臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第1095號上 訴 人 蘇錫政
徐何麗華林志鴻陳景奇欣陽機械有限公司上 一 人法定代理人 劉晏慈上 訴 人 坤毅塑膠股份有限公司法定代理人 池秀珍共 同訴訟代理人 陳信宏律師被 上訴 人 陳威全訴訟代理人 凌見臣律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國104年9月11日臺灣新北地方法院104年度訴字第780號判決提起上訴，本院於105年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽機械有限公司（下稱欣陽公司）、坤毅塑膠股份有限公司（下稱坤毅公司）、陳景奇分別與被上訴人簽訂租賃契約，並交付如原判決附表（下稱附表）二所示押租金，約定依序承租門牌號碼新北市○○區○○路0段000號、169號左邊、169之2號、169之3號、169之5號、169之6號房屋（下稱甲、乙、丙、丁、戊、己房屋，合稱系爭房屋）。依被上訴人與訴外人即地主陳菊於民國80年間所訂租賃契約約定，於該租約所訂10年租期屆滿後，系爭房屋歸陳菊所有，陳菊於103年12月8日、同年月15日發函予被上訴人，表示依渠等間租賃契約之約定，於同年月31日終止契約，被上訴人自104年1月1日起無出租系爭房屋之權利，伊得依民法第435條、第436條、第450條第2項規定，終止兩造間租賃契約，請求被上訴人返還如附表二所示押租金及預付租金。爰依租賃契約之約定及民法第454條、第179條之規定，求為命被上訴人給付蘇錫政9萬6,000元、徐何麗華16萬9,516元、林志鴻17萬元、欣陽公司23萬元、坤毅公司29萬645元、陳景奇38萬4,516元，及均自104年5月19日起加付法定延遲利息之判決。
二、被上訴人則以：伊於80年間向陳菊承租坐落新北市○○區○○段○○○段00地號土地（下稱系爭土地）興建系爭房屋，嗣於期滿後續定租約，租賃期限至105年2月19日止，伊有權出租系爭房屋予上訴人。伊未放棄權利將系爭房屋歸陳菊所有，亦未與陳菊約定禁止轉租、轉讓系爭土地上房屋，伊向陳菊承租系爭土地，在其上出資興建系爭房屋，伊將所有系爭房屋出租，未違反伊與陳菊間租賃契約之約定。況陳菊知悉伊將系爭土地上之系爭房屋出租他人，並未有任何反對之表示，更於伊與徐何麗華間之租賃契約擔任保證人，足認伊並無任何違約情事。又依伊與陳菊間所訂立土地租用契約第11條約定，縱令系爭土地租用契約終止或屆滿，陳菊亦不當然取得系爭房屋所有權。又伊與蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司間雖屬不定期租賃契約關係，然出租之房屋為伊所有，伊有出租系爭房屋之權利，伊與陳景奇間係定期租賃關係，均無民法第435條、第436條規定之適用，上訴人依上開規定終止兩造間租賃契約，並不合法，自不得請求伊返還租金及押租金，縱認上訴人得終止租約，渠等於租約終止後繼續占有系爭房屋，伊得請求返還不當得利，並與上訴人主張之債權抵銷等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡上訴人應給付蘇錫政9萬6,000元、徐何麗華16萬9,516元、林志鴻17萬元、欣陽公司23萬元、坤毅公司29萬645元、陳景奇38萬4,516元，及均自104年5月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人聲明：上訴駁回。
四、本院得心證之理由及判斷：㈠按承租人因第三人就租賃物主張權利，如致全部不能達約定
租賃目的之使用、收益者，依民法第436條準用第435條第2項規定，承租人固得終止契約，惟必以該第三人對於租賃物有權利存在，因行使權利之結果，致承租人租賃目的全部不能達成者，承租人始得據此終止租賃契約。又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；前項終止契約，應依習慣先期通知，民法第450條第1項、第2項本文、第3項本文分別有明文。是於定期租賃契約，除法律有規定或有特別約定外，當事人不得於期限屆滿前終止契約；於不動產之不定期租賃契約，承租人雖得隨時終止，但仍應依習慣先期通知。
㈡查被上訴人於80年間向陳菊承租系爭土地，並在其上建築系
爭房屋；蘇錫政與被上訴人就甲房屋簽訂租賃契約，租期自100年3月1日起至102年2月28日止，被上訴人已收取押租金5萬6,000元；何徐麗華與被上訴人就乙房屋簽訂租賃契約，租期自96年10月5日起至101年10月4日止，被上訴人已收取押租金6萬元；林志鴻與被上訴人就丙房屋簽訂租賃契約，租期自97年12月1日起至98年11月30日止，被上訴人已收取押租金12萬元；欣陽公司與被上訴人就丁房屋簽訂租賃契約，租期自101年11月1日起至102年9月30日止，被上訴人已收取押租金8萬元；坤毅公司與被上訴人就戊房屋簽訂租賃契約，租期自97年11月20日起至100年11月20日止，被上訴人已收取押租金11萬元，上開租賃契約租期屆滿後，雙方均未再簽訂書面租賃契約，承租人仍繼續承租使用各房屋，均成為不定期租賃契約；蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司依序承租甲、乙、丙、丁、戊房屋，每月租金依序4萬元、3萬5,000元、5萬元、5萬元、5萬元；陳景奇與被上訴人就己房屋簽訂租賃契約，租期自103年9月20日起至104年9月19日止，租金每月4萬元，被上訴人已收取押租金8萬元，上訴人已給付如附表一、二所示租金。蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司、陳景奇於103年12月30日依序以三峽大埔郵局第113、115至119號存證信函，通知被上訴人於同年月31日終止租賃契約，並限期催告被上訴人返還押租金及預付租金支票，均於104年1月5日送達被上訴人等情，為兩造所不爭執，且有土地所有權狀、不動產租賃契約書、掛號郵件收件回執、支票可稽〔見臺灣臺北地方法院104年度北簡字第1003號卷（下稱北簡卷）第7至56、85至109頁，原審卷第116至122頁，本院卷第72頁〕，均堪認為真實。
㈢上訴人主張被上訴人與陳菊於80年間所訂租約期滿時，系爭
房屋之事實上處分權依約歸陳菊取得，陳菊已依其與被上訴人所訂租賃契約第13條、第5條、第12條約定終止契約，且該租約第13條約定之解除條件成就，被上訴人已無出租使用系爭房屋之權利，上訴人得依民法第436條準用第435條第2項規定終止兩造間租約等語，並提出土地租用契約書、違章建築認定通知書、新北市政府函、新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處房屋稅籍證明書為證（見北簡卷第59至66頁，原審卷第55至58、109頁、本院卷第73頁）。然為被上訴人所否認。經查：
⒈上訴人雖主張依被上訴人與陳菊於80年間所訂租賃契約約定
，陳菊於該租賃契約期滿時取得系爭房屋之事實上處分權，然未據提出該契約以資證明，已難採信。上訴人所提出新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處房屋稅籍證明書，雖記載納稅義務人為陳菊（見原審卷第109頁），惟房屋之納稅義務人非必為所有權人或事實上處分權人，況上開證明書上註記「本項資料僅供參考之用不作產權或他項權利之用」，自不能憑此即認陳菊為系爭房屋之事實上處分權人。
⒉被上訴人與陳菊及訴外人即陳菊之子陳信成、鄭瑞益於98年2月15日簽訂土地租用契約書，第1條關於租賃標的雖記載：
「甲方（陳菊、陳信成、鄭瑞益）所有座落臺北縣○○鄉○○段○○○號上及房屋鐵屋共7間」，但出租人不以租賃物所有人為必要，自不能據此推認陳菊為系爭房屋之所有人或事實上處分權人；且參照同契約第3條後段約定：「如甲方不同意續租或乙方（被上訴人）未續承租，乙方自願無條件放棄地上物所有權，任憑甲方處置」；第10條約定：「乙方未經甲方書面承諾，乙方不得出賣租用地上之建築物。且甲方有依同樣條件優先購買之權。」；第11條約定：「租用期間屆滿，乙方應無條件拆除土地上建築物將租用土地回復原狀，交還甲方管理……」，嗣上開土地租用契約所定租期屆滿後，被上訴人與陳菊、陳信成於101年5月5日所簽訂土地租用契約書（下稱101年土地租約）第1條關於租賃標的僅記載系爭土地，並有同上契約內容之約定，有戶籍謄本、土地租用契約書可稽（見北簡卷第59至66頁，本院卷第54頁），可見系爭土地上之房屋仍屬被上訴人所有，迄103年12月止，被上訴人向陳菊、陳信成租賃之標的不包括系爭房屋。上訴人主張系爭房屋之權利已歸陳菊享有，被上訴人係向陳菊承租系爭房屋云云，非可採取。
⒊系爭房屋於104年12月30日遭檢舉為違章建築，新北市政府
違章建築拆除大隊（下稱拆除大隊）、新北市政府農業局各於104年1月6日、同年月21日派員勘查現場，拆除大隊於同年2月24日、同年9月10日核發違章建築認定通知書，通知陳菊自行拆除；新北市政府於104年3月25日發函予陳菊，固記載：「一、依陳威全先生104年3月11日申訴書辦理……三、本案經原承租人陳威全先生表示，現況建物早於80年初簽訂租地建屋合約期滿時建物即歸地主所有……」，有拆除大隊違章建築認定通知書、新北市政府農業局函可稽（見原審卷第57頁，本院卷第73、128至143、175至184頁）。惟依新北市地政局檢送系爭土地違反區域計畫法案件相關資料所示，被上訴人曾於104年3月11日提出申訴書，記載：「陳菊女士寄存證信函給陳威全先生內容如下：系爭房屋早已歸陳菊所有：按雙方早於民國80年初簽訂租地建屋期滿建物歸地主之契約，首次合約期間10年以保障陳威全出資興建建物的權益。是系爭建物所有權於該合約期滿時，即已歸地主陳菊所有（附件一）。……所以有關本市○○區○○段○○○段00地號土地（一般農業區農牧用地）現況未依法作農業使用一案，所產生的罰款應由地主陳菊女士自行負責」，並檢附陳菊之存證信函佐證（見本院卷第116至121頁），足見被上訴人係因違反區域計畫法案件遭行政處罰而提出申訴，並援引陳菊之說詞圖免受罰，尚非可據此推認系爭房屋之事實上處分權確已歸陳菊享有。況依新北市政府農業局105年1月25日函檢送之陳情人資料（外放證物袋）顯示，檢舉系爭房屋為違章建築者並非被上訴人。是上訴人主張被上訴人已承認系爭房屋為陳菊所有，其於陳菊終止租約後，即向主管機關檢舉，所為違反誠實信用云云，並無可採。
⒋101年土地租約第5條、第12條雖約定：被上訴人未經陳菊、
陳信成書面承諾，不得將租賃物之全部或一部轉租他人；如有違反，陳菊、陳信成得解除契約；第13條約定：陳菊、陳信成因事實需要，得終止租約（見北簡卷第64、65頁）。但該租約之租賃標的為系爭土地（見同卷第63頁），而被上訴人並無擅自將系爭土地之全部或一部轉租他人之情事，被上訴人雖將系爭房屋出租予上訴人，但該房屋非上開租賃契約之租賃標的，尚不能據此即認被上訴人有違約轉租行為。又陳菊與被上訴人就系爭房屋既無租賃關係存在，陳菊自無從終止系爭房屋之租賃契約而主張收回房屋。至101年土地租約第13條，係約定終止權，非約定解除條件，上訴人主張該條約定之解除條件已成就，被上訴人無權出租使用系爭房屋云云，要無可取。
⒌上訴人不能證明系爭房屋屬陳菊所有或享有事實上處分權，
及陳菊有收回系爭房屋之權利，上訴人主張渠等因陳菊對系爭房屋主張權利，致不能使用租賃物，自無可採。是上訴人主張依民法第436條準用第435條第2項規定終止兩造之租賃契約，即非合法。
㈣蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司與被上訴
人間為不定期租賃契約關係，依民法第450條規定，蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司雖得隨時終止租賃契約，但仍應依習慣於期前通知，渠等係於103年12月30日發函通知被上訴人於翌日終止租賃契約，然均於104年1月5日始送達被上訴人，自不能認其租賃關係於103年12月31日終止，而上開租賃契約均約定按月給付租金，蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司依上開規定終止契約，既應依習慣先期通知，參諸社會上以月付租金租賃者，於租期中終止契約者，除有特別情事外，多以當月屆滿之日為終止日，故應認蘇錫政、林志鴻、欣陽公司與被上訴人間之租賃契約，均於104年1月31日終止，徐何麗華與被上訴人間之租約於同年2月4日終止，坤毅公司與被上訴人間之租賃契約於同年1月20日終止。
㈤陳景奇與被上訴人間之租賃契約約定租期自103年9月20日起
至104年9月19日止，為定期租賃，未約定陳景奇得提前終止租約，陳景奇主張依民法第436條準用第435條第2項規定終止契約，即非有據，則其於契約期滿前之103年12月30日，以存證信函對被上訴人為終止租約之意思表示自非合法，不生終止租賃契約之效力，應認雙方租賃契約關係於104年9月19日期滿時終止。
㈥民法第454條規定，租賃契約，依第452條、第453條之規定
終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。然此項請求權，以承租人依同法第452條、第453條規定終止契約者，始有適用。蘇錫政、徐何麗華、林志鴻、欣陽公司、坤毅公司係依民法第450條規定終止租賃契約，陳景奇與被上訴人間租約係於期滿時終止，且兩造間租賃契約並無承租人終止租約後得請求返還預付租金之約定，上訴人主張依租賃契約約定及民法第454條規定，請求被上訴人返還預付租金，均屬無據。
㈦按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。蘇錫政、林志鴻、欣陽公司與被上訴人間之租賃契約，均於104年1月31日終止，徐何麗華與被上訴人間之租約於同年2月4日終止，坤毅公司與被上訴人之租賃契約於同年1月20日終止，陳景奇與被上訴人之租約於104年9月19日終止，已如前述。又蘇錫政、林志鴻均給付至104年1月31日之租金；徐何麗華、欣陽公司、坤毅公司、陳景奇則依序給付至104年4月4日、同年3月31日、同年3月20日、同年9月19日之租金，是蘇錫政、林志鴻、陳景奇並無預付契約終止後之租金，被上訴人本於租賃契約收取租期內之租金，尚無不當得利可言。至被上訴人收取徐何麗華、欣陽公司及坤毅公司預付租約終止日後之租金，因租約終止失其法律上之原因，徐何麗華、欣陽公司及坤毅公司自得請求被上訴人返還，則徐何麗華得請求被上訴人返還104年3月5日至同年4月4日1個月租金3萬5,000元；欣陽公司得請求被上訴人返還104年2月1日至同年3月31日止2個月租金10萬元；坤毅公司得請求被上訴人返還自104年2月21日起至同年3月20日止1個月租金5萬元。
㈧又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。是承租人須待租賃關係消滅，且無債務不履行並將租賃物返還出租人時，始得請求出租人返還押租金。兩造間租賃契約雖已終止，然上訴人仍繼續占用系爭房屋，並未將租賃物返還被上訴人，依前揭說明，自不得請求被上訴人返還押租金。至上訴人雖與陳菊、陳信成就系爭房屋另訂租賃契約（見原審卷第79至96頁），惟尚難據此即謂上訴人已將系爭房屋返還被上訴人，而得請求被上訴人返還押租金。
㈨按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之房屋，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害。是房屋所有人得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還相當於租金之不當得利。徐何麗華、欣陽公司及坤毅公司雖得請求被上訴人返還依序3萬5,000元、10萬元、5萬元之預付租金，但渠等於租約終止後繼續占用租賃房屋，迄未返還被上訴人，即受有相當於原租約約定租金之不當得利，致被上訴人受有損害，被上訴人得請求返還此部分不當利益，其主張以此債權與其對徐何麗華、欣陽公司及坤毅公司所負上開返還預付租金之不當得利債務抵銷，洵無不合，經抵銷後，徐何麗華、欣陽公司及坤毅公司已無餘額得請求被上訴人給付。
五、綜上所述，上訴人依租賃契約約定及民法第454條、第179條規定，請求被上訴人給付蘇錫政9萬6,000元、徐何麗華16萬9,516元、林志鴻17萬元、欣陽公司23萬元、坤毅公司29萬645元、陳景奇38萬4,516元，及均自104年5月19日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院未盡相同，惟其結論並無二致，仍應予以維持。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 26 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 李國增法 官 蕭錫証正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 1 日
書記官 戴伯勳