，1C1 、1C3 為原有磚柱未作結構補強處理，而編號1C5 ’、1C7 、1C8 屬增建部分為C 型鋼柱，功能為支撐2 樓增建樓地板之部分。…壹樓頂版之原有部分為木結構樑板，局部有用C 型鋼作結構補強，增建部分為C 型鋼樑樓板；貳樓：2C1 、2C2 屬原有房屋為原有磚柱，未作結構補強，2C3 、2C4 為C 型鋼柱加強支撐閣樓板之樑柱。2C5 、2C6 、2C7 、2C8 屬增建部分為C 型鋼柱，功能為支撐2 樓增建之屋頂部分。…2 樓頂版之閣樓部分為原有木造結構，局部用C 型鋼補強處理。…；閣樓：
B1、B2大樑為原有木造結構，並用C 型鋼補強處理…（一）綜合以上所述，鑑定標的物以目前使用現況因作結構補強處理，整體尚稱良好，研判標的物可堪使用。（二）鑑定標的物增建部如將1C5 ’、1C7 、1C8 、2C5 、2C6 、2C7 、2C
8 ，C 型鋼柱及C 型鋼樑部分全部拆除，有崩塌之虞。原有房屋如將1C2 （報告書誤載為1C1 ）、1C4 、2C 3、2C4 柱之補強角鋼及閣樓B1、B2之結構鋼樑全數拆除，恐亦有傾倒之虞。且增建部分如果拆除，致原有房屋無法遮風避雨，研判為不堪使用。」等語（鑑定報告書第5 頁），依上開建築師公會鑑定結論，如除去新增鋼柱、鋼樑等結構補強部分，結構安全有疑慮，顯見系爭建物原始構造已無法達到安全之要求，自屬不堪使用。
㈣本院復函詢建築師公會補充說明一樓頂版用C 型鋼作結構補
強等部分，經建築師公會以建師竹縣鑑第0000000-0 號函覆本院表示：「㈠一樓頂版用C 型鋼作結構補強部份，如拆除對原有結構及增建部份有安全之虞。㈡1C2 、1C4 之補強不僅對一樓之補強，對於二樓使用部份也有結構補強的效果。若拆除會有安全之虞。㈢2C3 、2C4 之補強不僅對二樓之補強，對於二樓頂及閣樓之結構也有補強的效果。若拆除同樣會有安全之虞。㈣Bl、B2係針對閣樓原有木主樑之補強，如拆除對於原有老舊房屋之使用狀況會有安全之虞。㈤從稅籍資料（原鑑定報告書、附件5-7 ）得知，標的物起課年月為民國31年7 月，迄今己超過70年，若考慮天然災害或人為不當使用等困素，以上補強部份全數或部份拆除，對建物均會產生不利影響。」等語（本院卷第74頁），上開函文重申系爭建物其原有房屋之構造別為磚石造，原有結構物主要為磚柱及木材，房屋興建至今已逾71年，顯然已超過耐用年限甚久（行政院86年12月30日所頒之固定資產耐用年數表，商店用、住宅用之房屋，其構造為磚構造者，耐用年數為25）。
縱僅拆除部分補強結構，亦使系爭建物確有安全之疑慮，可見系爭建物於拆除補強構造後，已因自然耗損而達不堪居住使用之程度，確已達不堪使用之情況。依前開最高法院見解，兩造間就系爭土地所成立之不定期基地租賃關係，因而消滅，雖上訴人嗣後曾就系爭建物予以增建、加強結構，惟系爭租約仍無法回復。
㈤至上訴人抗辯：雙方有合意讓系爭土地之租賃關係永久存續
存在云云。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。經查：上訴人前開抗辯已為被上訴人所否認，上訴人就此有利於己之事實迄今未能舉證證明，且參以系爭土地目前係位於○○鎮○○路、長春路交叉口，附近目前商家林立，距離金融行庫直線距離均僅在數十公尺遠，離竹東中央市場約一百公尺遠，係屬位於竹東鎮之鬧區之情，已據原審會同兩造履勘現場屬實，有勘驗測量筆錄及現場照片在卷可參（見原審卷第16
6 頁、第69頁、第173 、175 頁），系爭土地於102 年1 月間每平方公尺之公告現值係12萬8,631 元，有土地登記謄本在卷可按（見原審卷第5 頁），系爭土地並非屬偏僻而無價值之地，衡情郭遠朋先前於出租予上訴人之祖父、父親時，應無同意永遠出租之理。故上訴人前開辯詞，尚無可信。
㈥上訴人又抗辯：伊加強系爭建物結構已十多年，施作當時已
獲地主即被上訴人之父郭遠朋同意，且被上訴人之住所距離系爭房屋不遠，亦從未表示反對之意思，足認被上訴人之父有默示同意之意思表示云云，並舉其母陳莊九妹到庭證述補強鋼柱係三十幾年前即加裝等語為憑（見本院卷第54頁）。
然查：⑴依被上訴人提出卷附第190 頁上方之系爭建物關於一樓內部加強結構改建照片，該照片顯示拍攝日期為101 年11月29日，經被上訴人將其拍攝上開照片之照相機記憶卡之原始檔案資料，交予照相館人員連線於電腦讀取結果，可看出該部分之原始檔案資料無任何更改，被上訴人並未有不實更動其拍攝日期，且當時照相館人員為被上訴人沖洗該照片時，亦未更改拍攝日期，已據為被上訴人沖洗該張照片及以電腦連線讀取被上訴人上開照相機記憶卡原始檔案資料之證人邱永金於原審到庭證述在卷（見原審卷第231 頁背面至第
23 2頁），且為上訴人所不爭（見原審卷第233 頁），復有讀取被上訴人該相機記憶卡畫面之翻拍照片在卷可參（見原審卷第215 至220 頁），是上訴人辯稱系爭建物關於一樓內原有磚柱及天花板（頂板）之C 型鋼等加強結構之施設部分，係在十幾年前施做等情，顯不可採。上訴人母親證詞顯與前述照片所示內容不符，並不足採。⑵另上訴人就其取得被上訴人之父郭遠朋同意加強系爭建物結構一事，未據提出任何書面資料以實其說，其是否確實獲得同意，顯有疑義，況且被上訴人之父郭遠朋於本院103 年5 月7 日準備程序證述：「（問：是否知悉系爭房屋對造有以鋼柱補強？）我不知道。」、「（問：租金是否你收？到何處收？）一般是我收的，我到證人陳莊九妹住的地方收租金，證人陳莊九妹的店我從來沒有進去，我都是到她家裡去收，證人陳莊九妹從來沒有告訴我她要以鋼柱加強系爭房屋的結構。」等語（本院卷第54頁反面、第55頁），可知被上訴人之父郭遠朋既未至系爭建物內，如何能知悉上訴人補強整修之情形。被上訴人之父既不知上訴人曾就系爭建物加強結構，即無從以默示同意上訴人修繕，從而，上訴人抗辯伊取得被上訴人之父之同意或默示同意，而得以對系爭建物為加強結構之行為，顯無足採。
㈦被上訴人另主張系爭租約經伊預告終止一節，與前開消滅事
由為擇一關係（見本院卷第95頁背面）。系爭租約既因地上物不堪使用而消滅，故本院毋庸探究預告終止之效力。
七、被上訴人得依民法第767 條規定，請求上訴人拆除系爭建物？末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條定有明文，而無權占有他人土地興建房屋者，必須拆除房屋始能返還土地，故所有人請求返還土地時，得併請求拆除房屋，自屬當然。查上訴人加強系爭建物結構之行為，既未得被上訴人之父郭遠朋同意，自應以系爭建物未經加強結構前之狀態評估是否尚堪使用，而系爭建物除去加強結構後，已達不堪使用之程度，致系爭租約消滅，既如前述；故上訴人系爭建物無權占有系爭土地。從而，被上訴人基於所有物返還請求權，訴請上訴人拆除並返還系爭土地，洵屬有據。
八、被上訴人之先位聲明既為有理由，即無庸再予審究其備位聲明即調整租金之請求。
九、綜上所述，被上訴人依所有物返還請求權之法律關係，請求上訴人將坐落系爭土地上，如附圖所示、面積25平方公尺之系爭建物拆除，並將占用之土地返還予被上訴人，洵屬有據，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第
1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 103 年 12 月 18 日
民事第二十庭
審判長法 官 吳燁山
法 官 王漢章法 官 鄧德倩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 27 日
書記官 鄭淑昀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。