臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第855號上 訴 人 何忠雄訴訟代理人 張少騰律師被 上訴人 南國開發建設股份有限公司法定代理人 陳俊佑被 上訴人 楊健一共 同訴訟代理人 曾孝賢律師複 代理人 賴怡雯律師上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，上訴人對於中華民國103年9月15日臺灣士林地方法院103年度重訴字第253號第一審判決提起上訴，本院於104年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人與被上訴人間於民國九十九年五月十五日簽訂如附表所示之預售屋買賣契約及土地預定買賣契約法律關係存在。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊與被上訴人南國開發建設股份有限公司（下稱南國公司)於民國99年5月15日簽訂如附表所示房屋部分之37樓及38樓預售屋買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約），並於同日與被上訴人即時任南國公司董事長之楊健一（下稱楊健一）簽訂如附表所示土地部分之土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約，以上合稱系爭房地買賣契約），購買如附表所示之不動產，約定買賣價金總計為新臺幣（下同）3億8,972萬元。伊依照系爭房屋買賣契約附件3及系爭土地買賣契約附件1所列各期期程繳納費用，迄102年5月30日止已繳納自備款部分共計1億5,390萬元。依系爭房屋買賣契約第9條及系爭土地買賣契約第4條約定，由被上訴人受伊委託辦理剩餘價金之貸款，惟被上訴人違反受託義務，未為伊辦理貸款，且縱認雙方已達成由伊自洽貸款之合意，被上訴人亦應依約與伊所填載之銀行聯絡以辦理後續貸款事宜，且縱伊未依限辦理自洽貸款，被上訴人亦應再指定金融機構代辦貸款手續，並於貸款核准後直接向金融機構領取，故係被上訴人違約，自不得解除系爭房地買賣契約，詎被上訴人竟於102年9月27日以存證信函要求伊於7日內付清尾款，而非先依系爭房地買賣契約第9條第3項約定先行催告伊提供貸款所需個人資料等，其催告自非合法，於催告期滿向伊表示解除系爭房地買賣契約之行為亦不合法等情，求為確認兩造間於99年5月15日所簽訂如附表所示之系爭房地買賣契約法律關係存在（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認兩造間於99年5月15日所簽訂如附表所示之系爭房地買賣契約法律關係存在。
二、被上訴人則以：系爭建案於102年4月取得使用執照，同年5月間南國公司寄發「天境360（Ellipse 360）梯廳裝修方案確認書」、「貸款銀行確認書」予上訴人，惟上訴人以電話告知自行辦理貸款外，並於貸款銀行確認書上勾選「自行辦理貸款」回覆被上訴人，上訴人並無委託被上訴人代辦貸款事宜，且兩造並未簽署「自洽貸款協議書」，上訴人亦未交付辦理貸款所需之文件予被上訴人，辦理貸款需上訴人與銀行就金額、利息、返還時間已有約定，被上訴人不可能在上訴人未同意、未授權之情況下自行代上訴人申辦貸款，況上訴人曾經向楊健一表示不需要貸款，則被上訴人更不可能違反上訴人之意思為貸款如此負債、不利之行為。上訴人本應於102年6月30日前備齊文件並完成銀行貸款手續以付清房地價款，但經被上訴人於102年7月3日、8月1日及9月27日發函限期給付，上訴人均未為給付，被上訴人始於102年10月5日最後一次限期給付屆期後解除契約，是被上訴人已極盡所能之寬限，並無違反誠實信用原則，被上訴人得依系爭房屋買賣契約第32條第2項、土地預定買賣契約第7條第1項之約定解除契約等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人與南國公司於99年5月15日簽訂如附表所示房屋部分
之37樓及38樓預售屋買賣契約書（即系爭房屋買賣契約），並於同日與時任南國公司董事長之楊健一簽訂如附表所示土地部分之土地預定買賣契約書（即系爭土地買賣契約），購買如附表所示之不動產，約定買賣價金總計為3億8,972萬元，及約定系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約具有不可分之連帶關係一方對任一契約違約時，視為兩契約全部違約，對任何一契約之解除效力，均及於兩契約之全部，以及上訴人授權被上訴人代刻印章使用，而上訴人於102年6月前有依照系爭房屋買賣契約附件3及土地買賣契約附件1所列各期期程繳納費用，迄102年5月30日止已繳足自備款部分共計1億5,390萬元，惟尚未支付剩餘價款之事實，有系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約在卷可稽（見原審卷第11至120頁）。
㈡系爭房屋於102年4月1日取得使用執照，依系爭房地買賣契
約約定，上訴人應於102年6月30日前完成銀行貸款手續以付清房地價款，上訴人於102年6月21日於貸款銀行確認書上勾選「自行辦理貸款」，並記載銀行聯絡人「台新銀行蔡福安」及連絡電話後，交回被上訴人之情，此有前述貸款銀行確認在卷可佐（見原審卷第189頁）。
㈢上訴人於102年7月9日依被上訴人所寄之102年6月10日通知
函及應收、預收費用明細表，匯付代辦之款項1,962,248元，該等收費明細為土地及建物移轉代辦費、實價登錄諮詢服務代辦費、抵押設定代辦費、土地建物移轉登記費、書狀費、印花費等、銀行貸款抵押設定規費、書狀費、契稅及管理基金，該應收預收費用明細表上載有「以上金額為暫估預收款項，待實際發生後，本公司將依單據多退少補」字樣。此亦有前述通知函、臺北富邦銀行匯款委託書附卷可憑（見原審卷第183、184、180頁）。
㈣被上訴人於102年6月10日通知上訴人：「銀行貸款手續及相
關事宜，敬請於民國102年6月30日前完成，以便接續辦理交屋事宜」等，其後於102年7月3日、同年8月1日限期催告上訴人支付系爭房地未付款項。被上訴人又於102年9月27日以存證信函催告上訴人於7日內付清尾款，嗣於同年10月5日再以存證信函表示解除系爭房地買賣契約及以總價金15%作為違約金。被上訴人再於102年10月11日以存證信函，通知上訴人於文到5日內，領回扣除違約金後之剩餘已付價款並辦理相關手續，及於102年10月31日以存證信函，檢附應退款項計算書，請上訴人提供匯款帳戶或其他受領款項之方法，嗣被上訴人將前述剩餘價款及代辦款項提存於臺灣士林地方法院(102年清字第1569號)之事實，有前開通知函及存證信函、掛號郵件收件回執可證（見原審卷第121至124、153至1
63、183、184頁）。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠上訴人是否未依約給付剩餘價款而有給付遲延之情事？若是
，是否不可歸責於上訴人？
1.按企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則；又定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第第11條定有明文，此乃源於企業經營者預先片面擬定之附合契約條款，通常僅為自身之最大利益考量，而將不利益之風險轉嫁由消費者承擔，一般消費者於訂約時亦常缺乏詳細審閱之機會及能力，且或因市場遭壟斷而無選擇機會，或因經濟實力、知識水準造成之締約地位不平等，以致消費者對於該內容僅能決定接受或不接受，而別無討價還價之餘地，亦即消費者只是事前知悉該約款內容而已，仍無事前決定該內容之機會，基此，為保障締約實質正義，國家便授與司法機關介入契約自由領域之權力，而得對於定型化契約條款之合理性進行司法審查。查，系爭契約係由被上訴人一方單方面所預先擬定，為與不特定多數相對人締約之用，是屬前揭消費者保護法所稱之定型化契約無疑，合先敘明。
2.系爭房屋買賣契約第7條「付款條件及方式」約定：「一、本契約買賣總價（含車位價款），買方同意按附件三所列『付款明細表』所載之金額、金額及付款方式如期給付……其付款種類及金額如下：（一）自備款部分……（二）銀行貸款部分……二、繳款時間係依建物之工作進度，由賣方通知為準。」，及第9條「銀行貸款之付款辦法」約定：「一、……銀行貸款部分……由買方以金融機構之貸款給付，並由買賣雙方另立代辦房地貸款契約書（如附件四）或自洽貸款協議書（如附件五），依約辦妥一切貸款手續……三、買方如無需委託賣方辦理銀行貸款時，應以書面徵得賣方同意，並於本戶房屋取得使用執照後，房地所有權移轉過戶予買方前，經賣方通知之日起七日內，以現金或即期票據至賣方指定地點付清本契約之銀行貸款金額，逾期未給付或票據未兌現時，視同買方違約。……」（見原審卷第13頁背面、第14頁、第68頁背面、第69頁）；系爭土地買賣契約第4條「付款條件及方式」約定：「……三、買方如需委託賣方代辦貸款以支付『銀行貸款』期款時，應於簽約時依代辦貸款委託書（如附件二）或自洽貸款協議書（如附件三），以本約房地提供擔保向金融機構貸款，並由賣方代領或逕行撥入賣方指定帳戶內，作為應繳之『銀行貸款』期款。買方未依上述規定辦理時，則視為買方不辦貸款，應依本條第四項不辦貸款之情況辦理。四、如買方不辦貸款，其應給付賣方之『銀行貸款』期款應於土地增值稅單核發時，經賣方通知日起七日內以現金或即期票據繳清……六、……（一）……貸款期限及登記之最高限額、借款金額，悉依該金融機構辦理購屋貸款規定辦理（註：應是指代辦貸款之情形）。倘因……買方貸款條件不合；或未依規定期限到貸款機構辦理貸款、撥款手續及交付證件……視為買方不貸款……」（見原審卷第55頁背面、第56頁、第110頁背面、第111頁）。準此，「銀行貸款」期款，除上訴人表示不辦貸款，預售屋部分尚須經被上訴人書面同意外，應依代辦貸款委託書或自洽貸款協議書，辦理銀行貸款以為支付該期價款。
3.查上訴人向被上訴人購買系爭房地時，係簽署「代辦貸款委託書」，委託被上訴人代為向指定之金融機構申請抵押貸款，以抵付部分價款，嗣上訴人依系爭房地買賣契約「付款明細表」之約定付清自備款，剩餘「銀行貸款」期款尚未給付之事實，為兩造所不爭執。又系爭房屋於102年4月1日取得使用執照，南國公司於102年5月間寄發「貸款銀行確認書」予上訴人，上訴人於102年6月21日於該貸款銀行確認書上勾選「自行辦理貸款」，並記載銀行聯絡人「台新銀行蔡福安」及連絡電話後，交回南國公司（見原審卷第189頁），南國公司再於102年6月10日寄發通知函，通知上訴人關於自辦貸款事宜，請與南國公司業務部聯繫以便協助配合辦理相關作業，與應收、預收費用金額共1,962,248元，以及上訴人應於102年6月30日前備齊文件並完成銀行貸款手續以付清房地價款等（見原審卷第183頁），上訴人於102年7月9日依前述通知函匯付代辦款項1,962,248元之情，亦為兩造所不爭執，均堪信為真實。
4.上訴人主張其於102年6月21日選擇自辦貸款後，前開自洽貸款協議書成為兩造間約定之內容之情，然為被上訴人所否認，並辯稱兩造僅於前開代辦貸款委託書上簽名，均未於自洽貸款協議書上簽名，自洽貸款協議書之內容，自非兩造合意之範圍等語。惟查，自洽貸款協議書為系爭房地買賣契約之附件，依系爭房屋買賣契約第1條第1項及系爭土地買賣契約第12條第1項均約定，附件亦為契約內容之一部分，與契約本文有相同之效力（見原審卷第11頁、第58頁背面、第66頁、第113頁背面），兩造就系爭房屋買賣契約第9條及系爭土地買賣契約第4條之付款方式，既以明文約定由買方以金融機關之貸款給付，依「代辦貸款委託書」或「自洽貸款委託書」辦理。因此，於上訴人選擇自洽貸款時，自洽貸款協議書當然為兩造間約定之內容，而有拘束雙方之效力，何況於上訴人102年6月21日選擇自洽貸款後，南國公司於同年7月3日發函催告上訴人支付未付價款（含銀行貸款）時，亦引用自洽貸款協議書第2條第2款之約定作為依據（見原審卷第153頁），益徵自洽貸款協議書成為兩造間權利義務之內容，上訴人前揭主張足以採信，被上訴人前開所辯，自無所據。
5.查上訴人於102年6月21日於貸款銀行確認書上勾選「自行辦理貸款」，並記載銀行聯絡人「台新銀行蔡福安」及連絡電話後，交回南國公司後，即未再與台新銀行或被上訴人聯絡自辦貸款之相關事宜或提供任何文件之事實，有台新銀行104年5月8日台新作文字第00000000號函記載：「何忠雄曾向本行進行業務諮詢，惟諮詢後，未進行後續業務申辦，本行並未受理進件」等語為憑（見本院卷第247頁），並經證人蔡福安於本院具結證稱：「（問：何忠雄有無在102年間與台新銀行詢問或辦理房屋貸款事宜？過程為何？）有詢問過。他是透過分行請我們跟他特助聯絡，他是表示他要辦理房屋貸款，所以就把貸款相關事宜及貸款條件都是跟特助講，特助說要再回復我們，但是都沒有回復了，我們只有用電話講，要客戶回復我們的條件（包括預估貸款的金額及利率）是否可以接受，到底要不要辦理貸款，如果要辦理貸款我們才可以作後續動作。」等語明確（見本院卷第213頁背面），足徵為真實。
6.上訴人主張代辦貸款與自洽貸款僅有貸款銀行是否為被上訴人指定之銀行不同而已，均是委託上訴人負責辦理貸款事宜，被上訴人已知悉上訴人之身分證統一編號、聯絡電話及貸款數額等貸款必要資料，並代刻上訴人印章，且持有系爭房地之權狀，故於自洽貸款只須告知銀行資料及聯絡人即可，而其已告知被上訴人，則後續均應由被上訴人辦理等情，為被上訴人所否認。查系爭房屋買賣契約附件五「自洽貸款協議書」與系爭土地買賣契約書附件三「自洽貸款協議書」（二者內容相同，以下二者合稱為自洽貸款協議書）均於第2條第2項及第4項約定：「二、買方（即上訴人）應於賣方（即被上訴人）辦理建物所有權第一次登記完成前辦妥自洽金融機構之開戶及對保事宜……其應辦理相關手續由買方自行向承貸金融機構洽詢，包括貸款人資格、貸款金額及其他貸款條件，並要求承貸金融機構開立書面確認准予核貸金額，並開立嗣後於房地產權移轉登記為買方所有權及辦妥設定抵押權予承貸金融機構後，貸款金額應立即撥付賣方之承諾書……。四、……賣方應於買方依前開一、二、三項約定辦妥對保用印手續及確保賣方領款之手續後，將房地辦理產權移轉登記及承貸金融機構辦理抵押權設定登記併同連件同時提出。」（見原審卷33、63、88、118頁），再參酌證人蔡福安於本院具結證稱：「（問：辦理貸款程序流程為何？）辦理貸款要先打電話跟客戶確認貸款用途及希望要貸款支金額及相關條件，例如要還款期限、利率及相關費用，如果沒有問題的話，就請客戶填寫申請書，申請書提出之後我們就會跟他收取財力資料，買賣合約書，也會去房子現場勘查，拍照等，我們把資料整理後再送我們審核單位去簽核，等簽核完成之後再通知客戶核准之條件，如果客戶沒有問題的話，就會約客戶作簽約對保，客戶要提出申請書、財力資料及買賣合約書，簽約時要雙方身分證件核對。後續再與建設公司代書作聯繫，告知核貸之條件，請他們去做過戶及設定抵押權，只要過戶設定完成，將相關文件送至銀行，我們再與建設公司及客戶確認撥款時間，再進行撥款。」（見本院卷第213頁背面第214頁），準此，依自洽貸款協議書之約定，及參考銀行融資實務，於自洽貸款情形，上訴人應先向台新銀行提出貸款申請書，並向台新銀行取得准予核貸金額文件，及將貸款金額立即撥付被上訴人之承諾書後，被上訴人有協助配合辦理相關所有權移轉及抵押權設定之義務。而依自洽貸款協議書第2條第2項後段明定「若買方於建物所有權第一次登記完成前未辦妥自洽金融機構之開戶及對保相關事宜，經賣方以存證信函催告，如於期限內仍未完成者，賣方得逕行將買方於賣方指定金融機構辦妥之貸款文件設定抵押權，並於貸款核准後由賣方直接向金融機構領取。」（見原審卷第33、63、88、118頁），足見依兩造之約定，即使買方未能於期限內完成自洽貸款手續，賣方亦僅能於催告後，逕依原約定之代辦貸款委託書，於賣方指定之金融機構辦理貸款，蓋所有權移轉及設定抵押權之文件，均掌握於賣方手中，買方且於簽約時，同時簽署「代辦貸款委託書」及「代刻印章授權書」交予賣方（見原審卷第31、50、61、65、86、10
5、116、120頁），得以由賣方自行辦妥貸款手續，足認被上訴人方為辦理貸款之義務人。
7.查系爭房屋買賣契約之附件四「代辦貸款委託書」及系爭土地買賣契約之附件二「代辦貸款委託書」均於第2條載明委辦貸款金額，且約定：「買方同意委託賣方代辦申請貸款之一切手續，買方應於辦理貸款對保手續之同時與賣方指定貸款機構共同簽立『撥款同意書』予貸款機構，並同意於貸款核准後由賣方直接向貸款之金融機構領取……」；第6條約定「本約申請貸款之金額、期限、利息及償還方式，買方悉應遵行貸款機構之規定，並應依賣方通知或貸款金融機構之約定，配合辦理一切貸款手續……」（見原審卷第31、61、
86、116頁），以及證人蔡福安於本院具結證稱：「建設公司委辦的話，申請人要對保時才需要親自簽約。」（見本院卷第215頁），且被上訴人為上訴人代刻印章，約定於履約相關手續使用，此有「代刻印章授權書」在卷可證（見原審卷第50、65、105、120頁），是據上以觀，於代辦貸款之情形，因被上訴人已有上訴人之印章，系爭房地買賣契約上亦有上訴人之身分證統一編號及戶籍地址（見原審卷第81頁），而貸款之金額、期限、利息及償還方式，均悉依貸款機構之規定，堪認被上訴人應為上訴人送貸款申請文件至其指定之銀行，而需上訴人對保及簽約或其他文件時，再通知上訴人辦理。益加可證，依契約上之約定及銀行貸款實務，賣方即被上訴人應係辦理貸款之義務人。況被上訴人亦已通知上訴人預繳辦理貸款之預收費用，如係應由上訴人自行辦妥貸款，上訴人又何需預繳上開費用交付被上訴人？更何況，辦理貸款最重要的文件，包括系爭房屋、土地之所有權狀、設定抵押貸款予銀行之文件等，全在被上訴人手中，上訴人豈有可能獨自辦妥貸款？上訴人主張被上訴人未依約履行為上訴人辦妥貸款，應可採信。
8.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。上訴人主張縱使其未依自洽貸款協議書第2條第2項約定期限內辦妥貸款手續，被上訴人應依自洽貸款協議書第2條第1項後段再指定金融機構辦理貸款手續等情，為被上訴人所否認，查自洽貸款協議書第2條第1項約定：「……若買方無法依第二項約定之期限內辦妥貸款手續時，則買方同意由賣方指定之金融機構辦理貸款，並同意金融機構於貸款核准後，由賣方直接向貸款金融機構領取。」：同條第5項約定：「買方未依第一、二、三項約定之期限內履行各項義務，視為買方放棄辦理自洽貸款，絕無異議」；同條第8項約定：「買方如有中途不辦自洽貸款、通知金融機構暫緩撥款或依前開約定視為放棄貸款之情事，應於七日內將銀行貸款以現金付清，否則賣方除得依上揭土地買賣契約或預售屋買賣契約書有關違約之約定處理外……」（見見原審卷33、34、63、64頁），是上訴人無法依自洽貸款協議書第2條第2項約定期限內辦妥貸款手續時，上訴人同意由被上訴人指定之金融機構辦理貸款，並同意金融機構於貸款核准後，由被上訴人直接向貸款金融機構領取，而從目的性解釋，此條項約定之目的應是在確保上訴人得順利辦理銀行貸款及被上訴人得順利取得買賣價款，且依消費者保護法第第11條規定，定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，因此，除上訴人明確表示不辦理銀行貸款之情形外，於上訴人未於前述約定期限內辦妥自洽貸款時，被上訴人均應依自洽貸款協議書第2條第1項後段約定，依其指定之銀行為上訴人代辦貸款，亦即此時被上訴人應依代辦貸款委託書之約定，為上訴人辦理銀行貸款，需上訴人不依其通知配合辦理貸款手續時，被上訴人始得依約視為上訴人不辦銀行貸款，定7日以上期間，催告上訴人給付現金或即期票據，上訴人逾期未履行時，被上訴人始得解除契約。是上訴人前開主張，誠屬有據，被上訴人辯稱上訴人未前往辦理自洽貸款，與「無法」辦理自洽貸款文義不合，無自洽貸款協議書第2條第1項後段約定云云，尚無可採。另楊健一雖於本院陳稱上訴人於102年3或5月間有向伊表示要以匯款方式支付買賣價金，然查上訴人於102年6月21日業已簽署自洽貸款確認書予被上訴人，尚難認上訴人有同意不辦銀行貸款。更何況，兩造既已約明如上訴人未依限辦妥自洽貸款時，被上訴人得經催告後，逕行將買方於賣方指定金融機構辦妥之貸款文件設定抵押權，而兩造於簽訂系爭房地買賣契約之同時，上訴人並已簽署代辦貸款委託書，並授權被上訴人代刻印章，上訴人並已依被上訴人通知，預繳辦理貸款所需費用，顯已明確同意依約由被上訴人代辦貸款。因此，被上訴人辯稱其不可能在上訴人未同意、未授權之情況下自行代上訴人申辦貸款云云，亦無可取。
9.綜上所陳，上訴人未於被上訴人通知之期限內繳付剩餘之價款，係因被上訴人未依約為其代辦貸款所致，自屬不可歸責於上訴人。
㈡被上訴人是否得依系爭房地買賣契約第32條第2項、第7條第
1項約定、民法第254條規定解除契約？被上訴人是否已合法催告上訴人？被上訴人是否已經合法解除契約？依據系爭房地買賣契約約定內容可知，上訴人選擇自洽貸款後，由於所有權狀及設定抵押貸款文件均在被上訴人手中，被上訴人仍有配合辦理相關貸款手續之義務，且即使上訴人未依自洽貸款協議書第2條第2項約定期限內辦妥貸款手續，被上訴人仍應依代辦貸款委託書之約定，為上訴人辦理貸款手續，且僅在被上訴人通知上訴人辦理銀行貸款對保、與銀行簽約等，上訴人未配合辦理或上訴人條件不合不能核准時，致被上訴人未取得銀行貸款，方視為上訴人放棄辦理貸款，被上訴人始得依系爭房地買賣契約有關違約之約定即系爭房屋買賣契約第32條第2項、系爭土地買賣契約書第7條第1項約定，定7日以上期間催告上訴人以現金或即期票據給付剩餘之價款，上訴人逾期不履行時，被上訴人才可依前揭約定解除契約。惟查，被上訴人始終未與上訴人所留台新銀行聯絡人蔡福安聯絡，亦未依約為上訴人於其指定之金融機構代辦貸款，此為被上訴人所自承（見原審卷第181頁背面、第182頁，本院卷第197、194頁），致上訴人未獲銀行貸款以支付價金，自難認是上訴人違反系爭房地買賣契約約定或有給付遲延之情事，查本件房地買賣總價高達3億8,972萬元，上訴人自99年5月至102年5月，長達3年分期繳納自備款1億5,390萬元，剩餘之銀行貸款部分價金仍高達2億5,382萬元，而兩造約定由上訴人委託被上訴人辦理銀行貸款，縱上訴人曾一度表示欲自洽貸款，然依約於上訴人未能於期限內辦妥自洽貸款手續時，仍回歸委託被上訴人代辦貸款（退一步言之，至少於上訴人預繳辦理貸款費用時，可認係上訴人已明確表示同意被上訴人代辦銀行貸款），以確保被上訴人得以順利取得貸款金額，而上訴人已於簽約時，簽署代辦貸款委託書，代刻印章授權書，並依被上訴人通知，預繳代辦貸款、設定抵押所需之費用，顯無放棄貸款之情事，被上訴人竟藉口上訴人未辦自洽貸款，而解除契約，沒收高達5,845萬8千元之違約金（見原審卷第163頁），顯不合理，是被上訴人未依約為上訴人辦理貸款，即不得依前揭系爭房屋買賣契約第32條第2項及系爭土地預定買賣契約第7條第1項之約定、民法第254條訂7日以上期間催告並解除契約，因此，被上訴人於102年7月3日、8月1日及9月24發函定期催告上訴人給付剩餘價款，並進而於102年10月5日解除系爭房地買賣契約，均與法不合，不生效力，是堪認系爭房地買賣契約未經被上訴人合法解除，仍有效存在。
五、綜上所述，上訴人基於系爭房地買賣契約書及其附件自洽貸款協議書等約定，主張被上訴人之前揭催告不合法，從而解除系爭房地買賣契約亦不合法，系爭房地買賣契約仍屬有效存在為由，請求確認兩造間於99年5月15日所簽訂如附表所示之系爭房地買賣契約法律關係存在，自屬正當，應予准許。從而原審未詳細審查兩造自洽貸款協議書已有特別約定，逕以推測之詞，認上訴人選擇自洽貸款，即係終止委託代辦貸款，而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中 華 民 國 104 年 7 月 21 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 周舒雁法 官 賴秀蘭正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 22 日
書記官 林淑貞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌──────┬────┬────┬──┬─────────┬──┬──┐│ 契約當事人 │土地買賣│房屋買賣│停車│ 買 賣 價 金 │已付│備註││ │ 地號 │ 門牌 │ 位 │ │價金│ │├──────┼────┼────┼──┼─────────┼──┼──┤│①土地預定買│新北市淡│新北市淡│地下│①房屋5,641萬元， │8,1 │上證││ 賣契約：何│水區興福│水區興福│1樓 │ 車位建物420萬元 │05萬│1、2││ 忠雄與楊健│寮段152 │寮100號 │編號│②土地1億4,331萬元│元 │土地││ 一 │地號應有│37樓全部│9、 │ ，車位土地120萬 │ │預定││②預售屋買賣│部分259/│ │10、│ 元 │ │及預││ 契約：何忠│10000 │ │11 │③房地總價2億512萬│ │售屋││ 雄與南國公│ │ │ │ 元 │ │買賣││ 司 │ │ │ │ │ │契約│├──────┼────┼────┼──┼─────────┼──┼──┤│①土地預定買│新北市淡│新北市淡│地下│①房屋5,641萬元， │7,2 │上證││ 賣契約：何│水區興福│水區興福│1樓 │ 車位建物420萬元 │85萬│3、4││ 忠雄與楊健│寮段152 │寮100號 │編號│②土地1億2,279萬元│元 │土地││ 一 │地號應有│38樓全部│12、│ ，車位土地120萬 │ │預定││②預售屋買賣│部分259/│ │13、│ 元 │ │及預││ 契約：何忠│10000 │ │14 │③房地總價1億8,460│ │售屋││ 雄與南國公│ │ │ │ 萬元 │ │買賣││ 司 │ │ │ │ │ │契約│└──────┴────┴────┴──┴─────────┴──┴──┘