臺灣高等法院民事裁定 103年度抗字第421號抗 告 人 張美碧代 理 人 尤英夫律師
胡智忠律師潘怡學律師上列抗告人因與相對人蔡雙鳳、郭蔡雙燕間清償債務強制執行聲明異議事件， 對於中華民國103年2月21日臺灣臺北地方法院103年度事聲字第37號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告人於原法院異議及抗告意旨略以： 原法院102年度司執字第78535號清償債務強制執行事件， 係債權人鍾蕙鄉聲請拍賣債務人蔡旻峰、蔡旻洋所有如原裁定附表所示之土地及建物（下稱系爭土地、系爭建物，合稱系爭土地與建物），執行法院雖將系爭土地與建物合併拍賣，惟並無創設優先承買權之效力，相對人蔡雙鳳、郭蔡雙燕並非系爭土地共有人，依土地法第34條之1第4項 及土地法第34條之1執行要點第11點第9款規定，對於系爭土地並無優先承買權， 而抗告人為系爭土地共有人，故就系爭土地部分應僅有抗告人有優先承買權。且系爭土地與建物之所有權人原分別為第三人蔡文豪與蔡文豪之母，非同一人所有， 依最高法院101年台抗字第788號、100年度台抗字第338號裁定意旨， 系爭土地與建物本得分別處分，應無區分所有建物之專有部分必須與基地併同處分之必要；又參土地法第34條之1執行要點第10點第5款規定之立法說明可知，該規定係適用於同一基地上各區分所有建物均有相對應之基地比例即應有部分之情況，本件系爭建物與土地本分屬二人，嗣因繼承、買賣等原因，致建物與土地應有部分並無相對應之比例關係，系爭建物共有人即相對人郭蔡雙燕、蔡雙鳳並無土地所有權，自無法就區分所有建物之應有部分與系爭土地之應有部分一併處分之可能，應無執行要點第10點第5款規定之適用， 原法院執行處認相對人有優先承買權，顯有違誤。原法院執行處102年12月5日核發之限期優先承買權人繳款命令，侵害抗告人之權益，應予撤銷。抗告人對上開繳款命令異議，原法院執行處未准駁之裁定， 逕以102年12月16日北院木102司執黃字第78535號函駁回抗告人之異議，違反強制執行法第12條之規定，亦應撤銷。抗告人對上開覆函提出抗告，原法院司法事務官未送請法院裁定，逕以102年度司執字第78535號裁定駁回抗告人之異議，其程序亦屬違法，亦應撤銷。至於最高法院95年度台抗字第703號裁定， 係在處理區分所有建物本身為分別共有情形下，共有人出賣其區分所有建物之應有部分時，該建物之所有人得依土地法第34條之1第4項規定主張優先承買權，本件相對人就系爭土地並無應有部分，故應無上開裁定之適用； 又土地法第34條之1並未排除土地共有人之優先購買權，原裁定援引本院64年度法律座談會研討結果，認基地共有人無保護必要，其適用法規顯有錯誤等情，求為廢棄原裁定， 將原法院執行處102年12月26日102年度司執字第78535號裁定、 102年12月16日北院木102司執黃字第78535號函，及102年12月5日核發之限期優先承買權人繳款命令撤銷等語。
二、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之， 強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款定有明文。 又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依強制執行法第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之， 強制執行法第30條之1準用民事訴訟法第240條之3、第240條之4亦有明文。依上開說明，本件抗告人於102年12月13就日原法院執行處102年12月5日核發之限期優先承買權人繳款命令提出異議， 原法院執行處以102年12月16日北院木102司執黃字第78535號函覆「其請求撤銷相對人之優先承買權於法未合」等語，應僅為原法院執行處之意見表達，不具終局處分之效力，於當事人亦無拘束力， 抗告人請求廢棄原法院執行處102年12月16日北院木102司執黃字第78535號函，應無必要。嗣抗告人聲明不服，執行法院已以102年度司執字第78535號裁定駁回抗告人之異議，抗告人再提出抗告狀聲明不服，依法應視為異議，司法事務官認其異議為無理由而送請原法院裁定，復經原法院裁定駁回抗告人之異議，揆諸前揭說明，原法院就抗告人異議所為之意見陳述、處分暨裁定，並無程序違法之處。抗告人以執行法院所為之處分有程序違法為由，請求廢棄原法院執行處102年12月16日 北院木102司執黃字第78535號函及102年度司執字第78535號裁定，並撤銷102年12月5日核發之限期優先承買權人繳款命令，非有理由，不應准許。
三、次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。且按區分所有建物為共有，共有人出賣其應有部分時，他共有人依土地法第34條之1第4項規定，當然得以同一價格共同或單獨優先承購，此與土地登記規則第98條所定區分所有建物連同其基地一併移轉之情形，尚屬有別，他共有人對於該區分所有建物應有部分之優先承購權，不應被剝奪（最高法院95年度台抗字第703號裁判意旨參照）。 另按區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有本法條優先購買權之適用，內政部依土地法第34條之1立法趣旨， 本於職權訂頒土地法第34條之1執行要點第10點第5款亦有明文。 查原法院102年度司執字第78535號強制執行事件， 債權人鍾蕙鄉聲請拍賣債務人蔡旻峰、蔡旻洋所有系爭土地及建物，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定應合併拍賣、併同移轉所有權，有臺北市建成地政事務所102年6月28日北市建地登字第00000000000函在卷可參（見原法院卷第38頁反面）。 又系爭建物為抗告人、債務人蔡旻峰、蔡旻洋及相對人蔡雙鳳、郭蔡雙燕等5人所共有，有建物登記謄本在卷可參 （見原法院卷第36頁反面至第37頁），依前揭土地法第34條之1第4項、土地法第34條之1執行要點第10點第5款之規定，為簡化系爭建物之共有關係， 並貫徹土地法第104條使基地與地上建物所有權合一之精神，系爭建物之他共有人對系爭建物之應有部分及所屬基地之拍賣，應有優先承購權，故系爭土地及建物於102年11月19日經拍定時， 原法院民事執行處通知系爭不動產之建物共有人（即抗告人及相對人）於期限內聲明是否願依同樣條件買受，因抗告人及相對人蔡雙鳳、郭蔡雙燕均聲明願優先承買，原法院執行處乃核發102年12月5日之限期優先承買權人繳款命令，於法並無違誤。抗告意旨雖舉最高法院101年台抗字第788號、100年度台抗字第338號裁定意旨主張：系爭建物與所屬基地即系爭土地原登記之所有權人本非同一人，本得分別處分，應無建物必須與基地併同處分之必要云云，惟100年度台抗字第338號裁定意旨，係就建物與基地所有權原非屬同一人時， 自無從依公寓大廈管理條例第4條第2項規定， 限制其應併同轉讓房地權利所為闡示，本件係拍賣債務人蔡旻峰、蔡旻洋所有建物及基地之應有部分，並無建物與基地分屬不同人之情形，自應予合併拍賣；至於最高法院101年台抗字第788號裁定意旨，則係就建物由一人原始取得而以區分所有型態為所有權第一次登記時，依民法第799條第4項規定，各專有部分所屬共有部分及基地應有部分之面積比例應如何定之所為之闡示，而本件係何人就共有人已拍定之應有部分有優先承買權人之爭議， 與民法第799條第4項規定無涉， 抗告人據以主張系爭土地與建物得分別處分，要無可取。抗告意旨又稱：建物與基地之應有部分間應有對應完整之比例關係， 始有土地法第34條之1執行要點第10點第5款規定之適用， 本件系爭建物與土地並無相對應之比例關係，應無上開規定之適用云云，惟按土地法第34條之1執行要點第10點第5款規定：「區分所有建物之專有部分為共有者，部分共有人出賣其專有部分及基地之應有部分時，該專有部分之他共有人有本法條優先購買權之適用」，已明文規定有優先購買權之主體為建物「專有部分之他共有人」， 有「本法條優先購買權」即土地法第34條之1之優先購買權即土地之優先購買權，並未排除建物共有人對基地之優先購買權， 最高法院95年度台抗字第703號裁定「區分所有建物共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，共有人對於該區分所有建物應有部分之優先承購權，不應被剝奪」意旨，與上開法條規定意旨無違，抗告人主張建物與基地間之應有部分間應有上下對應完整之比例關係，始有上開法條之適用，並無可採；且土地法第34條之1執行要點第10點第5款之立法目的，係為簡化建物與基地之共有關係，避免土地與基地之利用關係複雜化，並貫徹使基地與地上建物所有權合一之精神，是不論系爭建物與土地係基於何原因致共有人不同，對於何人可享有優先購買權不生影響。又本件原執行法院並未排除土地共有人即抗告人之優先購買權，抗告意旨主張原裁定援引本院64年度法律座談會研討結果，認基地共有人無保護必要，其適用法規顯有錯誤云云，顯無可取。綜上所述，本件抗告人主張相對人並無基地部分之優先購買權，並不足採。原裁定駁回抗告人之異議，核無不合，抗告人指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 103 年 5 月 29 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 張靜女正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 103 年 5 月 29 日
書記官 蕭麗珍