臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第136號上 訴 人 陳明儀訴訟代理人 黃文明律師被 上訴人 非凡聯業有限公司法定代理人 陳徐幼治訴訟代理人 陳郁婷律師上列當事人間所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國102年12月9日臺灣新北地方法院102年度重訴字第616號第一審判決提起上訴，本院於103年9月30日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊經房仲黃清海介紹於民國99年7月13日以新臺幣（下同）755萬元向訴外人余秀花購買坐落花蓮縣花蓮市○○段○○○○○號土地及其上建物即同市○○街○○號房屋（詳如附表所示，下稱系爭房地），因黃海青表示貸款銀行認伊公司負責人年紀過大，須以他人登記為系爭房地所有人始得貸款，伊乃借用上訴人名義辦理所有權登記，兩造並約定於伊通知後上訴人即應將系爭房地所有權返還移轉登記予伊；系爭房地係伊公司經理陳鑫平（即公司負責人之子）與房仲四處尋找合適不動產作為工廠使用，由陳鑫平決定地點及購買，以系爭房地向銀行貸款800萬元，除給付購屋款755萬元外，餘款由上訴人提領後交伊處理，且系爭房地購入後，即作為伊之工廠使用，另產權過戶後，歷年來之房貸款、契稅、修繕費、地價稅、房屋稅、火險保費等一切費用均由伊單獨繳納，且伊使用系爭房地未曾給上訴人任何租金，況上訴人並無資力可購買系爭房地，可見伊確為系爭房地之所有人，兩造間為借名登記；伊已於102年7月中旬通知上訴人終止借名登記將系爭房地所有權移轉登記予伊，上訴人竟否認借名登記，要求以原價2倍價格買回系爭房地，伊再於102年7月25日發函要求上訴人於7日內將系爭房地返還登記，上訴人迄未回應，系爭借名登記契約既經終止，上訴人登記為系爭房地所有權人之法律上原因已不存在，應予返還等情，爰依借名契約及民法第549條、第179條之法律關係，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊之判決，原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊與系爭房地原所有人余秀花之代理人蔡長慶簽訂系爭房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），訂金雖由被上訴人於99年7月7日簽發臺灣中小企業銀行士林分行票號AZ0000000號、面額20萬元支票（下稱系爭支票）支付，惟伊於99年7月26日以系爭房地向花蓮第一信用合作社（下稱花蓮第一信合社）貸款800萬元（下稱系爭貸款）後，即支付買賣價金、開辦費、火險費等共755萬元，餘款亦交被上訴人支付房貸等相關費用，是20萬元訂金已清償，兩造係約定由被上訴人承租系爭房地使用，並以租金代繳房屋貸款及其他款項，系爭房地所有權狀及整套鑰匙，均由伊持有，伊為系爭貸款之債務人，足證伊為系爭房地之所有人，系爭房地絕非借名登記，況被上訴人之財務不佳為票據之拒絕往來戶，而伊擁有新北市○○區○○○路○○巷○號4樓房地，有工作收入及存款、其他動產等，故伊非無資力之人，信託法已於85年1月26日公布施行，倘系爭房地為借名登記，被上訴人應檢附相關文件資料，向主管之地政事務所以借名登記方式辦理登記，但本件為一般買賣登記，依土地法第43條規定有絕對之效力，不容被上訴人片面誣指，且被上訴人稱因法定代理人年紀過大而借名登記，何以捨其子陳鑫平而借用毫無關係之伊為登記名義人，不符常情等語，資為抗辯。上訴聲明：ꆼ原判決廢棄。ꆼ被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查上訴人與系爭房地原所有人余秀花之代理人蔡長慶於99年7月7日簽訂不動產買賣契約，買賣價金為755萬元，由被上訴人以系爭支票支付訂金20萬元，於99年7月23日系爭房地所有權移轉登記予上訴人，嗣99年7月26日以系爭房地設定抵押予花蓮第一信合社取得系爭貸款，支付買賣價金、開辦費、火險費等，上訴人於同年7月28日提領148萬9,000元支付價金尾款，將餘款45萬元交由被上訴人，系爭貸款之本息、系爭房地之保險費、房屋與地價稅等，均由被上訴人繳納，上訴人於102年8月2日函知被上訴人表示願以1,500萬元出賣系爭房地等事實，為兩造所不爭，復有買賣契約書、系爭支票、系爭房地抵押權設定契約書、花蓮第一信合社授信申請書、系爭房地第二類登記謄本、土地建物改良物所有權買賣移轉契約書、所有權狀、房貸款項、契稅、房屋稅、火險及地震險保費、102年8月2日新莊五工郵局第541號存證信函等在卷可稽（見原審卷第31至49頁、第86至89頁、第92至96頁、第240頁、第251至254頁，本院卷第77至80頁、第192頁），堪信為真。
四、被上訴人主張系爭房地由伊出資購得，伊為所有人，係借名登記在上訴人名下，以其名義貸款，伊已以存證信函終止借名登記契約，上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予伊等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
ꆼ稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義
登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，及出名者與該登記有關之勞務給付，具有不屬於法律上所定其他契約種類之勞務給付契約性質，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第529條規定，適用民法委任之相關規定，最高法院99年度台上字第1662號著有判決要旨可參。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而主張法律關係存在之當事人，固應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，惟此特別要件之具備，茍能證明間接事實，且該間接事實與要件事實間，依經驗法則及論理法則已足推認其因果關係存在者，自無不可，非以直接證明要件事實為必要，有最高法院92年度台上字第1971號判決要旨可供參照。被上訴人主張伊為系爭房地之所有人，因借名登記契約而將系爭房地登記在上訴人名下，為上訴人所否認，是被上訴人應就其為系爭房地所有人之事實，負舉證責任，然依上開說明，如被上訴人能以間接事實證明其為系爭房地所有人之要件事實者，亦無不可，非以直接證明此要件事實為必要。
ꆼ被上訴人主張購買系爭房地之訂金20萬元由伊簽發之系爭支
票支付，以系爭房地向花蓮第一信合社設定抵押之系爭貸款，於99年7月26日支付買賣價金650萬4,115元，及開辦費、火險費，於同年7月28日提領148萬9,000元支付尾款等所餘45萬元由伊處理，而系爭貸款之本息、系爭房地保險費、房屋與地價稅等，均由伊繳納等情，為上訴人所不爭執，並有系爭支票、房屋稅與契稅繳款書、保險單、房貸繳款單據、花蓮第一信合社授信申請書、客戶往來明細資料等為證（見原審卷第37至49頁、第182至187頁、第240頁），證人即系爭房地買賣之仲介黃清海於原審證稱：「…（是否為買賣系爭房地之仲介？）是。（是你帶被上訴人公司總經理陳鑫平查看系爭房地，購買系爭房地做為廠房使用，由被上訴人購買，上訴人為借名登記名義人，是否實在？）實在。…陳鑫平跟我說要來花蓮找一間廠房，因為他說在花蓮有標到慈濟醫院的運動服及床單等，我本來就在花蓮當仲介，之前找了兩間房子給他比較，他比較喜歡系爭廠房，這是被上訴人要買的，我不認識上訴人，陳鑫平有跟我講上訴人簽約時會來簽約，我到簽約那天才看到上訴人，我有問陳鑫平為何不登記公司的名字，他說借用朋友的名字來登記，簽約金20萬元是被上訴人以開立系爭支票支付，這張票有兌現，當時交給原來的所有人余秀花簽約金20萬。他們說可不可以貸款額度貸高一點，其他再用現金補足。…購買的人可以叫別人來簽約，本件購買人是被上訴人，簽約及登記均是以上訴人名義。我認為是借名登記。（後來付款實際情形為何？）已經3、4年我已經忘記，我記得我有跟陳鑫平講上訴人沒有工作，貸款條件很差，我問他可不可以找其他人來登記，他說沒關係，就用上訴人名字登記。（既然你說條件很差，為何銀行會核貸800萬元？）我們仲介業跟銀行行員都有熟，我們會同時用好幾件貸款案去申請，有的貸款條件比較好的，貸款條件好壞一起送，拜託行員如條件差能夠加分，比較會通過。（貸款是你去辦的？）不是，是代書辦的，代書是我仲介公司專任代書。…（你所述借名登記，是不是僅聽陳鑫平講的？）跟我剛剛講的一樣。（你知不知道總經理陳鑫平跟上訴人之間就系爭房地買賣跟登記的詳細約定？）我不知道。（你知不知道陳鑫平為何堅持要登記上訴人名義？）我有問陳鑫平，陳鑫平說這部分不方便說，叫我不要問了。…」，有原審102年11月13日言詞辯論筆錄可按（見原審卷第202至203頁背面），又證人陳鑫平於本院證稱：「…（為何登記在上訴人名下？）本件是借名登記，因我幫人家擔保，我不能做借貸，當時跟房仲說，先用公司做借貸，拿給銀行看，銀行說負責人年紀大，不宜再借，如果用公司借的話，利率會比較高，後來才請上訴人幫忙做人頭。（房屋費用由何人支出？）每筆都由被上訴人支出，有紀錄可查。（為何房貸保證人是被上訴人公司負責人？）當時銀行認為負責人年紀太大，用公司貸款利率太高，他看被上訴人公司401報表，認為被上訴人公司有能力貸款800萬元，所以請公司負責人做擔保。（上訴人對系爭房地有無支出任何錢？）一毛錢都沒有出過。（被上訴人是向上訴人承租房屋，有無租金約定？）絕對沒有跟別人承租，這完全是公司資產。（有無表示要將此房屋贈予上訴人？）絕對沒有。當時已經跟上訴人講好，上訴人也承諾，如果我們找到適當的人，她無條件跟我們做交換。…（何人決定買系爭房地？）我與林副總決定的，當時我們訂單很多，要增加更多作業員。（系爭房地所有權狀由何人保管？）放在上訴人處，因她怕我們再拿去做借貸，所以她跟我們說，我們只要找到人，她就無條件還給我們。（既然房屋是你們的，上訴人為何要怕你們再借貸？）當時公司沒有很大資本，買就要貸款，上訴人知道我們公司財務，她怕我們牽連到她，所以她想將所有權狀先拿著，才會叫我母親給她做擔保，她妹妹及家人都知道，她跟我們說叫我們趕快找人，她會無條件還給我們。…（你說你的信用有問題，為何不用副總或你配偶名義去購買系爭房地？）我的配偶因為財務問題無法做保證人，林佑璘副總當時有自己的房屋，所以我們沒有跟她說這件事，因上訴人已經承諾要擔任借名登記名義人。（借名登記的約定是在何時？何地點？有何人在場？有何證明？）所有事情都是我們與黃清海做買賣。（何時與上訴人說借名登記？）買房子借貸的時候有跟上訴人說要用她的名字借名登記。（有何證據證明？）我沒有任何的證據，但所有經過黃清海最清楚，當時錢及簽約都是他帶我們去，還有我們開出去的票。…」（見本院卷第156背面至158頁），另證人林佑璘亦於本院證稱：「…我是在被上訴人公司上班，擔任副總職務。…（被上訴人是何原因購買系爭房屋？）因為花蓮之前有配合的廠商，廠商負責人出意外，他的員工沒有工作，員工找我，看我是否可到那裡設廠，我們才會想去那邊看，才決定到那邊設廠。（如何找到這間房屋？）透過仲介黃清海，那時候他找三家讓我選，我看了之後，認為這家坪數、格局較適合。（三樓的地板和牆壁有什麼？）三樓地板是木板的，牆壁有一面牆都是玻璃，幼稚園跳舞用，有兩個房屋不實用，我們就打掉，整牆的鏡子還在，隔間打掉。（系爭房屋是否是公司所購買？）是的。（是否被上訴人借名登記在上訴人名下？）當初是借名登記。…（什麼叫做借名登記？）就是借用他的名字去辦房屋所有權登記，因為被上訴人公司負責人年紀比較大，銀行貸款比較麻煩，比較不好貸，用個人名義利率會比較低。（為何要用上訴人的名字登記？）那時候要用個人，上訴人跟陳鑫平是朋友，陳鑫平拜託上訴人，當初他也同意。…（房屋貸款由何人繳？）被上訴人，所有費用都是由被上訴人支付。（房屋貸款有無對帳單？）有，都寄到被上訴人。（貸款帳單有沒有通知上訴人？）沒有。因為都是我們在支付。…（為何被上訴人不借用陳鑫平或你，或陳鑫平配偶的名字登記？）因為陳鑫平之前有擔保債務的問題，我自己本身也有房屋貸款。…」（見本院卷第155至156頁），互核上述證人黃清海、林佑璘所述一致，且與證人陳鑫平所述亦相符，再參照購屋之訂金、系爭貸款、房屋稅與契稅繳款書、保險單等均由被上訴人繳納，足見被上訴人稱伊為出資購買系爭房地之所有人，應有所據。
ꆼ雖上訴人稱系爭房地由伊貸款購得，被上訴人所付訂金20萬
元及開辦費、火險費與購屋價金，均由伊貸款後支付，系爭貸款餘款交由被上訴人，係做為清償房貸之用，且以出租系爭房地予被上訴人之租金，由其代繳房貸，伊保有系爭房地所有權狀及房屋之全套鑰匙，均可為證，如系爭房地為被上訴人購得，依常理，應借用其負責人之子陳鑫平名義登記，而非借用與其毫無關係之上訴人名義登記才是，又依信託法及土地法規定，如為借用他人名義登記，應辦理借名登記，而本件係辦理一般買賣登記，可見伊確為真正所有權人，兩造間並無借名登記契約關係云云。惟：
ꆼ購買系爭房地之訂金20萬元，係由被上訴人以系爭支票支付
，已如前述，而房屋稅契約及保險費與各期房屋貸款等，均由被上訴人所繳納，系爭貸款餘額45萬元亦交由被上訴人使用，亦為上訴人所不爭執，且依花蓮第一信合社之貸款契約書及系爭房地登記申請書、土地建築改良物抵押權設定契約書所載，系爭貸款之連帶保證人為被上訴人之公司負責人陳徐幼治（見原審卷第168至174頁、第182、184頁），衡以貸款之連帶保證人，於貸款債務人未依限繳付各期貸款債務時，負有連帶清償之責，有遭債權人連帶求償之可能，被上訴人如僅是系爭房地之承租人，非為系爭房地所有人，何須擔任與其並無關係之系爭貸款債務人即上訴人之連帶保證人，干冒負有連帶清償系爭貸款債務之風險？而上訴人如確為系爭房地所有人，何以購買系爭房地之訂金20萬元、貸款本息、保險費、房屋稅與契稅等，均非由其支付、繳納，甚至貸款餘額45萬元亦非由其留存使用？上訴人雖稱出租系爭房地予被上訴人，並提出99年度綜合所得稅各類所得資料清單為佐，然上訴人並未說明及舉證兩造約定之租金金額？況以應付之租金委由承租人代繳房貸，如承租人未依約定代繳房貸，房屋即有遭債權人查封拍賣之可能，豈是一般出租人會為之事？而上訴人之99年度綜合所得稅各類所得資料清單中列載一筆租金8萬元一事（見原審卷第97頁），被上訴人稱事實上該筆8萬元並非租金，也沒有支付租金給上訴人，只是做帳面上的記載，係供被上訴人抵稅之用，且上訴人亦自承並沒有收到該筆租金（見原審卷第201頁），復陳稱兩造沒有訂書面租賃契約，沒有訂租期等（見原審卷第200頁反面），此顯與出租房屋注重房屋租金、租期等約定之一般常情不符，故難以上訴人之99年度綜合所得清單有上開8萬元租金收入一事，為上訴人有利之認定。
ꆼ另證人陳鑫平證稱系爭房地之所有權狀會交由上訴人保管，
是因上訴人怕伊等再拿系爭房地去借貸，會牽連到上訴人，所以上訴人將所有權狀拿著，叫伊母親做借款之擔保等（見本院卷第157頁反面），可見上訴人並非因其為系爭房地所有人而持有所有權狀，而房屋鑰匙係供使用人使用，並非所有人所專有，故尚難以上訴人持有系爭房地之全套鑰匙，即認其為所有權人；至於上訴人稱被上訴人之財務有狀況，已為票據之拒絕往來戶，並提出被上訴人之甲存支票票號0000
000、0000000號支票影本及退票理由單、102年7月19日伊與陳鑫平所委託之詹先生協商對話內容譯文等為證（見本院卷第25至26頁、第81至85頁），惟上開2紙支票之受款人為上訴人，發票日為102年12月7日、103年1月7日、面額各1萬8,004元，顯與99年7月間購買系爭房地一事無涉，而上訴人提出其與詹先生協商對話內容譯文，亦無從證明與購買系爭房地之資金有何關係，故上訴人之主張，均不足採。
ꆼ另證人即上訴人之胞妹陳思穎到庭證稱：「…（為何會陪同
上訴人去花蓮看系爭房地？）陪我三姐（即上訴人）看房屋，因為上訴人想在花蓮做不動產投資，有跟我提及這件事，我就跟三姐前往看房屋狀況。第二次要簽約時我也有跟去，簽約那天，我們到花蓮是仲介開車到花蓮車站接我們，…三姐說房屋重新打掉裝璜，是因為陳鑫平的非凡公司後續要在那裡設廠，三姐要在那裡投資，租給他們公司使用。…簽約時，現場我坐在長方形桌子，我們對面坐，我跟三姐坐一起，我對面是屋主先生，還有仲介，…簽約之後，仲介開車到花蓮第一信合社去，代書是騎機車去的，三姐去一信作貸款事情。…（99年7月7日簽約當天被上訴人有何人在場？）簽約那天沒有被上訴人的人在場，一個也沒有。（本件房地保證人是陳徐幼治，你姐是否有曾經要你當保證人？還是有要家人當保證人？）沒有，她也沒有說要找我們家裡的人做保證人。因為這個房屋要租給非凡公司作設廠使用，陳鑫平跟我姐姐感情很好，也一直保證要好好照顧我姐姐，所以他們才讓陳徐幼治當保證人，也當作對我姐姐的一種保證。…」（見本院卷第218頁反面至219頁），依其所述，僅能證明上訴人於系爭房地簽約前，有前往現場看屋，其為簽約之人及辦理系爭貸款等事，然看屋、簽約等事，與實際出資購買系爭房地，係屬二事，無從據此證明上訴人即為實際出資購買系爭房地之所有人，況證人陳思穎亦證稱：「…（關於買房子投資的事情何人告知你的？）我姐姐。…（是否知道買系爭房地的錢是何人支付？）我陪我姐姐去辦貸款，辦貸款時講好，房屋租給他們使用，使用者付費，所以是非凡公司付費。（頭期款何人支付？）頭期款是我姐姐付的。（貸款之前有無付款？）我不清楚。（貸款的款項是何人支付？）我姐姐付的。（分期付款如何支付？）我不清楚。…」（見本院卷第219頁反面），是其所證之支付頭期款情形，與上訴人所述並不相符，且其所稱投資系爭房地之事，係由上訴人所告知，另其亦不清楚房貸分期款之付款詳情，故其所為之證述，亦難為有利上訴人之認定。是上訴人並未能證明其有出資購買系爭房地一事為真，故其主張系爭房地為其所有，非借名登記云云，自非可採。
五、按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第549條第1項定有明文；而當事人一方既借用他方名義辦理不動產所有權登記，且未違反法律之強制規定或公序良俗，性質上屬於借名登記之無名契約，自得類推適用委任關係終止之規定。系爭房地係被上訴人出資所購得，借名登記在上訴人名下，兩造就系爭房地存有借名登記契約關係，已如前述，被上訴人已於102年7月25日以存證信函向上訴人表示終止借名登記契約（見原審卷第50至56頁），是系爭借名登記契約既經終止，系爭房地猶登記於上訴人名下，被上訴人自得依不當得利法律關係請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊。
六、綜上所述，系爭房地為被上訴人出資購買借名登記在上訴人名下，已經被上訴人終止系爭借名登記契約，則其本於不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合。上訴論旨聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊、防禦方法經逐一審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由；依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 10 月 14 日
民事第八庭
審判長法 官 盧彥如
法 官 王幸華法 官 潘進柳正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 14 日
書記官 李翠齡附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┐│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│１│花蓮縣│花蓮市 │福安 │ │1726 │建│164.00 │全部 ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┤│ │備考 │ │└─┴───┴──────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤│１│1241│花蓮縣花蓮市福│鋼筋混│1 樓層：52.80 │陽台：9.99│ 全部 ││ │ │安段1726地號 │凝土造│2 樓層：114.95 │ │ ││ │ │--------------│3 層樓│3 樓層：114.95 │ │ ││ │ │花蓮縣花蓮市成│房 │屋頂突出物：6.13 │ │ ││ │ │功街35號 │ │騎樓：67.70 │ │ ││ │ │ │ │合 計：356.53 │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│ │└─┴──┴──────────────────────────────────┘