臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第459號上 訴 人 黃德兆訴訟代理人 鄧湘全律師複 代 理人 周 政律師被 上訴人 林嘉培訴訟代理人 傅文民律師上列當事人間請求履行買賣契約事件， 上訴人對於中華民國103年5月7日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第722號第一審判決提起上訴，本院於103年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於上訴人給付被上訴人新臺幣陸佰零壹萬玖仟陸佰壹拾叁元之同時，應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地應有部分七八零八分之一零四五，及其上同小段七一三建號門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號七樓所有權全部（含共同使用部分建號七二四權利範圍一萬分之一四一），移轉登記予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實與理由
一、上訴人主張：
（一）上訴人原為門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○號7樓建物及其基地持分、 門牌號碼為臺北市○○區○○街○段000巷00號6樓及6樓之3建物及其基地持分等二棟不動產 （以下分稱西昌街房地、貴陽街房地）之所有權人，因上訴人為次子即訴外人黃庭玉（原名黃廷義）作保，致上開房地均遭法院拍賣； 西昌街房地於民國86年7月23日由被上訴人拍定並登記為所有權人，貴陽街房地則於86年8月8日由訴外人高泰國拍定並登記為所有權人，然實際上就上開二棟不動產之拍賣及登記相關事項，均係由訴外人高泰山全權代理被上訴人及高泰國為之。上訴人為買回西昌街房地、貴陽街房地二棟不動產，遂於86年8月4日與被上訴人就西昌街房地簽訂房地產買賣契約書（下稱西昌街買賣契約），買賣價金議定為新臺幣（下同）1,579萬元 ，第一期款260萬元、第二期款1,319萬元 ；另於86年8月27日與高泰國就貴陽街房地簽訂房地產買賣契約書（下稱貴陽街買賣契約），買賣價金議定為952萬元，第一期款100萬元，第二期款852萬元。 上訴人均已依約分別給付第一期款，惟礙於當時資金調度尚未完全到位，且因該二棟不動產向由上訴人占有使用，故被上訴人、高泰國二人與上訴人達成協議，約定在第二期款（即尾款）付清之前，上訴人應按月分別給付利息補貼115,000元予被上訴人、8萬元予高泰國，待上訴人付清第二期款後，被上訴人及高泰國即應分別將西昌街、貴陽街房地移轉登記為上訴人所有，亦即被上訴人及高泰國在收取不動產尾款前得以賺取利息。斯時起上訴人即依約按月給付利息補貼予被上訴人迄今未間斷，是以西昌街、貴陽街買賣契約始終有效存在，且實際上均由上訴人占有使用該等房地。
（二）貴陽街房地買賣契約之繳款記錄載明高泰國於86年 8月27日簽收支票2張面額共計100萬元，高泰山又於88年 7月16日簽收現金100萬元，嗣上訴人復於88年9月15日以匯款方式給付8,995,400元， 給付款項總計10,995,400元（已超過約定價金952萬元，溢繳1,475,400元），高泰國並已於88年9月13日將貴陽街房地所有權移轉登記予上訴人 。溢繳之1,475,400元價金則供抵償西昌街房地價款。 上訴人於102年4月中旬聯繫被上訴人代理人高泰山，希望會同被上訴人就西昌街房地擇日辦理不動產所有權移轉登記，然為高泰山所拒， 甚至要求將買賣價金提高為至少3,000萬元，否則不願辦理過戶，惟被上訴人有依約按原定買賣條件讓售西昌街房地之義務，被上訴人未曾解除西昌街買賣契約，亦無與上訴人達成和解將買賣契約轉換為租賃契約。被上訴人所提西昌街房地租賃契約書，僅係被上訴人為避免收取高額利息遭認定為高利貸，而要求上訴人配合簽立之形式上文件，所謂「租金」實質上為買賣契約之利息補貼。被上訴人92年4月21日第747號存證信函亦稱「雙方以買賣契約書第11條、特約事項第11項內容以每月新台幣壹拾壹萬伍仟元正簽訂租賃契約」等語，足證兩造間所謂之「租金」實為利息補貼。又西昌街房地之管理、修繕，向由上訴人為之，租賃契約第15條約定由被上訴人負擔之房屋稅， 實際上亦由上訴人負責繳納，被上訴人於92年5月6 日向臺北市萬華區調解委員會聲請調解之調解事由亦為「買賣房屋利息補貼」，均足見租約僅具形式，所謂的「租金」實為利息補貼。況雙方從未明定「原本的買賣契約作廢」或類似意旨之文字，被上訴人亦從未為以租賃契約取代買賣之意思表示，買賣契約當屬有效存在，被上訴人抗辯買賣契約已經無效或不存在，殊屬無理。兩造於92年5月14日協議利息補貼調降為每月8萬元後，上訴人即以按月此數額給付利息補貼予被上訴人，迄今已共給付1158萬元，被上訴人於收取逾千萬元之利息補貼後，無故拒絕履約，顯違誠信原則。
（三）因當時上訴人之資金未到位，無法立即付清尾款，雙方才特於第11條特約事項第11項約定付清尾款前之補貼利息，並訂立形式上之租賃契約。貴陽街及西昌街房地均以相同方式買賣，且買賣事宜均由高泰山處理，貴陽街房地嗣並已辦妥移轉登記，足證西昌街房地之買賣契約依然有效存在。被上訴人辯稱上訴人交付之支票多遭退票、第一期價款未經清償云云，未舉證以實其說，洵非可採。且相關價金之給付，僅屬被上訴人同時履行抗辯之問題，於買賣契約之效力並無影響等情，爰依西昌街買賣契約第3條第5項及民法第348條第1項之規定，請求被上訴人履行買賣契約，將西昌街房地所有權移轉登記為上訴人所有。
二、被上訴人則以：
（一）西昌街房地原屬張銘載所有 ，被上訴人於86年7月間經原法院民事執行處85年民執字第8912號清償債務強制執行事件，以總價12,668,000元得標買受，並非上訴人為其子黃庭玉作保致遭法院拍賣。本件事實上係黃庭玉假借上訴人之名義，於86年 8月4日以總價1,579萬元向被上訴人買受，其為給付第一期款， 固有交付現金30萬元 ，及總金額230萬元，付款銀行為上海商業儲蓄銀行世貿分行 ，票號為0000000至0000000之支票5紙； 然經被上訴人委託金融機構為付款提示後，黃庭玉以發票人無力清償票款為由，要求收回另交付其他支票取代。被上訴人遂陸續撤回前揭付款提示，並以已屆期之支票換得黃庭玉所交付之其他支票。詎黃庭玉所交付之其他支票屆期仍遭退票，迄今用以支付第一期款之86年10月31日期面額60萬元之支票，仍在被上訴人持有中。黃庭玉遲未依約清償第一期款，為免無法繼續居住使用西昌街房地， 乃自86年10月1日起假借上訴人之名義向被上訴人、高泰國二人以19萬元承租西昌街及貴陽街房地，以取代前揭買賣契約。惟黃庭玉仍未依約給付租金，經被上訴人於88年3月17日以臺北57支局第175號存證信函催告上訴人給付並副知黃庭玉，未獲置理；復於92年 4月21日以第747號存證信函催告上訴人於文到後7日內清償積欠之租金，否則將依法終止租約。由此可知黃庭玉假借上訴人名義於86年8月4日與被上訴人就西昌街房地簽訂之買賣契約已不存在，上訴人訴請被上訴人將西昌街房地移轉登記予上訴人，顯無理由，且上訴人並未清償第一期款，其空言主張已依約清償第一期款顯不足採。
（二）上訴人為免被上訴人解除西昌街買賣契約後無法繼續使用西昌街房地，遂出面與被上訴人達成協議，改由上訴人以每月租金8萬元向被上訴人承租西昌街房地， 以取代黃庭玉假借上訴人名義與被上訴人簽訂之租賃契約，並無上訴人所稱就利息補貼形式上以租金名目處理之事。且上訴人亦確自92年起至102年 4月止按月給付被上訴人租金8萬元，可知上訴人亦自知買賣契約已不存在，其主張其按月付利息補貼，買賣契約始終有效存在云云，無可採信。倘上訴人有意確保買賣契約之履行， 必自86年8月10日起按月給付利息補貼，且無再與被上訴人另訂租約並給付租金之必要， 亦不可能遲至89年間始斷續給付遠低於115,000元之金額，由此堪認上訴人確有未依約給付第一期全部款項260萬元及利息補貼之情事， 上訴人既未依約定期限給付款項，依買賣契約第8條之約定視為違約， 則依買賣契約第9條約定，兩造所訂買賣契約免予催告即行作廢， 上訴人請求被上訴人移轉西昌街房地所有權，亦無理由。
（三）被上訴人拍定取得之西昌街房地，實際上除○○街000號7樓之建物外，尚包括149號7樓頂樓增建之建物，且西昌街房地自始即隔成十餘小套房出租營利，並非單純作為住宅使用，上訴人亦自陳確有將西昌街房地部分出租營利。因此上訴人自92年起按月以80,000元承租西昌街房地，尚與臺北市區房屋出租常情無違。 至於上訴人主張已於88年7月16日以現金給付高泰國100萬元，又於88年9月15日以匯款方式給付8,995,400元予高泰國及其代理人高泰山 ，共計給付9,995,400元云云，均未舉證以實其說 ，不足採信。縱為真正，亦屬上訴人與高泰國間之債權債務問題，與被上訴人無關， 上訴人主張溢繳之1,475,400元部分得抵償部分西昌街房地價款，即屬無據。
（四）縱認兩造於86年8月4日西昌街房地之買賣契約仍然有效存在，上訴人既以總價1,579萬元買受， 被上訴人自得援引民法第264條之抗辯權，在上訴人依約清償價款1,579萬元，及自86年 8月10日起積欠之利息補貼1,204萬5,000元前，上訴人無權逕自訴請判命被上訴人將西昌街房地移轉登記予上訴人等語，資為抗辯。
三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，其上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將其所有坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地 ，應有部分7808分之1045及其上713建號門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號7樓 ，面積
346.63 平方公尺房屋及其附屬建物陽台面積20.99平方公尺之所有權全部， 及共有部分即同段建號724建物面積526.74平方公尺權利範圍10000分之141，移轉登記予上訴人。㈢第
一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之 1第1項第3款規定，整理兩造不爭執事項並協議兩造簡化爭點為 (見本院卷第74頁至第75頁)：
（一）不爭執事項：
１、西昌街房地於86年7月23日經法院拍賣後 ，由被上訴人拍定並登記為所有權人。西昌街房地之拍賣及登記相關事項，均係由高泰山全權代理被上訴人，高泰山並為西昌街房地之實際所有權人，被上訴人僅為登記名義人。
２、西昌街房地於86年7月23日經法院拍賣前， 即由上訴人實際占有使用。上訴人於86年8月4日與被上訴人簽訂買賣契約，買賣價金1,579萬元，第一期款260萬元，第二期款1,319萬元； 並於第11條特約條款第10款約定「第一期款：
現款30萬元，86年㈠8月12日期票20萬元、㈡8月21日期票30萬元、㈢9月30日期票60萬元、㈣10月31日期票60萬元、㈤11月30日期票60萬元正」、 第11款約定「於86年8月10日起至交清尾款期間內，甲方(即上訴人)應每月補貼利息115,000元正。」。買賣契約之繳款紀錄， 並記載被上訴人於86年8月4日收到買方給付現金30萬元及上海銀行世貿分行0000000~166號支票五張計230萬元。
３、上訴人另於86年 8月27日與訴外人高泰國訂立不動產買賣契約書，購買門牌號碼臺北市○○街○段○○○巷○○號6樓及6樓之3建物及基地臺北市○○段○○段○○○○○○○○○○○○號土地應有部分（即貴陽街房地），價金952萬元 ，並於契約第11條特約事項第10款約定「立約後自於86年9月1日起甲方(即上訴人)每月補貼乙方8萬元利息(至繳清尾款截止)」。
４、上訴人與被上訴人及高泰國於86年 10月1日就上開西昌街及貴陽街房地訂立房屋租賃契約， 租賃期限自86年10月1日起至87年9月30日止， 約定租金每月19萬元。嗣又於88年1月1日續訂租賃期間88年1月1日至89年1月1日之租賃契約。 上訴人嗣已於88年9月13日辦妥貴陽街房地所有權移轉登記。
５、92年4月21日高泰山以被上訴人代理人名義， 就寄發存證信函予上訴人表示：「緣台端與本人於86年8月4日簽訂不動產買賣契約書，將....台北市○○街○○○號7樓全部售與台端，然而台端所支付第一期價金之支票，皆遭退票，於是雙方以買賣契約書第11條特約事項第11項內容以每月新台幣115,000元正簽訂租賃契約... 希台端於文到7日內給付已遲延之租金，若台端屆期仍未支付所積欠之租金，本人即將依法終止本件租賃契約...」。
６、92年5月6日高泰山又以被上訴人之代理人名義，向臺北市萬華區調解委員會聲請調解，其聲請調解書之事由記載「聲請人因與對造人買賣房屋利息補貼不動產買賣糾紛事件聲請調解」。
７、96年11月7 日兩造間關於西昌街房地之租賃契約約定租賃期間自96年10月25日至97年4月24日，每月租金8萬元。其後於97年5月9日、99年10月25日續訂之租賃契約每月租金均8萬元。
８、上訴人於86年8月4日簽訂西昌街房地買賣契約後迄今，系爭房地之地價稅及房屋稅均由上訴人繳納，房屋之修繕亦由上訴人處理及支付費用。
９、上訴人自89年1月起至102年9月間， 陸續以匯款方式給付被上訴人金錢累計達1,158萬元。其間上訴人自92年2月起迄今均按月給付8萬元予被上訴人。
（二）兩造爭點：
１、兩造就西昌街房地所簽訂買賣契約，是否仍然有效存在？是否已合意以租賃契約取代買賣契約，而致買賣契約失效？
２、上訴人可否依買賣契約，請求被上訴人將西昌街房地所有權移轉登記予上訴人？
３、被上訴人可否就上訴人價金及利息補貼之給付，行使同時履行抗辯？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）兩造就西昌街房地所簽訂買賣契約，仍有效存在：
１、查兩造於86年8月4日就西昌街房地簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為1,579萬元，第一期款260萬元於簽約時給付不另製據；並於第11條特約條款第10款約定「第一期款：現款30萬元，86年㈠8月12日期票20萬元、㈡8月21日期票30萬元、㈢9月30日期票60萬元 、㈣10月31日期票60萬元、㈤11月30日期票60萬元正」、第11款約定「於86年8月10日起至交清尾款期間內， 甲方(即上訴人)應每月補貼利息115,000元正。」； 買賣契約之繳款紀錄，並記載被上訴人於86年8月4日收到買方給付現金30萬元及上海銀行世貿分行0000000~166號支票五張計230萬元，為兩造所不爭，並有買賣契約書在卷可稽（見原審卷第32至36頁）。被上訴人雖抗辯上開買賣契約係上訴人之子假借上訴人名義向被上訴人買受云云，惟為上訴人所否認，被上訴人未據舉證已難信採。 參諸被上訴人曾先後於88年3月17日以臺北57支局第175號存證信函致函上訴人， 表示上訴人買受貴陽街房屋及系爭西昌街房屋之部分價金支票跳票，每月租金為黃庭玉收取他用（見原審卷第66頁），復於92年4月21日以第747號存證信函致函上訴人，表示上訴人買受系爭西昌街房地之第一期價金支票跳票，並拖延給付雙方依契約第11條第11項內容簽訂之租賃契約之租金（見原審卷第67號），已自陳上訴人為系爭西昌房地之買受人，上訴人並有於第一期價款中86年11月30日面額60萬元之支票背書（見本院卷第92頁），且比對系爭西昌街房地買賣承買人欄上訴人之簽名（見原審卷第35頁背面），核與上訴人不爭執為其簽立之96年11月7日、97年 5月9日、99年10月25日房屋租賃契約上承租人欄上訴人之簽名（見原審卷第202、207、212頁）之結構布局、 態勢神韻亦屬雷同，被上訴人亦稱「契約是黃德兆簽名的」等語（見原審卷第235頁）， 被上訴人抗辯系爭買賣契約係上訴人之子假借上訴人名義簽立買受，應無可取。
２、又被上訴人抗辯系爭西昌街房屋之買賣契約已自86年10月1日起以租賃契約取代而不存在云云（ 見本院卷第64頁背面至第65頁），惟為上訴人所否認。被上訴人雖提出系爭西昌街房地第一期價款中86年11月30日面額60萬元支票、貴陽街房地第一期價款中86年12月11日面額85萬元支票（見本院卷第92、93頁）及其他支票多紙（見本院卷第79至91頁），辯稱上訴人之子黃庭玉表示系爭西昌街房地及貴陽街房地第一期價金支票屆期恐無資力付款，要求收回以其他支票取代，而陸續換得其他支票，然屆期多數仍遭退票，並有部分依黃庭玉之請求未為付款提示云云，上訴人則否認曾與被上訴人換票，主張其餘支票為被上訴人與他人間之債權債務關係，與本件買賣價金無關。查證人高泰山雖於原審證稱「西昌街房地的票款沒有兌現，我有拿去銀行要兌現，但是黃庭玉說不能拿去銀行提示，因為會跳票，後來他就是一直換票，換了很多次」等語（見原審卷第227頁），惟證人高泰山實為系爭西昌街房地及貴陽地房地之真正所有權人，為兩造所不爭（見原審卷第86頁），則事涉其本身權益，其所為證言即難期無偏。而查被上訴人迄今固仍持有西昌街房地第一期價款中86年11月30日面額60萬元支票，及貴陽街房地第一期價款中86年12月11日面額85萬元支票，惟觀之被上訴人提出之其餘支票，上訴人並非發票人，亦無上訴人或黃庭玉之背書，支票面額核亦與系爭西昌街及貴陽街房地其餘第一期價金支票面額、契約約定之利息補貼金額、或租賃契約之租金額均不相同，且有到期日為系爭西昌街房地及貴陽街房地買賣契約簽約前之86年4月23日者（見本院卷第82頁）， 難認係上訴人未能給付系爭西昌街房地及貴陽街房地第一期價款支票之票款，或利息補貼而換發予被上訴人之支票。
３、又被上訴人迄今固仍持有西昌街房地第一期價款中86年11月30日面額60萬元支票，及貴陽街房地第一期價款中86年12月11日面額85萬元支票，惟上訴人於系爭西昌街房地簽約時已另給付被上訴人現金30萬元，而契約第11條第11款約定自86年8月10日起按月補貼利息115,000元，縱上訴人第一期價款支票票款全未清償而改以租賃契約取代買賣契約，惟以該30萬元現金扣除86年8月10日至9月30日止之利息補貼或租金，仍有剩餘，上訴人應無需與被上訴人簽立租賃契約，約定自86年10月1日起給付租金之必要。 況系爭西昌街房地及貴陽街房地實際所有權人均為訴外人高泰山，被上訴人及高泰國僅為登記名義人，為兩造所不爭，上訴人循相同模式買受系爭西昌街房地及貴陽街房地，86年 10月1日租賃契約之租賃標的物亦包含系爭西昌街房地及貴陽街房地（見原審卷第63頁），且被上訴人仍亦持有貴陽街房地第一期價款中86年12月11日面額85萬元支票，惟貴陽街房地所有權已於88年9月13日以買賣為原因 ，移轉登記為上訴人所有，有土地及建物登記簿謄本在卷可稽（見原審卷第17、24頁）， 則兩造有無以上開86年10月1日租賃契約取代86年8月4日買賣契約之合意，已非無疑。
且被上訴人於92年5月6日向臺北市萬華區調解委員會聲請調解時，其聲請書記載聲請調解事由為「聲請人因與對造人為買賣房屋利息補貼不動產買賣糾紛事件聲請調解」，並於概要記載「對造人黃德兆向聲請人林嘉培購買臺北市○○街○○○號7樓房屋乙戶，對造人黃德兆因第一期款所支付之支票遭退票，而依買賣合約內容特約事項，按月貼補賣方林嘉培利息損失，然而近期黃德兆所支付之價款支票皆遭退票，因此向貴會申請調解，希望黃德兆能依約按月貼補聲請人之利息」等語（見原審卷第98頁），被上訴人既表明聲請調解希望上訴人能依買賣契約按月貼補其利息，亦足見兩造間系爭西昌街房地之買賣契約並未經兩造合意以86年10月1日房屋租賃契約取代。 且被上訴人於調解聲請書上既無隻字片語提及租賃契約相關事宜，而簽立買賣契約前，系爭西昌街房屋即為上訴人所使用收益，為兩造所不爭，依買賣契約上訴人既需於繳清尾款前按月給付被上訴人利息補貼，應無再與被上訴人簽訂房屋租賃契約另再給付租金之必要，且西昌街房地買賣契約約定每月之利息補貼為115,000元， 貴陽街房地買賣契約約定每月之利息補貼為80,000元（見原審卷第35、45頁），86年10月1日 房屋租賃契約約定西昌街及貴陽街房屋之租金共為19萬元，與西昌街房地及貴陽街房地之利息補貼之總數僅有5,000元之差，被上訴人於92年4月21日致上訴人之存證信函中亦稱「……於是雙方以買賣契約書第11條特約事項第11項內容， 以每月新台幣115,000元正簽訂租賃契約」等語（見原審卷第67頁），明確表示租賃契約是依買賣契約書第11條第11項內容簽立，上訴人主張兩造簽立之房屋租賃契約僅徒具形式，實質上為買賣契約之利息補貼，應可信取。
４、又系爭買賣契約第8條後段、第9條約定「……反之甲方如未按第三條約定付款時，……，如逾期30天仍不給付視為違約」、「本約定簽定後，如甲方不買或違約者，……同時本約得免予催告即行作廢……」（見原審卷第33頁背面），上訴人若未依約繳付買賣價款，被上訴人據此約定，於上訴人逾約定期限30天而未付款時，固可未經催告即解除契約，惟在被上訴人未向上訴人為解除契約之意思表示前，契約自仍存在， 此由被上訴人先後於88年3月17日、92年4月21日以存證信函通知上訴人依限給付租金後 ，於92年5月5日仍據買賣契約聲請調解，亦足徵系爭買賣契約不會上訴人因逾約定期限30天而未付款時，即自動失其效力。而本件並查無被上訴人曾以上訴人違約為由，向上訴人為解除買賣契約之意思表示，則上訴人主張系爭買賣契約仍有效存在，自非無據。
（二）上訴人可依買賣契約，請求被上訴人將西昌街房地所有權移轉登記予上訴人：
查系爭買賣契約第3條第5項約定「第二期款新台幣壹仟參佰壹拾玖萬元正於產權移轉登記辦竣三日內向銀行貸款核撥同時給付」，第四條約定「產權移轉登記：於86年12月2日乙方應將所有權移轉登記必要文件（ 如所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本、最近一期房捐、地價稅收據及其他認有必要之證件等）全部備齊，並於移轉登記文件內蓋章交付甲方或承辦登記之代書以憑辦理」（見原審卷第32頁背面）， 惟被上訴人並未於86年12月2日交付所有權移轉登記必要文件， 兩造並於契約第11條第11項為「於86年8月10日起至交清尾款期間內，甲方應每月補賠乙方利息新台幣壹拾壹萬伍仟元正」（見原審卷第35頁），嗣並以租賃契約暨屆期續約之方式，收取利息補貼，並由上訴人負擔房屋稅，有上訴人提出之歷年房屋稅繳款書在卷足憑（見原審卷第103至107頁），則上訴人主張簽約當時上訴人礙於資金尚未完全到位，且房屋本即由上訴人占有使用，故雙方達成協議，約定在上訴人付清第二期款（尾款）時按月給付被上訴人利息補貼，俟上訴人資金到位後再行辦理所有權移轉登記，應屬非虛。可認兩造已合意延後辦理所有權移轉登記之履行期限。且嗣被上訴人並於92年5月5日就本件買賣契約聲請調解，而依其調解聲請書調解事由及概要欄之記載（見原審卷第67頁），亦可認被上訴人承認上訴人為系爭西昌街房地買受人之地位，依民法第129條第1項第2款約定，上訴人請求被上訴人移轉西昌街房地所有權之請求權消滅時效因而中斷，則上訴人於102年5月31日提起本件訴訟，尚未逾民法第125條所定之消滅時效。
而系爭買賣契約仍有效存在，已如前述，則上訴人依系爭買賣契約，請求被上訴人移轉系爭西昌街房地所有權，自非無據。
（三）被上訴人可就上訴人積欠之利息補貼，行使同時履行之抗辯：
１、被上訴人行使同時履行抗辯權，抗辯上訴人應給付房屋價款1,579萬元及歷年積欠之利息補貼1,204萬5,000元 等語（見本院卷第162頁背面）。 查上訴人於簽約時已給付被上訴人現金30萬元及86年8月12日、8月21日、 9月30日、10月31日、11月30日面額台為20萬元、30萬元、60萬元、60萬元、60萬元之五紙支票，載明於契約第11條第10項及繳款記錄（見原審卷第35、36頁），則不問上訴人用以支付第一期價款之支票有無兌現，上訴人既已給付30萬元現金予被上訴人支付部分之第一期價款，被上訴人抗辯上訴人應再給付全部買賣價金1,579萬元，已非可取。
２、被上訴人雖提出上訴人支付系爭西昌街房地第一期價款中86年11月30日面額60萬元支票、貴陽街房地第一期價款中86年12月11日面額85萬元支票及其他支票多紙（見本院卷第92頁、第79至91頁）， 抗辯上訴人用以支付其餘230萬元第一期價款之五紙支票均未兌現云云，證人高泰山於原審固亦證稱「西昌街房地的票款沒有兌現，沒有，我有拿去銀行要兌現，但是黃庭玉說不能拿去銀行提示，因為會跳票，後來他就是一直換票，換了很多次」等語（見原審卷第227頁）， 惟證人高泰山為系爭西昌街房地及貴陽地房地之真正所有權人，其所為證言尚難遽採，而被上訴人提出之其餘支票，尚難認係上訴人未能給付系爭西昌街房地第一期價款支票票款而換發之支票，已如前述，且除其中86年11月30日面額60萬元支票尚於被上訴人持有中外，並無其他證據顯示上訴人未清償其餘四紙支票之票款。被上訴人抗辯上訴人就以支票支付之第一期價款230萬元全未給付，已難信採。又查兩造就另件貴陽街房地之買賣契約約定買賣總價為952萬元， 上訴人於簽約時交付面額15萬元及85萬元之支票兩張用以支付100萬元之第一期款 ，並於88年7月19日給付現金100萬元，有買賣契約書及所附繳款記錄在卷可稽（見原審卷第39至49頁），嗣上訴人又於88年9月15日匯款5,011,479元予貴陽街房地登記名義人高泰國，代償貴陽街房地之貸款 ，同日即匯款3,983,921元予貴陽街房地真正所有權人高泰山，有陽信商業銀行匯款申請書兩紙在卷可稽（見原審卷第108頁） ，上開匯款加計繳款記錄所載付款金額合計為1,099萬5,400元（1,000,000＋1,000,000＋5,011,479＋3,983,921＝10,995,400）， 超逾952萬元之買賣價金147萬5,400元（10,995,400－9,520,000＝1,475,400），縱認上訴人未給付尚於被上訴人持有中之86年12月11日面額85萬元之票款，經扣除後上訴人仍有溢付款625,400元（1,475,400－850,000＝625,400）可資抵付系爭西昌街房地第一期價款中86年11月30日面額60萬元之票款。
３、被上訴人雖抗辯上訴人於88年 9月15日之匯款係用以繳付貴陽街房地價款及86年10月起至88年 8月止23個月積欠之租金云云，惟貴陽街房地買賣契約第3條第5款約定第二期款852萬元於產權移轉登記辦竣10日內給付（ 見原審卷第40頁）， 而貴陽街房地係於88年9月13日辦理所有權移轉登記完竣，有土地及建物登記簿謄本在卷足憑（見原審卷第17至25頁）， 上訴人則係於88年9月15日匯付款項，並於匯予登記名義人高泰國之匯款申請書載明「代償貸款」（見原審卷第108頁）， 足認上訴人匯付高泰國及高泰山之8,955,400元中之852萬元係用以支付貴陽街房地買賣價金之第二期款（尾款），加計繳款記錄所載付款金額後之溢匯之625,000元， 既非貴陽街及西昌街利息補貼（房屋租金）19萬元之倍數，亦無證據顯示此部分款項係用以償付何段期間之房屋租金，被上訴人抗辯為償還積欠之租金，即難信取。況縱認斯時上訴人確有積欠利息補貼（房屋租金），上訴人既已主張溢付之款項係用以抵償西昌街房地之價款，依民法第321條、第322條規定，非無可採。應認上訴人已付清西昌街房地買賣價金之第一期款。
４、又西昌街房地買賣契約第3條第5項約定「第二期款壹仟參佰壹拾玖萬元正於產權移轉登記辦竣三日內銀行貸款核撥同時給付」（見原審卷第32頁背面），是依約被上訴人有先移轉房地所有權予上訴人，上訴人於所有權移轉登記辦竣後始負有於三日內向銀行貸款給付第二期款之義務，被上訴人就房地所有權之移轉，既負有先給付之義務，則其就第二期價款行使同時履行抗辯，即非可取。
５、被上訴人雖又抗辯上訴人尚積欠12,045,000元之利息補貼云云，惟兩造間86年 10月1日租賃契約是依買賣契約書第11條第11款之內容簽立，實質上為買賣契約之利息補貼，已如前述。又86年 10月1日租賃契約雖記載西昌街房屋及貴陽街房屋之租金（利息補貼）為每月19萬元，88年1月1日租賃契約亦同此記載（見原審卷第63頁、第251頁） ，惟嗣被上訴人於92年5月間聲請調解後， 上訴人即按月給付被上訴人8萬元， 其後之租賃契約均載明租金數額為每月8萬元（見原審卷第199、204、209頁），被上訴人亦陳稱「當時金額會變動是因為有經過協調，……經過協調之後才改為是8萬元的租金」等語（見原審卷第234頁背面）。上訴人主張兩造於被上訴人聲請調解後，已合意將每月利息補貼金額調降為每月8萬元，尚非無據。 而上訴人自92年2月起迄今均有按月給付被上訴人8萬元，為兩造所不爭（見本院卷第75頁背面）， 足證自92年5月被上訴人聲請調解起迄今之利息補貼，上訴人均已付清。惟上訴人提出之跨行入戶電匯回單， 僅能證明上訴人於92年5月被上訴人聲請調解前，曾於89年間給付被上訴人租金利息補貼（租金）51萬元、90年間給付76萬元、91年間4萬元、 92年2至4月給付24萬元，合計155萬元（見原審卷第118至119頁、第125至140頁）， 上訴人亦陳稱「（問：89年1月1日以前，上訴人都沒有給付利息？）可能沒有。當事人沒有給付高額利息， 後來才會再約定為8萬元，之前積欠的利息也沒有再計算，拋棄了」等語（見本院卷第73頁背面）， 足認上訴人簽約後迄92年5月調解前，上訴人僅給付被上訴人利息補貼155萬元， 被上訴人抗辯上訴人未付清簽約後迄至92年調解前之利息補貼，應堪信取。
６、上訴人雖主張被上訴人已拋棄簽約後迄至92年調解前積欠之利息補貼，惟為被上訴人所否認，上訴人未據提出被上訴人曾有明示拋棄此部分請求之證據，且按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字762號判例意旨參照）， 是亦難以被上訴人未為請求，即認被上訴人有拋棄之默示之意思表示，上訴人主張被上訴人已為拋棄，並無足取。上訴人雖又主張被上訴人就簽約後至92年調解前積欠之利息補貼之請求權已罹於消滅時效云云，惟按雙務契約當事人間互負之債務，既有履行上之牽連關係，即使一方當事人之請求權因罹於時效而消滅，其同時履行之抗辯權則無時效規定之適用，仍然存在。故他方當事人請求給付時，仍得行使同時履行抗辯權，以拒絕自己之給付（最高法院94年度台上字第431號判決意旨參照）， 上訴人主張被上訴人之請求權已罹於消滅時效，不得據以主張同時履行抗辯，亦無足取。
７、查系爭買賣契約第11條第11項約定上訴人應自86年 8月10日起按月給付115,000元之利息補貼，嗣兩造86年10月1日房屋租賃契約則約定系爭西昌街房屋與貴陽街房屋每月租金共19萬元，而貴陽街房地買賣契約約定每月之利息補貼為8萬元，有系爭西昌街房地買賣契約書、 貴陽街房地買賣契約書及86年 10月1日房屋租賃契約在卷可稽（見原審卷第35、45、62頁）， 可認自86年10月1日起兩造已合意將西昌街房地之利息補貼調降為每月11萬元，與貴陽街房地之利息補貼8萬元，合計每月19萬元， 並以此金額書立房屋租賃契約，92年 5月被上訴人聲請調解後兩造又合意將每月之利息補貼調降為8萬元， 已如前述，則依此計算，自契約約定之86年8月10日起至92年4月30日止，上訴人應付被上訴人之利息補貼計為：㈠86年8月10日起至86年9月30日止一個月又22天之利息補貼為199,613元（115,000＋115,000÷31×22＝199,613）。 ㈡86年10月1日起至92年 4月30日止67個月之利息補貼為7,370,000元（110,000×67＝7,370,000）。 合計上訴人共應給付被上訴人利息補貼7,562,903元（199,613＋7,370,000＝7,569,613）。
而上訴人於上開期間僅給付被上訴人之 利息補貼為155萬元，已如前述，則上訴人尚有6,019,613元（7,569,613－1,550,000＝6,019,613）之利息補貼未為給付。
８、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第348條第1項、第367條、第264條第1項分別定有明文。是以於買賣契約中 ，出賣人及買受人之主給付義務各為交付其物並移轉所有權及給付價金並受領標的物，於一方未為給付前，他方得主張同時履行抗辯拒絕給付。且所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙方契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯。查系爭買賣契約第11條第11項約定上訴人應於86年 8月10日起至交清尾款期間每月給付被上訴人利息補貼，可認上訴人此利息補貼之給付義務，與被上訴人移轉系爭房地所有權義務具有對待給付之關係，上訴人既尚積欠86年8月10日至92年4月30日止之利息補貼6,019,613元， 被上訴人就此部分主張同時履行抗辯，即有理由。
六、綜上所述，上訴人主張兩造系爭西昌街房地買賣契約仍有效存在，被上訴人應依契約移轉系爭西昌街房地所有權予上訴人，為可採。 被上訴人抗辯系爭買賣契約已為86年10月1日房屋租賃契約取代而不存在，為無可取，惟上訴人尚積欠利息補貼6,019,613元，為同時履行之抗辯，亦有理由。 從而，上訴人依系爭買賣契約，請求被上訴人應將系爭西昌街房地所有權移轉登記予上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。又被上訴人就上訴人積欠之利息補貼6,019,613元行使同時履行抗辯，亦無不合， 應併予准許。爰將原判決廢棄改判為命上訴人為對待給付之判決如主文第二項所示。至於被上訴人移轉系爭西昌街房地所有權予上訴人後，上訴人仍應依契約第3條第5項之約定給付第二期款1,319萬元予被上訴人，自不待言。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由， 依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 18 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 張靜女正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 19 日
書記官 蕭麗珍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。