臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第265號上 訴 人 傅明珠訴訟代理人 劉世興律師
龔書翩律師複代理人 王則雅律師被上訴人 林麗娜訴訟代理人 何文雄律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國103年2月11日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第285號第一審判決提起上訴，本院於104年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠、坐落桃園縣楊梅市○○段○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造與他人所共有，被上訴人因渠應有部分864分之589已逾3分之2比例乃依土地法第34條之1規定，將系爭土地以新臺幣（下同）633萬3287元出售予訴外人宋於熊，復於民國（下同）102年5月14日以存證信函通知上訴人上情並催請上訴人於期限內答覆是否欲行使優先承購權，上訴人於接獲通知後隨即於同年月20日以存證信函向被上訴人表示優先承購之意，並多次通知被上訴人辦理書面買賣契約簽訂等相關事宜，然均遭被上訴人以渠與宋於熊間之系爭土地買賣契約尚有問題，及系爭土地其他共有人之優先承購通知書回執尚未全部寄回為由，拒絕上訴人上開所請，惟被上訴人與宋於熊既已就買賣標的物及價金互相同意，堪認渠等間之系爭土地買賣契約業已有效成立，上訴人於期限內向被上訴人為優先承購之要約，被上訴人即應負有承諾之義務，兩造間就系爭土地應已成立買賣契約，然被上訴人為了於系爭土地出售予宋於熊後仍得享受無償使用系爭土地10年之利益，以及規避其他共有人行使優先承購權，竟於上訴人為優先承購意思表示後，復與宋於熊終止系爭土地之買賣契約，應認上訴人優先承購權仍合法存在。故於扣除上訴人就系爭土地之應有部分576分之3後，上訴人僅需給付被上訴人630萬301元，上訴人並於同年6月7日再以存證信函向被上訴人表示以上開價格承購系爭土地，惟仍未獲被上訴人置理。
㈡、縱認上訴人不得行使優先承購權，惟被上訴人以存證信函向上訴人表示將以431萬7483元出系爭土地之應有部分864分之589，亦屬出賣渠應有部分之買賣要約，上訴人既已於指定期限內向被上訴人為應買之意思表示，兩造間就系爭土地應有部分864分之589之買賣契約即有效成立，被上訴人自有將渠系爭土地應有部分所有權移轉登記予上訴人。爰先位依土地法第34條之1之規定，求為判命於上訴人給付630萬301元之同時，被上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，備位則依民法第348條之規定，求為判命於上訴人給付431萬7483元之同時，被上訴人應將系爭土地之應有部分864分之589之所有權移轉登記予上訴人
二、被上訴人則以：
㈠、被上訴人雖於102年5月6日與宋於熊簽訂系爭土地買賣契約，惟雙方尚訂有「如系爭土地其他共有人主張優先承購權，或後續發生其他共有人主張或刁難、優先承購通知存證信函無法送達其他共有人等情，致宋於熊無法順利取得全部系爭土地應有部分時，則同意無條件解除契約」之附解除條件約款，嗣上訴人既已為優先承購之意，被上訴人遂與宋於熊於同年6月10日簽訂協議書（下稱系爭協議書）解除系爭土地買賣契約，上訴人自不得行使優先承購權，而被上訴人與宋於熊間於買賣之初即約定該附解除條件約款，並非為規避其他共有人行使優先承購權。
㈡、又依據土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，應以「同一條件」即出賣土地之買受人間所訂契約條件全部而為之，上訴人既行使優先承購權，自應宋於熊所訂契約之一切條件均須接受始得優先承購，本件被上訴人與宋於熊訂立系爭土地買賣契約，除價金之約定外，尚於買賣契約有關於賣方仍保有十年使用權、如受徵收分配補償金、設定地上權、最高限額抵押權等約定，而上訴人行使優先承購權時，僅表示願以總價633萬3287元為承買，並不同意其他條件，上訴人既不同意被上訴人與宋於熊所約定之相同買賣條件，上訴人即非合法行使優先承購權，自不得請求移轉系爭土地所有權或被上訴人之應有部分等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。上訴人補陳：被上訴人所委託之代書林賢書於通知上訴人是否行使優先承購權時，理應將全部應買條件一併通知，豈有可能僅就價金為通知，其所為證述顯不可採，而被上訴人於上訴人行使優先承購權後，始與宋於熊杜撰約定仍須提供土地與被上訴人設定最高限額抵押權，且簽約之費用均由買方負擔等極不公平之約定內容，顯然不實，係被上訴人為規避上訴人行使優先承購權所為虛偽之約定，業已違反誠信原則，自不影響上訴人之優先承買權地位，上訴人不受拘束。縱使系爭契約確存在上開不公平之條款，然被上訴人亦應有出賣其應有部分之要約意思，上訴人亦得因承諾而購買被上訴人就系爭土地之應有部分之權利等語。先位上訴聲明：原判決廢棄。上訴人於給付630萬301元之同時，被上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人。備位上訴聲明：原判決廢棄。於上訴人給付431萬7483元之同時，被上訴人應將系爭土地之應有部分589/864之所有權移轉登記予上訴人。
被上訴人補陳：上訴人行使優先承購權，應該與買受人履行相同之條件，始得具有優先承購地位，依系爭買賣契約買受人除應給付買賣價金為633萬3287元外，於第四條並約定繼續提供出賣人使用十年與分配補償款之權利，於第五條第二項約定土地增值稅應由買方繳納，農地使用證明費用由買方繳納，並將部分土地設定地上權與賣方，設定最高限額抵押權與賣方，以擔保遵守前開約定等條件，為上訴人所拒絕履行，自不得行使優先承買權，況宋於熊與被上訴人亦已解除系爭契約，另被上訴人亦無出賣應有部分之意思，上訴人之請求均無理由等語。答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地為兩造與他人所共有，被上訴人之應有部分為864分之589（見原審卷第10-15頁）。
㈡、被上訴人於102年5月14日以存證信函通知上訴人擬依土地法第34條之1規定，將系爭土地以633萬3287元出售予宋於熊，並催請上訴人於10日內答覆是否欲行使優先承購權（見原審卷第16-19頁）。
㈢、上訴人於接獲上開通知後，於同年月20日以存證信函向被上訴人表示優先承購之意（見原審卷第21-22頁）。
五、本件主要之爭點為：㈠上訴人先位主張被上訴人與宋於熊就系爭土地成立買賣契約，因之行使優先承買權請求移轉登記系爭土地之所有權是否有理由？㈡上訴人備位主張與被上訴人關於系爭土地應有部分864分之589，以431萬7483元之價金成立買賣契約，請求於給付價金同時應移轉該應有部分之登記有無理由？茲分別說明如下：
六、按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則土地法第34條之1第4項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人均須接受，始屬合法行使優先承購權。倘有部分不接受或擅自變更買賣條件，即非合法行使優先承購權，尚不生優先承購之效力（最高法院65年台上字第853號判例、100年度台上字第1673號民事裁判意旨參照）。次按上開法條第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：「部分共有人依本條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」、「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」，此亦為土地法第34條之1執行要點第11條所明訂。是出賣人必須將其與第三人訂立之不動產買賣契約之所有條件，通知予優先購買權人，以便其考慮是否依同樣條件優先購買，不得僅以買賣不動產之事實通知，即謂已盡通知之義務。必該優先購買權人，於接到出賣人以與買賣契約同樣條件之通知後而於十日內不表示者，其優先購買權始得視為放棄。是以上揭條文所稱之「出賣條件以書面通知」及「出賣通知」者，係專指出賣人將「同樣出賣之條件」對優先承買權人而為通知而言（最高法院100年度台上字第1530號、100年度台上字第1582號、99年度台上字第1699號裁判意旨參照）。
七、上訴人先位主張就系爭土地行使優先承買權，請求移轉登記系爭土地之所有權並無理由：
㈠、經查，被上訴人與訴外人宋於熊就系爭土地於102年5月6日簽立之買賣契約，除關於買賣價金為約定外，另契約第4條明確約定特約事項「賣方仍保有十年使用與分配補償款權利」、「買方同意於取得完整全部土地所有權後，同意將土地如附圖A部分之斜線範圍無償提供賣方種植使用10年（收益悉歸賣方），附圖A部分之斜線以外範圍無償提供原他共有人種植使用10年（收益悉歸原其他共有人）…附圖B部分（現況為道路使用）倘日後有遭徵收、價購或補償情形時（即由第三人以各種名義給付之款項），買方應將前開款項之二分之一給付予賣方（由賣方自行依持分比例分配予原共有人）…買方同意將土地如附圖A部分設定地上權予賣方，並將全部土地設定新臺幣陸佰萬元整最高限額抵押權予賣方」，又第5條復就買賣土地之增值稅、農地使用證明費用、印花稅、代書服務費、依土地法第34條之1各項辦理通知程序費用、律師費酬金等均約定由買方負擔等情，有系爭買賣契約書附卷可稽（見原審卷第51-54頁），顯見系爭土地之買賣，除價金交付以外，尚有其他出賣人應履行之義務，上訴人欲主張行使優先承購權，除買賣價金給付以外，亦應履行與買受人原約定相同之義務，始得謂取得優先承購權人之地位。上訴人固然主張其受優先承買與否之通知時並未有上開其他承買條件而質疑為事後杜撰云云，然查，買方宋於熊於原審業已到庭明確證稱：系爭契約皆由其親筆簽名蓋章、在場有代書林賢書、代書事務所之員工、被上訴人等4人，係在楊梅地區之代書事務所處簽訂，且因宋於熊為投資客，雖被上訴人欲繼續使用土地種樹達十年，然因出賣之價格比市價低才同意該特約並簽訂買賣契約等語（見原審卷第92-95頁），顯見，被上訴人與宋於熊締結系爭買賣契約時，確實附加有上開價金給付以外之附加條件一情，並非無據。
㈡、又承辦之代書林賢書於本院到庭時，亦證稱：訂定系爭契約時，有買賣雙方及其本人親自在場，當天才繕打出該份契約，契約內容確實有包括十年回租等條件，被上訴人表示係因有種植農作物之需要，才以較便宜之價格出售，而關於系爭契約第四條約定若土地遭徵收，買方將二分之一款項給付給被上訴人，係為了擔保種植的農作物價值，且設定最高限額抵押以確保該債權之實現，宋於熊亦同意該條件，至於被上訴人委請其發函給各共有人詢問是否行使優先承購權，係因寄送通知函時僅以制式規格之文件為通知，未及注意到將上開價金給付以外之買方義務記載進去，而系爭契約之所以約定由買方負擔土地增值稅，而不同於一般土地買賣慣例多由賣方負擔之原因，在於系爭土地可區分○○○區○○○區○道路而無法取得農地使用證明而需要繳稅，其他兩區則只要有種植事實符合農地使用，可以取得農地使用證明而免繳增值稅，始為此約定等語（見本院卷第84頁反面至87頁），與前開宋於熊證述內容，尚稱相符，且衡以常情，其所稱系爭契約所設定之價金給付以外之條件，並非全無可能，況林賢書僅係被上訴人所委辦之代書，並無利害關係，亦無何證據證明其證述內容有故意不實陳述之虞，其所證述內容，應可採信。
㈢、上訴人固質疑系爭契約之上開其他約定條件為事後杜撰，並聲請代表上訴人與林賢書電話聯繫之傅清華到庭證稱關於其與林賢書就其寄送行使優先承購權通知信函之溝通過程、付款方式等細節有所疑義，然亦均僅片面推測質疑就系爭買賣契約之約定有對買方不公平之處，然因被上訴人就系爭土地之應有部分高達864分之589，被上訴人主張有繼續使用之目的，為確保其得繼續種植之目的而為上開特別條件之特約，是否對買受人公平，純屬契約自由、由買賣雙方合意之問題，殆難僅憑上訴人單方基於欲行使優先承購權之利益對立立場，即得指該條件之約定為杜撰虛偽云云，是上訴人主張系爭契約第4條、第5條等價金給付以外之特約均屬杜撰云云，並非可採。
㈣、上訴人又主張上開特約第4、5條乃買賣契約之重要事項，被上訴人未載明於存證信函，且未將買賣契約書完整作附件方式使上訴人知悉顯不合常理云云，然查，被上訴人通知上訴人行使優先承購權之存證信函固僅載明系爭土地出售予宋於熊之買賣價金而未載明上開特約事項、亦未以買賣契約書為附件（見原審卷第16-19頁），雖略有疏漏，然揆諸前揭最高法院100年度台上字第1530號、100年度台上字第1582號、99年度台上字第1699號裁判意旨，僅係被上訴人之通知義務未完備，而被上訴人於原審102年10月1日當庭提出與系爭買賣契約全文內容後，被上訴人之通知程序可認定於該日業臻完備，上訴人亦已於102年11月5日明確表示不同意買賣契約第4條關於賣方仍保有十年使用、分配補償、設定地上權、最高限額抵押權及第5條第2、3、4項之約定（見原審卷第65頁），上訴人既不同意被上訴人與訴外人宋於熊所約定之買賣條件，上訴人即非合法行使優先承購權。從而，上訴人既未能依照系爭契約之承買人宋於熊相同之條件而履行買受人義務，自無行使優先承買權之資格；更何況，宋於熊與被上訴人嗣後並於102年6月10日業已解除系爭買賣契約（見原審卷第56頁），系爭買賣契約既已消滅，上訴人自無何優先承購權之地位可言，上訴人請求被上訴人於其給付630萬301元同時應移轉登記系爭土地之所有權，並無理由。
八、上訴人備位主張於給付431萬7483元同時被上訴人應將系爭土地應有部分864分之589移轉登記予上訴人亦無理由：
上訴人備位主張其行使優先購買系爭土地，亦包括購買被上訴人之應有部分之意思，若系爭買賣契約經解除致使優先購買權無從附麗，仍無法解除其於5月14日出售其應有部分之要約及上訴人於5月20日購買被上訴人應有部分之意思已合致之買賣契約云云，惟查：被上訴人寄發予上訴人等共有人之存證信函，內容業已明確記載：「五、特別約定事項：……惟台端擬依同法條第四項規定承買本人前述土地應有部分時，請於文到十日內以書面做意思表示，『若由台端獲優先購買權之資格時』，本人自當於收到意思表示後之翌日另行通知台端日期並依原簽訂契約內容與台端簽訂買賣契約……」（見原審卷第18-19頁），顯見本存證之信函之通知雖是要約性質，但仍需由上訴人取得優先承購權之資格後，再由被上訴人通知並依原簽訂契約內容簽訂買賣契約。上訴人既無法依原簽訂契約內容同樣條件簽訂買賣契約，自無優先承購之地位，況且被上訴人與原欲承買者宋於熊業已解除契約，上訴人單方主張欲購買被上訴人之應有部分云云，既未經被上訴人同意，兩造間自就被上訴人之系爭土地應有部分864分之589之買賣合意，上訴人備位主張請求於其給付431萬7483元同時，被上訴人應移轉其應有部分之登記之訴亦無理由。
九、綜上所述，上訴人先位聲明請求於給付630萬301元之同時，被上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予上訴人並無理由；備位聲明請求於給付431萬7483元之同時，被上訴人應將系爭土地之應有部分864分之589移轉登記予上訴人，亦無理由。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 陳婷玉法 官 黃國益正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 3 月 31 日
書記官 郭彥琪附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。