臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第373號上 訴 人 陳錦慶訴訟代理人 趙珍珍
趙陳詠琴吳國源律師被上訴人 陳錦雄訴訟代理人 曾桂釵律師複代理人 柯雯心上列當事人間確認租賃關係存在等事件，上訴人對中華民國103年3月25日臺灣新竹地方法院103年度重訴字第24號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於103年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項準用第255條第1項第2款定有明文。經查本件上訴人於原審依租賃之法律關係，請求被上訴人給付上訴人新臺幣（下同）473萬0,526元本息及按月租金，嗣於本院追加依終止使用借貸契約、不當得利之法律關係而為請求等語。而上訴人於本院追加之訴，仍係就被上訴人應否就同一建物使用對價之同一基礎事實為請求，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，其追加程序自屬合法。
二、上訴人主張：民國（下同）45年間，兩造之父陳永福購買新竹市○○段○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），嗣於49年間陳永福以陳吳分即兩造之母名義於系爭土地上興建新竹市○○段○○段○○○號三層樓建物（門牌號碼為新竹市○○路○段○○○號、下稱系爭房屋）。陳永福於54年5月8日將系爭土地贈與予上訴人，系爭土地再於58年2月10日分割出52-50地號土地，陳吳分於80年10月1日將其所有系爭房屋贈與予被上訴人，即系爭土地為上訴人所有，系爭房屋則為被上訴人所有。又系爭土地與房屋雖為兩造父母於生前分別贈與，然系爭土地與房屋之法律關係，依民法第425條之1第1項前段規定，應成立租賃關係，惟被上訴人使用系爭土地卻從未給付租金，上訴人自得依民法第421條第1項規定請求被上訴人給付租金。而系爭土地為建地，緊臨新竹市地王「SOGO」旁之精華地帶，交通便利，商業繁榮，應得依土地法第105條、第97條第1項規定，以土地申報價額年息10％計算租金。則自97年4月1日起至102年3月31日止，被上訴人應給付上訴人租金473萬0,526元，並自102年4月1日起至地上物登記滅失日止，每月月終日按系爭土地申報價額年息10％給付上訴人租金等語（惟原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴，並為訴之追加，主張依終止使用借貸契約、不當得利之法律關係而為請求）並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人473萬0,526元，及自102年4月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息；並應自102年4月1日起至地上物登記滅失日止，每月月終日按系爭土地申報價額年息10％給付上訴人租金。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被上訴人則以：民法第425條之1規定係88年4月21日修正公布，本件應無該項規定之適用。系爭土地雖為兩造之父所有，惟父親同意母親於系爭土地上建屋，母親方能聲請建築執照，並辦理第一次建物總登記，故系爭土地及房屋自始非屬同一人所有，並無民法第425條之1第1項及第421條第1項規定之適用或類推適用，亦無最高法院48年台上字第1457號判例及最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決定之適用。系爭房屋自始為家人共同居住使用（包括上訴人），從無人付費，則依最高法院95年度第16次民事庭會議之丙說及決議意旨，應認為受讓土地之上訴人明知其情且願容忍，則嗣房屋易主時，土地所有人與前手間之使用借貸契約應例外由受讓房屋之人繼受，並發生拘束土地所有權人及房屋所有權人之效力。縱系爭土地與系爭房屋同屬一人所有，惟兩造之父與被上訴人間絕無締結租賃契約之意思。另兩造就系爭土地成立使用借貸契約，且當事人間顯係以房屋堪用之期間為土地使用借貸期間，屬於定有期限之使用借貸契約，上訴人不得任意終止，被上訴人並非無權占用。若上訴人得請求租金或不當得利，則其按土地申報地價10％計算租金，顯屬過高等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴及追加之訴均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請宣告免予假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造之父陳永福於45年間購買系爭土地，並於45年4月30日
登記取得所有權。陳永福嗣於53年11月12日，將系爭52地號土地贈與上訴人，並於54年5月8日辦理移轉登記。系爭土地於58年1月11日分割出52-50地號土地，並於58年2月10日辦理分割轉載登記。上訴人自54年5月8日起至102年3月15日未向地上房屋所有權人請求收取租金。自54年5月8日起至98年12月31日止之地價稅，先後由兩造之父母陳永福、陳吳分繳納。
㈡系爭房屋於49年6月10日辦理總登記，所有權人為兩造之母
陳吳分。陳吳分於80年10月1日將系爭房屋贈與被上訴人，並於81年1月4日辦理移轉登記。系爭房屋坐落於系爭土地上，自49年6月10日起至102年5月3日止供兩造家人先後或同時居住使用。102年5月4日後由被上訴人單獨占有系爭房屋。
㈢陳永福於63年5月死亡，陳吳分於100年11月19日死亡。
㈣兩造將系爭建物一樓部分（20平方公尺）及其基地出租與訴
外人國光客運公司，租期自100年2月1日起至102年1月31日止，租金3萬5,000元由兩造均分，由國光客運公司分別匯入兩造帳戶，押租金亦由兩造均分。租約屆滿後，被上訴人將系爭建物一樓及外牆部分出租予第三人。
㈤被上訴人另案向陳吳分起訴請求確認就系爭房屋之租賃關係
不存在，獲勝訴判決確定（原法院98年度竹簡字第502號、99年度簡上字第32號），陳吳分之特別代理人為兩造之弟陳錦發。
㈥被上訴人另案起訴請求訴外人陳錦盛即兩造之兄弟與陳錦發
之妻彭麗雅遷讓系爭房屋，雙方分別成立和解（原法院100年度竹簡字第210號和解筆錄、100年度簡上字第72號和解筆錄）。
㈦被上訴人就系爭房屋向上訴人及其妻即訴外人趙珍珍提出竊
占罪告訴，經檢察官處分不起訴確定（臺灣高等法院檢察署102年度上聲議字第3811號）。
五、兩造爭執要點為：㈠上訴人得否適用或類推適用民法第425條之1第1項、第421條第1項規定、最高法院48年台上字第1457號判例、最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議，請求被上訴人給付租金？金額為若干？㈡兩造是否就系爭土地存有使用借貸關係？上訴人得否主張終止契約，並請求被上訴人返還不當得利？金額為若干？㈢兩造間若無上開法律關係存在，上訴人得否主張被上訴人無權占有，並請求被上訴人返還不當得利？金額為若干？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠上訴人得否適用或類推適用民法第425條之1第1項、第421條
第1項規定、最高法院48年台上字第1457號判例、最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議，請求被上訴人給付租金？金額為若干？⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段固有明文。其立法理由則為：「土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議，並期明確，爰將其明文化。」⒉則就民法第425條之1第1項前段規定為文義解釋，應認為該
項規定適用之關鍵性要件為「土地與房屋同屬一人所有」。且探究其立法目的，應認為土地及其上之房屋，如本即為不同之所有人，則其間利用關係或早有安排，或應由其自行解決之，法律並無介入之必要。故必以土地與其上之房屋同屬一人所有，嗣因故分屬不同之人所有者，始有本條之適用而推定有租賃關係，以避免房屋因此無法取得對土地之利用權，危害社會經濟發展。因此就立法評價而言，應認為立法者係有意將該項規定之適用限於「土地與房屋同屬一人所有」之類型，從而排除本件即「土地與房屋不屬於同一人所有」類型之適用，故民法第425條之1第1項前段規定並無漏洞存在，自無填補漏洞之必要。至於民法第425條第1項規定所謂「買賣不破租賃」，其立法目的則在於保護社會經濟弱者，而發生租賃權物權化之效力，以對抗租賃物之受讓人；顯然與民法第425條之1第1項前段規定旨在於避免危害社會經濟之目的不同，因此民法第425條之1第1項規定即與債權物權化無關（吳從周教授著，「『土地與房屋不同屬一人所有』不宜類推適用民法第425條之1」，民事法學與法學方法，第四冊，第69至74頁，2010年初版參照）。
⒊經查兩造之父陳永福於45年間購買系爭土地並登記取得所有
權，兩造之母陳吳分於49年間於系爭土地上興建系爭房屋並辦理總登記，有建物登記謄本可證（見原審竹簡字卷第23頁）。則據此足證系爭土地及系爭房屋自始不同屬一人所有。上訴人雖主張：系爭房屋為兩造父母婚姻關係存續中登記為兩造之母陳吳分所有，則依修正前民法第1017條第1項、第2項規定，除陳吳分證明為其特有財產或原有財產外，為陳永福所有，系爭土地及系爭房屋自同屬一人所有，依民法第425條之1第1項規定，兩造間有租賃關係等語。惟民法親屬編施行法第6條之1規定於85年9月25日修正公布後，陳永福之繼承人並未就系爭房屋提起更名登記訴訟，則依該項規定，系爭房屋即確定屬於登記名義人即陳吳分所有，不因陳永福之繼承人因節稅或其他原因未訴請更名登記而異，故上訴人此部分主張，並不可採。
⒋證人陳錦雲即兩造之妹於原法院另案100年度簡字第210號遷
讓房屋事件審理中到庭證稱：兩造之母陳吳分95年3月間進住安養院，且系爭房屋自81年起至今均係陳錦盛在使用等語（見原審卷第64頁背面、第65頁）。證人陳錦發即兩造之弟亦於同案審理中到庭證稱：「80年左右陳錦雄找我媽媽說他當初在分家時沒有分到房子，希望能分得一些不動產，當時我媽媽就找陳錦盛商討，陳錦盛表示把中華路的房子過戶給陳錦雄，我是從媽媽那裡得知的，因為媽媽不識字所以請我太太彭麗雅代為幫忙辦理過戶給原告。當初在過戶時，有說因為房子還是陳錦盛在住，且媽媽並沒有收入，所以表示要等媽媽往生後陳錦雄才能使用管理系爭房子，由於陳錦盛從年輕時一直居住在系爭房屋，所以媽媽有表示要讓陳錦盛繼續使用系爭房子，直到被告（即陳錦盛）自行搬出去住為止，期間媽媽曾經有與陳錦盛協商，詢問陳錦盛是否搬出去，但被告表示已經住的很習慣不想搬出去，媽媽就繼續同意陳錦盛居住系爭房屋。媽媽80幾年間身體狀況都很好，贈與給陳錦雄系爭不動產也是將所有權移轉給陳錦雄，但媽媽因為沒有收入所以移轉所有權時有附加條件，系爭房屋的管理使用權人歸媽媽」等語（見原審卷第66頁）。此外被上訴人於該案自承其係從4、5年前才開始繳納房屋稅等語（見原審卷第68頁）。因此陳吳分既自49年間系爭房屋辦理總登記時起，至95年間入住安養院時止，均占有、使用、收益系爭房屋，則據此足證系爭房屋確實自始為陳吳分所有。
⒌上訴人雖主張系爭房屋為陳永福借名登記為陳吳分所有，惟
上訴人並未舉證證明陳永福與陳吳分之間曾有訂立借名登記契約之合意，且系爭房屋自始由兩造家人共同居住；嗣於63年5月間陳永福死亡後，系爭房屋仍由陳吳分管理、使用、收益，至95年間陳吳分入住安養院為止，且81年1月4日陳吳分並將系爭房屋贈與並移轉登記為被上訴人所有，為兩造所不爭執。則據此足證系爭房屋為陳吳分所有，系爭土地為陳永福所有，自始不屬同一人所有，且陳永福與陳吳分之間並無借名登記契約存在。
⒍次按訴訟上之自認，其對象內容限於具體事實；至於法規、
經驗法則、法規之解釋與法律問題均不生自認可言。經查被上訴人雖於原審具狀陳稱：「被告（即被上訴人）沒有得利也很無奈。四、五十年前當我們還是小孩時，父親購地建屋，把該系爭土地登記在我弟弟陳錦慶（上訴人）名下，把地上房屋登記在母親名下，後來又轉登記在被上訴人我的名下」等語（見原審竹簡字卷第41頁）。惟上訴人生於00年0月00日，被上訴人生於00年0月00日（見原審重訴字卷第53頁反面），則系爭房屋於49年間辦理總登記時，上訴人年僅16歲，被上訴人年僅20歲，衡情不可能知悉陳永福與陳吳分間就系爭土地與房屋間所締結之法律關係為何，應認為被上訴人上開書狀僅係就最後登記狀況為說明而已，並非自認陳永福將系爭房屋借名登記為陳吳分所有。至於被上訴人亦於原法院另案98年竹簡字第502號確認租賃關係不存在等事件審理中為相同陳述，衡情亦僅得為本案認定事實之依據，不得視為本案之自認。故上訴人主張被上訴人之上開陳述為自認等語，並不可採。
⒎系爭房屋既為陳吳分所有，而系爭土地既為陳永福所有，自
始不屬同一人所有，則依上說明，本件自無民法第425條之1第1項規定之適用，亦無類推適用該項規定之必要。而上訴人並未舉證證明陳永福與陳吳分之間有何訂立租賃契約之合意，則本件亦無民法第421條第1項規定之適用或類推適用可言。至於最高法院48年台上字第1457號判例、最高法院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議，係於民法第425條之1規定增訂前所作成，其意旨與民法第425條之1規定意旨相同，則本件既無民法第425條之1規定之適用或類推適用，亦無上開判例與決議意旨之適用或類推適用可言。上訴人此部分主張，即屬無據。
㈡兩造是否就系爭土地存有使用借貸關係？上訴人得否主張終
止契約，並請求被上訴人返還不當得利？金額為若干？⒈按土地與其上之房屋之關係，究屬使用借貸、租賃或其他情
形，及當事人間，如何行使權利，應由個案查明衡酌當事人繼受情形、當事人間之關係、意思、使用情形、付費與否、雙方間所得利益與所受損害、有無權利濫用、是否違反誠信原則及公共利益等情，分別認定（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。次按契約未定期限者，借用人應於依借貸之目的使用完畢時返還之（民法第470條規定參照）。
⒉經查兩造父親於54年5月8日贈與系爭土地予上訴人時，上訴
人年僅20、21歲，且自54年5月8日起至98年12月31日止之地價稅，先後由兩造之父母陳永福、陳吳分繳納。又系爭房屋坐落於系爭土地上，自49年6月10日起至102年5月3日止，供兩造家人先後或同時居住使用。102 年5月4日後由被上訴人單獨占有系爭房屋，均為兩造所不爭執。另兩造將系爭房屋一樓部分即20平方公尺及其基地出租與訴外人國光客運公司，租期自100年2月1日起至102年1月31日止，租金3萬5,000元由兩造均分，由國光客運公司分別匯入兩造帳戶，押租金亦由兩造均分，有租賃契約書影本可證（見原審竹簡卷第89至90頁）。租約屆滿後，被上訴人將系爭建物一樓及外牆部分出租予第三人。則據此足證兩造之父母陳永福、陳吳分就系爭房屋占有系爭土地訂立使用借貸契約，嗣後分別由兩造繼承系爭土地使用借貸契約關係，且未約定期限。而被上訴人借用系爭土地之目的，既為繼續使用系爭房屋居住為目的，自以被上訴人使用系爭土地之目的完畢，即被上訴人無繼續居住系爭房屋或該房屋不堪使用時，其返還期限始告屆至。然被上訴人使用系爭土地之目的並未完畢，系爭房屋仍堪住用，則依上開規定，上訴人主張終止契約並不合法，自無從請求被上訴人返還不當得利。
㈢經查兩造間有使用借貸之法律關係存在，且上訴人不得主張
終止契約，均如前述，則上訴人不得主張被上訴人無權占有，並請求被上訴人返還不當得利。
六、綜上所述，上訴人依適用或類推適用民法第425條之1第1項、第421條第1項規定、使用借貸及不當得利之法律關係，請求被上訴人給付上訴人473萬0,526元本息；並應自102年4月1日起至地上物登記滅失日止，每月月終日按系爭土地申報價額年息10％給付上訴人，均非正當。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。上訴人追加之訴亦無理由，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 12 月 30 日
民事第七庭
審判長法 官 李媛媛
法 官 陳心婷法 官 邱 琦正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 6 日
書記官 蕭詩穎附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。