臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第1180號上 訴 人 鄧妍妮（原名莊鄧森）訴訟代理人 林佳緯 律師被 上訴人 游素碧
游素敏游小燕林錫卿兼 共 同訴訟代理人 游文通上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國104年8月19日臺灣桃園地方法院104年度訴字第182號第一審判決提起上訴，本院於105年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
（一）坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地（即重測前桃園縣○○鄉○○段○○○號，下稱系爭土地）原為訴外人游阿日、游忠友與他人所共有。上訴人與游阿日、游忠友於民國60年9月27日與上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定上訴人購買系爭土地特定位置約40坪左右，每坪價金新臺幣（下同）920元，旋於上訴人付款後，將約定範圍之土地交付予上訴人，由上訴人占有使用。又系爭買賣契約書之約定，固以系爭土地之特定部分為買賣標的物，惟系爭土地之面積為1358.55平方公尺，以游阿日、游忠友之應有部分合計78分之9換算面積約為47坪（計算式：1358.55×9/78×0.3025），足見系爭買賣契約書約定之買賣標的物實為游阿日、游忠友之應有部分全部。另系爭土地為農地，上訴人因不具自耕農身分，礙於當時法令之限制，乃未依約辦理土地所有權移轉登記，而雙方於訂約時已有該不能情形可以除去後為給付之預期，是系爭契約應仍為有效。
（二）系爭契約簽訂後，游阿日於72年10月5日以贈與為原因，將其應有部分移轉登記予游忠友，然其真意實為債務承擔，轉由游忠友統籌處理土地過戶事宜。嗣游忠友於77年1月10日亡故，由游吳阿淑及被上訴人游文通繼承各取得應有部分156分之9後，游吳阿淑於100年6月24日亡故，所遺應有部分由被上訴人游文通、游素碧、游素敏、游小燕公同共有，是被上訴人游文通、游素碧、游素敏、游小燕自應依繼承及再轉繼承關係就系爭契約負擔履行之責。
（三）被上訴人游文通自身有債務問題。而遭假扣押之持分，雖於101年12月22日經塗銷，然旋於隔年5月游文通即以夫妻贈與為由移轉登記予被上訴人林錫卿（原審卷第21頁背面），顯見兩人間所為之贈與應係以避債為目的而為通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定應屬無效。游文通將系爭土地持分贈與配偶即被上訴人林錫卿僅係為借名存放，二人間並無贈與之真意，自屬通謀虛偽之法律行為，不生贈與之效力。
（四）為此，依民法第87條第1項前段、第242條前段、第1148條、買賣契約請求權、代位行使民法第767條物上請求權等法律關係提起本訴。並上訴聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人游文通、游素碧、游素敏、游小燕應將系爭土地所有權之公同共有應有部分156分之9移轉登記予上訴人。3.被上訴人林錫卿於102年5月6日因夫妻贈與原因，取得系爭土地應部分156分之9之所有權移轉登記應予塗銷、回復為被上訴人游文通之名義後，被上訴人游文通應將該土地所有權應有部分156分之9移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：上訴人所提出之系爭契約，並非真實；土地法已於89年間修正，系爭土地並無不能辦理移轉登記之情事，然上訴人多年來亦未前來請求被上訴人5人辦理移轉登記；證人蕭再亨雖證稱其向莊阿雲購買房屋及系爭土地，游忠友在場見聞云云，然證人蕭再亨居住於系爭土地上之房屋，不適合擔任證人，且其證述實係出於想像，其認知均得自訴外人即莊阿雲所告知，依其證述，系爭房屋係莊阿雲與地主合建，與上訴人所稱係其自建云云，顯然矛盾，又蕭再亨買受房屋，居然無地址、詳細面積，且土地毋庸過戶，實難以想像，其土地房屋買賣不須經過政府單位認可測量，可以自己隨便劃，更是匪夷所思，其證詞無足採信；又莊阿雲與蕭再亨簽訂之契約書，並未載明該契約與上訴人及游忠友間契約之關係，不能只因為游忠友擔任見證人，即認莊阿雲與蕭再亨間之買賣契約與游忠友有關；另莊阿雲所蓋房舍2棟，其面積亦與系爭契約不合，也有侵入其他土地；被上訴人游文通與林錫卿為配偶，被上訴人游文通將系爭土地所有權應有部分156分之9移轉登記為被上訴人林錫卿所有，係要讓被上訴人林錫卿安心，並非通謀虛偽等語資為抗辯，並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地，地目田，原係訴外人游阿日、游忠友各按其應有部分比例78分之6、78分之3與其他共有人共有，嗣游阿日於72年10月5日將其應有部分移轉登記為游忠友。游忠友於77年1月10日亡故，由游吳阿淑及被上訴人游文通繼承各取得應有部分156分之9後，游吳阿淑於100年6月24日亡故，所遺應有部分由被上訴人游文通、游素碧、游素敏、游小燕公同共有。另被上訴人游文通以贈與為原因，於102年5月6日將其應有部分156分之9移轉登記為其配偶即被上訴人林錫卿所有。又系爭土地面積原為1,647平方公尺，嗣於66年間因部分土地遭徵收，減為1337平方公尺，現經重測後，登記面積為1358.55平方公尺（見原審卷第
16、68頁）。
（二）上訴人持有內容記載：上訴人於60年9月27日以每坪920元之價格，向游阿日、游忠友購買系爭土地中面積約40坪（坐落地點詳如該契約書所附位置圖之編號2，即自簡金元土地右側起第3之斜線土地）之土地等語名義為「買賣契約書」之書據乙紙（見原審卷第9至14頁）。
（三）上訴人之夫莊阿雲於67年6月4日與第三人蕭再亨簽訂不動產買賣契約書，雙方約定蕭再亨向莊阿雲購買「從簡金元所有房起向南崁方面算起第參間之房屋所在」一棟房屋及其基地，游忠友、莊春成並任該契約之見證人（見原審卷第51頁至55頁）。蕭再亨所購得之上開房屋，嗣經地政機關編定門牌號碼為桃園市○○區○○路0段000號。
四、上訴人主張其向游阿日、游忠友購買系爭土地之應有部分合計78分之9，雙方並簽署系爭買賣契約。嗣游阿日將其就系爭土地之應有部分移轉登記為游忠友所有，是系爭契約之關於出賣人之義務均應由游忠友履行，而被上訴人游文通、游素碧、游素敏、游小燕係因繼承、再轉繼承等緣故繼受系爭契約出賣人之義務，自應將依系爭買賣契約將渠等因繼承取得之系爭土地應有部分移轉予上訴人；又被上訴人游文通為規避其債務問題，將系爭土地應有部分156分之9以贈與為原因移轉予配偶即被上訴人林錫卿，係屬通謀虛偽意思表示，應屬無效，是被上訴人林錫卿應將上開移轉登記部分塗銷，回復為被上訴人游文通名義後，並將該應有部分移轉登記為上訴人名義等語，此為被上訴人所否認，而審究兩造爭執事項為以下所示各點：「（一）上訴人是否與游阿日、游忠友簽署不爭執事項二所示之契約？（二）如上開契約確屬存在，契約當事人於訂立時有無民法第246條第1項不能情形除去後給付之預期？（三）游忠友是否有債務承擔關於游阿日依不爭執事項二所示應履行之契約義務?（四）被上訴人游文通以贈與為原因，於102年5月6日將其應有部分156分之9移轉登記為其配偶即被上訴人林錫卿所有，是否出於通謀虛偽之意思表示而無效?」，茲分別論述如下：
（一）上訴人是否與游阿日、游忠友簽署不爭執事項二所示之契約？
1.上訴人主張其於60年9月27日與游阿日、游忠友簽訂系爭契約，業已提出系爭契約原本乙紙為證，而觀諸上開契約書證，外觀陳舊泛黃，顯非臨訟偽作，其內容確係記載上訴人於60年9月27日以每坪920元之價格，向游阿日、游忠友購買系爭土地中面積約40坪之土地等語，堪認上訴人主張非屬虛妄。
2.又上訴人之夫莊阿雲於67年6月4日與第三人蕭再亨簽訂不動產買賣契約書，雙方約定蕭再亨向莊阿雲購買「從簡金元所有房起向南崁方面算起第參間之房屋所在」一棟房屋及其基地，游忠友、莊春成並任該契約之見證人，業為兩造所不爭執，並有上訴人提出莊阿雲蕭再亨簽訂之不動產買賣契約書影本乙紙為證，而證人蕭再亨於原審104年6月26日行言詞辯論程序時亦證述：其於67年6月4日向莊阿雲購買系爭土地及其上房屋，簽約當時游忠友在場，因為游忠友是系爭土地的業主，莊阿雲請游忠友來見證；其購買土地沒有辦理移轉登記，當時他們說土地有什麼困難，好像是說因為共有的關係，伊不知道，伊鄉下孩子出來買房屋，希望可以買交通便利、不用蓋屋瓦的房屋，才不會每次颱風就吹壞，所以才購買系爭土地上的房屋，其想可以住就好了；其不知道系爭土地登記何人的名字，但莊阿雲與地主合建，伊向莊阿雲購買房屋，後來才知道莊阿雲係向游忠友購買土地；簽約當時氣氛很好，游忠友沒有反對，當時游忠友也是很高興；契約書上只寫購買房屋的路名，沒有寫門牌號碼，因為當初還沒有編號的樣子等語（見原審卷第87頁至89頁）。參以系爭契約係以位置圖標示買賣標的之相對位置，按該圖示，上訴人所購買者係即自簡金元土地右側起第3之斜線土地，而莊阿雲與蕭再亨間不動產買賣契約書，亦標示其買賣標地物為「從簡金元所有房屋起向南崁方面算至第三間之房屋所在」，二者坐落位置約略相同，上訴人於取得系爭土地之占有後，在其上興建房舍2棟，將其中一棟建物及對所坐落土地之權利轉售予蕭再亨時，游忠友既在場見證，顯見游忠友對上訴人建築房屋以占有系爭土地上之情事，並無異議，益證上訴人曾向游阿日、游忠友購買系爭土地乙事為真實。
（二）上開契約訂立時，當事人有無民法第246條第1項不能情形除去後給付之預期？
1.按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。私有農地所有權之移轉。其承受人以承受後能自耕者為限。民法第246條、64年07月24日修正前土地法第30條定有明文。又故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，依同條第1項規定其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效，最高法院69年度台上字第272號判決意旨可資參照。本件系爭土地地目為田，而上訴人向游忠友、游阿日買受系爭土地時，上訴人並無自耕能力等情，業為上訴人所承屬實，準此，揆諸上開裁判意旨，除非上訴人與游忠友、游阿日簽訂系爭契約時有將來買賣之農地變更為非農地、或以具自耕能力為限之承購資格法令廢止、甚或上訴人覓得具自耕能力人為受移轉登記人等不能情形可以除去後給付之預期，系爭契約即因以不能之給付為標的而無效，先予敘明。
2.上訴人固主張⑴證人莊阿雲於本院105年6月24日行準備程序時證述：游忠友說現在不能過戶，等可以過戶就過戶給我們等語；⑵出賣人游忠友等人容許上訴人於系爭土地建築房屋；⑶系爭契約第10條及其批明欄分別訂有買受人名義由上訴人自由變更、系爭土地遭重劃時之處理方式之約款；⑷及上訴人於系爭土地建築房屋完畢後，由莊阿雲將之出賣予第三人蕭再亨時，雙方於該契約書第4條約定：本買賣不動產之買賣登記如能辦理時應即辦理不論何方不得延緩等語，游忠友並任該契約之見證人，均足證明上訴人與游忠友、游阿日訂立系爭契約時，確有將來不能情形可以除去後為給付之預期云云，惟：
A系爭契約第2條係約定：「…土地所有權過戶登記雙方亦
定乙方〔按：指游忠友、游阿日〕過戶登記文件齊備時即時，辦理尾款俟登記文件提向土地主管處審查通過全部繳清不得有違」等語，並未附加買賣雙方若因故無法辦理移轉登記時，可於該事故解消後再行辦理等相類用語，則系爭契約成立當時，上訴人與游忠友、游阿日是否曾認知系爭土地受限於修正前土地法第30條規定，無法辦理移轉登記之情事，已有可疑。證人莊阿雲於本院105年6月24日行準備程序時固證述：游忠友說現在不能過戶，等可以過戶就過戶給我們等語，然證人莊阿雲係上訴人之夫，其所為證述顯有偏頗之虞，能否遽予採信，已值商榷，況其證述內容，亦明顯與上開約定內容相違，是證人莊阿雲之證述，要難援為上訴人有利之認定。此外，參諸證人蕭再亨於原審是日程序證述時陳述：其於67年6月4日向莊阿雲購買系爭土地及其上房屋，簽約當時游忠友在場，莊阿雲請游忠友來見證，購買土地沒有辦理移轉登記，當時他們說土地有什麼困難，好像是說因為共有的關係等語，益證上訴人與游忠友等人簽訂系爭契約書時，確實不知該契約有因買受人欠缺自耕能力而有不能給付無效之情，更遑論買賣雙方於訂約當時有不能情形可以除去之預期存在。
B按買賣者，係當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約，民法第345條第1項規定可稽。本件上訴人與游忠友、游阿日於系爭契約訂立時，並未認知到系爭土地受限於修正前土地法第30條規定而有致契約無效之情事，已如前述，是游忠友等人將系爭土地特定部分出售並將該部分占有移轉予上訴人後，仍容認上訴人於系爭土地上建築建物甚或上訴人之夫將其所建成坐落於系爭土地上之建物出售予他人，應係游忠友等人主觀上認知系爭契約仍然有效爾，要難憑此認定上訴人與游忠友等人有不能情形除去後為給付之預期存在。
C再按「探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信
原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。」，最高法院86年度台上字第3873號判決可參。系爭契約第10條及土地標示欄中批明事項二固分別記載：「出賣不動產買受人名義由甲方（即上訴人）可以自由變更，乙方（即游忠友等人，下同）不得異議。」、「該買賣土地點交後，若遭土地重劃者，乙方將隔壁店地壹間撥出來交換，不得異議。」，依其文意解釋為之，各僅係出賣人應依上訴人指定，將系爭土地移轉予上訴人指定之第三人及系爭土地交付後遭主管機關為重劃者，出賣人得以其他土地代換之爾，要與上訴人與游忠友等人間就系爭契約有不能情形除去後為給付之預期無涉，上訴人此部分主張顯有謬誤。
D又游忠友於上訴人之夫莊阿雲與蕭再亨就門牌號碼為桃園
市○○區○○路0段000號建物及坐落之土地所訂立之買賣契約擔任見證人，而該買賣契約第4條記載：「本買賣不動產之買賣登記如能辦理時，應即辦理，不論何方不得延緩…」等語，然契約關係僅契約當事人間應受其拘束，契約以外之人縱曾參與或見證該契約之簽定，若契約內並無該契約以外之人應盡相關義務之約定存在，該參與或見證之人自不受該契約之拘束。本件游忠友僅擔任上開買賣契約之見證人，觀諸該契約內亦無游忠友應同受該契約拘束之約定，則上開約款之效力自僅拘束莊阿雲、蕭再亨。況參以證人蕭再亨於原審是日程序證述時陳述：其於67年6月4日向莊阿雲購買系爭土地及其上房屋，簽約當時游忠友在場，莊阿雲請游忠友來見證，購買土地沒有辦理移轉登記，當時他們說土地有什麼困難，好像是說因為共有的關係等語，顯見上開約款之意涵僅係系爭土地共有關係將來解消時，出賣人即應負移轉登記義務，洵與上訴人與游忠友等人間就系爭契約有不能情形除去後為給付之預期無涉。
（三）承上所述，上訴人與游忠友等人訂立系爭契約時，上訴人就系爭土地欠缺自耕能力之承購資格，係以不能給付為契約標的，且渠等訂約時復無該不能情形可以除去為給付之預期，則系爭契約即因以不能之給付為標的而無效。上訴人基於該無效契約，請求被上訴人游文通、游素碧、游素敏、游小燕應將系爭土地所有權之公同共有應有部分156分之9移轉登記予上訴人，自屬無據。又上訴人對被上訴人游文通、游素碧、游素敏、游小燕既無債權關係存在，則其另依民法第87條、第242條、第767條規定主張被上訴人林錫卿應將系爭土地應有部分156分之9以贈與為原因之移轉登記塗銷、回復登記為被上訴人游文通後移轉登記予上訴人，亦為無理由。
五、綜上所述，上訴人依民法第87條第1項前段、第242條前段、第1148條、買賣契約請求權、代位行使民法第767條物上請求權等法律關係，請求被上訴人游文通、游素碧、游素敏、游小燕應將系爭土地所有權之公同共有應有部分156分之9移轉登記予上訴人，暨被上訴人林錫卿於102年5月6日因夫妻贈與原因，取得系爭土地應部分156分之9之所有權移轉登記應予塗銷、回復為被上訴人游文通之名義後，被上訴人游文通應將該土地所有權應有部分156分之9移轉登記予上訴人，為無理由，不應准許。原審據此駁回上訴人之請求，於法並無不合。上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦不再詳予論駁，併此敘明。
據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 1 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 邱靜琪法 官 石有為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 2 日
書記官 蔡宜蓁附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。