臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第1160號上 訴 人即反訴原告 張仁德
林淑真共 同訴訟代理人 陳福寧律師被 上訴人即反訴被告 祭祀公業法人新北市黃永山法定代理人 黃照夫訴訟代理人 李文中律師
劉宇哲律師上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國104年9月10日臺灣新北地方法院103年度重訴字第752號第一審判決提起上訴，並於本院提起反訴，本院於105年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於上訴人向被上訴人承租坐落新北市○○區○○段○○○○號土地之每年租金，自民國一○三年十月二十二日起調整租金逾新台幣貳拾捌萬肆仟捌佰玖拾參元部分及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
反訴原告之訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按於第二審提起反訴，非經他造同意，不得為之。但就同一訴訟標的有提起反訴之利益，不在此限。民事訴訟法第446條第2項第2款定有明文。所謂「就同一訴訟標的有提起反訴之利益者」，係指訴訟標的同一，且不延滯訴訟及妨害他造之防禦，對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利之情形而言。查本件被上訴人即反訴被告（下稱被上訴人）依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求調整租金，上訴人即反訴原告（下稱上訴人）依民法第423條、第435條第1項、第436條及第179條規定，反訴先位聲明請求：被上訴人應交付坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）面積346.95平方公尺予上訴人使用、收益，並於民國104年起每年折抵64.77平方公尺至折算完畢為止。備位聲明請求：被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）44萬4,352元，及自99年11月9日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息。被上訴人雖不同意，惟本訴及反訴之訴訟標的均係基於租賃關係所生之請求權，且不延滯訴訟及妨害他造之防禦，對於當事人間紛爭之一次解決及訴訟經濟有利，依上開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠被上訴人主張：系爭土地為伊所有，前出租予訴外人楊世忠
在其上興建門牌號碼新北市板橋區（改制前為台北縣板橋市○○○街○○○○○○○○○○號房屋3棟，嗣於69年1月15日將上開60號房屋（下稱系爭房屋）出售予上訴人（應有部分各二分之一）。兩造於69年1月1日簽立租賃契約，由上訴人向伊承系爭土地，約定租賃期間自69年1月1日起至71年12月31日止，租金按政府評定當時所申報之地價，以祭祀公業出租鄰近租金率為準。租賃期間如政府調整地價，應照其課稅月份起以新地價之該公業出租鄰近租金率計算為租金，租期屆滿後，上訴人繼續繳納租金，兩造就系爭土地成立不定期限租賃契約（下稱系爭租約）。系爭土地周邊現有捷運、火車、高鐵等大眾交通站，交通便利，並有知名百貨、書局、電影城及觀光夜市等，商業機能強，且自69年迄今公告現值調漲近30倍，非訂約當時所能預見，而系爭房屋自67年興建迄今已近40年，折舊後所剩殘值有限，上訴人將系爭房屋出租，享受系爭土地增值之利益，按原訂標準計算租金，顯失公平，爰依民法第227條之2第1項、第442條規定，求命判決系爭土地每年之租金自起訴時起調整為依103年公告地價年息10%計算即36萬1,417元等語（另請求租金差額部分經原審判決敗訴，未據聲明不服，不另贅述）。
㈡上訴人則以：系爭租約約定租金按政府評定當時所申報之地
價，以祭祀公業出租鄰近租金率為準。租賃期間如政府調整地價，應照其課稅月份起以新地價之本公業出租鄰近租金率計算為租金。被上訴人多年來均按申報地價年息5%收租，自不得依民法第442條規定請求增租。而申報地價會隨不動產之市價變動而機動調整，兩造在簽約時即已預見未來經濟變動可能導致租賃物價值升降，亦無情事變更原則之適用。況系爭土地於102、103年之公告地價均為每平方公尺5萬5,800元，並無情事變更之情，且系爭土地位於北門街尾，而北門街自台鐵、高鐵、捷運三鐵開通，板橋大遠百、遠東百貨、誠品商圈、麗寶百貨廣場、華納威秀電影院設置後，並未因此帶來人潮，反而加速沒落，房屋待租期間有時長達1、2年，按申報地價年息5%支付租金非低，並無調整之必要。又伊每年繳納之租金數額為被上訴人繳納地價稅之2.49倍，按原訂租金數額計付，並無不公。另被上訴人係依申報地價年息5%收取定期租賃契約之租金，因伊不願簽訂定期租賃契約，而請求調整租金為年息10%，係以損害伊之權利為目的，為權利濫用等語，資為抗辯。
二、反訴部分：㈠上訴人主張：伊承租系爭土地面積為 25坪（約82.64平方公
尺），然部分承租面積在73年1月4日為改制前新北市政府徵收，致伊承租之土地面積縮小，目前僅使用 64.77平方公尺，被上訴人自73年至92年止，交付予伊使用之土地面積每年短少17.87平方公尺，20年合計短少357.4平方公尺，自93年起至103年止短少合計10.45平方公尺，兩相折抵，被上訴人應再交付346.95平方公尺之土地予伊使用。又被上訴人自73年至92年間仍按82.64平方公尺向伊收取租金，逾收44萬4,352元，爰先位依民法第423條規定，反訴請求被上訴人交付系爭土地346.95平公尺予伊使用，備位依民法第435條、第436條、第179條規定，請求被上訴人給付44萬4,352元及自99年11月9日起之法定遲延利息等語。並聲明：1、先位聲明：
被上訴人應交付系爭土地346.95平方公尺予上訴人，並於104年起每年折抵64.77平方公尺至折算完畢止。2、備位聲明：⑴被上訴人應給付上訴人44萬4,352元，及自99年11月9日起至清償日止，按週年利率5 %計算之利息。
㈡被上訴人則以：上訴人依系爭租約得使用之租賃面積減少，
係因新北市政府在73年間徵收部分系爭土地所致，伊因此無法按約定面積交付，係不可歸責於伊之事由，依民法第225條第1項規定，免此給付義務。又被上訴人在93年前並未請求減少系爭土地之租金，伊按原約定面積收取73年至92年間之租金，並無不當得利，上訴人反訴先、備位請求均無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，即判命上訴人承租系爭土地之每年租金，自103年10月22日起，調整為35萬6,116元，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分一部聲明不服，提起上訴，並提起反訴，其上訴聲明：㈠原判決准調整每年租金額逾22萬171元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回（其餘未據聲明不服部分，已告確定）。反訴聲明：㈠先位聲明：被上訴人應交付系爭土地346.95平方公尺予上訴人使用、收益，並於104年起每年折抵64.77平方公尺至折抵完畢止。㈡備位聲明：被上訴人應給付上訴人44萬4,352元，及自99年11月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴及反訴均駁回。
四、被上訴人主張兩造就系爭土地成立系爭租約，69年至92年間依承租面積25坪，93年至102年則以63.82平方公尺計算租金，93年起至102年每年收取租金為14萬1,246元。系爭房屋為四層樓建築物，使用系爭土地面積如原判決附圖所示848⑴、848⑵部分，合計64.77平方公尺等情，業據其提出基地租賃契約書及收據為證（見原審卷第48至56、87至121頁），並據原審勘驗現場、製有勘驗筆錄、系爭土地位置圖、照片，及新北市板橋地政事務所複丈成果圖足參（見原審卷第74至80、122至123頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真。
本件應審酌者核為：被上訴人依民法第442條、第227條之2規定，請求調整系爭土地之租金，有無理由？上訴人依民法第423條規定，請求被上訴人交付已經徵收部分之系爭土地面積予上訴人，有無理由？上訴人依民法第435條、第436條及第179條規定，請求被上訴人給付不當得利，有無理由？經查：
㈠關於被上訴人依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求調整系爭土地之租金，有無理由部分：
1、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，為民法第227條之2第1項所明定。同法第442條規定：「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，乃有關情事變更原則態樣之一，非謂除上開情形外，於有其他之情事變更，非契約成立當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人亦不得聲請法院增減其租金。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。亦為土地法第148條、平均地權條例第1
6條所明定。而公告地價與土地公告現值或實際市價亦常有差異，則前述土地價值之斟酌，自不得僅以土地申報地價為認定之基準。兩造原約定按政府評定當時所申報之地價，以祭祀公業出租鄰近租金率為準計算租金之數額，依被上訴人提出之收據計算方法所示，系爭土地係按公告地價×5%×土地面積（平方公尺）計算租金（見原審卷第103至120頁），即依申報地價年息5%計算。雖該租金將隨系爭土地申報地價之昇降而更動，惟系爭土地倘因前述工商繁榮等因素，致土地價值顯著提高，亦即土地之申報地價與公告現值或市價差距甚大，原約定按申報地價計算之租金比例顯不相當，且當事人對調整租金額之計算比例又有爭執時，出租人尚非不得依民法第442條、第227條之2第1項規定，訴請調整租金之比例。是上訴人辯稱本件按申報地價調整計租，且定約時已預見因經濟變動之情事變動，不得依民法第442條、第227條之2請求調整租金云云，洵無可取。
2、查系爭土地為建地，有土地登記謄本足參（見原審卷第13頁），臨新北市○○區○○街，而北門街為一雙向道路，土地對面有停車場，目測所及有公有零售市場及興建中之工地，交通便利等情，已據本院勘驗現場，製有勘驗程序筆錄在卷及現場照片足參（見本院卷第84至86頁），並有上訴人提出之照片可憑（見本院卷第39頁）。又系爭土地約2、300公尺處有板橋中學、新北市政府警察局、府中捷運站，已據上訴人陳明在卷（見本院卷第150至151頁），且不遠處又有捷運板橋站及板橋火車站、高鐵板橋站，附近並有板橋大遠百、遠東百貨、麗寶百貨、誠品、華納威秀電影院及板橋南雅夜市等商圈，學區則有板橋高中、板橋國小，亦有位置圖、照片在卷足稽（見原審卷第23、77、本院卷第38、64至72、40頁），由系爭土地所在位置及利用現況觀之，交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮，核與兩造訂立系爭租約當時之情況顯有高度發展之不同。而由上訴人提出之北門街店面照片（見原審卷第141至142頁）觀之，臨北門街之房屋，一樓幾乎均做為店面使用，雖有部分店面招租中，然仍不難看出其繁榮景象。又系爭土地於69年9月之公告現值每平方公尺（下同）為1萬8,284元，嗣公告現值不斷調升，至80年7月公告現值為14萬3,000元，公告地價則為3萬5,200元，其後兩者均分別上升，至102年1月之公告現值為27萬9,000元，公告地價為5萬5,800元，兩者之差距為5倍，至104年1月公告現值為38萬1,000元，公告地價則仍維持5萬5,800元，兩者差距已擴大至約6.9倍，申報地價則自93年起至102年1月止均為4萬4,640元，有地價第二類謄本、系爭土地公告現值及公告地價查詢表可稽（見原審卷第20至21、24至
25、本院卷第73至74頁）。相互以對，足見系爭土地嗣因前述交通改善便利、商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高，公告地價與公告現值間之差距亦逐年擴大，迄至102年1月差距5倍，原約定依申報地價年息5%計算之租金比例顯不合土地利用價值之實際現狀。上訴人雖以系爭房屋目前招租不易，且須自費修繕，周遭環境不佳，並無人潮，而其102年繳納之租金數額為被上訴人繳納地價稅之2.49倍，辯稱原定租金數額並無不公云云，並提出公證書、房屋租賃契約、照片、工程報價單、合約書、蘋陣線報導為證（見原審卷第173、177至184、本院卷第41至43頁），及有卷附地價稅繳款書足參（見本院卷第75至80頁）。惟系爭建物為一屋齡近38年之老舊建物，支出修繕費用本為上訴人使用系爭房屋之必要支出，核與系爭土地之租金無涉，而房屋出租之難易程度，受出租條件及景氣之影響，且租金亦非備供被上訴人繳納地價稅之用，所辯並無可取。
3、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第1項、第105條亦分別定有明文。次按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號、87年台上字第1133號判例意旨參照）。系爭土地位於商業區，上訴人自承系爭房屋在96年前為張仁德開診所使用，退休後租給別人開店做生意（見原審卷第67頁），而系爭房屋一樓目前為服飾店，二樓為辦公室，三、四樓則為住家使用等情，亦有勘驗程序筆錄、照片足參（見本院卷第84至85頁），部分作為商業用途使用，故土地租金，應認不受土地法第97條之限制。查被上訴人主張上訴人於94年5月向該公業承辦人員黃培鉅告以「計算租金之面積改以63.82平方公尺」等語（見本院卷第141、164頁），對於上訴人所辯系爭土地被徵收，只好以防火巷約1公尺為計算之基礎，算出面積應該是63.82平方公尺供被上訴人參考，當時有說這是參考，但實際還是要以鑑界之面積為準等語（見本院卷第141頁），亦未爭執，參以兩造自93年起至102年間均係以63.82平方公尺計算系爭土地之租金等情，有收據足憑（見原審卷第111至120頁），堪認兩造自93年起確已有合意系爭土地之承租範圍按徵收後之面積計之，並暫以63.82平方公尺計算租金，實際面積仍以實測為準。而系爭房屋使用系爭土地之面積經測量結果合計為64.77平方公尺（見原審卷第154頁），可認係兩造合意上訴人承租之系爭土地面積，被上訴人嗣於本院始主張兩造自93年起合意系爭土地租賃面積
63.82平方公尺，尚無可取。本院審酌前述系爭土地所在位置、利用情形暨交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮等現況，公告地價與公告現值逐年之差距、被上訴人出租系爭土地定期租賃之租金計算標準及系爭房屋之屋齡等一切情狀，認上訴人依民法第442條、第227條之2第1項訴請調整系爭土地租金，以申報地價年息10%計算即按103年度之申報地價年息10%計算每年之租金28萬9,133元（計算式：55,800×80%×64.77×10 %＝289,133）為合理。又按請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未照原約定數額付清，則法院准許增加之判決，固得自出租人為調整租金之意思表示起算，但起訴前未為此項意思表示者，原約定之租金數額，並不因租賃不動產價值之升降，即失其拘束雙方當事人之效力，當不得溯及請求租金之調整，法院僅得判決自原告起訴時起增高租金（最高法院47年台上字第11 52號、48年台上字第521號判例意旨，及73年度第9次民事庭會議決議參照）。被上訴人於103年10月9日起訴，上訴人於同年月21日收受送達，有送達證書足參（見原審卷第33至34頁），故被上訴人請求自103年10月22日起調整租金，即屬有據。
4、上訴人雖以被上訴人認系爭土地之合理租金為申報地價年息5%，因上訴人不願簽立定期租賃契約，始提起本訴，係以損害上訴人之權利為目的，辯稱被上訴人濫用權利云云。惟民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院 45年台上字第105號判例意旨參照）。查被上訴人於103年6月15日通知上訴人以該會於103年5月23日聯席會議中議決，簽訂定期契約並調整租金為5%（與其他承租戶相同條件），若仍為不定期契約則提高租金（見原審卷第26頁），僅係對於上訴人簽訂定期租賃之要約，並不能拘束上訴人，上訴人有權決定是否簽立定期租賃契約，被上訴人依民法第227條之2第1項、第442條規定，訴請調整租金，亦係合法行使權利。被上訴人收取定期租賃及不定期限租賃之租金雖有差別，惟其或係被上訴人基於管理便利之考量，難謂係以損害上訴人為目的，所辯權利濫用云云，要無可取。
㈡關於上訴人依民法第423條規定，反訴先位請求被上訴人
交付已經徵收部分之系爭土地面積予上訴人，有無理由部分：
按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於使用、收益之狀態，固為民法第 423條所明定。惟因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。同法第225條第1項定有明文。系爭土地承租面積中17.87平方公尺自73年起即為改制前之新北市政府徵收，為兩造所不爭執，則被上訴人自徵收時起即已無依原約定25坪（約82.64平方公尺）交付予上訴人使用之可能，且其給付不能之事由，係不可歸責於被上訴人，依上開規定，被上訴人即無給付之義務。是上訴人依民法第423條規定，反訴先位請求被上訴人交付系爭土地346.95平方公尺，並自104年起每年折抵64.77平方公尺，即無理由。
㈢關於上訴人依民法第435條第1項、第436條規定，主張予
以減少給付租金，並依民法第179條規定，反訴備位請求被上訴人給付44萬4,352元，有無理由部分：
按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前條規定，於承租人因第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者準用之。又民法第435條第1項明定以承租人之請求為減租效力發生之要件，則在承租人未為減租之請求前，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原定租額全部履行，不得依不當得利之規定請求返還（最高法院85年度台上字第808號裁判意旨參照）。查上訴人承租系爭土地之面積，部分承租面積在73年間經新北市政府徵收，致上訴人實際使用面積為64.77平方公尺，減少17.87平方公尺等情，已如前述，上訴人雖主張自70年承租起即催告被上訴人鑑界確定承租面積，但為被上訴人所否認，上訴人又未能舉證以實其說，則被上訴人在73年至92年間仍按原訂租賃面積計算租金，揆諸前揭說明，即無不當得利之可言。從而，上訴人反訴備位請求被上訴人給付44萬4,352元及法定遲延利息，亦屬無據。
五、綜上所述，上訴人依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求上訴人就系爭土地應給付被上訴人之每年租金，自103年10月22日起調整為28萬4,893元，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至上訴人於本院依民法第423條規定，反訴先位請求被上訴人交付系爭土地346.95平方公尺，並自104年起每年折抵64.77平方公尺至折抵完畢止；依民法第435條第1項、第436條、第179條規定，反訴備位請求被上訴人給付44萬4,352元，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，反訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
民事第三庭
審判長法 官 黃莉雲
法 官 傅中樂法 官 吳素勤正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 5 月 31 日
書記官 魏汝萍