臺灣高等法院民事判決 103年度重上更㈠字第25號上 訴 人 陳靜瑩訴訟代理人 李嘉典律師
洪瑄憶律師上 訴 人 瓏山林企業股份有限公司兼 法 定代 理 人 林鴻堯共 同訴訟代理人 吳姝叡律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，兩造對於中華民國100年8月31日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第230號第一審判決各自提起上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院於103年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠命上訴人瓏山林企業股份有限公司給付上訴人陳靜瑩逾新臺幣叁佰零叁萬捌仟陸佰壹拾貳元，及其中新臺幣貳佰肆拾陸萬貳仟陸佰壹拾貳元自民國九十八年十月二十一日起，餘自民國一０一年二月十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及㈡命上訴人林鴻堯給付上訴人陳靜瑩逾新臺幣玖佰陸拾叁萬陸仟元，及其中新臺幣柒佰柒拾壹萬元自民國九十八年十月二十一日起，餘自民國一０一年二月十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人陳靜瑩在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人瓏山林企業股份有限公司、林鴻堯之其餘上訴、上訴人陳靜瑩之上訴均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，關於上訴人陳靜瑩上訴部分，由上訴人陳靜瑩負擔；關於上訴人瓏山林企業股份有限公司上訴部分，由上訴人陳靜瑩負擔四十分之一，餘由上訴人瓏山林企業股份有限公司負擔；關於上訴人林鴻堯上訴部分，由上訴人陳靜瑩負擔四十分之一，餘由上訴人林鴻堯負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人陳靜瑩（下稱陳靜瑩）主張：伊於民國（下同）96年5月19日與被上訴人即上訴人瓏山林企業股份有限公司（下稱瓏山林公司）簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），約定以新臺幣（下同）1,153萬元，購買該公司規劃興建之「博物館」社區編號第C5號4樓房屋（下稱系爭房屋），及地下4層編號205、206號之停車位兩個（下稱系爭車位）；另與被上訴人即上訴人林鴻堯（下稱林鴻堯，與瓏山林公司合稱瓏山林公司等2人）簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，與系爭房屋買賣契約合稱系爭契約），約定以3,852萬元，購買坐落於台北市○○區○○段○○○○○○號土地之應有部分（下稱系爭土地，與系爭房屋、車位合稱系爭不動產）。系爭契約價金合計5,005萬元，伊陸續繳交5期系爭房屋、車位之價款共230萬元予瓏山林公司，5期土地價款共771萬元予林鴻堯，及預付天然瓦斯管線費、管理費共16萬2,112元（下稱系爭預付款）予瓏山林公司。嗣伊發現系爭土地之抵押權登記未塗銷、系爭房屋尚未取得建物編號、系爭車位未完工且未編號、系爭房屋之登記面積超過系爭房屋買賣契約約定面積4%以上，且增加之坪數多屬公設面積等瑕疵情形，已得對之主張同時履行抗辯，拒付剩餘款項。詎瓏山林公司等2人竟片面解除系爭契約並沒收伊已支付之買賣價金及系爭預付款，其等於兩造協調期間更擅將系爭不動產出賣予第三人，已構成給付不能，伊以本件起訴狀及第一審99年 5月11日民事準備㈢狀及更審前第二審101年2月9日民事上訴理由㈡狀暨調查證據聲請狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，被上訴人自應返還伊已支付之買賣價金及系爭預付款，並加計20%之違約金。倘認瓏山林公司等2人已合法解除契約，其所約定之違約金過高，亦應予酌減等情，爰依民法第256條、第259條、第179條規定及系爭土地買賣契約第10條第1項、系爭房屋買賣契約第23條第1項約定，以先位聲明，求為命瓏山林公司、林鴻堯依序給付476萬8,112元、1,541萬4,000元，並均加付自起訴狀繕本送達翌日即98年10月21日起算法定遲延利息之判決；復依民法第252條、第259條、第179條規定，以備位聲明，求為命瓏山林公司、林鴻堯依序給付246萬2,112元、771萬元，並均加付自98年10月21日起算法定遲延利息之判決。原審依先位聲明，判命瓏山林公司、林鴻堯應依序給付陳靜瑩303萬8,612元、963萬6,000元之本息，並駁回陳靜瑩其餘之訴，兩造均不服，各自提起上訴。陳靜瑩之上訴及答辯聲明：㈠原判決關於不利陳靜瑩部分廢棄。㈡先位聲明：⒈林鴻堯應再給付陳靜瑩577萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉瓏山林公司應再給付陳靜瑩172萬9,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢備位聲明：⒈林鴻堯應給付陳靜瑩771萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉瓏山林公司應給付陳靜瑩246萬2,112元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣願供擔保，請准宣告假執行。㈤瓏山林公司及林鴻堯之上訴駁回。
二、瓏山林公司及林鴻堯抗辯：系爭契約約定之第6期款應於核發使用執照日起第30天給付。系爭房屋於97年11月21日獲核發使用執照，伊即通知陳靜瑩於同年12月20日前給付該第6期款。陳靜瑩雖自洽銀行貸款，惟仍應於伊通知之期限內，將自洽銀行貸款申貸手續辦理完成。陳靜瑩以系爭土地設定他項權利尚未塗銷、系爭車位施工未完成無法鑑價、系爭房屋建號尚未取得無法確定坪數等藉口拒付該第6期款，經伊催告未果，方於98年1月9日以存證信函通知陳靜瑩解除契約，及沒收其已繳納之款項作為違約金，陳靜瑩自不得再解除系爭契約。又系爭不動產之登記面積與買賣契約約定面積，縱因伊將車道面積計入房屋共同使用部分而有誤差，系爭不動產亦未因此發生價值、效用或品質之欠缺，承購戶甚至因此獲有利益，自不構成瑕疵給付，且陳靜瑩依約有先為給付第6期款之義務，陳靜瑩不得執此主張行使同時履行抗辯。況系爭契約違約金之條款適用於兩造，陳靜瑩於簽署契約時就此違約金之約定並未表示異議，其違約金並無過高情事。伊係於合法解除系爭契約後，方將系爭不動產出售第三人，亦無給付不能問題，陳靜瑩主張其得合法解除契約，亦無可採等語，資為抗辯。瓏山林公司及林鴻堯之上訴及答辯聲明：㈠原判決關於不利瓏山林公司、林鴻堯部分廢棄。㈡上開廢棄部分，陳靜瑩之第一審之訴及假執行聲請均駁回。㈢陳靜瑩之上訴駁回。㈣如受不利判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，陳靜瑩於96年5月19日以總價3,852萬元向林鴻堯購買系爭土地，並以1,153萬元向瓏山林公司購買坐落系爭土地上之系爭房屋與車位，而簽訂系爭契約，上開買賣價款分為6期給付，陳靜瑩已陸續依約支付林鴻堯第1至5期之土地價款771萬元，支付瓏山林公司第1至5期房屋及車位價款230萬元，及預付天然瓦斯管線費、管理費等款項計16萬2,112元，至於系爭不動產之第6期價款，兩造係約定於核發使用執照日起第30天給付，並由陳靜瑩自行洽辦貸款支付，系爭房屋之使用執照已於97年11月21日經核發，瓏山林公司並已於97年12月18日完成第1次建物總登記，而陳靜瑩迄未給付第6期價款。陳靜瑩曾於97年11月21日接獲瓏山林公司所發通知，其上記載：「…如為自洽金融機構辦理貸款者，則敬請於97年12月23日前辦妥貸款手續（含備齊抵押權設定契約書、撥款委託書交付代書並繳清核貸差金額），逾期依買賣合約即視為放棄貸款，應於7日內以現金一次繳清，否則即係違約」等語，復於97年12月25日接獲瓏山林公司等2人通知應於98年1月8日前辦妥貸款手續，倘逾期不履行，即為解除契約、沒收價金之存證信函，並於98年1月9日接獲瓏山林公司等2人稱其等已沒收陳靜瑩已繳全部款項並為解除系爭契約之意思表示等語之存證信函。陳靜瑩則於97年12月16日、31日以存證信函向瓏山林公司等2人表示關於系爭土地上所設定之抵押權、系爭房屋建物編號、停車位、系爭房屋坪數登記等因有疑義，致其無法配合辦理貸款手續之義務，及於98年7月10日發函瓏山林公司等2人，請求其等依約將系爭不動產所有權移轉登記予陳靜瑩，惟瓏山林公司等2人於99年11月 1日將系爭土地及房屋移轉登記予第三人王隆珍等情，業據陳靜瑩提出系爭契約、發票、匯款單、存證信函、律師函、預繳費用繳款通知、繳款通知、系爭土地及建物登記謄本（見原審卷㈠第15至50頁、第60至76頁、第86至88頁、第100至105頁、第110頁、第156頁、卷㈡第188至191頁、第120頁），及瓏山林公司等2人提出使用執照影本等件為證（見原審卷㈡第88至90頁），且為兩造所不爭執（見原審卷㈠第196至197頁），均堪信為真實。
四、陳靜瑩主張瓏山林公司等2人有給付不能情事，其已解除契約，爰請求瓏山林公司等2人返還所受領之價金，或依不當得利之規定，返還溢領之價金等語，為瓏山林公司等2人所否認，抗辯陳靜瑩有先給付價金之義務，詎未依約繳納第6期款，其已先於98年1月9日發函解除系爭契約等語，經查：
㈠按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第1項、第2項前段定有明文。又所謂無確定期限，係指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定而言，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務（最高法院94年度台上字第1353號判決意旨參照）。當事人就既已存在之債務，約定於預期之不確定事實發生時履行，仍為未定清償期之約定，即屬無確定期限之給付。陳靜瑩主張其應給付之第6期款係無確定期限債務，瓏山林公司等2人則辯稱該第6期款應依工程進度，於核發使用執照日起第30天付清，係有確定期限債務等語。查系爭土地買賣契約第4條第1項「土地價款分期付款明細表」、系爭房屋買賣契約第7條第1項「房屋價款分期付款明細表」，就該第6期可委辦貸款抵繳之期款，其付款期限係約定「於核發使用執照日起第三十天」，有系爭契約及上開土地及房屋價款分期付款明細表（見原審卷㈠第18、23頁、第33、154頁）在卷可稽，但系爭不動產何時核發使用執照，於系爭契約簽訂時無從確定，揆諸前開說明，陳靜瑩應給付第6期款之債務，自屬無確定期限中之不確定期限債務。再依系爭土地買賣契約第4條第1項約定：「本契約付款辦法，買方（即陳靜瑩）應依已完成之工程進度所定之房屋價款分期付款明細表（附表一）之規定，於接獲賣方（即瓏山林公司或林鴻堯）繳款通知十日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延」等語（原審卷㈠第18頁），系爭房屋買賣契約第7條第1項亦有相同之約定（原審卷㈠第33頁），可知使用執照何時核發，非陳靜瑩所能知悉，即於瓏山林公司等2人通知核發使用執照日前，陳靜瑩無從知悉繳交第6期款之清償期屆至，是就陳靜瑩應繳付第6期價款之30日期限起算時點，應自陳靜瑩接獲瓏山林公司或林鴻堯繳款通知之翌日起算，始符合公平原則，並非限定於核發使用執照日起第30天即為該第6期款給付之確定期限。是陳靜瑩主張第6期價款係無確定期限債務等語，即為可取，瓏山林公司等2人辯稱該第6期款係有確定期限債務云云，尚無可採。
㈡次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期
限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。是給付無確定期限者，債務人不僅須於債權人得請求給付時起，經債權人催告後未為給付，方負遲延責任，債權人且非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約。查系爭建案於97年11月21日經主管機關核發使用執照，而瓏山林公司於使用執照核發當日即將內容記載：依系爭契約約定，陳靜瑩應自使用執照日起算第30日即於97年12月20日繳付第6期房屋價款923萬元、土地價款3,081萬元，共計4,004萬元，因陳靜瑩為自洽金融機構辦理貸款者，應於97年12月23日前辦妥貸款手續等語之繳款通知書通知陳靜瑩，陳靜瑩已於同日收受該通知，已如前述，則應自陳靜瑩收受上開通知之翌日，即自97年11月22日起算第30日即97年12月21日，始為陳靜瑩應給付第6期價款之清償期，瓏山林公司等2人自斯時起始得請求陳靜瑩給付該期款。而陳靜瑩屆期未為給付，瓏山林公司等2人雖於97年12月25日以存證信函催告陳靜瑩應於函達7日內以即期支票或匯款一次繳付，或於98年1月8日前備齊抵押設定契約書、撥款委託書交付代書並繳清核貸差金額，辦妥貸款手續等語（見原審卷㈠第86頁），然陳靜瑩至晚須於收受此存證信函後，如仍未於98年1月8日辦妥貸款手續，始應負遲延責任，且依前開說明，瓏山林公司等2人仍須定相當期限催告陳靜瑩履行，而陳靜瑩於期限內不履行時，始得解除契約。
㈢復按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，
而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。出賣人如依民法第360條規定負不履行之損害賠償；或依同法第227條第1項規定負債務不履行損害賠償或補正責任者，買受人均得行使同時履行抗辯權，俾促使買賣雙方依債務本旨履行，以確保買受人所買受之物完全無缺，而避免遭受無謂之損失。倘買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50年台上字第1550號判例參照）。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質之瑕疵。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。查陳靜瑩分別向林鴻堯及瓏山林公司購買系爭土地與房屋而訂有系爭土地與房屋買賣契約，依約陳靜瑩對於林鴻堯及瓏山林公司有交付約定價金之義務，林鴻堯及瓏山林公司對陳靜瑩則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務間自有對價關係，然以系爭買賣契約關係為「預售」性質，其價金均係依工程進度分多期給付，危險之移轉亦較延後，核與一般成屋之買賣尚屬有間，如買受人可預期瑕疵於危險移轉時仍繼續存在，若仍強求其應繼續繳付分期價金，而待出賣人實際交付標的物、使其取得所有權之危險移轉時方得主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，實與誠信原則相悖，是於買受人繳清全部價金前，若其已知標的物有明顯瑕疵存在，經催告出賣人補正而出賣人仍不為補正，而足預期瑕疵於危險移轉時仍繼續存在時，縱於危險移轉前，仍得主張物之瑕疵擔保請求權，並得行使同時履行抗辯權，尚難以兩造間分期給付價金之約定，逕認買受人即有先為給付價金之義務，是瓏山林公司等2人抗辯稱陳靜瑩負有先給付系爭第6期價款之義務，不得主張同時履行抗辯拒絕給付價金云云，自無可採。又系爭房屋買賣契約包含陳靜瑩購買系爭房屋與車位部分，依該契約第2條、第3條、第4條及第5條約定，車位部分因係另行計價，故共同使用部分面積登記及房屋面積誤差、價款找補等，均不含地下層可銷售之汽車停車位空間及車道面積，亦不計入車位價款，而停車空間建物產權則包含汽車停車空間、車道及其他必要空間之應有持份等語（見原審卷㈠第32、33頁），瓏山林公司等2人且不爭執系爭房屋（不含車位）之所有權權狀坪數較契約約定坪數增加3.06坪，其中主建物減少0.24坪，附屬建物增加0.05坪，公共設施增加3.25坪，增加比例為4.58%【（交屋坪數69.89-合約坪數66.83）/合約約定坪數66.83=0.04578）】等情（見本院更字卷㈠第274頁），其等並自承於預售時係將車道及車位全部分給車位買受人計算面積，目前多出的坪數則是將其中車道部分坪數登記給房屋所有權人緣故等語（見本院更字卷㈠第272頁背面、273頁），可見其等確有違反原契約約定，將車道面積計入房屋共同使用部分之情。又依系爭房屋買賣契約第5條第2項約定：「面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者（含百分之一）買賣雙方互不找補；惟其不足部分，如超過百分之一，則超過百分之一以上之不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上部分，買方均應找補，且雙方同面積誤差之找補，係以土地與房屋價款之總數（車位如另行計價時，則不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均單價，無息於交屋時一次結清」等語（見原審卷㈠第33頁），而依該契約第3條約定，系爭主建物、附屬建物登記面積原應為46.22坪，實際僅登記46.03坪，面積已有短少，而公共設施登記坪數雖然增加，惟就陳靜瑩購買系爭房屋實際居住使用之用途而言，實質上並無增益，且如瓏山林公司等2人未調整公共設施之面積，依約兩造原均無庸找補，詎經調整後登記面積增加比例超過1%，依約陳靜瑩即需找補超過超過1%部分之價款，而以系爭不動產買賣價金（不含車位）計算，陳靜瑩應找補金額達174萬3,774元【（4.58% -1%）66.83坪＝2.39坪，（1,024萬元+3,852萬元）
66.83坪2.39坪＝174萬3,773.7元，元以下四捨五入】，即使依瓏山林公司及林鴻堯自承僅收受2%範圍內之找補，亦應繳付97萬7,681元【（3% -1%）66.83坪＝1.3366坪，（1,024萬元+3,852萬元）66.83坪1.34坪＝97萬7,680.6】，又陳靜瑩所購買車位部分，依系爭契約原可登記車位面積為22.714坪，詎經調整後僅餘18.64坪（見本院更字卷㈠第274頁），此部分價金依約卻完全不予調整，而車位常有與房屋分別處分或出租他人使用之收益方式者，車位登記之面積減少，自影響車位所有人嗣後於車位之使用收益。而依系爭土地買賣契約第11條第1項及系爭房屋買賣契約第26條第2項約定，系爭土地與房屋買賣契約間具有不可分割之給付關係（見原審卷㈠第21、43頁），且兩造關於找補之規定亦係以系爭不動產總價金計算，則以瓏山林公司等2人將車道面積計入房屋共同使用部分之結果，將致陳靜瑩購買系爭不動產需較原預定價款額外付出價金，然建物總登記面積（含車位）卻反而減少1.014坪【（交屋坪數69.89-合約坪數
66.83）+（權狀登記車位坪數18.64-合約車位坪數22.714）＝-1.014】，如以陳靜瑩購買之主建物、附屬建物、共同使用部分及停車位部分價值均等計算，其實際購得系爭不動產單價較之原約定購買單價每坪多出2萬6,099元【5,005萬元89.544坪＝55萬8,943.1元，（5,005萬元+174萬3,774）88.53坪＝58萬5,042.1元，58萬5,042元-55萬8,943元＝2萬6,099元】，即使僅就登記多出2%範圍內找補，每坪單價亦多出1萬7,446元【（5,005萬元+97萬7,681）88.53坪＝57萬6,388.5元，57萬6,389元-55萬8,943元＝1萬7,446元】，即產生陳靜瑩購得系爭不動產於調整面積前、後客觀上並無不同，然其登記之面積減少，卻反因額外負擔共同使用部分面積而增加購買價金負擔之不利結果，而以房地產屬高價之耐久性消費財，承購人於購置前均審慎考慮未來之增值性及使用效益，如陳靜瑩於簽約時事先知悉其登記所得停車位面積減少，共用部分卻涵蓋地下各樓層之車道，且需就此較原訂契約價格支出更多價金，依通常交易習慣及當事人之意思，自當認為系爭不動產之交換價值、使用價值較之締約時有所欠缺，而構成瑕疵給付，且該瑕疵係於契約成立後始發生，並屬可歸責於出賣人即瓏山林公司、林鴻堯之事由所致者，瓏山林公司、林鴻堯自當對陳靜瑩構成不完全給付之債務不履行責任。又陳靜瑩先後於97年12月16日、31日以存證信函主張系爭房屋坪數超逾契約約定坪數，但超逾部分係屬公共設施，並要求瓏山林公司、林鴻堯出面說明釐清違法不當虛灌坪數之情等語（見原審卷㈠第60至67頁、第68至76頁），瓏山林公司等2人並自承確有調整公共設施分配方式之情，則在其等補正上開瑕疵前，陳靜瑩依民法第264條第1項之規定行使同時履行抗辯權，拒絕給付系爭第6期價款，即屬有據，其就第6期價款支付自不生遲延給付責任。從而，瓏山林公司等2人未踐行合法催告程序，逕於98年1月9日以存證信函向被上訴人為解除契約之意思表示（見原審卷㈠第88頁），及於原審100年1月21日準備程序中，當庭以陳靜瑩尚未給付全部價金為由，再以言詞為解除系爭契約之意思表示（見原審卷㈡第166頁背面），均不生解除契約之效力。
㈣又按因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得解除
契約，民法第256條定有明文。瓏山林公司等2人於98年1月9日、100年1月21日所為解除系爭契約之意思表示均不合法，不生解除契約之效力，已如前述，則系爭契約依然存續，瓏山林公司等2人仍有依約移轉系爭不動產所有權予陳靜瑩之義務。然瓏山林公司等2人於99年9月28日與第三人王隆珍簽訂土地及房屋買賣契約書，並於99年11月 1日將系爭不動產所有權移轉登記予王隆珍等情，亦有土地及房屋買賣契約書、系爭土地及建物登記謄本存卷可按（見本院重上卷㈡第5至14頁、原審卷㈡第188至191頁），足認瓏山林公司等2人就系爭不動產所有權移轉之履行已屬給付不能，而陳靜瑩已於101年2月9日以民事上訴理由㈡狀暨調查證據聲請狀繕本之送達為解除系爭契約之意思表示，該聲請狀繕本並於101年2月10日送達瓏山林公司等2人，亦有該聲請狀及送達回執存卷可參（見本院重上卷㈡第24、141頁），是陳靜瑩依民法第256條規定，以瓏山林公司等2人有給付不能之事由，而為解除契約之意思表示，核屬有據，系爭契約業經其合法解除。再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。本件兩造間系爭契約既經陳靜瑩合法解除，則其主張瓏山林公司等2人均應返還其已給付尚未返還之金額，房屋與車位部分230萬元，土地部分771萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即98年10月21日（見原審卷㈠第127、128頁）起按法定利率計算之利息，即屬有據。又依系爭房屋買賣契約第16條第4項、第5項及第28條第1項、第5項約定，陳靜瑩應負擔系爭不動產之水電、瓦斯基本費、天然瓦斯裝表費用等，及於賣方即瓏山林公司交屋前代管期間，負擔維護管理費用，並預先繳納天然瓦斯等相關費用及6個月管理費（見原審卷㈠第39、40、43頁），陳靜瑩已給付瓏山林公司預繳之天然瓦斯管線費及管理費合計16萬2,112元，亦為兩造所不爭執，而系爭契約既經陳靜瑩合法解除，瓏山林公司就此預繳費用依民法第259條第2款規定亦有回復原狀之義務，是陳靜瑩主張瓏山林公司應返還此部分預付金額16萬2,112元，及自98年10月21日起按法定利率計算之利息，亦有理由。
㈤再查系爭土地買賣契約第8條第1項、第10條第1項、系爭房
屋買賣契約第21條第1項、第23條第1項約定，瓏山林公司或林鴻堯有一屋二賣之情況，陳靜瑩得定相當期限催告其等解決，如逾期仍未改善者，陳靜瑩得解除系爭契約，解約時瓏山林公司及林鴻堯除應將陳靜瑩已繳之土地、房屋價款及遲延利息退還外，並應同時賠償土地、房屋總價款20%計算之違約金，但金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限等語（見原審卷㈠第20頁、第41、42頁），而系爭不動產確有一屋二賣之情，已如前述，且陳靜瑩於起訴前之98年7月23日因認瓏山林公司及林鴻堯有一屋數賣之債權行為，已以律師函催告瓏山林公司及林鴻堯解決該一屋數賣之情形。復於本件訴訟審理中屢屢提及瓏山林公司及林鴻堯有一屋二賣之情（見原審卷㈡第166頁背面、卷㈢第30頁背面、第75頁），惟迄本件事實審言詞辯論終結時，系爭不動產出售他人之情形仍未解決，堪認陳靜瑩已催告瓏山林公司及林鴻堯解決一屋二賣之情，而逾相當期限仍未能解決，參以系爭土地買賣價金為3,852萬元，系爭房屋暨車位買賣價金為1,153萬元，合計為5,005萬元，為兩造所不爭執，屬於高價位商品，購買者當具有一定之資力，而違約金約定之目的無非在強制賣方履行契約，否則買方即陳靜瑩因系爭契約之簽訂所得之利益，將歸於徒勞，並因之受有損害。查瓏山林公司及林鴻堯於99年9月28日轉讓系爭房地所有權與他人，其土地及房屋之買賣價金分別為5,336萬元及1,594萬元，合計6,930萬元（見本院重上字卷㈡第6至14頁），其金額較其等出售系爭房屋與陳靜瑩所得之價金高出近2千萬元，然其等本應將系爭不動產售予陳靜瑩，足見陳靜瑩確因其等違約受有損害，陳靜瑩並已合法解除系爭契約，業經本院認定如前，故陳靜瑩依系爭土地買賣契約第10條第1項、系爭房屋買賣契約第23條第1項約定，請求瓏山林公司及林鴻堯依約給付違約金，核屬有據。
㈥末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照。經查，系爭房屋買賣契約第23條第1項、第3項約定：「賣方違反…第21條之規定者…解約時賣方…應同時賠償房地總價款20%之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」、「買賣雙方當事人除依前2款之請求外，不得另行請求損害賠償。」；及系爭土地買賣契約第10條第1項、第3項約定：「賣方違反第8條規定者，經買方催告相當期間，仍未能改善時，賣方得解除本契約。解約時賣方…應同時賠償土地總價款20%之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」、「買賣雙方當事人除依前2款之請求外，不得另行請求損害賠償」等語（見原審卷㈠第20、42頁），既約定買賣雙方除違約金外，不得另行請求損害賠償，足認此違約金約定之性質為損害賠償總額預定性質。茲審酌本件瓏山林公司及林鴻堯雖有一屋二賣之給付不能情事，已如前述，惟陳靜瑩於繳交第1至第5期款後，迄未完成自洽貸款程序繳納第6期款，亦為兩造所不爭執，以第6期款占系爭不動產總價款8成，陳靜瑩所受損害難謂至鉅，且瓏山林公司及林鴻堯係於陳靜瑩提起本件訴訟，主張解除兩造間系爭契約後之99年 9月28日方將系爭不動產出售他人，並於99年11月 1日將之移轉登記予他人，亦無故意違約之重大情節，顯見瓏山林公司及林鴻堯原有履行系爭契約之誠意等一切情狀，認系爭土地買賣契約約定違約金770萬4,000元（計算式：3,852萬元20%＝770萬4,000元），系爭房屋買賣契約約定違約金為230萬6,000元（計算式：1,153萬元20%＝230萬6,000元），顯屬過高，應酌減至買賣總價之5%為適當，依上開酌減之標準計算，陳靜瑩得請求林鴻堯給付之違約金為192萬6,000元（計算式：3,852萬元5%＝192萬6,000元），請求瓏山林公司給付之違約金為57萬6,500元（計算式：1,153萬元5%＝57萬6,500元）。又陳靜瑩雖於原審起訴時即請求給付違約金，惟其直至本院前審始以101年2月9日之民事上訴理由㈡狀暨調查證據聲請狀合法解除系爭契約，該書狀並於101年2月10日經瓏山林公司及林鴻堯收受，亦如前述，則陳靜瑩請求瓏山林公司及林鴻堯就此違約金之給付，應自101年2月11日起始得請求按年息5%計算之遲延利息。
㈦綜上，瓏山林公司等2人以陳靜瑩遲延給付第6期款而於100
年1月21日解除系爭契約並不合法，而陳靜瑩已以瓏山林公司等2人給付不能為由解除契約，核屬有據。從而，陳靜瑩請求瓏山林公司、林鴻堯返還已繳價金、預付之天然瓦斯管線費及管理費等，為有理由，其並得依系爭土地買賣契約第10條第1項、系爭房屋買賣契約第23條第1項約定，請求瓏山林公司及林鴻堯依約給付違約金。本院既認陳靜瑩先位之訴為一部有理由，則其備位之訴部分有無理由，即無再予審究之必要，附此敘明。
五、綜上所述，陳靜瑩本於民法第259條第2款規定及系爭土地買賣契約第10條第1項、系爭房屋買賣契約第23條第1項約定，請求：㈠瓏山林公司給付303萬8,612元（含返還已付價款230萬元、預付天然瓦斯管線費與管理費16萬2,112元及違約金57萬6,500元），及其中246萬2,112元自98年10月21日起，餘自101年2月11日起，均至清償日止之法定遲延利息，及㈡林鴻堯給付963萬6,000元（含已付價款771萬元及違約金192萬6,000元），及其中771萬元自98年10月21日起，餘自101年2月11日起，均至清償日止之法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。逾此部分請求，則無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，判命瓏山林公司及林鴻堯如數給付，並分別諭知兩造供擔保後，得、免假執行，核無不合，瓏山林公司及林鴻堯上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。至於上開不應准許部分，其中原判決命瓏山林公司及林鴻堯應各別給付超逾上開本金所計算利息部分，尚有未合，瓏山林公司及林鴻堯指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。另其他不應准許部分（即陳靜瑩請求瓏山林公司及林鴻堯再給付超過上開本息部分），原判決為陳靜瑩敗訴之諭知，並駁回其此部分假執行之聲請，核無不合，陳靜瑩上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，並無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，瓏山林公司及林鴻堯之上訴為一部有理由，一部無理由，陳靜瑩之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 4 日
民事第二十一庭
審判長法 官 梁玉芬
法 官 鍾素鳳法 官 管靜怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 103 年 11 月 5 日
書記官 洪秋帆附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。