臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第417號上 訴 人 黃種義訴訟代理人 蔡文燦律師被上訴人 徐本清訴訟代理人 邱清銜律師
游淑琄律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國103年3月21日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第308號第一審判決提起上訴，被上訴人擴張訴之聲明，本院於103年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決所命上訴人應給付之違約金，超過自民國102年9月18日起至所有權移轉登記日止，按日以新臺幣貳萬伍仟元計算部分，及訴訟費用之裁判（撤回部分除外）廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人自民國102年8月3日起至民國102年9月17日止，按日以新臺幣貳萬伍仟元計算之違約金。
被上訴人其餘擴張之訴駁回。
原判決主文第一項更正為上訴人應將所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地及同段16建號建物之所有權移轉登記予被上訴人指定之登記名義人鮑美玲。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件被上訴人本於兩造間之買賣契約關係，在原審聲明請求上訴人應於被上訴人給付新臺幣（下同）21,210,102元後，將其土地及建物之所有權移轉登記予被上訴人，或被上訴人指定之登記名義人鮑美玲；上訴人應給付被上訴人110萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按日給付被上訴人5萬元；嗣在本院主張兩造間之買賣契約約定點交日期為民國102年7月12日，上訴人有先辦理所有權移轉登記之義務，上訴人未履行，應自約定之點交日起支付違約金，聲明：上訴人應將其所有土地及建物移轉予被上訴人所指定登記之第三人鮑美玲；上訴人應自102年7月12日起至土地及建物所有權移轉登記日止，按日給付被上訴人5萬元（見本院卷62頁），經核其訴訟標的並未變更，關於其逕請求土地及建物所有權移轉登記予第三人鮑美玲部分，應屬更正聲明，非為訴之變更，應予准許；另被上訴人撤回請求違約金之利息，及擴張請求自102年8月3日起至102年9月17日止（按該期間被上訴人在原審未請求）之違約金，合於民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，亦應准許；又被上訴人原請求之違約金未表明給付終止日，其補正聲明請求至所有權移轉登記日止之違約金，核無不合。合先說明。
貳、實體部分：
一、上訴人聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人聲明：（一）上訴駁回。（二）上訴人應將其所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地及其上同段16建號建物（下稱系爭房地）移轉予被上訴人所指定登記之第三人鮑美玲。（三）上訴人應自102年7月12日起，至前項土地及建物所有權移轉登記日止，按日給付被上訴人5萬元。
二、被上訴人起訴主張：
（一）伊於102年4月12日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），上訴人出售其所有坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地及其上同段16建號建物予伊，買賣總價金1億1千萬元。伊已依系爭契約第3條約定給付上訴人簽約款、備證款及完稅款合計5千萬元，上訴人於收取完稅款後即應配合辦理後續之土地所有權移轉登記，並完納土地增值稅等，惟上訴人於收取完稅款後，遲未將辦理過戶所需之證件提出予代書，反於102年6月27日寄發郵局存證信函，向伊表示因個人因素已不願出售系爭房地，企圖毀約，待伊回函表明仍希望依約履行後，上訴人回函表示，系爭房地之土地增值稅單上納稅義務人及公契上之買受人為訴外人鮑美玲，係伊違約，而執意解除系爭契約，上訴人顯然已無意繼續履行系爭契約，伊得依買賣契約關係，請求上訴人履行系爭契約。
（二）伊因部分價金不足支付，乃尋求鮑美玲共同負擔價金，為確保鮑美玲之權益，才以鮑美玲為土地增值稅之受讓人及系爭房地登記名義人，合於系爭契約第7條第4項約定，並無違約。上訴人擔任北臺灣牛樟園股份有限公司（下稱牛樟園公司）代表人，依該公司登記資料所示，該公司經營項目亦有住宅及大樓開發租售業，顯見上訴人早已從事房地產投資多年，對於委託他人出售不動產應簽立委託銷售契約書，以確保雙方權益，並免後續紛爭，早已知悉。上訴人未曾就系爭房地委託訴外人洪春甜、鮑美玲、邵素貞或中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋）代為處理出售事宜，亦未曾與中信房屋或鮑美玲簽立委託銷售契約書，鮑美玲與上訴人間並未存有委任及代理關係，縱鮑美玲為系爭契約之買受人，並無違法致系爭契約無效之情事。系爭契約係上訴人自行居於出賣人地位與伊協商後簽約，系爭契約雖有中信房屋之文字及見證人有中信房屋桃園中正店法定代理人周凱君之簽名，然周凱君僅係伊之中人，並未受上訴人委託締結系爭契約，鮑美玲亦非中信房屋桃園中正店之代理人，本件無雙方代理之情事。
（三）「變更南崁新市鎮都市計劃案暨擬定細部計劃案」係於系爭契約簽立（102年4月12日）後1個月（102年5月13日）才公告公開展覽30日，於同年5月21日至24日舉辦公開展覽說明會，顯見於系爭契約簽訂時，雙方客觀上均無從得知該都市計劃案，無法影響簽約時之雙方意願；縱簽約時有捷運規劃一事，然捷運實際規劃開發日期無法確定，有否影響房價，亦無法預期，上訴人不得以此為由撤銷錯誤之意思表示，否則有違交易安全。
（四）雖上訴人為同時履行抗辯，惟伊已支付5千萬元價金，並代上訴人繳納1,789,898元土地增值稅，於系爭房地所有權移轉登記後，伊尚須代上訴人清償系爭房地設定之抵押債務共計3,700萬元，而尾款金額為何，上訴人始終未具體表明其同時履行抗辯之內容，伊願支付尾款辦理所有權移轉登記。伊並無違約情事，上訴人亦無得撤銷其意思表示之情事，上訴人拒不履行契約，違背誠信原則，依系爭契約第1條備註欄第5項約定，系爭房地點交日期為102年7月12日，故上訴人至遲應於是日交付相關過戶文件予特約地政士辦妥不動產移轉登記，否則自該日起應負擔每日5萬元之違約金（計算式：5,000萬元×0.1﹪=5萬元）。爰依買賣契約關係，更正及擴張聲明求為命上訴人將系爭房地移轉予被上訴人所指定登記之第三人鮑美玲；上訴人應自102年7月12日起，至系爭房地所有權移轉登記日止，按日給付被上訴人5萬元之判決（原審依被上訴人在原審之聲明，判決上訴人應於被上訴人給付21,210,102元後，將所有系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，或被上訴人指定之登記名義人鮑美玲；上訴人應給付被上訴人110萬元及自民國102年9月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自102年9月18日起，按日給付被上訴人5萬元）。
上訴人則以：
（一）伊係種植樹木之農民，在新竹縣新埔鎮擁有數十甲農地、山林地，因投資開發種植牛樟樹木急需資金，與農會間約有1億元之消費借貸關係，因而有償還借貸本息之壓力，遂將系爭房地透過訴外人洪春甜（伊妻之妹）協助尋找買家，以解決資金需求。洪春甜於102年4月12日透過訴外人邵素貞介紹中信房屋桃園中正加盟店（以下概稱中信房屋）即長都不動產仲介經紀有限公司，獲知被上訴人有意購買系爭房地，隨即約定於當日晚上約7時許帶看系爭房地，當時洪春甜、邵素貞與中信房屋營業員即鮑美玲、周凱君及被上訴人同至系爭房地，與伊討論系爭房地之買賣價額及仲介費用，被上訴人迅速表明購買意願，並通知代書辦理相關簽約事宜。伊因認中信房屋是知名公司，故相信仲介人員指稱系爭房地價額1億1千萬元是該區合理行情，隨即辦理簽約，並約定賣方支出之服務費為126萬元，其中36萬元係伊給洪春甜之紅包，餘90萬元則是中信房屋之仲介服務費。簽約當日，被上訴人簽發面額1千萬元之即期支票予伊，並於102年4月30日簽發面額2,500萬元之即期支票交付伊支付第2期備證用印款，再於102年5月17日匯款給付1,500萬元；仲介服務費90萬元，則由伊簽發面額90萬元之支票交付中信房屋。
（二）惟事隔多日，伊發現系爭契約有諸多問題，經洽詢其他仲介業者、代書、會計師及律師等友人，發現系爭契約甚多不合理及不合規定，被上訴人與鮑美玲、周凱君及代書許福源等人，基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，違背仲介業者應忠實報告市場成交行情之義務，明知伊不了解市場行情，推派被上訴人充任買方，致伊陷於錯誤，簽訂系爭契約，以遠低於客觀價值之價額，將系爭房地出售予被上訴人。渠等分別為房屋仲介公司之負責人，且被上訴人擔任桃園縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長、中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會副理事長，均對於不動產經紀業管理條例、不動產仲介業倫理規範等法規範視為無物，明知桃園縣（現改制為桃園市）政府自102年5月起，分別舉辦桃園都會區捷運綠線規劃案公聽會，系爭房地鄰近捷運綠線G13捷運站，市價已達每坪25至40萬元，渠等意圖為自己不法利益，未據實告知系爭房地市場之真實行情，隱瞞重要事實與伊簽訂系爭契約，以1億1千萬元向伊購買系爭房地，致伊受有1億元以上之損害，伊因認鮑美玲、周凱君及被上訴人有聯合欺騙伊之嫌，且被上訴人涉嫌違反不動產經紀業管理條例第19條、第24條之2、第26條及第29條，違反不動產仲介經紀業倫理規範第2條、第3條、第5條、第10條、第14條、第15條、第18條、第21條、第22條及第24條等規範，伊已向臺灣桃園地方法院檢察署對渠等3人提出刑事詐欺、背信罪等告訴。
（三）洪春甜口頭委託中信房屋代為尋找系爭房地之買方，鮑美玲於買賣過程中代表中信房屋，並約定伊應給付仲介費90萬元予中信房屋，而被上訴人與鮑美玲於102年4月12日前往系爭房地所在地看物件時，相約一人出資一半購買系爭房地，鮑美玲明知仲介不得介入買賣行為或意圖賺取差價，刻意隱瞞自己為買方，彼等在系爭房地買賣交易過程中欺騙伊，應係詐欺行為，依民法第92條規定，伊得撤銷系爭契約，系爭契約已因伊撤銷而自始不存在。
（四）伊不知桃園縣政府已決定自102年5月起舉辦桃園都會區捷運綠線規劃案公聽會，系爭房地鄰近捷運綠線G13捷運站，於前開資訊公布後，市價約2億8千萬元，伊若知該情事，不可能以1億1千萬元之價格出售系爭房地，此項不知，非由伊之過失所致，依民法第88條第1項規定，伊得向被上訴人撤銷錯誤出售系爭房地之意思表示，伊於發現錯誤後，已委請律師以郵局存證信函對被上訴人撤銷前開錯誤之意思表示，系爭契約已自始不存在，被上訴人請求伊履行契約，為無理由。縱認系爭契約存在，因系爭契約總價金為1億1千萬元，被上訴人僅給付5千萬元價金，剩餘尾款被上訴人亦應給付，伊為同時履行抗辯。本件尾款尚未付清，被上訴人請求伊給付違約金，為無理由；另被上訴人請求違約金一日5萬元，顯然過高等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實（見原審卷60頁）：
（一）兩造於102年4月12日簽訂系爭契約。
（二）上訴人於102年4月12日簽訂系爭契約時，收受被上訴人交付鮑美玲為發票人面額1千萬元之支票，已提示兌現。
（三）上訴人於102年4月30日，收受被上訴人交付鮑美玲為發票人面額2,500萬元之支票，已提示兌現。
（四）被上訴人於102年5月17日匯款1,500萬元予上訴人，經上訴人收受。
（五）系爭房地由被上訴人與鮑美玲各出資2分之1購買。
（六）前開事實，有系爭契約、支票2張及匯款單可證（見原審卷8-16頁）。
四、上訴人抗辯其係受詐欺或因錯誤而與被上訴人訂立系爭契約為被上訴人所否認，關於上訴人有無受詐欺或因錯誤而為出賣系爭房地之意思表示，述之如下：
（一）經查證人即中信房屋桃園中正店負責人周凱君到場證稱：鮑美玲是新城土地開發有限公司（下稱新城公司）負責人，新城公司員工邵素貞與洪春甜以前是同事，洪春甜告知邵素貞系爭房地要出售，邵素貞再告知鮑美玲，鮑美玲再告知伊；上訴人是委託洪春甜，102年4月12日伊有跟被上訴人去看系爭房地，上訴人、洪春甜、鮑美玲、邵素貞均在場；被上訴人很滿意，但資金不足，有詢問伊要不要合資購買，伊再詢問鮑美玲，鮑美玲說願意與被上訴人合資購買，但當時沒有讓上訴人知道；系爭房地買賣雙方只有於102年4月12日當日見一次面，從當日下午4時許到晚上9時許，因伊算是本案銷售人員，所以在系爭契約書見證人欄簽名；當日交易過程中，上訴人主導整個交易過程，強調若當天不決定，隔天就要賣給蘆竹鄉農會人員介紹的買家，上訴人也有拿出買家的名片，當天在場人都有聽到及看到；上訴人非常堅持售價，鮑美玲、洪春甜、邵素貞均未協助議價等語（見原審卷90頁至92頁背面）。又證人邵素貞到場證稱：伊任職新城公司，在系爭房地買賣是屬於賣方的仲介；102年4月12日簽約前二、三日，洪春甜告知系爭房地要出售，說有人開價1億0,800萬元，建議伊開價1億0,900萬元，服務費為200萬元；伊就將此訊息告知主管鮑美玲，鮑美玲就打電話給周凱君，詢問是否有買家，伊聽到鮑美玲電話中有說到找被上訴人來看；後來就由伊透過洪春甜聯絡上訴人，雙方約定102年4月12日下午4、5點帶看，當天兩造、伊、周凱君、鮑美玲、洪春甜都在場；賣方開價1億1千萬元，被上訴人向上訴人議價，最後就以1億1千萬元現況交屋；因為伊等是賺仲介服務費，就馬上通知代書到場簽約，在代書未到場前，伊跟鮑美玲問賣方佣金多少，上訴人說100萬元，伊、鮑美玲、洪春甜及上訴人就到旁邊洽商服務費數額，最後上訴人答應支付126萬元服務費；洪春甜從126萬元中取走36萬元，伊等收到90萬元服務費，伊取走約36、37萬元，其餘全歸公司，鮑美玲沒有拿服務費；伊第一次與洪春甜聯絡後，至其後洽談過程，都跟洪春甜聯繫，因鮑美玲是伊主管，伊也會向鮑美玲報告；簽約當天，均由買賣雙方直接議價，伊等只是單純介紹牽線，賺取仲介費用；本件沒有簽委託書，因為只有2、3天時間，非常急迫；系爭買賣伊業績是掛賣方；簽約後第二天或第三天，洪春甜打電話問伊，為何支票是鮑美玲名義，伊也不清楚，在第二次付款時，洪春甜問同樣問題，伊詢問鮑美玲，鮑美玲說被上訴人資金不足，所以找她合資購買（見原審卷92頁背面至94頁）：證人洪春甜到場證稱：當初是伊姊夫即上訴人打電話說要賣系爭房地，伊說有朋友在中信房屋上班，之後伊就告知邵素貞此事，邵素貞告訴伊有買家，伊就陪他們去看房子；中間洽商情形伊不知道，伊都在跟伊姊姊聊天，後來買賣雙方談成了，伊也不知道過程如何；當天賣方都是由上訴人主導，伊在系爭買賣只是打電話給邵素貞說上訴人要賣系爭房地等語（見原審卷94頁背面至96頁）。
（二）次查系爭契約係由兩造簽名，周凱君在見證人欄簽名，買方及賣方之簽約代理人欄均無人簽名，有系爭契約可參（見原審卷8-13頁）；復均未有兩造授權鮑美玲、邵素貞、中信房屋或洪春甜代為處理系爭房地買賣事宜之相關書證，與一般不動產買賣由出賣人或買受人先行委任仲介代為出售或買受不動產之情形有別，兩造均未與鮑美玲、邵素貞、中信房屋或洪春甜成立委任契約，堪以認定。而自前述周凱君、邵素貞及洪春甜之證詞，可知系爭房地買賣之相關事宜，諸如系爭房地之出賣價額，均係由兩造自行議價，周凱君、邵素貞、洪春甜及鮑美玲等人係因同事關係相互代為交叉聯繫兩造到場，周凱君、邵素貞、洪春甜及鮑美玲等人係分別向兩造報告訂約機會，屬報告居間；又周凱君係中信房屋桃園中正店負責人，並受被上訴人之委託，邵素貞、洪春甜及鮑美玲則受上訴人之委託，應屬被上訴人與中信房屋間成立居間契約，邵素貞、洪春甜、鮑美玲則與上訴人間成立居間契約，被上訴人主張上訴人與鮑美玲、邵素貞、洪春甜間僅成立居間契約，應屬可採。雖上訴人抗辯鮑美玲於系爭房地買賣過程代表中信房屋，並隱瞞自己為系爭房地買方之事實；然查有關系爭契約之簽訂，上訴人均未授與代理權予中信房屋、邵素貞、洪春甜、鮑美玲處理買賣事宜，上訴人與邵素貞、洪春甜、鮑美玲間僅成立居間契約關係，業如前述，上訴人亦未舉證證明曾授與鮑美玲代理權，而居間人在買賣交易市場上，基於經濟利益之考量，嗣後成為買受人者，所在多有，難認上訴人有因此而受詐欺或陷於錯誤之情事。另上訴人前抗辯系爭房地買賣違反民法第106條禁止雙方代理之規定，然已不再為此抗辯（見本院卷90頁背面、107頁背面），就此部分不再論述，附此敘明。
五、關於上訴人可否依民法第92條、第88條規定，撤銷系爭契約部分：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又依民法第92條第1項前段規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。第88條第1項規定，意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。
（二）上訴人抗辯其係被詐欺而為意思表示，其依民法第92條規定撤銷出賣系爭房地之意思表示云云。惟查依前述證人周凱君、邵素貞、洪春甜之證詞（詳「四」之「(一)」），可知系爭房地買賣交易過程係由上訴人主導，上訴人開價1億1千萬元，最後以1億1千萬元現況交屋成立買賣，難認上訴人有因被詐欺而為意思表示之情事。況上訴人曾於102年6月27日寄發郵局存證信函予被上訴人，表示：「本人因個人及家庭因素，對於不動產之交易今提出解除合約之告知。本人自知違約應受合約之拘束。本人願負擔合理之違約金」等語（見原審卷17頁），難認上訴人簽立買賣契約有受詐欺之情事，而係其個人不願履行契約；且上訴人擔任牛樟園公司代表人，該公司所營事業亦有住宅及大樓開發租售業，有公司登記資料查詢可憑（見原審卷118頁），被上訴人主張上訴人對於房地產買賣甚為明瞭，並非對於土地交易完全不知悉之人，系爭房地買賣交易過程均係上訴人主導買價及簽約過程，無受詐欺情事，堪以採信。上訴人並未舉證證明其有受詐欺情事，其以受詐欺為由，撤銷系爭房地買賣之意思表示，為不足採。
（三）雖上訴人又抗辯其不知桃園縣政府已決定自102年5月起舉辦桃園都會區捷運綠線規劃案公聽會，系爭房地鄰近捷運綠線G13捷運站，於前開資訊公布後，市價約2億8千萬元，其若知該情事，不可能以1億1千萬元之價格出售系爭房地，其得依民法第88條第1項規定，向被上訴人撤銷錯誤出售系爭房地之意思表示云云。惟如係系爭契約簽訂後，系爭房地因前開資訊公布而市價上漲，則此並不影響系爭契約已簽訂生效之事實；另縱兩造簽約時系爭房地所在區域有捷運規劃一事，並可能影響房價，然此項不知，應屬上訴人自己之過失，上訴人不得以此為由撤銷出賣系爭房地之意思表示。上訴人抗辯其已以郵局存證信函對被上訴人撤銷錯誤出賣系爭房地之意思表示，系爭契約已不存在云云，亦不可採。上訴人既非受詐欺而為出賣系爭房地之意思表示，縱其出賣系爭房地有出於錯誤之情事，然亦係上訴人自己之過失而不得撤銷其出賣系爭房地之意思表示，上訴人聲請向桃園市政府函查，該府係於何時決定自102年5月起舉辦桃園都會區捷運綠線規劃案公聽會，何時決定系爭643地號土地旁規劃30米道路，何時對外公布前揭資訊，暨聲請估價師鑑定系爭房地於前揭資訊公布前及公布後之價格，不影嚮上開認定，均無調查之必要，附此說明。
六、關於被上訴人依買賣契約關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉予被上訴人所指定登記之第三人鮑美玲，及請求上訴人給付違約金部分：
（一）經查系爭契約第3條關於價款支付方式，約定「第一期簽約」，被上訴人應支付1千萬元；「第二期備證用印」，被上訴人應支付2千5百萬元，雙方備齊證件，並在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士；「第三期備證用印翌日起算七個工作日內，土地增值稅單核下三日內」，被上訴人應支付1千5百萬元；在被上訴人支付本期價款之同時，雙方同意委託特約地政士完納其各應負擔之稅費；「第四期尾款」6千萬元，上訴人同意被上訴人得以金融機構所能核准之最高貸款額度支付尾款；另依第1條「備註」第5項約定，點交日為102年7月12日，點交時買方應付清尾款（見原審卷9、8頁）。按第二期備證用印，既約定雙方應在過戶書表上蓋妥印鑑章交付特約地政士，且上訴人同意被上訴人得以金融機構所能核准之最高貸款額度支付尾款，即上訴人同意被上訴人得向金融機構辦理抵押貸款支付尾款，而辦理抵押貸款須先移轉所有權始得設定抵押，足見系爭房地之所有權移轉登記應於點交日即102年7月12日前辦妥。
（二）又系爭契約第7條第3項約定：「甲方（即被上訴人）得指定第三人為登記名義人，但該第三人應在本契約書簽章負連帶保證人責任，且應於尾款擔保本票簽章，負共同發票人之責。」第4項約定：「如甲方簽立本契約書時未指定第三人為產權移轉登記名義人，簽約後方行指定；或甲方簽立本契約書時已指定第三人為登記名義人，其後欲更改之，因而增加之費用或遲延責任由甲方負擔，且該指定或變更後之登記名義人仍須在本契約書簽章負連帶保證人責任，並應於尾款擔保本票簽章，負共同發票人之責。否則乙方（即上訴人）得拒絕甲方指定第三人為登記名義人之要求。」（見原審卷10頁）。雖上訴人抗辯被上訴人所指定之登記名義人鮑美玲，未依系爭契約第7條第3項約定在尾款擔保本票上簽名，與契約約定不符云云。惟查被上訴人與鮑美玲業共同於102年7月26日以郵局存證信函對上訴人表示，鮑美玲願共負連帶保證責任，請上訴人於函到3日內會同完備契約書之約定，俾鮑美玲為契約連帶保證人之簽署，及共同為尾款之擔保及簽發票據事宜，以擔負相關之契責任等語；經上訴人於102年7月30日收受，有被上訴人提出之郵局存證信函及收件回執可憑（見本院卷67-
68、99-101頁），然因上訴人已先於102年6月27日以郵局存證信函對被上訴人表示解除系爭契約（見原審卷17-18頁），即預示拒絕受領之意思，應認被上訴人已依系爭契約第7條第4項約定提出給付（參民法第235條規定），被上訴人請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予其指定之登記名義人鮑美玲，並無不合；上訴人拒絕履行，應自收受上開信函3日後，即102年8月3日起負遲延責任。
（三）次查兩造所訂系爭契約書第11條第1項前段規定：「乙方（即上訴人）除因不可抗力之事由外，若有可歸責乙方之事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方（即被上訴人）已支付價款千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除」（見原審卷11頁）；上訴人應自102年8月3日起負遲延責任，有如前述，被上訴人依上開約定請求上訴人給付違約金，應無不合。惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。本件被上訴人已付價金5千萬元，按千分之一計算一日5萬元，顯屬過高；爰斟酌被上訴人曾任桃園縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長，本件係其為不動產投資；上訴人則擔任牛樟園公司代表人，自承在新竹縣新埔鎮擁有數十甲農地、山林地，惟因投資而與農會間約有1億元之貸款本息壓力（見原審卷34頁）等兩造之經濟資力等情狀，認本件違約金以酌減為一日2萬5千元計算為適當，上訴人應自102年8月3日起至系爭房地所有權移轉登記之日止，按日給付被上訴人2萬5千元，被上訴人超過上開金額之違約金請求，應屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依買賣契約關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人所指定之登記名義人鮑美玲；暨上訴人應自102年8月3日起至將系爭房地所有權移轉登記予鮑美玲之日止，按日給付被上訴人2萬5千元，為有理由，應予准許；被上訴人超過上開金額之違約金請求，為無理由，不應准許。原審就被上訴人上開違約金請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決（被上訴人撤回利息請求部分除外），尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就被上訴人上開請求應准許部分（被上訴人擴張請求102年8月3日至102年9月17日止之違約金及補正聲明部分除外），為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
九、據上論結，本件上訴人之上訴及被上訴人擴張之訴，均為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 1 月 13 日
民事第三庭
審判長法 官 林陳松
法 官 張靜女法 官 鄭威莉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 1 月 15 日
書記官 李垂福附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。