臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第86號上 訴 人 樺福建設開發股份有限公司法定代理人 張綱維 同上訴訟代理人 劉煌基律師複代理人 王姿淨律師被上訴人 臺北市政府捷運工程局法定代理人 周禮良訴訟代理人 廖學興律師
林倖如律師潘英芳律師上列當事人間給付使用占用租金事件，上訴人對於中華民國102年12月20日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第535號第一審判決提起上訴，本院於104年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴及其假執行聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人法定代理人於民國103年12月25日變更為周禮良，並據周禮良於104年1月20日聲明承受訴訟，有臺北市103年
12 月25日令、民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（本院卷㈡第33至34頁），於法尚無不合，應予准許。
二、被上訴人主張：伊與上訴人於民國95年6月20日，就坐落臺北市○○區○○段○○段000○0○地號土地上，捷運新店線公館站聯合開發大樓（下稱聯合開發大樓）其中臺北市所有不動產部分即臺北市○○區○○○路○段○○號2樓之2、3至5樓及15席停車位（下稱系爭租賃標的物），與被上訴人簽訂捷運新店線公館站（交十一）聯合開發大樓公有不動產租賃契約書（下稱系爭租賃契約），租賃期間自95年9月21日至105年9月20日止，共計10年，月租金為新臺幣（下同）312萬7,197元，租賃保證金為938萬1,591元，隔間裝潢回復保證金為1,345萬4,632元。嗣於95年6月28日，兩造以上開租貸標的與同號2樓、2樓之3、2樓之5、2樓之6建物及其附屬建物（下稱系爭營運標的）為營運標的，簽訂臺北都會區大眾捷運系統土地聯合開發營運契約書（下稱系爭營運契約），約定契約存續期間為95年9月21日起至115年9月20日止，共計20年，營運保證金為新臺幣（下同）209萬5,586元。詎上訴人自行營運管理營運標的僅5年餘，於100年11月2日即表示將於101年2月3日終止營運契約及租賃契約，經被上訴人要求其依約繼續經營未果，報請臺北市政府核備後於101年5月14日以101年5月14日函終止系爭營運契約及系爭租賃契約。惟上訴人未依系爭租賃契約約定回復原狀，迄101年11月27日方完成回復原狀，101年11日28日始點交返還租賃標的物。上訴人自101年2月3日起至101年11月26日期間占用系爭租賃標的物，受有利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，爰依上揭系爭租賃契約第12條約定暨民法第179條規定，請求上訴人給付占用租金或相當於租金之不當得利3,056萬5,829元，然扣除上訴人業已同意以系爭租賃契約之保證金938萬1,591元及隔間裝潢保證金1,345萬4,632元扣抵部分占用租金，暨被上訴人以應返還上訴人他案(大坪林站捷8)之履約保證金286萬4,526元互為抵銷後，上訴人尚應給付486萬5,080元〔計算式：3,056萬5,829元（占用租金）－938萬1,591元（系爭租賃契約保證金）－1,345萬4,632元（隔間裝潢保證金）－286萬4,526元（大坪林站履約保證金）＝486萬5,080元〕。又上訴人依系爭租賃契約第12條第1、2項約定，負有將系爭租賃標的物回復原狀之義務，然為免浪費資源及增加裝潢作業等回復原狀時間，故兩造協商2、3樓天花板及地板拆除後不用回復原狀，改由上訴人給付未繕工程款141萬0,243元，但上訴人迄未給付，爰請求上訴人給付被上訴人627萬5,323元及自102年3月9日起至清償日止按週年利率5%計算之利息等語。並補充陳述如次：
㈠100年11月2日至101年2月3日係系爭租賃契約預定回復原狀
作業時間，上訴人未依約於101年2月3日將系爭租賃標的物點交返還予上訴人，本質上，要屬上訴人本身責任。
㈡101年2月13日會勘結論，除確認4樓至5樓使用用途依建造執
照恢復至一般零售業外，其餘各項均僅屬調整回復原狀之方式，包含「依原使照竣工圖回復原狀」、「維持現狀點交」、「全數拆除回復原狀」、「拆除並改以給付未繕工程款方式回復原狀」或「簡易材質回復原狀」等，仍係依照前項所載之標準即以使用執照核准之竣工圖為回復標準，且不論在回復之材質、施工期或施工費用，均無增加被上訴人回復原狀之義務，乃被上訴人依原租賃契約第12條約定範圍內同意被上訴人調整回復原狀之方式，僅屬履行方式之不同，亦非雙方就此有何新約定。至於系爭租賃標的物2、3樓天花板及地板，考量未來經營餐飲業之可能性較高，而餐廳室內裝修材料與經營屬性有關，為免浪費資源以及增加裝潢作業等回復原狀時間，故兩造同意此部分拆除後不用回復原狀，改由上訴人給付被上訴人未繕工程款141萬0,243元，並無增加上訴人回復原狀之負擔，亦非雙方就此有何新約定。退步言之，倘若101年2月13日會勘結論為雙方回復原狀之新合意，因該會勘結論除了確認4樓及5樓使用用途恢復至一般零售業甲、乙組外，其餘2樓之2至5樓之回復方式，包含天花板、地坪、隔間牆之拆除及鋪設等施作項目，均無加重上訴人回復原狀之義務，故如以101年2月13日會勘結論後起算上訴人回復原狀期間，亦不應逾三個月期間，始為合理。
㈢101年2月16日至101年2月28日（變更使照申請許可掛號至核
退期間），此期間因上訴人提供審核之書件有缺失致遭核退，故該段期間自屬上訴人應自行承擔之時間。另101年3月1日至101年4月25日（變更使照申請許可掛號至審查完畢）審查期間，因上訴人所附文件缺失（例如：細部計畫書、竣工圖、變更備查圖說等未檢附），有通知補件並退回協審單位請設計人辦理補正事宜，此有臺北市建築管理工程處104年1月27日函之回覆意見及協審案查驗紀錄表下方註明「本案於101年3月27日通知設計人」及手寫「各項已補正101. 4.9」之更正事項及檢附意見可稽，益見上訴人身為系爭租賃標的物之實質起造人暨變更申請人，對於細部計畫書、竣工圖及變更備查圖說等既存文件，提出並無困難，故該部分文件補正所遲延之時間，自應由上訴人自行承擔。又建管機關對於申請人不合規定之處係一次通知協審單位改正，請協審單位及協審人員通知建築師及起造人改正，此有變更使用執照申請流程之說明可稽，既然是由協審單位通知設計㈣101年4月26日至101年5月10日（製作許可執照副本）期間，因與施工期間重疊，理應由上訴人自行承擔。
㈤101年4月26日至101年8月16日〔開始施工至初勘（併取得消
防竣工核准函）〕期間，為上訴人實際之施工期間，本屬上訴人自己應承擔之時間。期間有關消防設備竣工查驗，並無辦理逾期之情形，亦有台北市政府消防局103年11月24日函文可稽。
㈥101年8月17日至101年9月12日（初勘後至確認缺失改善）期
間，為上訴人改善相關施工缺失之期間，自應歸責於上訴人。
㈦上訴人係於101年9月12日完成相關工程之缺失改善，但拖延
22日後，才在101年10月5日向主管機關申請變更使照竣工勘驗，故此拖延期間自可歸責於上訴人。
㈧101年10月5日至101年11月21日（申請變更使照竣工勘驗至
審查完畢）期間，有兩次「退回修改」情形，經被上訴人函詢主管機關本件逾限至101.11.21審查完畢之原因，承辦單位答覆：第一次退回係屬上訴人須修正及補件之情形，至第二次退回，則係在檢討關於設置行動不便者使用設施之疑義。準此，該段期間既屬上訴人提供審查書件有缺失及檢討設置行動不便者使用設施疑義等情所致之遲延，上訴人身為建築專業公司對於齊備申請書件及建築法規等相關規定，實難諉稱不知甚而卸責，故該段期間自可歸責於上訴人。101年11月21日「建築物室內裝修竣工查驗申請書」備註欄記載修改竣工圖等項目：原第3層鐵捲門尺寸及防火時效之更正、第4、5層天花板高度更正、原4、5層礦纖天花板局部更正為矽酸鈣板天花，與101.2.13會勘結論無涉，亦無增加上訴人回復原狀之義務。
㈨臺北市政府都市發展局（下稱都發局）於101年7月31日函知
上訴人應設置行動不便者使用設施乙事，實際上經檢討加註「一般零售場所」後亦無須設置，故並未影響本件回復原狀之作業期間，因此上訴人抗辯應扣除此部分時程所延誤之天數云云，自無可採。
㈩退萬步言，依上訴人所製作101年11月28日交付紀錄附件B「
法令變更非可歸責作業時日之說明」表示：其在申辦期間與建築主管機關在釋法、審查及會辦等溝通耗損時日，因法令變更，非可歸責於承租方（即上訴人）者計50日。可見，上訴人從未否認其遲延點交責任，並主張不可歸責於己之時日亦僅50日。
被上訴人雖於103年8月28日民事陳述意見㈡狀表示「至防火
時效由一小時變成二小時，乃係依96年變更後之建築技術規則建築技術施工篇第79條之2規定辦理，與會勘結論無涉。
」等語。然因前開之自認與事實不符，業經被上訴人提出建築技術規則建築設計施工編第79條之2及臺北市建築師公會104年2月25日函為憑。故而，被上訴人於104年3月26日民事陳述意見㈤狀請求將原表示更正為：至鐵捲門尺寸更正及防火時效由一小時變成二小時，經查係由上訴人自行依所檢附鐵捲門出廠證明書之尺寸規格及防火時效內容更正，有臺北市建築師公會104年2月25日函可證，與101年2月13日會勘結論無涉等語，乃構成自認之撤銷，依民事訴訟法第279條第3項規定，該自認之撤銷，應屬合法有效。
關於被上訴人以本案租賃保證金938萬1,591元及裝潢保證金
1,345萬4,632元扣抵部分使用占用租金部分，業經上訴人表示同意在案，有101年11月28日會勘交付紀錄結論㈡之⑵可稽，故被上訴人據此主張抵銷，自屬合法；上訴人泛稱該部分之抵銷均非適法云云，殊無可採。
三、上訴人則以：伊所負之回復原狀義務，依系爭租賃契約第5條「租賃標的物點交、使用維護及其他限制」第3款約定：「……於契約終止時按後附之使用執照圖說及設備，依甲方（即被上訴人）通知之期限內回復原狀。如需甲方協辦事項，甲方得於法令規定範圍內儘量予以協助。……」，應依系爭營運標的之94年12月29日使用執照所載，系爭營運標的之2樓及3樓所載使用項目為「一般零售業（甲、乙組）」，4樓及5樓為「健身服務業」，惟被上訴人於101年1月5日以府捷聯字第00000000000號函要求應將4樓及5樓之使用項目變更為「商場」使用，與原來使用執照核准項目不符，並超出系爭租賃契約之義務及前開租賃標的標示所示，且該函僅就2樓及3樓部分，要求伊於100年2月3日前回復原狀暨恢復原使用執照用途，並未提及4樓、5樓回復原狀之期限。嗣被上訴人於101年11月21日完成變更使用執照項目後，伊即於同年月27日完成變更核准項目，故此段期間非可歸責於上訴人。況系爭租賃標的物中2樓之2、3、4、5樓無法為一部之返還，故無法分別樓層為回復原狀，而4樓、5樓部分因有前開不可歸責於伊之上開事由，致2樓之2、3樓部分亦無法於被上訴人所訂之時日回復原狀。系租賃標的物既已於101年9月12日完成現場回復原狀，並經被上訴人確認，故自斯時起至同年11月28日之期間租金，即應予扣除。另，依兩造於101年2月13日現場會勘之紀錄內容，以伊應就4、5樓使用之用途恢復至「一般零售業（甲、乙組）」係因應被上訴人要求而致伊被迫接受非屬原契約義務範圍之事項，致變更使用執照之作業繁雜冗長，而造成伊無法即時依此回復原狀，需再扣除非可歸責上訴人之作業時日50日，在此段時間上訴人亦無法使用或占用系爭租賃標的物，並無受有任何利益，故被上訴人並非一概得以不當得利之規定請求受領者返還給付物，上訴人既無獲得任何利益，即無不當得利可言等語，資為抗辯。並補充陳述如次：
㈠被上訴人於101年1月5日府捷聯字第00000000000號函要求伊
將系爭租賃標的物之4、5樓用途部分變更為商場用途，係非系爭租賃契約所定之義務，與系爭租賃契約第12條第2項約定不符，兩造係於101年2月13日會勘會議合意由伊回復為一般零售業用途，非原建造執照核定之用途，自係就系爭租賃契約之變更，此新契約之履行期限，兩造既未約定，即屬未有確定期限之債務，非經被上訴人催告不生延遲效力。
㈡兩造於101年2月13日會勘會議內容，業就回復原狀達成新的
合約（下稱新合約），伊依新合約履行，自屬有法律上原因占有，且該新合約未約定確定履行期限，復未經被上訴人定合理期間為催告，伊自不負給付遲延責任，被上訴人雖主張其以101年3月22日北市捷聯字第00000000000號函，請伊儘速完成回復原、安排會勘及點交返還系爭租賃標的物，惟該函內容未定合理期間催告，並不生催告效力。
㈢伊係因被上訴人要求而被迫接受非屬原契約義務範圍之事項
，將原使用執照用途即「健身服務業」用途變更為「商場」用途，且變更程序冗長，上訴人亦無法使用或占用系爭租賃物，並未受有任何利益，即無不當得利可言。
㈣伊係依新合約及被上訴人指示及建築法、臺北市建築管理自
治條例等規定，於申請使用執照變更後始施工，並完成後兩造會同竣工查驗，並無延誤。
㈤伊於101年2月16日即根據新合約向主管機關申請變更使用執
照，相關圖說歷經室內裝修審查，變更使用審查，於101年4月26日獲得臺北市政府都市發展局核准變更使用執照後，開始施工，嗣於101年5月10日取得室內裝修暨變更使用核可。
其中關於變更使用執照部分，於101年2月16日提出申請後，原訂於同年3月14日即可結案，遲延同年4月25日始審查完畢，期間亦無伊因文件缺失補件而重新掛號情形，係因審查單位內部意見不一所致之延誤，非可歸責於伊。至伊於101年5月10日取得室內裝修既變更使用核可並施工後，同時為消防審查，同年8月16日會同被上訴人為現場會勘，而於101年9月12日完成缺失改正。然因行動不便使用設施之法令變更，因而審查程序耗費時日，迨至101年11月21日承辦單位始結案，並於同年月27日核發變更使用執照，伊即於同年11月28日即會同被上訴人點交返還系爭租賃標的物，自無任何遲誤情事。
四、原判決命上訴人如數給付，上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠系爭租賃標的物用途，依94年12月29日臺北市政府工務局94使字第0434號使用執照附表記載：「地上002層……用途：
一般零售業甲、乙組（G3）地上003層……用途：一般零售業甲、乙組（B2）地上004層……用途：健身服務業（B1）地上005層……用途：健身服務業（B1）……。」有上開使用執照在卷可稽（原審卷第24至26頁）。
㈡兩造於95年6月20日就系爭租賃標的物簽訂系爭租賃契約，
租賃期間自95年9月21日起至105年9月20日止，共計10年，每月租金合計為312萬7,197元，保證金為938萬1,591元，並於第3條（租金及保證金）第5項（隔間裝潢回復保證金）約定：「因乙方（即上訴人）統一經營之需要，甲方（即被上訴人）所有之二至五樓建坪同意規劃為一層一戶設計，『惟若乙方未能租滿五年除依第十一條之違約處罰規定辦理外，乙方應依甲方要求無償將甲方租賃物比照其他樓層中坪數一般事務所（約50至75坪）工程項目及預算，辦理隔間裝潢及安裝照明、電信、網路、空調等設備及管線，總經費（含稅）以不超過新台幣13,454,632元為限，並於簽約前應提供同額之銀行定存單供甲方設定質權作為擔保。『俟乙方租滿五年後，即可申請退還本裝潢回復保證金』。且若『乙方退租』返還承租物時，得以使用執照核准之竣工圖為回復標準。」、第5條（租賃標的物點交、使用維護及其他限制）第3款約定：「租賃期間乙方需增添、更換非屬於甲方點移交之設施設備與裝潢，概由乙方自行規劃設置，除經甲方同意依現況點交返還外，應於租約期滿當日前或『於契約終止時』按後附之『使用執照圖說及設備』，依『甲方通知之期限』內回復原狀。如需甲方協辦事項，甲方得於法令規定範圍內儘量予以協助。……」、第10條第5項約定：「乙方於本契約租期屆滿前終止契約者，應於三個月前通知甲方，乙方除應償付已使用租金外甲方得沒入保證金充作違約金，另租期未滿五年者，並需依第三條第五項規定辦理」等語，此有系爭租賃契約書可按（原審卷第27頁至第34頁）。
㈢嗣因兩造因聯合開發大樓2樓私有建物所有權人同意參與統
一營運，乃於95年6月28日就系爭營運標的，簽訂系爭營運契約，契約存續期間自95年9月21日起至115年9月20日止，共計20年，營運保證金為209萬5,586元，此有系爭營運契約在卷可稽（原審卷第8頁至第26頁）。
㈣系爭租賃標的物用途，依95年11月31日臺北市政府工務局95
變使字第0174號變更使用執照（下稱95年174號變更使用執照）附表記載：「⒈『3樓用途』原核准（B-2）一般零售業
甲、乙組（19、20組）……『變更（B-3）為餐飲業（22組）』。⒉『4樓用途』原核准（B-1）健身服務業（33組）85
7.20㎡，變更為『（B-1）健身服務業（33組），及（B-2）一般零售業甲、乙組（19、20組），及（B-3）餐飲業（22組）857.20㎡』。⒊『5樓用途』原核准為（B-1）健身服務業846.24㎡，『變更為（B-1）健身服務業（營業性浴室〈含三溫暖〉（33組），（D-1）日常服務業（美容）（26組）846.24㎡』。⒋3樓原核准為1戶變更為2戶（增加1戶）。
」有上開變更使用執照在卷可稽（原審卷第65至66頁）。
㈤97年1月25日臺北市政府工務局97變使字第0021號變更使用
執照（下稱97年21號變更使用執照）核准系爭租賃標的物之一即2樓之2用途為一般零售業甲乙組兼餐飲業，有94使字第0434號使用執照附表㈠使用執照變更登記欄可稽（原審卷第64頁）。
㈥上訴人於100年11月2日以樺開聯字第0000000號函稱：「一
、按租貸契約第三條第五款規定，租期屆滿5年應退還之隔間裝潢回復保證金，經本公司（即上訴人）以(100)樺開聯字第0000000號函告退還及（100）樺開聯字第0000000號函催討後無效，貴局已顯然違約，並破壞貴我雙方維繫合約的誠意。二、上開租賃標的及聯合營運事宜仔細評估後將不再繼續承租及經營，爰通知貴局自101年2月3日止終止旨揭租賃契約及營運契約，懇請貴局配合辦理後續解約相關事宜。
」等語，有該函在卷可按（原審卷第35頁）。
㈦臺北市政府於101年1月5日「府捷聯」字第00000000000號函
表示：「……有關貴公司（即上訴人）承租旨揭公有不動產坐落於臺北市○○○路○段○○號2樓至5樓，租期自95年9月21日至115年9月20日止共計20年，將提前於101年2月3日終止租約一節，敬悉。三、依貴我雙方租賃契約書……第10條第5項約定，本府得沒入保證金新臺幣938萬1,591整充作違約，依該契約書相關規定辦理後續事宜，敬請諒察。四、依租賃契約書第5條第3項之規定於終止契約日前貴公司應『按使用執照竣工圖將商場回復原狀』，查本租賃標的物貴公司自95年6月20日與本府簽訂租賃契約書，計多次申請辦理本租賃標的物使用執照用途變更，其中4樓及5樓當時貴公司係為引進亞力山大健身業者而變更為健身服務業等使用用途，應變更回復為『原商場』使用；2樓及3樓仍請貴公司於100年2月3日前回復原狀暨恢復原使用執照用途並通知本府捷運工程局（即被上訴人）後，由該局訂定日期（依租賃契約書第12條第1項規定）通知貴公司辦理會勘事宜。五、倘貴公司未及於100年2月3日前依前所述『回復原狀暨恢復原使用執照用途』返還本局租賃標的物，貴公司自100年2月3日起仍須支付本府捷運工程局租賃標的物之相當租金之占用使用費、水、電、管理費及其他衍生之相關費用等」等語，有該函在卷可憑（原審卷第52頁）。
㈧上訴人以101年1月30日樺設館字第101001號函檢送系爭租賃
標的物回復至原建照核准用途即二至五層均為一般零售業（
甲、乙組）之變更使用申請相關資料及建築使用權同意書，請被上訴人用印，被上訴人用印後，由上訴人派員取回，被上訴人並以102年2月2日北市捷聯字第00000000000號函回覆，有上開2函在卷可稽（本院卷㈠第83至84頁）。
㈨兩造於101年2月13日召開「捷運新店線公館站聯合開發大樓
2至5樓商場商場終止後復原交返內容確認會議」，並於「會勘記錄」記載：「……三、4、5樓部分會勘結論如下：⒈4樓至5樓室內梯拆除，另以RC補平樓板。⒉4樓至5樓內裝（含天花板、地坪）及隔間全數拆除，依原材料回復原狀，即地板鋪60*60拋光石英磚及60*60明架纖板。⒊男女廁之牆面、地磚材料規格依現況清潔點交。⒋4樓至5樓空調機房設備維持現狀。⒌『4樓至5樓用途恢復至一般零售業（甲、乙組）』」，有上開會議紀錄及會勘記錄在卷可按（原審卷第70至72頁）。
㈩被上訴人於101年5月14日以北市捷聯字第00000000000號函
謂：「本局（即被上訴人）前以101年3月29日北市聯字第00000000000號函第3次通知催告貴公司（即上訴人）限期改善營運管理事宜，至今未改善，亦未繳交違約金，依『營運契約第十四條第二、（三）』特以本函通知依約終止本契約（即系爭營運契約），貴公司以寶華銀行忠孝分行定期存款單設定質權予本局所繳營運保證金計新臺幣209萬5,586元整不予發還，……另依營運契約第十二條四、因可歸責於貴公司而致本局受有損失者，貴公司應負全部損害賠償責任……。」等語，有上開函及系爭營運契約在卷可稽（原審卷第36、8至26頁）。
臺北市政府都市發展局（下稱都發局）於101年11月21日核
發系爭租賃標的物之3、4、5層一般零售業甲、乙組之建築物室內裝修合格證明，有該證明在卷可憑（原審卷第73至74頁）。
都發局於101年11月27日核發系爭租賃標的物101變使字第0190號變更使用執照（下稱101年190號變更使用執照）記載：
「⒈『2層、2層之1、2、3、5、6，原用途為一般零售業』，前經變為一般零售業甲乙組兼飲食業，本次全部變更為一般零售業甲、乙組。⒉『3層原用途為一般零售業』，前變更為餐飲業，本次全部變為一般零售業。⒊『4層原核准用途為健身服務業，全部變更為一般零售業』。⒋『5層原核准用途為健身服務業，全部變更為一般零售業』。⒌3層原核准為2戶變更為1戶（減少1戶）。⒍『本次辦理變更使用併案3、4、5層室內裝申請等之101變使字第0190號變更使用執照』。上訴人乃於同日將系爭租賃標的物物回復原狀完成，並於同年11月28日點交返還被上訴人，有101年11月28日下午2時30分之「捷運新店線公館站二至五樓商場相關設備交付記錄」、會勘交付記錄在卷可憑（原審卷第37至39、67至68頁）。
被上訴人以102年3月4日北市捷聯字第00000000000號函（下
稱系爭催告函）通知上訴人，系爭租賃契約終止並完成點交作業後，上訴人尚積欠租金486萬5,080元及未繕工程款141萬0,243元共計627萬5,323元，應於文到後3日內給付，並據於102年3月5日收受送達，惟上訴人迄今仍未為給付，此有系爭催告函及送達證書可憑（原審卷第40、41頁）。
六、兩造爭執事項：㈠被上訴人依系爭租賃契約第10條第5項及第12條第1、2項及
民法第179條規定，請求上訴人給付101年2月3日起至同年11月26日止之使用租金，有無理由？⒈上訴人依據系爭租賃契約第10條第5項、第12條第1、2項所
負之回復原狀義務之履行期為何？⒉雙方於101年2月13日會勘會議是否達成更新回復原狀之新合
約？⒊被上訴人是否得依系爭租賃契約第12條第2項約定、民法第
179條規定，請求上訴人給付不當得利範圍為何？㈡被上訴人主張以租賃保證金938萬1,591元抵銷上訴人應給付
之使用占用租金，有無理由？㈢被上訴人以其應退還上訴人之隔間裝潢保證金1,345萬4,632
元及大坪林站捷8履約保證金286萬4,526元與上訴人應給付之使用租金及未繕款主張抵銷，有無理由？
七、本院得心證理由及判斷：㈠被上訴人依系爭租賃契約第10條第5項及第12條第1、2項及
民法第179條規定，請求上訴人給付101年2月3日起至同年11月26日止之使用租金，有無理由部分：
被上訴人主張系爭租約終止後，上訴人應於101年2月3日回復系爭租賃標的物物之原狀，惟迄同年11月26日時始完成並返還被上訴人，應依爭租賃契約第10條第5項及第12條第1、2項及民法第179條規定，給付相當不當得利之使用租金等語。被上訴人則以前詞置辯。查：
⒈上訴人依據系爭租賃契約第10條第5項、第12條第1、2項所
負之回復原狀義務之履行期為何？被上訴人主張上訴人依系爭租賃契約第10條第5項、第12條第1、2項約定負有回復系爭租賃標的物原狀義務，並據被上訴人以101年1月5日府捷聯字第00000000000號函催告上訴人應於101年2月3日前回復至94年434號使用執照核准之用途，上訴人未能依約履行其回復原狀義務，自應負違約責任云云。被上訴人則以前詞置辯。查：
⑴系爭租賃契約業因上訴人以上開100年11月2日函，於101年2
月3日終止，且於終止日，上訴人應依系爭租賃契約約定及系爭租賃標的物回復原有使用執照所載之用途：
查，上訴人依系爭租賃契約第10條第5項約定，以上開100年11月2日函，於3個月前通知被上訴人系爭租賃契約將於101年2月3日終止，並據臺北市政府以上開101年1月5日函表示敬悉，並表示依上開第10條第5項約定沒入保證金，及要求上訴人於101年2月3日前，依系爭租賃契約第5條第3項約定，依系爭租賃契約所附之使用執照圖說及設備回復原狀，均如上所述，且為兩造所不爭執，是系爭租賃契約業於101年2月3日終止，且依系爭租賃契約第5條第3項約定，上訴人所負之系爭租賃標的物回復原狀義務係回復至系爭租賃契約所附使用執照所載之用途義務。
⑵又被上訴人上開101年1月5日函固記載：「主旨：有關貴公
司承租捷運新店公館站（交11）開發大樓卻有不動產地上2樓至5樓，來函表示將於『100』年2月3日提前終止租賃契約書一案，覆請查照。」，說明：「：「依租賃契約書第5條第3項之規定於終止契約日前貴公司應按使用執照竣工圖將商場回復原狀……請貴公司（即上訴人）100年2月3日前回復原狀暨恢復原使用執照用途並通知本府捷運工程局後，由該局訂定日期（依租賃契約書第12條第1項規定）通知貴公司辦理會勘事宜。倘貴公司未及於100年2月3日前依前所述回復原狀暨恢復原使用執照用途返還本局租賃標的物，貴公司自100年2月3日起仍須支付本府捷運工程局租賃標的物之相當租金之占用使用費、水電、管理費及其他衍生之相關費用等。」等語，就返還系爭租賃標的物及回復原狀之日期記載係「100年2月3日」，惟參諸同函說明記載：「有關貴公司……將提前於101年2月3日終止租約一節，敬悉。
……依租賃契約書第5條第3項之規定於終止契約日前貴公司應按使用執照竣工圖將商場回復原狀……。」等語，是上開主旨及說明項下所載「100年」及說明顯係「101年」之誤；另上開第101年1月5日函固係臺北市政府所為，惟被上訴人係臺北市政府之分支機構且係系爭租賃標的物之管理機關，且該函係由被上訴人當時法定代理人陳椿亮決行，是上開101年1月5日函效力及於被上訴人，併此敘明。
⑶上訴人未於101年2月3日前依系爭租賃契約所附使用執照所載之用途回復原狀：
①上訴人依系爭租賃契約約定，及被上訴人上開101年1月5日
函，應於101年2月3日將系爭租賃標的物回復原狀並返還被上訴人：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條定有明文，是依該規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任。次按「契約屆滿或『終止時』租賃標的物歸還、遺留物之處理：乙方（即上訴人）應於契約期限屆滿日或『契約終止時』甲方通知之期日會同甲方會勘租賃標的物，經甲方確認標的物同意受領之狀況後返還甲方。乙方對其所增添之改良物或裝潢除經甲方（即被上訴人）同意外，應於租期屆滿日前或甲方所定期限內回復原狀（以使用執照核准之竣工圖為回復標準），並將其所有一切物品搬離……。」（系爭租賃契約第12條第1、2項）、「……俟乙方租滿五年後，即可申請退本裝潢回復保證金。且若乙方『退租』返還承租物時，得以使用執照核准之竣工圖為回復標準。」（系爭租賃契約第5條）、「乙方於本契約租期屆滿前終止契約者，應於三個月前通知甲方，乙方除應償付已使用租金外，甲方得沒入保證金充作違約金，另租期未滿五年者，並需依第三條第五項規定辦理」（系爭租賃契約第10條第5項）。是上訴人得於系爭租賃契約約定租賃期間屆滿前退租，因而系爭租賃契約非因期間屆滿而終止時，即應依上開第2款約定上訴人須以使用執照核准之竣工圖為回復標準回復原狀，並返還被上訴人，且上訴人應於被上訴人通知之期日，會同被上訴人會勘系爭租賃標的物，經被上訴人確認同意受領之狀況後返還之。上訴人以前開100年11月2日函表示自101年2月3日終止系爭租賃契約及營運契約，且據被上訴人以101年1月5日函上訴人應於101年2月3日前依系爭租賃契約第5條第3項約定，依系爭租賃契約所附之使用執照圖說及設備回復原狀，如上所述。因此，系爭租賃契約既因上訴人退租而提前終止，且被上訴人以上開101年1月5日函通知上訴人應於系爭租賃契約終止日即101年2月3日，按原使用執照圖說及設備回復原狀，並返還系爭租賃標的物予被上訴人，而兩造就系爭租賃標的物之返還係一體不可分，亦不爭執（原審卷第112頁第1至5行），是被上訴人主張依系爭租賃契約約定，上訴人應於101年2月3日將系爭租賃標的物回復原狀並返還被上訴人，自屬可採。上訴人抗辯被上訴人未通知其應回復原狀之日期，亦無可取。
②上訴人未能於101年2月3日前回復原狀，自該日起應負給付遲延責任：
上訴人對於其未能101年2月3日前依原使用執照用途回復原狀乙節不爭執，且有兩造101年2月13日會勘紀錄記載系爭租賃標的物其中2樓部分，關於各戶隔戶牆、空調機房設備、女廁馬桶等部分；及3樓部分，關於室內裝修牆、女廁馬桶等部分均未依原使用執照回復原狀，有上開會勘紀錄在卷可稽（原審卷第71至72頁），且兩造就系爭租賃標的物之回復原狀係一體，亦不爭執，是被上訴人主張上訴人未依約於101年2月3日回復原狀自屬可信，從而上訴人應自101年2月3日起，就系爭租賃標的物全部回復原狀義務，負給付遲延責任。至兩造於上開會勘紀錄就系爭租賃標的物返還之約定另為合意，而認係於101年2月13日成立新合約乙節，詳如后述，惟與原有回復原狀義務既有不同，債既已更改，自於新合約成立時，上訴人應履行新合約，就原有回復原狀義務，自不復給付遲延責任。
⒉雙方於101年2月13日會勘會議是否達成更新回復原狀之新合
約？被上訴人主張兩造於101年2月13日會勘紀錄內容，並未改變上訴人之回復原狀義務云云。上訴人則抗辯該會勘紀錄業已就回復原狀內容另為合意，且加重上訴人之義務，兩造已就系爭回復原狀義務成立新合約等語。按「稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約。」、「和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力。」民法第736、737條定有明文。查：
⑴上開會勘紀錄結論，關於2樓部分：僅⒈項下係將該層各戶
（共6戶）恢復至原使照圖之隔牆狀態，隔戶牆材料以矽酸鈣板（需符合相關法令）為原則，至於⒉項下除電扶梯防火區劃空間維持原狀外，各戶室內及公共走道現況地坪及天花板拆除，不鋪設60*60拋光石英磚及不施作60*60礦纖板，「其未鋪設之地坪、天花板費用依原復原預算書（地坪：700元/㎡；天花板：555/㎡），按公私地主比例返還公私地主；⒊項下機房隔間材料在符合法令下，採用輕質灌漿牆施作，地坪維持現況（不另拆除）；⒋項下牆面除部分有廣告效益之面牆（即圖上座標EA5-EA6）保留外，其餘全數拆除。
⒍項下男廁之牆面、地磚材料依現況清潔點交。關於3樓部分，除⒈項下現況室內裝修牆全數拆除外，⒉項下地坪及天花板拆除（不另鋪設60*60拋光石英磚及不施作60*60礦纖板），地坪天花板未施作之費用依原預算書（地坪：700元/㎡；天花板：555/㎡）返還。⒊項下電扶梯防火區劃空間之地板維持現狀。⒋項下男廁維持現狀。關於4至5樓部分，除⒈項下4樓至5樓室內梯拆除，另以RC補平樓板；⒉項下4樓至5樓內裝（含天花、地坪）及隔間全數拆除，依約原材料回復原狀，即地板鋪設60*60拋光石英磚及（按應係漏植天花板施作）60*60明架礦纖板等項外，另⒊項下男女廁之牆面、地磚材料依現況清潔點交；⒋項下4樓至5樓空調機房設備維持現狀；⒌4樓至5樓用途恢復至一般零售業（甲、乙組），而4樓至5樓使用執照所載之用途為健身服務業，亦為兩造所不爭執，並有系爭租賃標的物使用執照在卷可稽（原審卷第60頁）。從而，兩造合意或將部分地坪、天花板回復原狀義務以給付金錢即未繕款代之，或以輕質灌漿牆代替水泥牆，或係以礦纖板代替矽酸鈣板，或將使用執照竣工圖原有之室內梯拆除，以RC樓板補平樓板（嗣於101年4月12日取消），亦為上訴人所提之附表可稽（本院卷㈠第152頁、卷㈡第112頁），是兩造就上訴人之回復原狀義務內容，為部分債之變更，且系爭租賃標的物之回復原狀義務及返還係一體，亦為兩造所不爭執，上開會勘紀錄所載之上訴人義務與上訴人原有回復原狀義務不同項目，其給付內容既有不同，核屬債之更改，且係兩造就原有上訴人回復原狀義務及返還系爭租賃標的物，相互讓步，且使被上訴人就債之更改部分，取得新回復原狀內容之請求權，而原有上訴人回復原狀義務相關內容部分，自歸於消滅，核屬和解契約之性質，被上訴人自受拘束，僅得依新合約為請求，是上訴人抗辯被上訴人應依新合約為請求，洵屬有據。
⑵次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第229條第2項定有明文。而無確定期限之債務，係包括未定期限之債務、雖定有期限而其屆至之時期不確定期限債務，是無確定期限債務，應於受債權人催告履行後，始發生遲延責任(最高法院18年上字第1318號判例要旨參照）。又按「清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償。」同法第315條亦有明文。所謂未定期限債務係指期限之屆至雖屬確定之事實，但何時屆至則未確定，其情形為未定期限，一為雖定有期限而其屆至之時間不確定。前者稱不定期債務，即民法第315條所規定之除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定外之未定清償期債務。另為不確定期限之債務，即當事人未有約定而得依上開第315條規定，以法律規定，或債務之性質或其他情形，決定其清償期者。從而必待不能依上開標準，定清償期，債務始視為與其發生同時即清償期屆至，債權人始得隨時請求清償。又所謂依債之性質或其他情形決定清償期者，就其中依債之性質決定清償期者，係包含依給付之性質，對於債務人應給一定之準備或完成給付之時間者。是如得依債之性質決定清償期者，債權人不得隨時請求清償，既不得隨時請求清償，必待依債之性質或其他情形決定之清償期屆至，處於債權人得請求狀態，債務人經債權人催告而未為給付，始自受催告時起，負遲延責任。而上開會勘紀錄就系爭新合約所載上訴人應負回復原狀之給付內容，就上訴人履行期間未有約定，惟依約定之回復原狀之內容含裝修工程之許可、使用執照變更之申請及核准，及工程之進行等項目，自應給上訴人一定之準備及完成給付之時間，依上開說明，必待依新合約約定之給付性質，所定之未確定期限之債務，在相當清償期限屆至以前，依民法第316條規定：「定有清償期者，債權人不得於期前請求清償……。」，自不得催告，債權人係於清償期屆至以後，始得請求債務人給付，即於未確定之期限屆至後，得請求給付時，經債權人催告而未為給付，債務人自受催告時起，始負遲延責任。
⑶上開會勘紀錄所約定上訴人應履行內容，須上訴人委請建築
師辦理使用執照變更、室內裝修許可，及施工各情，為兩造所不爭執，兩造於101年2月13日製作會勘紀錄後，上訴人於同年月16日申請變更使用執照及室內裝修許可，同年月2月22日都發局以應補正退件，亦有都發局變更使照申請許可申請案審核結果表、變更使用執照申請流程表在卷可稽（本院卷㈠第184至185頁）；同年3月1日因上訴人重新掛號，101年4月25日主管機關核准變更，於同月26日通知上訴人，有都發局變更使照申請許可申請案審核結果表、執照申請案件進度表在卷可按（本院卷㈠第186至188頁）上訴人即開始施工，主管機關於同年5月10日核發變更使用執照及室內裝修許可證，有變更使用執照申請書及室內裝修許可證在卷可稽（本院卷㈠176至183頁），都發局以101年7月31日北市都建字第00000000000號函理由以系爭租賃標的物2、3-5樓建築物使用類組由B-1變更為B-2應設置供行動不便者使用設施，命上訴人改正，有該函在卷可憑（本院卷㈠第196頁），嗣上訴人委託之王瑞民建築師事務所辦理相關事宜，其後辦理變更使用執照竣工勘驗，都發局於加註「本案爾後若改供商場、百貨公司或市場使用仍應檢討設置無障礙設施。」等語，於101年11月27日核發變更使用執照，亦有該變更使用執照在卷可稽（本院卷㈠第204頁），另於101年11月21日核發系爭租賃標的物之3、4、5層一般零售業甲、乙組之建築物室內裝修合格證明，有該證明在卷可憑（原審卷第73至74頁）。而兩造於同年11月28日辦理系爭租賃標的物返還事宜，並製作「捷運新店線公館站二至五樓商場相關設備交付記錄」，並記載「商場屋況返還捷運局樺福公司已於101年9月12日完成現場復原」等語（原審卷第91至92頁）。從而上訴人履行回復原狀義務，係可依債務之性質定其清償期，上訴人履行之期間自101年2月13日至同年11月28日，長達9個月又15日，其中被上訴人固主張上訴人於101年2月16日送件因要件欠缺，致同年月22日退件，而於同年3月1日始另掛號，及101年3月27日至4月9日係因上訴人所委託之建築師缺件所致，惟予以扣除後，履行期間仍達8個月餘，縱依8個月計算，自101年2月13日起算，清償期須至同年10月始屆至。至關於系爭租賃標的物使用類別由變更為B-2，應否設置無障礙設施乙節，係屬都發局適用建築法規之爭議，且經都發局以加註方式核准變更使用執照，如上所述，自非可歸責於上訴人。從而被上訴人固曾以101年3月22日北市捷聯字第00000000000號函、同年4月12日北市捷聯字第00000000000號函謂：
關於將系爭租賃標的物回復原狀一節，請上訴人依租賃契約書第5條第3項規定及101年2月13日與本局所召開之「捷運新店線公館站（交11）開發大樓公有不動產公有不動產地上2樓D戶、3-5樓商場終止後復原交返內容確認會議紀錄」，儘速完成回復原狀、安排會勘及點交返還租賃標的物等語，均係於上開申請變更核准前，遑論上訴人尚未得依相關建築法規施工，依上開所說明，均難認係於未確定期限債務清償屆至後所為催告，該催告自難謂使上訴人負遲延給付責任。此外，被上訴人未能證明其於上訴人依新合約所負之未確定期限之回復原狀義務之清償期屆至後，因上訴人有未能履行給付，經其催告之情形，自難課以上訴人給付遲延之責任，是被上訴人就此部分主張上訴人應負給付遲延之責任，即屬無據。
⒊被上訴人是否得依系爭租賃契約第12條第2項約定、民法第
179條規定，請求上訴人給付不當得利範圍為何？被上訴人主張上訴人應給付占用租金3,056萬5,829元等語。
惟上訴人所否認，並以前詞置辯。按契約終止時，上訴人對其所增添之改良物或裝潢除經被上訴人同意外，應於租期屆滿日前或甲方所定期限內回復原狀（以使用執照核准之竣工圖為回復標準），並將其所有一切物品搬離，上開事項所需費用由上訴人負擔，逾期未回復原狀，使用（占用）租金由被上訴人逕行沒入保證金扣抵，不足時得另予追償，系爭租賃契約第12條第2項明文約定。查：如前所述，系爭租賃契約於101年2月3日，因上訴人退租而終止，而於同年月13日兩造會勘並成立新合約時，上訴人未完成回復原狀，則上訴人未依系爭租賃契約於101年2月3日前完成回復原狀，逾期即應負給付遲延責任，且其遲延責任迄同年月13日因兩造為債之更改而終止，則上訴人應負10日之給付遲延責任，從而上訴人應給付被上訴人因未回復原狀之占用租金104萬2,399元〔計算式3,127,197元30（日）10（日）＝1,042,399元〕。又新合約成立後，上訴人所負回復原狀及返還系爭租賃標的物義務，係未確定期限債務，被上訴人既未能證明上訴人有於清償期屆至後，經其催告而未能履行之情事，則此部分請求上訴人給付占用租金，即屬無理由，不應准許。
㈡被上訴人以租賃保證金938萬1,591元及其應退還上訴人之隔
間裝潢保證金1,345萬4,632元及大坪林站捷8履約保證金286萬4,526元分別與上訴人應給付之使用租金及未繕款主張抵銷，有無理由？按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。」民法第334條第1項本文定有明文。次按「抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第三百三十四條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意。」（最高法院50年台上字第291號判例要旨參照）。又按系爭租賃標的物租金及占用使用費之給付，上訴人同意被上訴人由本案承租保證金938萬1,591元及商場隔間裝潢回復保證金1,345萬4,632元中予以扣抵，兩造間101年11月28日「捷運新店線公館站二至五樓商場相關設備交付記錄」結論㈡⑵明文約定。查，上訴人就其應給付上開未繕款141萬0,243元，且已屆清償期並不爭執，又上訴人應給付被上訴人上開占用租金104萬2,399元，如上所述，則上訴人主張依上開結論以租賃保證金938萬1,591元抵銷上訴人應給付之占用租金104萬2,399元結果，上訴人無應給付占用租金之金額。又被上訴人主張以其對上訴人負有返還隔間裝潢保證金1,345萬4,632元及大坪林站捷8履約保證金286萬4,526元之債務以之抵銷應付未繕款141萬0,243元，經抵銷後，上訴人亦無應給付未繕款之金額，被上訴人已無得請求金額，其請求自屬無據。
㈢另被上訴人依民法第179條規定，主張上訴人應給付因未能
回復原狀而占用系爭租賃標的物之不當得利等語，核與上開第12條第2項約定：「乙方對其所增添之改良物或裝潢除經甲方同意外，應於租期屆滿日前或甲方所定期限內回復原狀（以使用執照核准之竣工圖為回復標準），並將其所有一切物品搬離……。逾期未回復原狀，甲方得自行僱工代為回復原狀，所需費用或使用（占用）租金由甲方逕行沒入保證金扣抵，不足時得另予追償。」之占用租金請求權，係重疊合併，且上訴人應依系爭租賃契約約定給付占用租金104萬2,399元，新合約為回復原狀，亦無給付遲延之情事，被上訴人其餘請求為無理由，亦據本院論斷如上，爰不另就上開不當得利返還請求權為論斷，併此敘明。
八、綜上所述，被上訴人本於系爭租賃契約之法律關係，請求上訴人給付627萬5,323元及其法定利息為無理由，不應准許。
其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人應如數給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他所為之舉證，經審酌後認對於本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 20 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 李國增法 官 蕭錫証正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 20 日
書記官 陳樂觀附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。