臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第367號上 訴 人 台灣中油股份有限公司法定代理人 林聖忠訴訟代理人 邱雅文律師複代理人 黃郁炘律師訴訟代理人 姜照斌律師被上訴人 林春雄
林春成兼 共 同訴訟代理人 林永春被上訴人 林國興上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年3月18日臺灣桃園地方法院102年度訴字第1633號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於104年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
被上訴人應於上訴人給付新臺幣柒佰柒拾肆萬伍仟柒佰陸拾貳元之同時，將坐落桃園市○○區○○段○○○段○○○○○○地號土地上○○○區○○段沙崙小段四零七建號建物拆除騰空後，將上開土地返還予上訴人。
第二審訴訟費用由上訴人負擔，追加之訴訴訟費用，由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人以新臺幣貳佰陸拾萬元或同額之銀行可轉讓定期存單供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣柒佰柒拾肆萬伍仟柒佰陸拾貳元供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，上訴人不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。查上訴人起訴時係依民法第767條、不當得利之法律關係及與被上訴人之父林清標前於民國（下同）87年1月22日簽訂之土地買賣契約（下稱系爭契約），而為起訴聲明：被上訴人應將坐落桃園市○○區○○段○○○段000○00地號土地（下稱系爭土地）上○○○區○○段沙崙小段407建號建物（下稱系爭建物）拆除騰空後，將上開土地返還予上訴人，並應給付新台幣（下同）187萬9250元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；上訴人於提起上訴後，除以原上開起訴聲明為先位聲明外，並追加備位聲明：「被上訴人應於上訴人給付774萬5762元或依本院認定之補償數額之同時，將坐落系爭土地上之系爭建物拆除騰空後，將上開土地返還予上訴人」，核其所為訴之追加，其請求之基礎事實仍與原起訴之主張事實同一，與前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：其與被上訴人之父林清標訂立土地買賣契約（下稱系爭契約）購買系爭土地，上訴人業已支付買賣價金並於87年1月22日辦畢所有權移轉登記；又按照系爭契約第5條之約定，系爭土地上之短期農作物不予補償，如有地上建物、林木或養殖魚類等，則依地方政府查估標準辦理補償，則出賣人林清標應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除報廢並清空後將土地交付予上訴人，再由上訴人補償系爭建物拆除費用；於林清標將系爭建物拆除完畢及清空前，上訴人並無給付補償費之義務，或至少具有同時履行抗辯之關係，上訴人並無先行給付補償金之義務。又系爭契約雖未約定林清標何時應將系爭建物拆除並點交予上訴人，惟上訴人業已於89年9月7日以（89）北工總00000000X號函（下稱系爭X催告函）催告林清標應將系爭建物拆除並交付土地，林清標自有拆除系爭建物、將土地點交還上訴人之義務，今被上訴人繼承林清標所有之系爭建物，即屬無權占有。上訴人業依約給付買賣價金予林清標，林清標僅將所有權移轉登記予上訴人，仍負有拆除系爭建物、交付土地之義務；而被上訴人所主張之過濾沙槽係附屬在系爭建物上，為主建物不可分割之一部分，於辦理查估時已將之包含於主建物之查估價值中，至於土地上之水井，林清標亦曾於89年間向上訴人表示「附表內有飲用兼灌溉大水井一口，目前尚在使用中…若擬不予查估亦可，則可留供申請人汲水供給農作用水」等語，顯見林清標亦同意水井得不予查估；此外，上訴人於辦理地上物查估時，除將主建物之查估結果列於「建物補償費」之項目外，就未明列之地上物，均已一併查估列於「雜項補助費」之項目中，並未有漏列水井、過濾沙槽、汲水平台及寮舍之情形，被上訴人不得再請求補行查估及另行計算補償費用。而系爭土地之交易市價約為每坪9萬8000元，系爭建物占用土地之客觀市價交易現值為469萬8120元，以土地年租金為土地價值之8%計算年租金為37萬5850元，則起訴前回溯5年之不當得利計為187萬9250元，因之求為判命被上訴人應拆除系爭建物、返還系爭土地，並給付占有期間之不當得利等語。
二、被上訴人則以：上訴人並未履行買受人之義務，依據系爭契約第5條後段之約定：「如有地上建物、林木或養殖魚類等，依地方政府查估標準辦理補償」，詎上訴人竟不依地方政府發放補償費之一般程序先行發放補償費，反要求林清標先自行拆除地上物後始願意給付補償費，已違背地方政府發放補償費之程序及交易習慣，而上訴人公司內規價購土地應適用土地徵收條例之規定，依土地徵收條例第21條規定，被上訴人就系爭建物因繼承取得所有權，被上訴人於受領補償費發給前仍得繼續使用系爭建物；又上訴人之用地補償清冊及農林作物調查表內，其「雜項補助費」細項並無水井、過濾沙槽、汲水平台，顯係漏估，而迄今房價高漲，原補償費已屬過低，上訴人應依照現行「桃園縣興辦公共設施拆遷建築改良物補償自治條例」第8條規定之評點單價，按給付當年度之基數（102年每一評點為10.2元）計算補償金補償予被上訴人，方符前揭自治條例之意旨；而兩造就拆除地上物及發放補償費之時點並未約定，上訴人迄未完成補償費之發放，被上訴人自得繼續使用系爭建物，上訴人主張拆除系爭建物、返還土地並給付不當得利，均屬無據等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決。上訴人不服提起上訴；補陳：依照系爭契約第5條之約定，並無林清標先領取補償費後始拆除地上物之明文，上訴人業已通知林清標履行義務未果，系爭建物自屬無權占有；且拆除地上物與領取補償費，並無同時履行抗辯之關係，系爭契約為私法契約，並無自治條例徵收規定之適用，又上訴人並未漏估地上物，被上訴人所抗辯項目，均已列入雜項內，因之先位請求被上訴人應拆屋還地，並給付占用期間之不當得利及法定遲延利息；關於追加備位聲明部分，縱認給付補償費與拆除地上物、返還土地有同時履行抗辯關係，上訴人於給付補償費774萬5762元後，被上訴人亦應履行拆屋還地之義務等語。上訴及追加之訴聲明如下：㈠先位聲明：原判決廢棄。被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除騰空後，將上開土地返還予上訴人。被上訴人應連帶給付上訴人187萬9250元及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：被上訴人應於上訴人給付774萬5720元之同時，將系爭建物拆除騰空後，將系爭土地返還予上訴人。並願供擔保聲請宣告假執行。
被上訴人補陳：上訴人僅催告林清標先拆除後才得領取補償金，顯然違反系爭契約之義務，故系爭X催告函不因之使被上訴人共有之系爭建物成為無權占有，上訴人應有先給付補償金之義務；且上訴人就補償項目有漏估，查估表所列雜項補助費不足以補償漏估之濾砂槽塔、汲水平台、水井、寮舍，且迄今原核定之補償金，已不足以補償被上訴人之損害，應重新以現金之價格估算酌定補償費等語。答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回，如受不利判決，願供擔保請求宣告免假執行。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第50-51頁）：
㈠、系爭土地現為上訴人所有，係上訴人於87年1月22日以買賣為登記原因，自林清標買受取得系爭土地所有權。又系爭建物原為林清標所有，坐落在系爭土地上，林清標於94年7月13日死亡後，被上訴人4人於95年6月9日以分割繼承為登記原因取得系爭建物之所有權，其等權利範圍各4分之1之應有部分而保持共有。
㈡、上訴人於87年1月22日向林清標購買系爭土地，並簽訂系爭契約，其中契約第5條約定：「本契約土地上短期農作物不予補償，俟乙方（即林清標）於本期收成後再點交土地。如有地上建物、林木或養殖魚類等，依地方政府查估標準辦理補償」。
㈢、上訴人以系爭X催告函通知林清標：「請台端儘速拆除於○○○鄉○○段沙崙小段150之58地號土地地上物，並於89年9月30日前至台灣土地銀行南崁分行領取地上物補償費，請查照」「…台端○○○鄉○○段沙崙小段150之58地號土地，本公司已完成購置取得所有權，有關該地上台端所有地上物，經桃園縣政府及大園鄉公所辦理查估結果如下：建物補償費：491萬3460元。拆除獎勵金：98萬2692元。雜項補助費：46萬2790元。人口搬遷費：51萬元。農林作物補償費：
87萬6820元。合計：774萬5762元。台端拆除地上物後，請速電本處李振昌組長..逾期未領，本處將依法提存。」，林清標業已收受系爭X催告函，然被上訴人或林清標均未領取上開地上物補償費，該款項目前存放在上訴人之北工處專戶內，上訴人亦未向法院辦理提存。
㈣、系爭土地現場目前有中油海底輸油管工程，從施工場所進入處，系爭建物為一樓三合院。後門屋頂上有一濾砂槽塔一式，濾砂塔功用係將水抽上來過濾砂石以利飲用。經過濾砂塔後，有一水井，水井功用為灌溉、洗澡。另一汲水平台（在水井旁），水井後方有一蓋有屋頂之寮舍，但四周並無牆面，屋頂上方有火龍果及其他植物攀生。
五、本件爭執之要點，應為：被上訴人所共有之系爭建物是否無權占有系爭土地？上訴人得否請求被上訴人拆除系爭建物、返還占用之土地？上訴人有無先為或同時為給付補償金之義務？上訴人對於濾砂槽塔、水井、汲水平台、寮舍等地上物有無漏估而應增加給予補償費之事實？茲分述如下。
六、上訴人於給付補償費774萬5762元予被上訴人之同時，得請求被上訴人拆除系爭建物、返還占用之土地：
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。
查本件上訴人與林清標締結系爭契約，約定以價金2067萬元購買系爭土地，業已給付買賣價金，林清標並業移轉所有權登記與上訴人，是契約兩造均已履行所有權移轉以及價金交付之義務；然依據系爭契約第5條雙方另約定：「本契約土地上短期農作物不予補償，俟乙方（即林清標）於本期收成後再點交土地。如有地上建物、林木或養殖魚類等，依地方政府查估標準辦理補償」等語，系爭土地既仍有原林清標所有、現由被上訴人四人共有之系爭建物坐落其上，上訴人亦尚未依據前開約定交付補償金，固為兩造所不爭執，然揆之上開關於地上物補償之兩造約定，上訴人於買受系爭土地後，關於系爭土地上，如有地上建物、林木或養殖魚類等地上物，上訴人應予查估補償，林清標則應於上訴人依地方政府查估標準辦理補償之同時點交土地予上訴人。從系爭買賣契約之雙務對價性質觀之，兩造除各自履行移轉所有權、給付價金之義務外，因系爭土地上仍坐落有原出賣人所有之系爭建物及其他地上物，而上訴人既於締約時業已約明被上訴人於交付土地前負有拆除地上物之義務，則相對於拆除地上物之對價即補償金給付責任，顯然與前開出賣人所負拆除地上物、交付土地之義務具有同時履行之對待給付性質，堪以認定；是以，從上開系爭契約第5條之約定文義，以及雙方締結之買賣契約對待給付本質解釋之，上訴人應於交付補償金之同時始得令林清標拆除系爭建物等地上物並交付土地。
㈡、又查，兩造係於於87年1月22日簽訂系爭契約，桃園縣政府（現已改制為桃園市）、桃園縣大園鄉（現已改制為桃園市大園區）公所分別於87年9月24日、88年8月25日函上訴人並檢送系爭土地之農林作物調查表及建築改良物清冊一情，此有桃園縣000000000000000號函、桃園縣大園鄉公所大鄉建字第0000000號函附農林物調查表、建築改良物清冊等件為憑（見原審院卷第57至61頁），上訴人並於收受上開地方政府查估補償標準之二份函文後，依上開函文意旨以系爭X催告函通知林清標，函文稱：「請台端儘速拆除於○○○鄉○○段沙崙小段150-58地號土地地上物，並於89年9月30日前至台灣土地銀行南崁分行領取台端所有地上物補償費...」（見原審卷第62頁），而林清標並已收受系爭X函，亦為兩造所不爭執。是林清標於收受系爭X催告函後，應即得於89年9月30日前至台灣土地銀行南崁分行領取地上物補償費，且由該函之說明第3點稱「台端拆除地上物後，請速電本處李振昌組長」觀之，林清標得以自行決定先領取補償費後再行拆除地上物，亦可拆除地上物後再領取補償費，惟亦足佐證，上訴人就系爭契約，除給付價金外，所負之地上物補償費給付義務，與林清標之拆除地上物、交付土地義務，具有對待給付之關係，應堪認定。因之，上訴人主張被上訴人應有先行拆除系爭建物之義務始得領取補償金云云，並非可採。
㈢、被上訴人另抗辯稱上訴人之地上物調查表、補償費計算，有漏估之情形並申請補查勘云云，固提出申請書1份為證，惟查：本件上訴人買受系爭土地，因尚有地上物補償之義務，遂另委由桃園縣政府按照徵收程序進行地上物之查估、造冊及核算補償費，並非由上訴人片面認定，因之，上開調查表、補償費之計算，應認係由締約雙方合意之第三者客觀提出，除非有重大瑕疵，否則締約之雙方，均應受前開查估結果之拘束；而被上訴人對於查估調查表固然抗辯有漏估，包括有1.大水井。2過濾砂槽。3.汲水平台。4.木造寮舍。5.遮雨棚。6.排水暗膠管。農林作物則尚有：1.番石榴。2.黃槿。3.火龍果。4.發財樹。5.密植花木，並提出申請書1份為證（見原審卷第50、107頁），然為上訴人所否認，則究竟有無上開漏未查估之事實，僅有被上訴人之片面主張與該申請書影本，被上訴人亦未能具體舉證以實其說，況揆之申請書所載時間為「89年月日」，僅有年份，月日付之闕如，顯見該申請書之記載內容極不明確，且是否及有無送達上訴人亦無從佐證；而原審承辦法官固然至現場勘驗後，認系爭建物後門屋頂上有濾砂槽塔、水井、汲水平台、寮舍等地上物，有勘驗測量筆錄及現場照片可憑（見原審卷第68至71頁、第85頁、第89至93頁、第106頁），然該濾砂槽塔、水井、汲水平台，顯多已老舊，且堪認業已涵蓋在系爭建物之使用區域範圍內，林清標既係將系爭土地出售於上訴人，且具有領取補償費之權利，理應就整體建物、土地之價值，均已總體評估而與上訴人合意後簽約，既然締約雙方均同意委由桃園縣政府按照徵收程序，就地上物之補償項目、費用，加以查估、造冊，並估算出補償費用之總額，上開查估清冊所載，應足認與締約後之現況，確屬相符；更何況，依據上訴人就系爭建物之補償以外，尚列有「雜項補助費項目46萬2790元」之項目，顯見，縱上開槽塔、水井、汲水平台、寮舍等地上物，確屬兩造締約時即已存在且屬系爭建物以外之地上物，亦應認業已一併經桃園縣政府查估列於上開補償清冊調查項目範圍內，被上訴人片面執詞謂上訴人仍應提供查估項目以外之補償費云云，應非可採。是上訴人主張關於被上訴人所稱漏未查估部分，業已於雜項補助費中予以補償一情，應堪採信。被上訴人自無從以尚有漏未查估之項目云云，請求上訴人另給付除前開編列之補償廢以外之費用。上訴人主張應給付之補償費為774萬5762元，應堪認定。
㈣、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。本件上訴人本於系爭契約，負有給付買賣價金、補償費之義務，而被上訴人之被繼承人林清標雖業已移轉系爭土地所有權予上訴人，惟仍負履行有將系爭建物在內之地上物拆除、交付系爭土地之出賣人義務，惟本於系爭契約之雙務對待給付之性質，上訴人應於給付補償費774萬5762元之同時，被上訴人始有履行上開拆屋還地之義務。本件上訴人僅通知林清標於拆除地上物後領取補償費，然並未實際支付或提存以為清償，被上訴人並無先行拆除地上物之義務，上訴人自無由要求被上訴人應先拆除系爭建物。惟上訴人於給付被上訴人補償金774萬5762元之同時，自得請求被上訴人拆除系爭建物、交付系爭土地。至於被上訴人另抗辯稱補償費應以現在之市價重新估算云云，然查，系爭契約兩造並未訂定給付期限，業如前述，換言之，上訴人既已於締約後即核定補償金額，而於核定後迄今業已經過十餘年之期間，被上訴人亦未能提出確切之證據證明林清標有何爭執否認原查估金額之瑕疵，且其所主張所謂漏估項目，均應認已為原查估項目、金額所涵蓋，業如前述，則系爭契約既然訂立於87年間，上訴人主張以當時查估之補償金額予以補償，應屬合理，被上訴人抗辯應以現在之市價重行估算云云，顯非可採。
七、上訴人不得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利：承前所述，被上訴人基於系爭契約之法律關係，在上訴人依約按查估標準給付補償費之前，並無拆除地上物、返還土地之義務，則系爭建物於林清標受催告後仍繼續坐落系爭土地，被上訴人就系爭建物繼續使用，即非得謂無權占有，亦非無法律上之原因，上訴人主張為無權占有而受有不當得利，請求被上訴人連帶給付相當於租金之損害187萬9250元及遲延利息，均屬無據。
八、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項、第179條及系爭契約之法律關係，先位聲明請求被上訴人應將系爭建物拆除，返還系爭土地，並給付187萬9250元及法定遲延利息，並無理由，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人於本院追加之訴本於系爭契約之法律關係，備位聲明請求於上訴人給付774萬5762元之同時，被上訴人應將系爭建物拆除，返還系爭土地與上訴人，為有理由，應予准許，而兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免假執行，核無不合，爰酌定分別相當擔保金額宣告之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第463條、第390條第2項、第392條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 邱 琦法 官 黃國益正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 23 日
書記官 郭彥琪附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。