臺灣高等法院民事判決 103年度重上字第860號上 訴 人 樺福建設開發股份有限公司法定代理人 張綱維訴訟代理人 劉煌基律師複代理人 王姿淨律師
鄭雅芳律師被上訴人 邢蘐宜訴訟代理人 洪士傑律師複代理人 倪子嵐律師上列當事人間請求移轉土地房屋事件，上訴人對於民國一０三年八月十五日臺灣臺北地方法院一０一年度重訴字第一一七三號第一審判決提起上訴，本院於民國一０四年十月二十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人為所有權移轉登記之假執行宣告部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人第一審假執行之聲請駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面：兩造於民國九十七年七月十一日訂立土地房屋買賣契約（下稱本件買賣契約），約定由被上訴人以總價新臺幣（下同）一千二百萬元向上訴人買受「八達通環遊市－晶華館Ｂ五棟二八樓」房屋暨基地以及地下一樓編號第三四號車位，即坐落臺北縣新店市（現新北市○○區○○○段第一０六六、一０六八、一０六八之二、一０八二、一一二六、一一三三、一二０七、一二二０地號、權利範圍各十萬分之一六０之土地，及其上建號同段第五五五七號、門牌號碼新北市○○區○○路○○○○號二八樓之六房屋全部，以及共有部分①建號同段第五０八二號、西棟一層與地下二層、東棟一層與地下一、四層、權利範圍十萬分之一八二；②建號同段第五五八四號、西棟地下四層、權利範圍十萬分之三三九（以下合稱本件房地），其中三百六十萬元應於簽約時給付，剩餘八百四十萬元為「銀行貸款」期款，以銀行貸款支付，如被上訴人不辦理銀行貸款，則該筆價金於土地增值稅單及契稅單核發時，經上訴人通知日起七日內以現金或即期支票繳清，簽約日起一年後辦理本件房地所有權移轉登記。被上訴人於兩造締約當日即給付價金九百萬元，不辦貸款，九十九年九月十三日兩造再以上訴人對被上訴人之債務抵銷上訴人對被上訴人之價金債權其中一百五十一萬零六百二十一元，被上訴人僅餘一百四十八萬九千三百七十九元價金未付。詎上訴人拒不依約通知被上訴人土地增值稅單及契稅單之核發，先於九十八年九月十六日將本件房地設定權利人為訴外人國際票券金融股份有限公司、擔保債權確定期日為一二八年九月十三日、擔保債權總金額一千三百九十萬元之最高限額抵押權，復於一０一年三月三日將本件房地以信託為原因移轉登記予訴外人台新國際商業銀行股份有限公司（以下簡稱台新商銀）、一０二年一月十五日始塗銷信託移轉登記，另於一０一年七月二十日以被上訴人遲延支付價金餘額為由，以存證信函向被上訴人為解除本件買賣契約之意思表示，但上訴人解除本件買賣契約並不合法，爰依本件買賣契約之約定，請求上訴人通知被上訴人本件房地土地增值稅單及契稅單之核發，並於被上訴人給付一百四十八萬九千三百七十九元之同時，將本件房地所有權移轉登記予被上訴人（原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人就敗訴部分全部上訴）。答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面：本件兩造原關係良好，被上訴人九百萬元價金於買賣契約訂立前之九十七年七月八日即先支付，締約後復因被上訴人有居住需求，於同年八月二十一日即先行交付被上訴人居住使用，被上訴人於九十九年九月二日補行簽具交屋切結書，同年月十三日再抵銷其中一百五十一萬零六百二十一元價金；本件房地既於九十七年八月二十一日交付被上訴人占有，兩造早於九十七年八月二十一日交屋時，即變更本件買賣契約第四條約定之付款方式、改依第七條第一點之約定，即被上訴人應於交屋時繳清剩餘價金，或認兩造於被上訴人於九十九年九月二日簽具交屋切結書時變更本件買賣契約付款方式之約定，否則上訴人何需繼續負擔房地稅捐而將本件房地先行交付被上訴人占有使用？至遲應認兩造於九十九年九月十三日抵銷時已變更本件買賣契約付款方式之約定，因抵銷以債務屆清償期為要件，被上訴人既同意抵銷，顯見被上訴人肯認其剩餘價金債務已屆清償期；被上訴人之剩餘價金債務既已屆清償期，上訴人九十九年九月二日要求被上訴人簽具交屋切結書或同年月十三日抵銷其中一百五十一萬零六百二十一元價金債務時，均已經催告被上訴人支付剩餘價金，上訴人之財務經理鄭晴文於九十九年下半年至一００年初期間復代上訴人以口頭催告被上訴人支付剩餘價金，已經合法催告，被上訴人仍未給付，上訴人於一０一年七月二十日依本件買賣契約第九條第二點約定解除契約，自無不合。本件買賣契約既經上訴人解除，被上訴人請求通知稅單之核發及將本件房地所有權移轉登記予被上訴人，並無理由等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本件被上訴人主張兩造於九十七年七月十一日訂立本件買賣契約，約定被上訴人以總價一千二百萬元向上訴人買受本件房地，其中三百六十萬元應於簽約時給付，剩餘八百四十萬元為「銀行貸款」期款，以銀行貸款繳付，被上訴人於締約當日已給付價金九百萬元，不辦貸款，九十九年九月十三日兩造再以上訴人對被上訴人之債務抵銷上訴人對被上訴人之價金債權其中一百五十一萬零六百二十一元，被上訴人僅餘一百四十八萬九千三百七十九元之價金未付，上訴人拒不通知被上訴人土地增值稅單及契稅單之核發，於一０一年七月二十日以被上訴人遲延支付價金餘額為由，以存證信函向被上訴人為解除本件買賣契約之意思表示等情，業據提出土地房屋買賣契約書、交屋切結書、結算確認單、土地登記謄本、建物登記謄本、異動索引、臺北光復郵局第九九二號存證信函為證（見原審卷第九至二三、二二二至二七二、三０一至三五０頁），核與上訴人及台新商銀所提不動產信託契約、信託財產管理及運用指示書、土地登記謄本、建物登記謄本、土地房屋買賣契約書、交屋切結書所示一致（見原審卷第七一至七四、九二、九三、一０一至一一八頁、本院卷第三五至三八、七二頁），且經上訴人肯認屬實，應堪信為真實，但被上訴人主張其得依本件買賣契約之約定請求上訴人通知稅單之核發及移轉本件房地所有權部分，則為上訴人否認，辯稱：本件買賣契約業因被上訴人遲延給付價金，經上訴人合法解除等語。
四、茲分述如下：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務，民法第三百四十五條、第三百四十八條定有明文。
本件兩造約定由被上訴人以一千二百萬元向上訴人買受本件房地，其中三百六十萬元應於簽立書面契約時給付，剩餘八百四十萬元為「銀行貸款」期款、以銀行貸款繳付，性質為買賣甚明，被上訴人於締約當日即已給付價金九百萬元，不辦貸款，九十九年九月十三日兩造再以上訴人對被上訴人之債務抵銷上訴人對被上訴人之價金債權其中一百五十一萬零六百二十一元，被上訴人僅餘一百四十八萬九千三百七十九元之價金未付，前已述及；而本件買賣契約第四條「付款約定」第三點約定：「如買方（被上訴人）不辦貸款時，其應給付賣方（上訴人）之『銀行貸款』期款應於土地增值稅及契稅單核發時，經賣方通知日起七日內以現金或即期支票繳清，買方在未全數繳清前，賣方得拒絕辦理產權移轉登記予買方」，第五條「產權移轉」第一點約定：「土地房屋產權之移轉，買方應於賣方通知七日內配合備妥有關文件交由賣方申辦有關規費及產權登記相關事宜」（見原審卷第九、十頁、本院卷第三五、三六頁），亦即被上訴人價金餘額（九十九年九月十三日前為三百萬元、以後為一百四十八萬九千三百七十九元）之清償期有待上訴人之通知始能確定，於上訴人通知被上訴人土地增值稅及契稅單核發前，被上訴人價金餘額之清償期尚未確定，惟在被上訴人價金餘額全數繳清前，上訴人得拒絕將本件房地所有權移轉予被上訴人；但本件上訴人拒不通知被上訴人本件房地土地增值稅及契稅單之核發，致被上訴人價金餘額之清償期迄未能確定，進而未能請求上訴人移轉本件房地之所有權，則除本件買賣契約業經上訴人解除而失其效力外，被上訴人依本件買賣契約之約定請求上訴人通知其關於本件房地土地增值稅及契稅單之核發，並於被上訴人繳清價金餘額一百四十八萬九千三百七十九元之同時，將本件房地所有權移轉登記予被上訴人，尚非無據。
（二）本件上訴人拒絕通知被上訴人本件房地土地增值稅及契稅單之核發，致被上訴人價金餘額之清償期迄未能確定，進而未能請求上訴人移轉本件房地之所有權，無非以本件買賣契約之付款方式業經合意變更、被上訴人價金餘額之清償期已經屆至，被上訴人遲延給付，經上訴人催告後解除契約為論據，而本件買賣契約第九條第二點前段約定：「買方違反本約任何條款或不按照約定日期付款之情事者，賣方得解除本契約」（見原審卷第十一頁、本院卷第三七頁），又上訴人於一０一年七月二十日以被上訴人遲延支付價金餘額為由，以存證信函為解除契約之意思表示，前業提及，是本件所應審究者，厥為：本件買賣契約是否經上訴人解除而失其效力？１上訴人辯稱兩造於九十七年八月二十一日上訴人將本件房
地交付被上訴人占有使用時，或被上訴人於九十九年九月二日補簽具交屋切結書時，變更約定之付款方式為按契約第七條第一點，被上訴人應於交屋時繳清應付未付款，故價金餘額之清償期為九十七年八月二十一日或九十九年九月二日，固以卷附交屋切結書為據（見原審卷第十八頁、本院卷第七二頁），就被上訴人於九十七年八月二十一日取得本件房地之占有、使用權，及於九十九年九月二日簽具交屋切結書等節，並為被上訴人所不爭執，然遍觀是紙交屋切結書，正面僅記載被上訴人核對本件房地與買賣契約所載內容吻合，並切結房屋由其使用管理，嗣後關於房屋之一切事務均由其本人自理，且知悉陽台外推或加裝窗戶視為違建將優先拆除，各樓層梯廳為共有部分，不得任意加設設備、設施，交屋後若有變更裝修或裝潢工程損及房屋現有設備及相鄰房屋權益或違反法令，均由被上訴人自行負責，背面則記載廳房鎖匙門禁卡遙控器之數量及被上訴人點收結果，無隻字片語提及雙方合意變更本件買賣契約條款，自難認僅以是紙交屋切結書遽認兩造曾於（九十七年八月二十一日）交屋或（九十九年九月二日）簽具交屋切結書之際，合意變更本件被上訴人價金餘額清償期之約定為交屋時。
上訴人雖稱如非兩造合意變更付款方式為被上訴人應於交屋時繳清應付未付款，上訴人何需負擔本件房地稅捐，由被上訴人享有占有使用本件房地之利益云云，但被上訴人於兩造締約之際即已先支付九百萬元價金、達總價金七成五，為原定簽約款（三百六十萬元）之二‧五倍，本件買賣契約第十條第一點復約定本件房地所有權移轉登記自簽約日起一年後再辦理（見原審卷第十一頁、本院卷第三七頁），亦即被上訴人支付比例高達七成五之價金，尚須待至少一年始能取得買賣標的物所有權，與本件買賣契約原定效果（即被上訴人僅支付三成價金三百六十萬元，剩餘價金俟一年後本件房地所有權移轉登記時再支付），兩相比較，甚為不利，縱不論上訴人一再稱兩造原關係良好，衡情本件買賣契約訂立及履行時，應不致故意虧待被上訴人、對被上訴人特別不利，則上訴人將本件房地先行交付被上訴人使用，目的應在降低被上訴人提前一年支付四成五價金之損失，否則無異指被上訴人僅取得本件房地之占有、使用權，即需支付價金全額，仍需待近十一個月之九十八年七月十一日以後，始能取得本件房地之所有權，形同懲罰儘先支付大多數價金之被上訴人，顯與常情有違。參諸本件買賣契約第十條「其他約定」第二點約定：「履行本契約之各項通知均應以本契約書上記載之地址為準，如有變更未經通知他方，致無法送達時，均以第一次投遞日期視為送達日期」，第四點約定：「本契約書及附件、附圖共計十七頁，買賣雙方同意不加蓋騎縫章，仍不影響本約效力」（見原審卷第十一頁、本院卷第三七頁），足見本件買賣契約書面經審慎、仔細之擬具及簽訂，就頁數、是否蓋騎縫章、通知送達住址等細節均詳為記載規範，則就合意變更契約付款方式、價金清償期此等關係重大之事項，竟無任何明確記載並經雙方簽認之書面，亦悖於事理，上訴人既未能提出兩造合意變更契約之書面，即無證據足認兩造合意變更付款方式、將價金餘額清償期變更為九十七年八月二十一日或九十九年九月二日交屋時。
２上訴人雖又稱兩造於九十九年九月十三日抵銷被上訴人價
金債務其中一百五十一萬零六百二十一元，因抵銷以債務屆清償期為要件，被上訴人既同意抵銷，顯見被上訴人肯認其剩餘價金債務已屆清償期，應認兩造於九十九年九月十三日抵銷時已合意變更本件買賣契約付款方式之約定、被上訴人價金餘額之清償期為當日云云。經查：關於兩造於九十九年九月十三日抵銷被上訴人價金債務其中一百五十一萬零六百二十一元一節，已經被上訴人陳明在卷，且有結算確認單可按（見原審卷第十九、二十頁），前曾提及，惟抵銷除法定抵銷之外，尚有約定抵銷，此項抵銷契約之成立及其效力，除法律另有規定（如民法第四百條以下交互計算之抵銷）外，無須受民法第三百三十四條所定抵銷要件之限制，即給付種類縱不相同或主張抵銷之主動債權已屆清償期，而被抵銷之被動債權雖未屆滿清償期，惟債務人就其所負擔之債務有期前清償之權利者，亦得於期前主張抵銷之，最高法院五十年台上字第一八五二號著有判例闡釋甚明，是仍難以被上訴人同意上訴人以對被上訴人之金錢債務，抵銷被上訴人對上訴人之價金債務其中一百五十一萬零六百二十一元，即謂被上訴人肯認價金餘額債務於九十九年九月十三日已屆清償期，上訴人此節所辯，委無可採。
３綜上，既無證據足認兩造曾合意變更本件買賣契約付款方
式、確認被上訴人價金餘額清償期為九十七年八月二十一日、九十九年九月二日或十三日，被上訴人價金餘額之清償期仍有待上訴人關於本件房地土地增值稅及契稅單核發之通知始能確定，則被上訴人既未受上訴人關於本件房地土地增值稅及契稅單核發之通知，價金餘額之清償期自尚未確定、屆至，被上訴人並無本件買賣契約第九條第二點所指「不按照約定日期付款之情事」，被上訴人依該約款為解除本件買賣契約之意思表示，不生解除契約之效力，本件買賣契約未經解除、仍有效力，堪以認定。
（三）末按關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行，民事訴訟法第三百九十條第一項規定甚明；宣告假執行之判決，不必待其確定，債權人即可據以聲請執行；判決經宣告假執行者，除附有供擔保後得為假執行之條件外，自得即為執行，最高法院十七年抗字第三八號、二十八年抗字第五六號亦著有判例可資參照，是假執行之宣告，指原告得就經事實審法院判決命被告給付部分，在判決確定前，先依強制執行法之規定為強制執行。而命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第一百三十條第一項亦有明定；被上訴人既持有判令上訴人應辦理所有權移轉登記之確定判決，原得依強制執行法第一百三十條之規定單獨向地政機關申請辦理登記，此觀土地登記規則第十八條、第二十六條第二項之規定自明，執行法院對此確定判決，除依強制執行法第一百三十條發給證明書外，並無開始強制執行程序之必要，最高法院四十九年台上字第一二二五號著有判例闡釋詳明，是在命當事人辦理不動產所有權移轉登記等命債務人為一定意思表示之確定判決，勝訴之債權人得單獨申請登記，無開始強制執行程序之必要，該等判決既無開始強制執行程序之必要，性質上自無從宣告假執行。本件被上訴人起訴請求上訴人於其支付剩餘價金一百四十八萬九千三百七十九元之同時，將本件房地所有權移轉登記予被上訴人，經原審為勝訴判決，是項判決既係命上訴人辦理所有權移轉登記，自屬命上訴人為一定意思表示之判決，揆諸前揭法條、說明，性質上無從宣告假執行，被上訴人聲請法院命其供擔保後，就該部分宣告假執行，難認有據。
五、綜上所述，兩造間訂有本件買賣契約，被上訴人價金餘額債務之清償期尚未確定，不負給付遲延之責，上訴人解除契約於法尚有未合、不生解除效力，本件買賣契約仍為有效，上訴人拒不依約履行，從而，被上訴人依本件買賣契約請求上訴人通知關於本件房地土地增值稅及契稅單之核發，並於被上訴人支付價金餘額一百四十八萬九千三百七十九元同時，將本件房地所有權移轉登記予被上訴人，洵屬有據，應予准許，惟不動產所有權移轉登記為一定之意思表示，性質上無從宣告假執行，被上訴人聲請法院命其供擔保後，就該部分宣告假執行，難認有據，應予駁回。原審就上開應予准許之請求，為上訴人敗訴之判決，尚無不合，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回，原審就被上訴人不應准許之聲請（即就不動產所有權移轉登記部分宣告假執行）所為假執行之宣告，則有違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判決如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，本院審酌後認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 周舒雁法 官 洪文慧正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 11 月 24 日
書記官 張淨卿附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。