臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第374號上 訴 人 鉅輝鋼鐵股份有限公司法定代理人 蔡毅駿訴訟代理人 蘇錦霞律師
林啟瑩律師王健安律師被 上訴人 金陵鋼鐵股份有限公司法定代理人 林義雄訴訟代理人 林翰榕律師複 代理人 楊怡超上列當事人間確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國103年3月19日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第343號第一審判決提起上訴，本院於104年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人就被上訴人所有桃園市○鎮區○○段○○○段00○0地號土地有依臺灣桃園地方法院97年度司執字第13161號強制執行事件102年3月27日拍定之同一條件之優先購買權存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而此所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院27年上字第316號判例要旨參照)。上訴人起訴主張為原法院97年度司執字第13161號強制執行事件（下稱13161號執行事件）拍賣標的之承租人，有優先承買之權利，然為被上訴人所否認，則上訴人優先承買權之存否不明確，其在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被上訴人之確認判決除去，故其提起本件確認之訴有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
二、又「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限……三 對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。
兩造於本院提出相關資料等（見本院卷㈠第47-56、97-99、110-133之1、152頁）及聲請函查相關事證（見本院卷㈠第163頁、卷㈡第2-64頁），並均釋明合於上開第3款之規定（見本院卷㈡第75頁），應准其提出。
乙、得心證之理由：
一、上訴人起訴主張：訴外人春虹建設股份有限公司（下稱春虹公司）於原法院97年度13711號強制執行事件（下稱於13711號執行事件），拍定買受粗軋軋台及機器設備、中軋軋台及機器設備、經軋軋台及機器設備、線上淬火處理系統、冷卻床何包裝系統、機油潤滑系統、軋台之滾輪更換用設備、電器設備、80噸/小時推進式加熱爐等設備（下稱系爭設備），與坐落改制前桃園縣平鎮市（下逕稱改制後桃園市○鎮區○○○段東勢小段28-23、28-81、28-82、28-83、28-87、28-88、28-89、28-235地號土地及門牌號○○區○○路○○○號建物（建號：3234），再轉賣予伊。伊復於原法院99年度司執字第87805號強制執行事件，拍定買受門牌號○○○區○○路○○○號建物（建號：298、4649）及坐落基地土地。查系爭設備建造於水泥打樁地基並延伸至地下室，應屬不動產，且326號建物及與建物為一體之系爭設備坐落基地延伸至同上小段38-4地號土地（下稱38-4號土地），春虹公司於拍定系爭設備時已取得法定地上權，並由伊繼受取得，13161號執行事件拍賣38-4號土地，將致房地分離，伊得主張優先承買權。另被上訴人於88年間將326號建物設定抵押權予南山人壽保險股份有限公司（下稱南山人壽），但38-4號土地未同時設定抵押權予南山人壽，發生土地及建物屬被上訴人所有，惟僅以326號建物設定抵押權，是原法院拍賣326號建物，該建物對坐落之38-4號土地上有法定地上權，伊亦因繼受享有法定地上權，得主張優先購買。又326號建物、38-4號土地原屬被上訴人所有，嗣分別交易，依法推定有租賃關係，伊亦已向被上訴人給付租金，屬承租人。爰依民事訴訟法第247條之規定，求為確認伊就系爭38-4地號之優先購買權存在之判決。
被上訴人則以：門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○○○號建物（下稱326之1號建物）非上訴人興建，其未取得所有權，無從主張為地上權人。上訴人於99年7月間向春虹公司買受坐落同上小段28-23、28-235地號土地，土地與建物之拍定人有間，係因買賣所致，而非拍賣。326號建物非坐落於38-4號土地上，其未取得326之1號建物，對於38-4號土地自無法定地上權。上訴人取得之建物係坐落於38-4號土地旁，該土地及326之1號建物未因拍賣而產生拍定人各異之情形，其主張其為地上權人及對38-4號土地有優先承買權存在，即屬無據。326號建物雖有部分面積占用在同小段28-23、28-235地號土地，但326之1號建物及同小段28-23、28-235地號土地分別為伊及春虹公司所有，無民法第425條之1之適用。上訴人承租及占有38-4號土地及建物均發生於查封後，對於債權人不生效力，無土地法第104條規定之適用等語，資為抗辯。
二、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。
㈡確認上訴人就被上訴人所有系爭38-4地號有依13161號執行事件102年3月27日拍定之同一條件之優先購買權存在。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
三、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」、「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」，民法第425條之1、第426條之1分別定有明文。再「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，固經本院四十八年台上字第一四五七號著有判例。又此所謂繼續使用土地，參照該判例之全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁定，其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係」（最高法院85年度台上字第1293號判決要旨參照）。次按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，土地法第104條定有明文。此係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言；至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有適用；其旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭（最高法院69年台上字第945號、62年台上字第2962號、65年台上字第530號判例要旨參照）。
四、查13711號執行事件查封拍賣被上訴人所有系爭設備與桃園市○鎮區○○段○○○段00000地號、28-81地號（應有部分1/10 0）、28-82地號（應有部分1/100）、28-83地號（應有部分1/100）、28-87地號、28-88地號、28-89地號、28-235地號土地及○○○區○○路○○○號建物（建號：3234），經春虹公司於99年5月間拍定取得，春虹公司復於99年5月31日將上開標的物全部出賣予上訴人；又原法院99年度司執第87805號強制執行事件查封拍賣被上訴人所○○○區○○段東勢小段28-24地號、28-25地號、28-81地號（應有部分99/ 100）、28-82地號（應有部分99/100）、28-83地號（應有部分99/100）土地及門牌號○○區○○路○○○號（建號：298、4649），由上訴人於100年8月9日買受取得；另原法院97年度13161號強制執行事件查封拍賣被上訴人所○○○區○○段東勢小段38-4地號、38-9地號土地及門牌號○○區○○路○○○○○號（建號：4648，該建物另佔用鄰地數筆，包含上訴人取得之28-23地號、28-235地號），經訴外人林月梅、朱華楨於102年3月27日拍定之事實，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第62-63頁，卷㈡第88-89頁），且據本院調取上開執行卷宗核閱屬實，並有不動產所有權狀、協議書、拍賣公告、不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷第7-35頁），堪信為真。
五、系爭38-4地號土地上層及地下一、二層，為附圖所示代號A、B、C、D、E-1、E-2、F-1、G、H及藍色斜線部分之淬水設備、油槽區、空壓機室、控制室、加熱爐及其他附屬設施、操作臺（下合稱系爭設施）占有之事實，業經本院及原審履勘現場及囑託平鎮地政事務測量屬實，有勘驗筆錄及平鎮地政事務所複丈成果圖、現場光碟附卷可考（見原審卷第106-121頁，本院卷㈠第135-136、152頁）。上訴人主張系爭設施原為被上訴人所有，為春虹公司經由13711號執行事件拍定取得後轉讓予上訴人，被上訴人對此並不爭執，惟以系爭設施祇是動產設備，非土地法第104條規定之建物置辯（見本院卷㈠第93-94頁）。即兩造對於38-4地號土地及其上、下之系爭設施，原均同屬被上訴人所有，被上訴人先將系爭設施於99年5月間輾轉讓與春虹公司、上訴人，後於102年3月27日拍定38-4地號土地一節，並不爭執。故本件上訴人行使優先購買權，以系爭設施符合民法第425條之1第1項及土地法104條第1項所定「房屋」之要件為前提。是兩造依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，於103年7月30日協議簡化爭點為：系爭設施是否符合土地法第104條第1項規定之不動產（房屋）（見本院卷㈠第94頁）。
六、按民法第66條第1項規定，「稱不動產者，謂土地及其定著物」。所謂定著物，為依交易上之觀念，以繼續的附著於土地，而達其經濟上之目的，然尚未構成土地成分之物（司法院大法官釋字第93號解釋參照）。又已蓋屋頂而有圍壁，社會觀念上可認為定著於土地之一個建築物者，即屬於不動產，並不須有地板及天花板；高架鐵橋下之工作物與其他工作物共用，具有建築物之形態者，亦得為建築物；建築物雖移轉其場所，仍不失其同一性（史尚寬著，民法總論第228-229頁參照）。至於土地法未就「房屋」加以定義，自得參考建築法第5條、第8條規定「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」、「本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」之意旨及精神，作為土地法第104條所稱「房屋」之認定標準。
七、查系爭設施中之淬水設備（如附圖所示A、B部分），上訴人主張為鋼筋水泥所建，具有屋頂、樑柱、牆壁、地板，並使用地基建造地上、地下各一層，屬於其委由春虹公司拍定線上淬火處理系統一環，為降低前端淬火處理系統產生之高溫使用，核與其提出之照片、現場光碟相符（見本院卷㈠第50、50-1、152頁）。另系爭設施中之加熱爐及其他附屬設施含二間控制室（如附圖所示E-1、E-2、F-1、G、H部分），亦具有樑柱、牆壁、門、窗、天花板、樓地板，並使用地基建造二層地下室，有上訴人提出之設計圖、照片及現場光碟為證（見本院卷㈠第51-55、152頁)。參酌被上訴人於13161號執行事件於100年1月24日提出聲明異議狀，主張鐵皮屋與污水處理廠之建物，現場並無相通，故聲請分割4648建號等語（見本院卷㈠第47頁），經執行法院於100年3月10日現場履勘並於執行筆錄記載「4648建號其中2269建號之增建部份另編建號，債權人就此部分不聲請拍賣」、「債務人就100.
1.21之異議狀撤回異議，4648建號均為債務人自用」等語（見本院卷㈠第48頁）；被上訴人復於100年7月11日對於上訴人主張優先購買權提出異議一事具狀撤回，記載：「經確認第三者鉅輝鋼鐵股份有限公司確實佔用38-4地號，並增建有爐控及控油設備室，又污水處理設備及相關RC建物等既為鉅輝鋼鐵公司所有，本公司敬請貴處撤銷前所提異議狀」等語（見原審卷第98頁）；堪認系爭設施確實獨立於4648建號鐵皮屋，且系爭設施部分具有固定性、繼續性及一定經濟上之目的，並非土地之構成部分，自符合建築物之要件。又系爭設施部分是否屬於不動產（建物），應由本院就本件為實體調查審認，非由執行法院為實體認定。被上訴人就系爭設備安裝前固設定質權予臺灣銀行股份有限公司（下稱臺銀），惟系爭設備既經被上訴人設置完成並定著於38-4地號土地，被上訴人以13711號執行事件就系爭設備係以動產拍賣程序進行，否認系爭設施屬於建物云云，尚不足採。
八、上訴人復主張其曾於100年4月27日、同年12月1日與被上訴人就38-4地號土地之租金達成協議，提出合約書（補充協議）、合約書（補充協議1）為證（見原審卷第37、38頁），被上訴人對此並不爭執（見本院卷㈠第63頁）。則系爭設施部分既屬建物，且與所在38-4地號土地均原為被上訴人所有，系爭設施於99年5月間讓與春虹公司，春虹公司依民法第425條之1規定，與被上訴人成立租賃關係，春虹公司復於99年5月31日將系爭設施讓與上訴人，該租賃關係依民法第426條之1規定意旨，對上訴人繼續存在，兩造復就租賃關係之租金達成協議，已如前述。上訴人主張被上訴人所有38-4地號土地於13161號執行事件拍定，上訴人依土地法第104條第1項規定，有依同一條件之優先購買權存在，自屬有據。
九、再按「查封之效力及於查封物之天然孳息。實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。實施查封後，第三人未經執行法院允許，占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者，執行法院得依職權或依聲請排除之」，強制執行法第51條固有明文。又土地法第104條第1項所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同（最高法院100年台上第2019號判決意旨參照）。查38-4地號土地固於94年4月18日經債權人臺銀聲請原法院辦理查封登記，有土地登記第二類謄本可考（見13161號卷㈠第38頁）。惟上訴人係依民法第425條之1、第426條之1規定意旨，就所有系爭設施與所在38-4地號土地成立租賃關係，已如前述，與最高法院71年度台上字第3636號、94年度台上字第1924號案例事實不同；且上訴人以38-4地號土地承租人身分依土地法第104條規定行使優先購買權，僅使38-4地號土地之買賣契約相對人即買受人變更上訴人，其餘因該買賣契約所生之權利義務，與原應與第三人成立買賣契約所生者並無不同，自非屬強制執行法第51條第2項所定有礙執行效果之行為。況強制執行法第51條第1項係規定對於「債權人」不生效力，則債務人即被上訴人不能執此否認兩造就38-4地號土地所成立之租賃關係。被上訴人以此否認上訴人得以承租人之身份，主張對於38-4地號土地有土地法第104條所定優先購買權存在云云，亦不足取。又被上訴人嗣雖否認系爭設施中之淬水設備（污水處理廠）係上訴人經由春虹公司於13711號執行事件拍定取得，主張係於100年4月27日始移轉予上訴人云云，並提出設備清單為證（見本院卷㈠第110-117頁）。惟查上開設備清單中，編號25-28號之「軋台馬達」、「粗軋機傳動軸總承」等，編號34-35號之「冷卻床送入跑道設備」、「冷卻床送出跑道設備」，及編號37-40號之「包裝檯移入裝置設備」、「組合式分裝機構設備」等，與臺銀於94年間聲請查封之「整廠軋鋼設備壹套」、「冷卻床和包裝系統」範圍並無不符（見原法院94年度執字第5691號卷㈠第232頁）。且被上訴人上述抗辯，仍屬民法第425條之1所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而將土地及房屋先後讓與相異之人」之情形，被上訴人即債務人不得主張該租約不生效力，上訴人主張優先購買亦非有礙執行效果之行為，已如前述。被上訴人執此置辯，亦不足採。
十、綜上所述，上訴人依民事訴訟法第247條之規定，請求確認就被上訴人所有38-4地號土地有依13161號執行事件102年3月27日拍定之同一條件之優先購買權存在，洵屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄改判如主文第2項所示。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 2 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 丁蓓蓓法 官 李慈惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 6 月 5 日
書記官 王敬端附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。