臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第670號上 訴 人 戴文川
呂學連（即呂理松之承受訴訟人）呂榮添（即呂理松之承受訴訟人）賴永同游家卿林丕庭韋國奇韋聖暉徐文亮黃瑞謙黃月惠李啟宏錢智富林清傳褚水源(兼褚阿榮、褚月草、王褚玉蘭承當訴訟人)李傳隆王明城康忠輝黃宗榮留鄭金鳳吳年倉（即鄭麗美之承受訴訟人）吳思穎（即鄭麗美之承受訴訟人）吳杰軒（即鄭麗美之承受訴訟人）鄭麗春鄭麗雲鄭和順鄭和欽鄭和毅共 同訴訟代理人 王玉珊律師上 訴 人 林慧貞（即鄭麗美之承受訴訟人）
林筠翔（即鄭麗美之承受訴訟人）視同上訴人 胡黃月娥
翁黃月網蘇黃月香黃月秋黃于黃柏濤吳建龍吳建興吳建和鄭麗卿被 上訴 人 祭祀公業法人桃園縣李金興公法定代理人 李訓塗訴訟代理人 黃繼儂律師複 代理 人 周采穎上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國103年6月20日臺灣桃園地方法院102年度重訴字第352號第一審判決提起上訴，本院於107年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命留鄭金鳳、鄭麗卿、鄭麗美、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅調整租金部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、上訴人呂理松於民國105年10月30日死亡，上訴人呂學連、呂榮添為其繼承人，業據提出戶籍謄本、繼承系統表及遺產分割協議書可稽（見本院卷三第6至19頁）；另被上訴人之法定代理人已變更為李訓塗，有法人登記證書足憑（見本院卷四第80頁）。茲據渠等分別具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被上訴人於103年10月20日具狀就原土地承租人鄭阿財之繼承人即原審被告留鄭金鳳、鄭麗卿、鄭麗美、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅部分撤回起訴，然上訴人不同意（見本院卷一第84頁背面），自不生撤回之效力。
三、上訴人林慧貞、林筠翔、視同上訴人胡黃月娥、翁黃月網、蘇黃月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：被上訴人為祭祀公業李金興、祭祀公業李金興公、祭祀公業李都生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業李阿開公合併成立而來，並為坐落桃園縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○號土地所有權人。緣被上訴人前身與上訴人戴文川、呂理松、游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、錢智富、林清傳、李傳隆、黃宗榮，及賴阿亮、黃金鳳、黃忠陽、李楊蔥、褚簡玉蘭、王長房、康阿波、鄭阿財（已歿）等人就前開土地訂有不定期租賃關係，現由上訴人等人承租如原判決附表（下稱附表）所示，並於85年間約定以按前開土地公告地價6%計付租金（下稱系爭租約）。惟渠等在其上興建門牌號碼桃園縣○○市○○路○○○○○○○號未辦保存登記建物，分為2層或3層建物，且將1樓店面出租他人營業使用；現因桃園縣蘆竹市南崁地區週邊環境、工商繁榮程度已大幅變更，非當時所能預料等情，爰依系爭租約及民法第442條規定，求為命上訴人承租被上訴人如附表所示土地之租金，自103年1月起，調整為按公告土地現值年息6%計算（逾上開範圍部分，原審為被上訴人敗訴之判決，未據被上訴人聲明不服；上訴人就敗訴部分全部上訴）。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人戴文川、呂學連、呂榮添、賴永同、游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、黃瑞謙、黃月惠、李啟宏、錢智富、林清傳、褚水源、李傳隆、王明城、康忠輝、黃宗榮、留鄭金鳳、吳年倉、吳思穎、吳杰軒、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅等人則以：系爭租約所在前開土地早於64年間已納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，故兩造於85年間議定租金依公告地價6%計算，業考量土地價值增漲因素，自不容被上訴人違反約定而調整租金。雖南崁地區人口略有成長，惟地處舊街廓，渠等居住之房屋均未有變化，臨近街景數十年來亦無甚改變；且公告地價已調升1.2倍，實際租金增加12%，就渠等租用土地其上房屋使用利益並無重大變更，本件土地租金應有土地法第105條準用同法第97條規定之適用，且房屋之事實上處分權人並非與系爭租約當事人相同，當無調整租金之理。承租土地之面積亦應以桃園市蘆竹區地政事務所106年5月22日複丈成果圖所載之面積為據等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。上訴人林慧貞、林筠翔、胡黃月娥、翁黃月網、蘇黃月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、經查：被上訴人為祭祀公業李金興、祭祀公業李金興公、祭祀公業李都生、祭祀公業李崇台公、祭祀公業李阿開公合併成立而來，並為坐落桃園縣○○市○○段00000000000地號土地所有權人，而前開土地於64年間已納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，但現未變更地目；另被上訴人前身與上訴人戴文川、呂理松、游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、錢智富、林清傳、李傳隆、黃宗榮，及賴阿亮、黃金鳳、黃忠陽、李楊蔥、褚簡玉蘭、王長房、康阿波、鄭阿財（已歿）等人就前開土地訂有不定期租賃關係，現由上訴人等人承租（如附表所示），並於85年間約定以按前開土地公告地價6%計付租金，其上有門牌號碼桃園縣○○市○○路○○○○○○○號未辦保存登記建物，分別為2層或3層建物，且1樓店面出租他人營業使用等情，為被上訴人與上訴人戴文川、呂學連、呂榮添、賴永同、游家卿、林丕庭、韋聖暉、黃瑞謙、胡黃月娥、黃于、黃柏濤、黃月惠、李啟宏、錢智富、林清傳、褚水源、李傳隆、王明城、康忠輝、留鄭金鳳、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅所不爭執，並有被上訴人之祭祀公業法人章程、土地登記謄本、地籍圖、現況照片、土地使用分區證明書等附卷足憑（見原審卷一第13至20頁、第22頁、第51至57頁、第197頁），復經本院勘驗現場屬實，有照片可稽（見本院卷二第128至134頁），自堪信為真實。
四、本院判斷：㈠關於附表編號①至⑱（即戴文川、呂學連、呂榮添、賴永同
、游家卿、林丕庭、韋國奇、韋聖暉、徐文亮、黃瑞謙、胡黃月娥、翁黃月網、蘇黃月香、黃月秋、黃于、黃柏濤、吳建龍、吳建興、吳建和、黃月惠、李啟宏、錢智富、林清傳、褚水源、李傳隆、王明城、康忠輝、黃宗榮）部分：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院20年上字第283號著有判例可資參照。是基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項；以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平，最高法院87年度台上字第1133號判決意旨亦可資參照。查附表編號①至⑱上訴人就前開土地為未定期限之不動產租賃關係，前開土地之地目為道或田，未予以變更地目，但早於64年間已納入南崁新市鎮都市計畫之商業區，雖渠等於85年間約定以按前開土地公告地價6%計付租金，惟南崁地區先後於88年間台茂購物中心、97年間佳瑪百貨和艾瑪特時尚流行館、100年間大創百貨、101年間好市多量販店開設營業（見原審卷二第72至84頁），帶動週邊工商業繁榮；況上訴人之1樓店面分別出租他人營業使用，收取高額租金，復佳瑪百貨和艾瑪特時尚流行館更在前開土地對街，承租人即上訴人利用基地之經濟價值及所受利益，顯著提高，此情並非被上訴人於85年間約定租金數額當時所得預料，原約定之比例顯不相當，核有調整租金之必要。⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限，並於租用基地建築房屋準用之，固為土地法第105條準用第97條第1項所明定。惟土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。查前開土地其上有上訴人等興建門牌號碼桃園縣○○市○○路○○○○○○○號未辦保存登記建物，分別為2層或3層建物，且1樓店面出租他人營業使用，上訴人向被上訴人所為之基地租賃，除己身住居樓層外，復兼作城巿營業用房屋使用，已非單純城巿住宅用房屋，依上揭說明，其租金數額應不受不動產申報總價年息10%之限制，上訴人抗辯本件土地租金應有土地法第105條準用同法第97條規定之適用云云，尚無可取。又公告土地現值較能反映真實價值，且南崁地區近年房價大幅成長，租金收益亦同步增加。參以景陽不動產估價報告書記載：「桃園縣蘆竹鄉：蘆竹鄉以南崁市區及大竹市區為中心；因國道2號拓寬工程完工通車，國道1號五楊高架拓寬工程、機場捷運興建及部分地區納入桃園航空城計畫等重大公共建設利多影響，致相關建設鄰近地區成交量較大，地價穩定成長」、「勘估標的近鄰地區目前區域環境內重大公共建設為南山路三段之機場捷運線山鼻捷運站，另鄰接區域則有高速公路國道1號五楊高架拓寬工程之重大公共建設正陸續興建中」等情（見外放報告書第9、11頁），益徵系爭土地地價確有翻漲數倍。綜合本件基地坐落位置、工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較，本院認將系爭租約之租金數額調整為按公告土地現值年息6%計算為適當。上訴人抗辯系爭租約承租人與房屋事實上處分權人有部分不同情事，因僅渠等間內部事由，無由以之對抗被上訴人，租金給付義務人仍為上訴人，所辯尚屬無據。至上訴人抗辯承租土地之面積應以桃園市蘆竹區地政事務所106年5月22日複丈成果圖所載之面積為據云云，然被上訴人表示不同意，且非本件調整租金所得審究，所辯自亦無可採。
㈡關於附表編號⑲（即留鄭金鳳、鄭麗卿、吳年倉、吳思穎、
吳杰軒、林慧貞、林筠翔、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅）部分：
⒈按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，必須一同
起訴或一同被訴，其當事人之適格，始無欠缺（最高法院81年度台上字第1192號判決參照）。
⒉查附表編號⑲所示土地之原承租人鄭阿財已於95年3月21日
死亡，其繼承人為留鄭金鳳、鄭麗卿、鄭麗美、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅等人，而被上訴人於102年8月15日提起本件訴訟時，繼承人中鄭麗卿已於起訴前100年4月10日死亡，鄭麗卿繼承人有徐定源、徐金蓮、徐鳳憶、徐鳳霙等4人，均未拋棄繼承，有戶籍謄本、遺產稅核定通知書、戶籍資料、臺灣桃園地方法院家事法庭104年10月26日函在卷可佐（見本院卷一第50、143、146至150頁、卷二第8頁），被上訴人以死亡無當事人能力之鄭麗卿為被告，未將其繼承人一同起訴，其當事人之適格，即有欠缺，亦無從命補正，應予駁回。被上訴人於本院追加徐定源、徐金蓮、徐鳳憶、徐鳳霙等4人為被告，業經本院另以裁定駁回，附此敘明。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約及民法第442條規定，聲請法院就附表編號①至⑱上訴人承租其如附表所示土地之租金，自103年1月起調整為按公告土地現值年息6%計算，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至被上訴人關於附表編號⑲部分，當事人不適格，原審為該上訴人敗訴之判決，尚欠允洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院將原判決此部分廢棄，駁回被上訴人此部分在第一審之訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 15 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 曾錦昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 18 日
書記官 高婕馨附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。