臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第1129號上 訴 人 吳俊葦即永在房屋訴訟代理人 簡坤山律師被上訴人 林浩温
林春來林尚毅共 同訴訟代理人 郭美春律師
蔡瑜軒律師上列當事人間請求給付仲介服務費事件，上訴人對於中華民國104年8月21日臺灣宜蘭地方法院103年度訴字第375號判決提起上訴，本院於105年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人林浩温、林春來應各再給付上訴人新臺幣參拾參萬捌仟貳佰參拾壹元，及林浩温自民國一０三年十一月二十六日起，林春來自民國一０三年十二月八日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用經廢棄部分，由被上訴人林浩温、林春來負擔；第二審訴訟費用，由被上訴人林浩温、林春來負擔五分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊與被上訴人林浩温、林春來(下稱林浩温等2人)於民國103年6月19日簽訂「專任委託銷售契約書」(下稱系爭委託銷售契約書)，約定林浩温等2人將其所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○號土地(下稱系爭土地)應有部分，委託伊銷售，銷售期間自103年6月19日起至同年10月31日止，林浩温等2人應於簽立系爭土地之買賣契約書時，按成交價額4％計付伊仲介服務費(下稱仲介費)。嗣被上訴人林尚毅亦委託林浩温而委託伊銷售其系爭土地應有部分，其亦應依前開約定給付伊仲介費。伊於受任期間內為被上訴人找到買主完成仲介，被上訴人並於103年8月7日與買受人簽立買賣契約書，以總價新臺幣(下同)4,555萬元，出售部分系爭土地(出售面積計6,024平方公尺，其中林春來及林浩温各683.65坪，林尚毅455坪)，並於103年9月30日辦畢土地所有權移轉登記，買賣價金則於103年10月3日給付完畢，被上訴人依前開約定應給付伊仲介費182萬2,000元，惟僅給付55萬元，尚欠127萬2,000元等語。爰依系爭委託銷售契約之法律關係，請求林春來等人各給付伊47萬7,201元、林尚毅給付伊31萬7,598元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭土地為被上訴人共有，林浩温因欲出售其應有部分，為提高買受人之意願，便遊說林春來併同出售其應有部分。在林春來同意前，林浩温、訴外人鄭富峰與上訴人協議各分得1％仲介費，嗣由林浩温兼林春來之代理人簽署系爭委託銷售契約書，委任上訴人銷售林浩温等2人之應有部分。系爭委託銷售契約書雖記載仲介費為成交價額4％，惟依前開協議，林浩温等2人僅需給付上訴人按成交價額1％計算之仲介費，嗣因買方意願不高，林浩温乃再說服林尚毅出賣其應有部分，林尚毅在林浩温勸說下，乃於103年8月1日簽立授權書，委由林浩温代理簽訂買賣契約。林尚毅並非系爭委託銷售契約之當事人，上訴人並無請求林尚毅給付仲介費之權利。又系爭土地之成交總價為4,555萬元，上訴人得請求之仲介費為45萬元，而林浩温等2人已給付55萬元，上訴人不得再請求給付仲介費等語置辯。
三、原審判命林浩温等2人各給付上訴人6萬6,769元，及分別自103年11月26日、103年12月8日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息；並駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，林浩温等2人應再各給付上訴人41萬432元，林尚毅應給付上訴人31萬7,598元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：
(一)卷附「專任委託銷售契約書」、「土地買賣契約書」、「授權書」、「賣方地主仲介服務費」、「契約內容變更同意書」，均為真正。
(二)林浩温等2人與上訴人於103年6月19日簽訂系爭委託銷售契約書，約定以每坪2萬5,000元之價格，委任上訴人銷售其等所有系爭土地應有部分各1/4，嗣雙方商議，林浩温同意以每坪23,000元，林春來則同意以每坪23,500元之價格，出售其所有系爭土地應有部分各1/4，林浩温等2人並於同年7月24日簽署契約內容變更同意書(見原審卷第53-54頁)。
(三)被上訴人與訴外人林金鳳於同年8月7日簽訂系爭土地買賣契約，總價4,555萬元，林金鳳已給付買賣價金予被上訴人。
(四)上訴人曾於103年10月3日簽署「賣方(地主)仲介服務費」之書面，並記載「附註：原仲介費4％更正為3％，2％純屬口誤」等語(見原審卷第46頁)。
五、兩造之爭點如下：
(一)上訴人主張其得依系爭委託銷售契約書之約定，請求林浩温等2人給付系爭土地交易價格4％之仲介費，是否有理由？上訴人請求林浩温等2人各給付其47萬7,201元，是否有理由？
(二)上訴人主張其得依系爭委託銷售契約書之約定，請求林尚毅給付仲介費，是否有理由？若屬有據，上訴人得請求之報酬金額為多少？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
(一)上訴人主張其得依系爭委託銷售契約書之約定，請求林浩温等2人給付系爭土地交易價格4％之仲介費，是否有理由？上訴人請求林浩温等2人各給付其47萬7,201元，是否有理由？⒈按非經紀業而經營仲介或代銷業務者，依不動產經紀業管理
條例第32條規定，主管機關固得禁止其營業並處罰鍰，但所為仲介契約不因此而當然無效。是被上訴人抗辯上訴人於簽署系爭委託銷售契約書時，所提供之經紀人證書業已過期，系爭委託銷售契約應屬無效云云，自無可取。
⒉系爭委託銷售契約書第5條固約定，仲介費為成交總價之4%
等語(見原審卷第4頁背面)，惟上訴人與林浩温於103年10月3日在上訴人營業所對面之全家超商內洽談系爭仲介費事宜，書寫書面一紙(下稱系爭10月3日書面)，上訴人書寫「仲介服務費3%」，林浩温則寫下「附註：原仲介費4%更正為3%，純屬口誤」，嗣上訴人並製作「賣方(地主)仲介服務費」記載「附註：原仲介費4%更正為3%，2%純屬口誤」，有兩造不爭執真正之各該書面在卷可稽(見本院卷第55頁、原審卷第46頁)。證人即上訴人之受僱人蕭寶櫻結證稱：「(問：仲介費的金額是用百之多少？)一開始都是百分之四，交尾款之前吳經理(吳哲寧)表示賣方一直說要少一點，後來降為百分之三給他」等語(見原審卷第73頁背面)，證人即上訴人之子吳哲寧亦證稱：(103年10月3日)當時仲介費是用百之三計算等語(見原審卷第75頁)，足見上訴人與林浩温就系爭仲介費之約定已於103年10月3日時合意變更為3%，否則林浩温與上訴人豈可能均附註記載仲介費為3%。上訴人固主張前開合意係以被上訴人一次付清系爭仲介費為前提，若未如實給付即不適用云云，此為被上訴人所否認，上訴人就此復未舉證以實其說，此部分之主張，即無可採。
⒊被上訴人抗辯：林浩温於103年7、8月間簽立系爭委託銷售
契約書前，曾與訴外人鄭富峰達成協議，關於系爭仲介費，由林浩温、鄭富峰、上訴人各分得1％，嗣林浩温放棄其可分得之1%，故仲介費應為成交總價之2%等語，此為上訴人所否認。且查：證人鄭富峰結證稱：103年6月中上訴人至臺北找伊，表示有錢大家賺，他願意跟伊平分；伊沒有與林浩温、林春來、林尚毅簽立仲介契約，亦沒有與其3人另外約定仲介費，伊曾向林浩温坦白伊和上訴人私下有密約，上訴人會包1%給伊，與上訴人間僅口頭約定等語(見原審卷第76頁背面、第77頁)，足見並無被上訴人所辯三方協議各得1%仲介費之情事。證人黃豊城固證稱：伊聽鄭富峰告知伊系爭買賣談成，其可拿1%，上訴人可拿1%等語(見原審卷第78頁背面)，然其所證情節未具體指明時間、地點，僅空泛稱洽談時伊在場旁聽，已難採信；且其復證稱伊聽到的應該是確定要買賣時，當時已經談成等語(見同上)；顯與被上訴人及鄭富峰所述時間不符，自難採為有利被上訴人之認定。況倘依被上訴人所辯，該二方協議係在系爭委任銷售契約書簽署前，則理應於簽署系爭委託銷售契約書時，記載明確，豈有記載仲介費全由上訴人取得之理？益見其所辯不實。至於證人鄭富峰於原審所提系爭土地買賣交易過程說明書載稱：「(103年6月)當時林春來先生特別跟吳俊葦(上訴人)要求佣金1%，而吳亦同意」(見原審卷第第87頁)，核與兩造前開主張之事實不符，亦無可取。
⒋準此，上訴人依系爭委託銷售契約之法律關係，得請求林浩
温、林春來給付之仲介費，應為系爭土地買賣成交總價3%，上訴人主張應為4%、被上訴人抗辯應為2%，均無可採。又系爭仲介費係按成交價額作為計算基準，並非以林浩温等2人所有應有部分之出售價額作為計算基準，觀之系爭委託銷售契約書第5條約定甚明。系爭土地之出售總價4,555萬元，已如前述，則上訴人依約得請求林浩温等2人給付之仲介費為136萬元，扣除上訴人自認林浩温等2人業已給付之仲介費55萬元(見原審卷第2頁背面)，上訴人尚得請求林浩温、林春來各給付40萬5,000元。
(二)上訴人主張其得依系爭委託銷售契約書之約定，請求林尚毅給付仲介費，是否有理由？若屬有據，上訴人得請求之報酬金額為多少？⒈上訴人主張林尚毅於103年8月1日簽署授權書授權林浩温處
理其應有部分出售事宜，自應認為業已追認林浩温代理其簽訂系委託銷售契約，縱認林尚毅未授權，林浩温於簽署系爭委託銷售契約時，即表示伊可代表系爭土地全體共有人，亦構成表見代理，林尚毅自應依系爭委任銷售契約約定，給付伊仲介費等語。
⒉惟查：於103年6月19日簽署系爭委託銷售契約書之當事人為
上訴人及林浩温等2人，並未包括林尚毅等情，為兩造所不爭執，足見林尚毅並非系爭委託銷售契約之當事人。而林尚毅所簽署之授權書，係授權林浩温處理系爭土地應有部分之出售、簽定買賣契約、存證信函寄送事務(包括代辦產權移轉登記及收取價金)等語(見原審卷第14頁)，其授權範圍並未包括簽訂仲介契約，上訴人主張林尚毅簽署前開授權書係事後追認系爭委託銷售契約書云云，尚難採信。至於上訴人主張林浩温於簽署系爭委託銷售契約時，表示伊可代表系爭土地全體共有人乙節，為林浩温所否認，且其主張核與系爭委託銷售契約書所載委託銷售標的之所有權人為林春來、林浩温，委託人為林浩温、林春來，林浩温並以林春來之代理人身分簽署等情不符，自難置信。至於上開授權書係林尚毅與林浩温間之契約關係，尚不足據而推認林浩温於簽署系爭委託銷售契約書時，曾以林尚毅之代理人身分與上訴人成立契約。此外，上訴人復未提出其他證據以證其說，則其此部分之主張，自無可取。
⒊基上，林尚毅並非系爭委託銷售契約之當事人，自不負契約
當事人責任，則上訴人主張其得依系爭委託銷售契約書之約定，請求林尚毅給付仲介費，自屬無據。
七、綜上所述，上訴人依系爭委託銷售契約之約定，請求林浩温、林春來各給付40萬5,000元，及各自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，所為上訴人敗訴之判決部分（即林浩温、林春來應各再給付上訴人33萬8,231元本息部分)，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 20 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 鄭佾瑩法 官 李國增正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 1 月 20 日
書記官 應瑞霞