臺灣高等法院民事判決 103年度重上更㈠字第123號上 訴 人 謝添旺訴訟代理人 金鑫律師複 代理人 呂靜玟律師被 上訴人 呂財寶訴訟代理人 邱飛鳴律師
王教臻律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年1月6 日臺灣桃園地方法院99年度訴字第1615號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於104年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其得知訴外人呂承哲有意出售其名下門牌號碼桃園市龜山區（原桃園縣○○鄉○○○路○ 號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基○○○區○○段1003、1004、1005、1008地號土地及同段1007地號土地所有權應有部分各4分之3（上5 筆土地下稱系爭土地，以下與系爭房屋合稱系爭房地），要求呂承哲提供系爭房地權狀，經確認系爭房地為呂承哲所有後，雙方即議定總價為新臺幣（下同）1,010 萬元（其中系爭房屋部分約定價額為114萬9,200元），並簽訂不動產買賣契約書，於民國（下同）99年7 月14日完成系爭房地所有權移轉登記。其信賴不動產登記，不知上訴人遭呂承哲詐賭之事，故非惡意，且其委由訴外人昇揚不動產估價師聯合事務評估系爭房地於99年6 月間合理價格為1,228萬6,000元，其買受價格並無價差甚鉅之情形，且其主觀上亦不知系爭房地為呂承哲詐賭取得之贓物，是依土地法第43條及民法第759條之1第2 項規定，其已合法取得系爭房地所有權，系爭房屋現為上訴人無權占有，爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋等語。
二、上訴人則以：系爭房地原為其所有，其因遭訴外人呂承哲、許傳富於97年10月間共同設局詐賭積欠高額債務，又誤信呂承哲有替其代償債務，而於98年2 月26日將系爭房地出售予呂承哲以抵償債務，並於同年6 月25日辦理所有權移轉登記，惟其已於知悉呂承哲詐賭犯行後1 年除斥期間內發函撤銷出賣系爭房地之意思表示。又其於99年6 月25日在系爭房屋
2 樓外牆懸掛載有「本房地產，現在所有人呂承哲，係不法取得業經司法審理中，欲購買或質押設定者，請三思」等文字之布條，且於太平洋房屋仲介薛理治帶被上訴人至系爭房屋現場看屋時，告知仲介及被上訴人，其與呂承哲就系爭房地仍有糾紛，被上訴人亦稱系爭房屋過給第三人就很難處理了等語，顯逾一般購屋之人僅會針對房屋之屋齡、周遭環境、交通動線、公共設施及價金等事項詢問及了解之範圍以觀，足見被上訴人於購買系爭房地前已知悉該前手呂承哲以不法手段取得系爭房地，且上訴人與呂承哲就系爭房地所有權之歸屬具有爭議而正涉訟中，竟仍買受系爭房屋，自難謂被上訴人為不知情而善意受讓。況系爭房地市價超過3,000 多萬元，而被上訴人買受系爭房地之價格僅為1,010 萬元，兩者價差甚鉅，顯然係因被上訴人於買受系爭房屋時已知悉該房屋為呂承哲詐賭而來，被上訴人確非善意買受人。另被上訴人明知系爭房屋市值高達3,000餘萬元，竟仍於99年6月28日以顯不相當之價格1,010 萬元買受，並為所有權移轉登記之上開行為，在刑法上成立故買贓物罪嫌，於民事上則構成侵權行為，應負回復原狀責任，被上訴人自不得請求上訴人遷讓系爭房屋等語資為抗辯。
三、被上訴人於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人。㈡願供擔保，請准宣告假執行。上訴人於原審答辯聲明：被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第138頁及其反面，即104年2月6日準備程序筆錄，並依判決格式修正增刪文句）：
㈠系爭房地原為上訴人所有，上訴人於98年2 月26日出賣呂承
哲，除其中系爭1008地號土地所有權應有部分4分之3係於99年2月6日移轉登記予呂承哲名下外，系爭房屋所有權全部及系爭1003、1004、1005、1007 地號土地所有權應有部分各4分之3係於98年6月25日移轉登記予呂承哲名下，並有上訴人與呂承哲間不動產買賣契約書、登記於呂承哲名下之系爭房地建物、土地所有權狀在卷可證（見本院卷第60至63頁、原審卷第6至11頁）。
㈡被上訴人於99年6 月28日自呂承哲買受系爭房地，並於同年
7 月14日辦理所有權移轉登記，並有被上訴人與呂承哲間買賣契約書、登記於被上訴人名下之系爭房地建物、土地所有權狀在卷可證（見原審卷第12至16頁、第18至23頁）。
㈢被上訴人至系爭房屋看屋時，知悉上訴人居住於系爭房屋內。
㈣上訴人於100年2月間，以其遭受呂承哲詐欺為由，以存證信
函向呂承哲為撤銷出賣系爭房地之意思表示，並有該存證信函在卷可證（見原審卷第51至55頁）。
㈤呂承哲、許傳富、張武共同對上訴人施用詐術而取得系爭房
地所有權之詐欺取財犯行，經本院刑事庭103 年度上易字第1663號刑事判決判處罪刑確定在案，並有上開刑事判決在卷可證（見本院卷第67至78頁背面）。
五、被上訴人主張其信賴不動產登記而買受系爭房地，上訴人無權占有系爭房屋，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，而上訴人固不否認占有系爭房屋，惟以系爭房地原為其所有，其於97年10月間遭呂承哲、許傳富共同設局詐賭積欠高額債務，又誤信呂承哲有替其代償債務，才於98年2 月26日與呂承哲簽立系爭房地買賣契約，將系爭房地出售予呂承哲以抵償債務，並移轉登記予呂承哲，被上訴人明知系爭房地係呂承哲以詐欺手段取得，仍於99年6 月28日以不合理價格向呂承哲買受系爭房地，於其發覺受騙後，已對呂承哲、許傳富提出刑事告訴，並於100年2月間發函撤銷出賣系爭房地予呂承哲之意思表示，被上訴人非善意第三人，不能取得系爭房地所有權，其占有使用系爭房屋有正當權源等語置辯，為被上訴人所否認，是本件主要爭點為：㈠被上訴人是否知悉呂承哲向上訴人詐欺取得系爭房地？被上訴人以1,010 萬元向呂承哲買受系爭房地，其買受價格是否合理？㈡被上訴人依民法第767條第1項前段規定請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？本院判斷如下：
㈠按土地法第43條所稱依本法所為之登記，有絕對效力，係為
保護第三人交易之安全，將登記賦予絕對真實之效力，此項不動產物權登記公信力之規定，與98年1 月23日修正公布、同年7月23日施行之民法第759條之1第2項，增訂「不動產物權登記之公信力，與因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響」之規範趣旨並無不同。各該信賴登記而受保護之規定，除須為信賴登記之善意第三人，並有移轉不動產所有權之合致意思，及發生物權變動登記之物權行為外，必以依合法有效之法律行為而取得者，始得稱之（最高法院101年度台上字第1412號判決參照）。又民法第767條係規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。故非所有人或得準用之所有權以外之物權權利人，即無此項物上請求權（最高法院100 年度台上字第1213號判決參照）。
㈡經查：
⒈依上訴人所引本院103 年度上易字第1663號刑事判決認定
之事實係：於97年10月間，呂承哲、許傳富共同意圖為自己不法所有，基於詐欺取財之犯意聯絡，佯以工作為名邀約上訴人至大陸地區廣東省，由呂承哲負擔上訴人之所有食宿，誘使上訴人前往大陸地區，並事先安排在大陸地區之詐賭成員設計賭局；上訴人不疑有他，遂於97年10月18日與呂承哲、許傳富2 人搭乘同一班機前往大陸地區廣東省虎門鎮。於97年10月21日晚間，由呂承哲、許傳富找來真實姓名年籍不詳化名「賴建宏」、「沈先生」、「范先生」、「朱先生」、「上海沈先生」等成年男子（下稱「賴建宏」等人），共同意圖為自己不法所有，基於詐欺取財之犯意聯絡，召來8 名女子在大陸虎門鎮太湖大酒店內飲酒作樂；迄同日晚間10時許結束飯局後，即由呂承哲、許傳富、「賴建宏」提議以撲克牌賭大小之方式賭博，上訴人不疑有詐而應允。牌局中，呂承哲先藉故離開，「賴建宏」等人則於牌局中不斷提高賭注，持續誘使上訴人跟注，上訴人因此陷於錯誤未能自制而落入設局，最終上訴人於牌局賭輸「賴建宏」等人共計1 億元；嗣經呂承哲佯與「賴建宏」商議後，對上訴人訛稱同意優惠上訴人僅需償還賭債6,314 萬元，「賴建宏」並要求上訴人簽發本票10張以資擔保賭債。嗣許傳富、呂承哲於97年10月23日返台後，接續上開詐欺犯意，由呂承哲向上訴人訛稱：已替上訴人與債主「賴建宏」協商，同意將賭債打折，且會先替其償還云云，呂承哲、許傳富並取回前開於大陸地區所簽立之本票8 張交付予上訴人藉此取信予上訴人；呂承哲再佯稱：於97年10 月22日已在大陸地區為上訴人墊付531萬元之賭債，簽發210萬元、470萬元、800萬元之支票3紙交予「賴建宏」以清償賭債等語，且向上訴人要求，可先向許傳富借款以交付現金195 萬元予呂承哲代為轉交「賴建宏」，上訴人遂陷於錯誤，向許傳富借款200 萬元，扣除許傳富預扣5萬元之利息後，將剩下195萬元交付予呂承哲，並將其所有系爭房地，供許傳富之胞妹許寶貝設定抵押權以擔保該200萬元之借款。而呂承哲於收受現金195萬元後，卻仍將此195 萬元部分列入上訴人積欠呂承哲上開債務之一部，合計共2,206 萬元作為上訴人積欠其之債務（即531萬元+210萬元+ 470萬元+800萬元+195萬元=2,206萬元），而要求上訴人開立2,206 萬元之本票，及提供系爭房地予呂承哲設定抵押權，上訴人不疑有他陷於錯誤而應允。許傳富另於97年10月27日，夥同某真實姓名年籍不詳之沈姓成年男子至系爭房屋上訴人住處，訛稱上訴人尚積欠渠在太湖大酒店之賭債1,600 萬元，嗣佯經許傳富協調後將賭債打對折為800萬元，上訴人先向親友借款200萬元清償予沈姓男子後，便無力清償。呂承哲乃要求上訴人將系爭房地出售予其，以清償上訴人應支付沈姓男子賭債600萬元及上開積欠呂承哲2,206萬元之債務，上訴人亦應允之。嗣系爭房地以總價3,223萬2,500元出售予呂承哲；此價金約定分5 次支付，第1期並未支付任何款項，第2期及第3期均於98年7 月13日分別付款200 萬元、2,206萬元予上訴人，呂承哲即分別以代償上訴人上開積欠許傳富之200萬元借款，及以上訴人上開積欠其之2,206萬元折抵應付款之方式付款，而第4期98年7 月31日付款700萬元，呂承哲以上訴人積欠上開沈姓男子600 萬元部分需折抵為由，僅再支付100 萬元予上訴人之方式付款，第5期於99年3月9日付款45萬8,341元，呂承哲則以其代墊系爭房地之相關代書費、稅款為由折抵應付款項，而不再支付上訴人任何款項；上訴人終能取回上開大陸地區所簽發之剩餘2 張本票，及簽予呂承哲面額2,206 萬元之本票。呂承哲、許傳富遂以上開方式向上訴人詐騙逾3,000 萬元得逞，嗣因上訴人察覺有異，於99年5 月14日報警處理，始循線查悉上情等事實，此有上開刑事判決書及上訴人提出之受理刑事案件報案三聯單在卷可證（見本院卷第67至78頁背面、原審卷第32頁），且為被上訴人所不爭執，堪認上訴人辯稱系爭房地係其遭呂承哲、許傳富共同詐欺而移轉登記於呂承哲名下，呂承哲係以不法手段取得系爭房地所有權乙節為真實。
⒉又證人薛理治於原審審理時證稱：我帶客戶去看房子的時
候，是上訴人親口跟我說他跟屋主之間有糾紛，且說如果有人要買房子的話，他會死在裡面給人看，上訴人跟我講這些話的候，客戶都有在場，所以應該都有聽到。只說有糾紛，但是沒有提到具體的糾紛內容，後來我知道有糾紛就沒有繼續再賣這個房子等語在卷（見原審卷第109 頁及其背面），被上訴人亦自承是薛理治帶其看房子，當時上訴人在場，其問上訴人是不是屋主，上訴人說不是等語（見原審卷第110 頁），雖被上訴人否認有聽到上訴人向薛理治提及系爭房屋有糾紛，及如果有人要買房子的話，上訴人會死在裡面給人看等情，惟查被上訴人不否認有於99年6 月25日至系爭房屋看屋，且對於上訴人所提兩造99年
6 月25日對話錄音譯文之真正並不爭執，而依上訴人所提上開對話錄音譯文，被上訴人於99年6 月25日至系爭房屋看屋時，兩造有見面對話，被上訴人並對上訴人稱：「過戶第三人你就不好處理了」等語（見本院卷第38頁），足認被上訴人亦知悉系爭房屋有糾紛，否則豈會無故對上訴人稱「過戶第三人你就不好處理了」等語。參以被上訴人與呂承哲間系爭房地買賣契約書約定價款分4 期給付，尾款係於貸款撥款當日給付，並以尾款給付之同時為交屋日，此有被上訴人與呂承哲間系爭房屋買賣契約在卷可證（見原審卷第13至16頁），是被上訴人與呂承哲間既已約定於尾款給付時點交房屋，則縱被上訴人未聽聞上訴人與薛理治間之對話內容，衡情被上訴人由薛理治帶看系爭房屋時，見到上訴人在屋內，亦應問明上訴人現占有使用系爭房屋之原因，否則其將承受於交付尾款時無法順利取得系爭房屋占有之風險，惟被上訴人竟於薛理治帶看系爭房屋，知悉在屋內之上訴人非屋主時，卻未進一步詢問系爭房屋為何由上訴人占有使用，反而告知上訴人「過戶第三人你就不好處理由了」等語，堪認上訴人至系爭房屋看屋前，當已明知系爭房屋屋主與上訴人間有糾紛及系爭房屋仍由上訴人占有使用之原因，並非善意第三人，否則豈有不向上訴人或薛理治問明系爭房地所存糾紛及上訴人占有原因之理？⒊復依呂承哲於另案即本院103 年度重上更㈠字第95號上訴
人訴請呂承哲撤銷買賣契約事件訊問時陳稱：呂財寶（即本件被上訴人）知道是我賭博贏來的，我去呂財寶公司那裏，有談到房子（即系爭房地）不只這些錢，房子有拉白布條，在聊天當中，呂財寶知道是我賭博來的，並自行說出系爭房屋是不義之財，他知道這是不義之財詐賭來的，就是用不當手段去贏來才屬於不義之財，我有跟呂財寶談到系爭房屋之產權目前與上訴人爭訟中，此有該案103 年11月27日準備程序筆錄影本在卷可證（見本院卷第81頁、第82頁、第83頁、第85頁、第86頁）；佐以證人葉心堯於前審證稱：於99年6 月間，許傳富找其母楊麗美出面購買系爭房地，其曾與呂承哲洽談，第1次呂承哲開價600萬元，其等表示以500 萬元購買，是因為許傳富說系爭房屋來源是因為賭博的關係，許傳富有200 萬元權利，楊麗美實際只要拿出300萬元，後來呂承哲加價至600萬元，才沒有談成，許傳富有拿系爭房地謄本給楊麗美看，初估市價約2,000 萬元以上，公告價值就不止5、6百萬元，當時其也覺得很奇怪，許傳富有說是詐賭贏來的，所以要趕快脫手等語（見本院前審卷第117頁背面至118頁），及被上訴人提出之昇揚不動產估價師聯合事務所出具之系爭房屋99年
6 月間不動產估價報告所載，系爭房地坐落基地之99年公告現值即總計共1,188萬6,034 元（見本院卷第181頁背面，計算式：38萬2,699元+90萬0,589 元+756萬2,246元+63萬4,004元+240萬6,496元= 1,188萬6,034元），系爭房屋扣除折舊後總成本為802萬3,569 元（見本院卷第185頁），合計共1,990萬9,603元，並衡諸不動產交易市場常情，房地成交價格衡高於土地公告現值，且上訴人雖僅原有系爭土地所有權應有部分4分之3，另4分之1為訴外人陳曜明所有，惟上訴人於申請興建系爭房屋之建造執照時，有提出共有人陳曜明出具之土地使用權同意書，此有該土地使用權同意書在卷可證（見本院卷第130 頁），是系爭房屋占用系爭土地有正當權源，並無遭訴請拆除之風險，益徵呂承哲於另案陳述其與被上訴人談及系爭房地不只這些錢、被上訴人知悉系爭房地係其詐賭取得之不義之財，及葉心堯證述系爭房地於99年6月間市價約2,000萬元等情與事實相符，應可採信，堪認被上訴人以1,010 萬元向呂承哲購得系爭房地，顯低於市價，確屬以不合理低價取得，益徵被上訴人並非善意第三人，上訴人所辯為可採信。是被上訴人主張依其所提上開估價報告系爭房地將有共有物分割、地上物清理、第三人占用等問題待解決，99年6 月15日合理價格應為1,228萬6,000元，其以1,010 萬元購買並未顯低於市價云云，即無足採信。
㈢綜上，堪認被上訴人於購買系爭房地之前，實已知悉系爭房
地係呂承哲向上訴人詐賭取得之不義之財，且被上訴人係以顯低於市價之不合理價格向呂承哲購得系爭房屋，並非善意第三人，依照上開說明，被上訴人自不得主張受土地法第43條及民法第759條之1第2 項規定之保護，不能取得系爭房地所有權，則被上訴人主張依民法第767條第1項前段規定請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓予其，自屬無據，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人既非善意第三人，並未取得系爭房屋所有權，其依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由，不應准許。原審判命上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還予被上訴人，並命供擔保為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 6 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 王麗莉法 官 陳慧萍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 5 月 6 日
書記官 陳明俐附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。