臺灣高等法院民事判決
103年度重上更㈠字第32號上 訴 人 高南華訴訟代理人 姚文勝律師
林志強律師蔡靜娟律師被 上訴人 陳偉謀
許伸光林美秀丁水金李玫欣徐佩瑗（原名徐德麟）
財團法人名儕醫學文教基金會法定代理人 李源德被 上訴人 謝芳淑
周芳明熊暉康文心陳慶命黃俶秋陳中明張瑾怩黃子真王嘉祥金春之劉懿文陳世惠周義佩梁維辰梁凱惠黃淑梅陳侯如玲林光田黃佳媛共 同訴訟代理人 黃淑芬律師複 代理人 任孝祥律師
陳仁豪上列當事人間請求給付遲延金事件，上訴人對於民國101 年7 月18日臺灣臺北地方法院100 年度重訴字第951 號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於104 年6 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人依附表所載比例負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國94年間購買上訴人及訴外人和暘建設股份有限公司（下稱和暘公司）合建之「信義新象」大樓（下稱新象大樓）房地，分別與和暘公司及上訴人簽立房屋預定買賣契約書（下稱房屋契約）及土地預定買賣契約書（下稱土地契約）。嗣和暘公司建築新象大樓，遲延完工122 日，依房屋契約第8 條第6 項之規定應給付被上訴人遲延金。上訴人交付土地亦有相同遲延，雖土地契約無如房屋契約之上開約定，然依土地契約第11條約定、消費者保護法施行細則第15條第2 項規定，上訴人應與和暘公司同負遲延責任，給付被上訴人謝芳淑按已繳納土地款每日千分之一，其餘被上訴人按已繳納土地款每日萬分之五計算之遲延金等情。依房屋契約第6 條、第8 條第6 項、第24條第1 項及土地契約第11條等約定，及民法第231 條第1 項、消費者保護法第17條、同法施行細則第15條等規定，求為命上訴人給付如附表所示之金額，及均自民事準備書二狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：上訴人已依土地契約第3 條、第6 條約定，如期交付土地，並無遲延或違約可言，而土地契約及房屋契約乃各自獨立，僅因買受人購買房屋必須連同坐落基地一併購買、移轉，故兩者效力相互依存，惟違約責任之判斷，仍應回歸各自契約條款之約定，和暘公司遲延完工不可歸責上訴人，自不得以和暘公司之遲延，逕認上訴人應同負遲延責任。再者，縱認上訴人遲延交付土地，賠償責任應以被上訴人所受實際損害為範圍，被上訴人須就其受有何等損害負舉證責任，不得類比房屋契約之約定標準賠償，又上訴人並非消費者保護法所稱之企業經營者，兩造間之土地買賣無消費者保護法及該法施行細則之適用，亦不得逕以「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12項規定作為違約金之計算依據。至被上訴人固另提出其他購買新象大樓房地之人向上訴人求償獲得勝訴之本院民事判決，援引為據，然各該事件與本案之當事人、聲明、訴訟標的不同，尚無既判力或爭點效之問題等語，資為抗辯。
三、原審及本院前審均為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起第三審上訴，經最高法院廢棄發回，上訴人於本院上訴聲明為：原判決廢棄；被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第223 頁）：
（一）被上訴人與和暘公司、上訴人間，分別有房屋契約及土地契約之法律關係。
（二）和暘公司興建新象大樓，係於93年9 月17日取得建造執照，於94年8 月18日經臺北市政府工務局同意備查達開工標準，於97年3 月17日取得使用執照。
（三）和暘公司興建新象大樓，遲延完工122 日。
（四）上訴人於和暘公司交屋時，已一併點交土地及交付土地所有權狀。
（五）被上訴人曾委請律師於100 年6 月8 日發函請上訴人協商遲延完工責任。
（六）被上訴人於與和暘公司約定之房屋完工日前，已繳納之土地款如附表所示。
五、兩造爭執事項（見本院卷第223 頁反面）：和暘公司興建新象大樓遲延完工122 日，被上訴人可否據此向上訴人請求給付遲延金？若可，遲延金金額如何計算？
六、本院就兩造爭執事項之判斷：依兩造間土地契約（見原審卷①第62至334 頁）第3 條及第6 條所載：「產權登記：一、本約買賣土地俟建物使用執照取得後，且甲方（按：甲方指被上訴人；乙方指上訴人，下同）皆有依約履行付款義務，甲乙雙方應即辦理產權移轉登記。二、甲乙雙方同意委託乙方指定之代書代為辦理產權申報、移轉、抵押權設定及辦理貸款抵押設定登記等手續，甲方並應依乙方通知之期限內提供有關證件及繳交各項稅捐規費；如因一方延誤，致影響產權登記而遭受損害者，應由延誤一方負責賠償責任」、「交付及其手續、責任：一、本約土地所有權狀及相關證件交付與其併購之房屋同時辦理，並於交屋時一併點交……本約土地依建物完成後現況交付，雙方同意不再另行於現場鑑界點交」，可知兩造約定之土地所有權移轉登記時間，係於地上之建物取得使用執照，且被上訴人已依約履行付款義務之後，約定之土地點交時間，則是於交屋時一併為之。觀之上訴人提出之土地所有權狀及建物所有權狀（見原審院②第56至193-1 頁），暨交屋款明細表、證件清單收據等文件（見原審卷②第257 至310 頁），尚可知被上訴人係於和暘公司97年3
月17日取得新象大樓使用執照後之97年6 月至11月間，陸續取得土地所有權，再於97年7 月至98年2 月間，完成點交房地手續。上訴人已提出匯款資料（見原審卷②第254 至256
頁），說明何以部分土地所有權移轉登記時間較晚，對照兩造間契約之約定及前述辦理所有權移轉登記、點交等時間點，尚難逕認上訴人就交付土地本身有何遲延給付情事，被上訴人未就此提出證明，上訴人辯稱其已依約交付土地，自非無據。被上訴人雖援引土地契約第11條及房屋契約第24條第1 項約定，主張房屋契約與土地契約效力相互依存，若和暘公司遲延完工交屋，上訴人就和暘公司遲延完工之違約情事，仍應併同以違約論云云，惟解釋契約，應探求當事人立約當時之真意，參酌契約目的、交易習慣、及經驗法則、誠信原則等觀察之，不得脫離契約全文意旨、締約當時及過去之事實等基礎，兩造間土地契約第11條、房屋契約第24條第
1 項分別記載：「本契約不得單獨成立，應與本標的物上之『房屋預定買賣契約』共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『房屋預定買賣契約』亦併同以違約論處……」、「……本契約不得單獨成立，應與本標的物座落之基地『土地預定買賣契約』……共同連帶簽署，並與該契約共同連帶履行始生法律效力，其解約亦同。任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『土地預定買賣契約』……亦併同以違約論處……」，核其用意，當係為達建物及坐落之基地由同一人買受之目的所為設計，二契約之成立及法律效力存續應相互依存，任一契約不得獨立存在，避免發生買得土地，未能買得房屋之類似情形。被上訴人據此指稱上訴人及和暘公司之履約義務及違約賠償責任互為影響，顯然有疑，蓋新象大樓之興建，乃上訴人提供土地，和暘公司負責建造，此由土地契約及房屋契約之約定即可得知，而和暘公司應給付被上訴人遲延金，係因建造新象大樓「逾本約之約定時間完工」所致，房屋契約第8 條第6 項亦記載甚明，一般情況，在地主與建商之合建案，得以掌握建物興建進度者，應為負責建造之建商，倘建商因本身問題興建建物進度落後，地主同受其害，實難認地主於簽立買賣契約時，願與買受人約定就非可歸責予己之事由負違約責任，反之，對建商而言亦然，參照土地契約及房屋契約已各自針對地主、建商應負責任之事項為約定，例如土地契約第5 條第6 項就地主應保證土地產權清楚約定違約罰則即是，若認地主、建商皆應就另一方之違約負相同賠償責任，難認公平，有違當事人真意。是上訴人辯稱土地契約及房屋契約各自獨立，違約責任之判斷應回歸各自契約條款之約定，不得以和暘公司之遲延，逕認上訴人應同負遲延責任，應屬可採。至被上訴人謂比較土地及房屋契約之價金約定，房屋價額不及土地價金之六成，買方若遲延繳付價款，係按未付房地價款全額給付每日千分之一之滯納金，和暘公司若完工遲延，僅依買方已繳兌房屋價款萬分之五或千分之一按日計付遲延違約金，如寬貸土地出賣人之遲延責任，對買方顯失公平云云，應檢討者，係負遲延責任之人給付遲延金之計算方式、給付範圍是否合理，非任意曲解契約，擴大應負賠償責任之對象，被上訴人以之為由，要求上訴人與和暘公司同負完工遲延之責，要無可採。被上訴人請求上訴人給付遲延金，既屬無據，兩造對於遲延金之計算方式所為爭執，自無再予審究之必要。
七、綜上所述，被上訴人主張和暘公司興建新象大樓，遲延完工
122 日，上訴人亦應負給付遲延之責，尚屬無據，上訴人所辯，應屬可信。從而，被上訴人依房屋契約第6 條、第8 條第6 項、第24條第1 項及土地契約第11條等約定，及民法第
231 條第1 項、消費者保護法第17條、同法施行細則第15條等規定，請求上訴人給付被上訴人如附表所示之金額，及均自民事準備書二狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付被上訴人請求之本息，並為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450 條、第78條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 21 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 許炎灶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 21 日
書記官 王詩涵附表：
編號 被上訴人姓名 請求之金額 已繳納土地款 應負擔之裁判費比例 1 陳偉謀 401,722 元 6,585,600 元 1/28 2 許伸光 360,412 元 5,908,400 元 1/28 3 林美秀 380,542 元 6,238,400 元 1/28 4 丁水金 451,986 元 7,409,600 元 1/28 5 李玫欣 314,296 元 5,152,400 元 1/28 6 徐佩瑗（原名徐德麟） 383,495 元 6,286,800 元 1/28 7 財團法人名儕醫學文教基金會 351,506 元 5,762,400 元 1/28 8 謝芳淑 823,793 元 6,752,400 元 1/14 9 周芳明 439,322 元 7,202,000 元 1/28 10 熊暉、康文心 453,938 元 7,441,600 元 1/28 11 陳慶命 459,794 元 7,537,600 元 1/28 12 黃俶秋 384,080 元 6,296,400 元 1/28 13 陳中明 391,425 元 6,416,800 元 1/28 14 張瑾怩 394,938 元 6,474,400 元 1/28 15 黃子真 403,722 元 6,618,400 元 1/28 16 王嘉祥 400,306 元 6,562,400 元 1/28 17 金春之 712,529 元 11,680,800元 1/14 18 劉懿文 424,536 元 6,959,600 元 1/28 19 陳世惠 413,360 元 6,776,400 元 1/28 20 周義佩 803,663 元 13,174,800元 1/14 21 梁維辰、梁凱惠（登記梁振農名義） 340,892 元 5,588,400 元 1/28 22 黃淑梅（登記黃錦昇名義） 342,966 元 5,622,400 元 1/28 23 陳侯如玲 373,954 元 6,130,400 元 1/28 24 林光田 341,014 元 5,590,400 元 1/28 25 黃佳媛 355,532 元 5,828,400 元 1/28 備註：金額之單位為新臺幣。