臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第121號上 訴 人 長虹建設股份有限公司法定代理人 李文造訴訟代理人 劉純增律師被 上訴 人 林朝聘訴訟代理人 林永頌律師
白禮維律師林煜騰律師上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於中華民國103年12月22日臺灣臺北地方法院103年度訴字第4077號第一審判決提起上訴，本院於104年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按當事人於第二審不得提出新攻擊或防禦方法，但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，不在此限，民事訴訟法第447 條第1項第3款定有明文。本件上訴人於原審即主張兩造於民國101年8月10日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），並交付保證金新臺幣（下同）60萬元予被上訴人，其已依約回復原狀，並將該土地返還，詎被上訴人於租期屆滿後以其未回復原狀而拒不返還保證金，故請求被上訴人返還保證金等語（見原審卷第2頁反面、107頁）。嗣於本院審理時復主張被上訴人於103年2月17日寄發之存證信函（下稱103年2月17日存證信函）已免除其將該土地柏油及停車格線回復之義務，就該函所提及之其餘缺失，亦已為改善，即已依雙方協議履行並返還土地等語（見本院卷第27、28頁），自僅係就原審所提已依約回復原狀之攻擊防禦方法為補充，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：兩造簽訂系爭租約，由伊承租被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段○○○號，面積881.97平方公尺之土地（下稱系爭土地），約定租期自101 年8月13日起至102年8月12日止，共計1年，租金每月10萬元，伊並交付保證金60萬元予被上訴人，作為因契約不履行所生之一切損害賠償擔保。兩造另於102 年8月8日就系爭土地簽訂土地契約書備忘錄（下稱系爭備忘錄），將租期延長至103年2月12日止，並將租金調整為每月15萬元。嗣租期屆滿後，被上訴人103年2 月17日存證信函已免除伊將系爭土地柏油和停車格線回復之義務，而伊業將系爭土地之圍籬回復、大門修繕並清除埋設之水管以及線路、以及將臨時廁所之化糞設備清除，故伊已依約將系爭土地回復原狀而依債之本旨返還系爭土地予被上訴人。詎被上訴人仍以伊未回復原狀，拖延至103年4月11日始完成點交，並拒不返還保證金，爰依系爭租約法律關係請求返還保證金60萬元，並依契約平等、誠信原則，請求被上訴人另加倍返還保證金60萬元，及第一審律師費用6 萬元。求為命被上訴人應給付上訴人126萬元及自103年4月1日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：依系爭租約第4條第2項及第8條第1項之約定，上訴人於租期屆滿時應負有將系爭土地回復原狀之義務，且保證金扣除一切上訴人應負擔之費用及應清償之債務後，有剩餘始得返還上訴人。惟上訴人僅就系爭土地局部鋪設柏油，龜裂凹凸不平，且有凹痕，又未繪製原有停車格線，並未將系爭土地柏油和停車格線回復原狀，而伊103年2月17日存證信函並未免除上訴人將系爭土地柏油和停車格線回復原狀之義務。其次，縱認伊已免除上訴人此部分之義務，上訴人亦未將系爭土地之圍籬回復、大門修繕並清除其埋設之水管以及線路、以及臨時廁所之化糞設備清除，故上訴人仍已違約。再者，伊為將系爭土地回復原狀，支出重新鋪設柏油、劃製停車格線之費用95萬2,500元；且因上訴人遲延2個月即103年4月11日始將系爭土地返還，依系爭租約第9條第6項及系爭備忘錄第5條之約定，伊得請求60萬元之懲罰性違約金，總計上訴人應負擔回復原狀之費用及懲罰性違約金共155萬2,500元，伊得以保證金60萬元扣抵，自無庸返還上訴人保證金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，嗣並減縮上訴聲明，僅就原保證金60萬元部分上訴，減縮後之上訴聲明：（一）原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人60萬元及自103年4月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第90至91頁）
（一）兩造於101年8月10日簽訂系爭租約，上訴人向被上訴人承租系爭土地，雙方約定租期自101年8月13日起至102年8月12日止（系爭租約第2條第1項），每月租金為10萬元（系爭租約第3條第1項）。
（二）上訴人於簽約同時開立現金票給付被上訴人保證金60萬元，作為上訴人對被上訴人因契約不履行所生之一切損害賠償之擔保（系爭租約第4條第1項），租期屆滿後若上訴人已將租賃標的物回復原狀返還被上訴人，即由被上訴人扣除一切上訴人應負擔之費用及應清償之債務後，被上訴人應將其餘金額無息退還上訴人（系爭租約第4條第2項）。
（三）系爭租約第8條第1項前段約定，上訴人應於租期屆滿前將系爭土地回復原狀後返還被上訴人，亦即應依系爭租約照片所示，包含原環繞租賃標的周圍之圍籬亦應回復原狀，如系爭土地上原有設施有所毀損，上訴人並應負責修繕完畢。
（四）上訴人如未依系爭租約第8 條之規定，如期返還系爭土地，被上訴人得按月請求20萬元之懲罰性違約金（系爭租約第9條第6項），就上訴人因違反系爭租約各條約定至被上訴人須循法律途徑求償時，所支出之律師費用及訴訟費用得向上訴人求償（系爭租約第9條第7項），本契約未盡事宜，悉依有關法律及誠信原則解決之，必要時並得以書面補充之（系爭租約第10條第3項）。
（五）兩造於系爭租期屆滿前之102 年8月8日，另行簽訂系爭備忘錄，雙方約定系爭租約關於租賃期間、租金、違約金及懲罰性違約金計算標準，均改依系爭備忘錄履行，其餘仍依系爭租約之約定（系爭備忘錄第1 條），合意將租期延長至103年2月12日止（系爭備忘錄第2條第1項），並調整租金為每月15萬元（系爭備忘錄第3條），系爭租約第9條第6 項約定依20萬元按月計算懲罰性違約金部分，不再適用，改為依30萬元按月計算（系爭備忘錄第5 條），系爭備忘錄未另行約定者均適用系爭租約之約定（系爭備忘錄第6條）。
（六）兩造於系爭租約103年2月12日租期屆滿未再續約。
（七）被上訴人於103年2月17日寄發存證信函予上訴人，表示不再追究上訴人將系爭土地柏油和停車格線回復之義務，但請上訴人就系爭土地之圍籬回復、大門修繕並清除上訴人埋設之水管以及線路、以及臨時廁所之化糞設備清除等事項儘速完成改善。
（八）被上訴人於103年3月20日寄發存證信函予上訴人，告知上訴人不得再繼續使用系爭土地，並應盡速將系爭土地回復原狀（含柏油和停車格線）並完成點交，否則被上訴人將對之請求懲罰性賠償金等語。
（九）被上訴人於103年3月28日寄發存證信函予上訴人，告知上訴人應盡速將系爭土地回復原狀（含柏油和停車格線）並完成點交。上訴人並應賠償被上訴人自103年2月13日租約到期日，至上訴人將系爭土地回復原狀返還被上訴人日止，每個月30萬元之懲罰性賠償金等語。
（十）上訴人於103年4月1 日寄發存證信函予被上訴人回應表示：「貴方要求我司針對旨揭土地回復之工事，為維護貴我雙方友好關係，我司均依照貴方指示辦理，絕無推諉拖延之作法…」。
（十一）上訴人並未將系爭土地柏油和停車格線回復成出租時之原狀。
（十二）兩造於103年4月11日簽有履勘確認書（下稱系爭履勘確認書），內容記載略以：上訴人就系爭土地返還被上訴人並將鑰匙交付被上訴人，由被上訴人占有，並經被上訴人點收無訛（系爭履勘確認書第1 條），兩造對於系爭土地是否依系爭租約之本旨業已回復原狀一節仍有爭執，由兩造另循途徑解決紛爭（系爭履勘確認書第3 條）。
（十三）上開事項為兩造所不爭執，並有系爭租約、系爭備忘錄、系爭履勘確認書、被上訴人分別於103年2月17日、103年3月20日、103年3月28日寄發上訴人之存證信函、上訴人於103 年4月1日寄發被上訴人之存證信函可證（見原審卷第4 至20頁及本院卷第51至59頁），堪信為真實。
五、本件經依民事訴訟法第463 條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院104年5月19日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第91頁反面）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下
（一）上訴人是否已依約將系爭土地回復原狀而依債之本旨返還系爭土地予被上訴人？
１、按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第235 條定有明文。又系爭租約第4條第2項約定，租期屆滿後若上訴人已將租賃標的物回復原狀返還被上訴人，即由被上訴人扣除一切上訴人應負擔之費用及應清償之債務後，被上訴人應將其餘金額無息退還上訴人。系爭租約第8條第1項前段則約定，上訴人應於租期屆滿前將系爭土地回復原狀後返還被上訴人，亦即應依系爭租約照片所示，包含原環繞租賃標的周圍之圍籬亦應回復原狀，如系爭土地上原有設施有所毀損，上訴人並應負責修繕完畢。是上訴人自負有於租期屆至時，將系爭土地回復原狀後返還被上訴人之義務，且應依照系爭租約所附照片所示情形，始為符合債之本旨之給付。而依系爭租約所附照片所示，系爭土地出租時地面平整、柏油顏色均勻、停車場大門完整無管線外露，並依據停車場登記證（見原審卷第41至42頁）之相對位置畫出完整之停車格線，有系爭租約所附照片5 張、及兩造簽訂系爭租約前之101年8月6日照片1張、101年8月7日照片4張在卷可稽（見本院卷第80至82、90至92頁）。惟上訴人至今未將系爭土地之柏油、停車格線、大門回復為上開出租時之原狀，系爭土地之柏油地面並不平整且有明顯塌陷，產生龜裂且凹凸不平，有多處因上訴人放置重物產生之凹痕，顏色亦不均勻，停車格線不完整且未回復，大門附近之管線亦外露，與出租前之原狀並不相符等情，有上訴人於103 年2月13日長發文字第059號函所附照片，103年3月19日照片及被上訴人至現場所拍攝之照片在卷足憑（見原審卷第43至45、84至88、93頁）。即難遽認上訴人已依約將系爭土地回復原狀，所為給付亦難謂符合債之本旨。
２、上訴人雖主張被上訴人103年2月17日存證信函已免除上訴人將系爭土地柏油和停車格線回復之義務，並提出該存證信函為憑（見本院卷第31至34頁）。姑不論被上訴人就其是否免除上訴人此部分之義務仍有爭執，縱認該存證信函業已免除上訴人此部分之義務，然103年2月17日存證信函同時載明請上訴人就系爭土地之圍籬回復、大門修繕並清除上訴人埋設之水管以及線路、以及臨時廁所之化糞設備清除等事項儘速完成改善等語。換言之，上訴人仍須將上開部分完成改善，始屬回復原狀，並係依債之本旨為給付。然上訴人至今未將系爭土地之大門回復為上開出租時之原狀，大門附近之管線外露，與出租前之原狀並不相符等情，已如上述，且依上訴人所提上開函附照片（見原審卷第84至85頁）亦無法證明其業已將大門修繕並清除上訴人埋設之水管以及線路，自難認上訴人已依103年2月17日存證信函內容回復原狀。至上訴人另主張依系爭履勘確認書所載（見原審卷第20頁），被上訴人並未就其是否已將大門修繕並清除上訴人埋設之水管以及線路有所爭執云云，惟依系爭履勘確認書第三點所載，兩造對於系爭土地是否業已回復原狀仍有爭執，由兩造另循途徑解決紛爭，則被上訴人既已表示就系爭土地是否回復原狀仍有爭執，尚難認其就此部分並無爭執，是上訴人此部分之主張，尚無可採
（二）上訴人得否請求被上訴人返還保證金？按系爭租約第4條第2項約定，租期屆滿後若上訴人已將租賃標的物回復原狀返還被上訴人，即由被上訴人扣除一切上訴人應負擔之費用及應清償之債務後，被上訴人應將其餘金額無息退還上訴人。系爭租約第8條第1項前段則約定，上訴人應於租期屆滿前將系爭土地回復原狀後返還被上訴人，亦即應依系爭租約照片所示，包含原環繞租賃標的周圍之圍籬亦應回復原狀，如系爭土地上原有設施有所毀損，上訴人並應負責修繕完畢，有系爭租約附卷可稽（見原審卷第4至9頁），並為兩造所不爭執，而依上訴人所提證據資料尚無法證明其已依約將系爭土地回復原狀，所為給付亦難認符合債之本旨，已詳如上述。是其依系爭租約法律關係請求被上訴人返還保證金60萬元，即有未合。則就被上訴人可否扣除上訴人應負擔之懲罰性違約金及須自行回復原狀所生之費用等爭點，自無審究之必要，併予敘明。
六、綜上所述，上訴人依系爭租約法律關係，請求被上訴人給付60萬元及自103年4月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息部分，即有未合，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
民事第三庭
審判長法 官 黃莉雲
法 官 傅中樂法 官 陳容正正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 9 月 15 日
書記官 莊昭樹