臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第1219號上 訴 人 王啟峻訴訟代理人 林政豪律師
鄭歆儒律師被 上訴人 李政道
蔡朝琴郭林慧芬林展弘林彥宏吳秀如林峯正上七人訴訟代理人 林慶苗律師複 代理人 謝宗哲律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國104年9 月23日臺灣新北地方法院104 年度訴字第491 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於105 年11月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第44
6 條第1 項但書、第255 條第1 項第2 款自明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之（最高法院91年度台上字第648 號判決要旨參照）。本件上訴人於原審主張其向被上訴人李政道、蔡朝琴、郭林慧芬、林展弘、林彥宏、吳秀如、林峯正（後6 人合稱蔡朝琴等6 人，與李政道合稱被上訴人，如單指其一，則逕稱姓名）承租土地，惟被上訴人提供之土地不足契約約定面積，乃依不當得利法律關係請求返還溢付租金，嗣於本院追加民法第227 條第1 項規定之給付不能損害賠償為請求權基礎，惟其事實仍係主張相同之被上訴人未依約給付約定面積之租賃土地，而請求相同金額之損害賠償（見本院卷第120 、130 、211 頁反面），與原訴之原因事實同一，於本件可利用已有之證據資料，且無害於他造當事人程序權之保障，被上訴人雖反對其訴之追加（見本院卷第123 頁反面），然揆諸上開說明，仍應許之，先予敘明。
二、上訴人主張：伊向李政道與訴外人林住利承租坐落新北市○○○段○○○○段000 號、148-4 地號土地（下稱系爭土地，如單指其一，逕以地號稱之），約定「面積約142 坪」，租賃期間為民國96年1 月1 日至98年12月31日，租金為每月新台幣（下同）42,000元（下稱系爭租約），嗣蔡朝琴等6人於97年間向林住利購買取得系爭土地應有部分，是伊自98年1月1日起改向被上訴人承租系爭土地，土地使用範圍及租金等條件均與系爭租約相同。伊自97年1月1日起至97年12月31日止按月給付李政道21,000元租金，自98年1月1日起，即按月給付李政道、郭林慧芬各21,000元，郭林慧芬再按比例將租金轉交其他出租人，惟李政道自101年6月1日起即以系爭土地將重劃為由單方終止租約並拒收租金，郭林慧芬則仍收受同年6月至12月之租金，其後即以與李政道相同事由拒收租金。惟經新北市板橋地政事務所（下稱板橋地政）測量結果，伊得使用之系爭土地僅坐落其上鐵皮屋占用面積302.5平方公尺，及如原判決附圖（下稱附圖）所示A部分空地62平方公尺，總計約108.7坪，則伊依約得使用之土地面積即不足約33坪，被上訴人上開所收取租金就未給付之33坪土地部分即屬不當得利，應予返還，另伊亦得依民法第227條第1項關於給付不能損害賠償之規定，請求被上訴人就伊不能使用33坪土地之所失利益負損害賠償責任，請求鈞院擇一判命李政道給付伊179,881元、蔡朝琴等6人各給付伊62,749元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。
三、被上訴人則辯以：上訴人於96年1 月1 日承租系爭土地時，依航照圖所示，四周已蓋滿建物，是上訴人斯時即知其所承租土地之使用範圍，且依系爭租約第9 條所載，伊係將系爭土地及其上原有舊建物按現況出租予上訴人，並以該現況作為系爭租約之承租範圍，而對照96年之空照圖與99年6 月8日之航照圖，可知上訴人整建後之鐵皮屋面積明顯縮小，倘因此致其使用面積縮小，實不可歸責於伊。況依系爭租約記載，兩造非依系爭土地按面積單價計算租金，難謂伊有何溢收租金之不當得利或不完全給付情事，又上訴人主張之所失利益，亦未證明其間因果關係及具體損害之存在，其逕以原主張不當得利數額為其損害賠償數額，於法不符。再者，上訴人於96年1 月1 日承租系爭土地起至101 年12月31日租約終止之6 年期間，從未向伊主張使用面積短少或租賃物有遭他人占用之情形，卻突然興訟主張面積短少，無非係欲以之與另案之不當得利抵銷，並非正當等語。
四、原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴，並於本院為訴之追加，其上訴聲明為：
㈠原判決廢棄。
㈡李政道應給付上訴人179,881 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈢蔡朝琴等6 人各應給付上訴人62,749元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被上訴人於本院則為答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
五、上訴人主張系爭土地原係其向李政道及林住利所承租，約定租賃期間為96年1 月1 日至98年12月31日，每月租金420,000元，並簽立系爭租約，嗣因林住利將其應有部分售予蔡朝琴等6人，故其自98年1月1日起即向被上訴人繼續承租系爭土地，李政道自96年1月1日起至101年6月間按月向其收取21,000元，蔡朝琴等6人則收取21,000元之租金至101年12月等情，業據其提出系爭租約3份、李政道收款紀錄、另案起訴狀繕本為證，且為被上訴人所不爭執（見原審卷第10-24、57頁、本院卷第49、66、113頁），堪信屬實。
六、上訴人復主張其向被上訴人承租之系爭土地，依系爭租約約定土地面積約142 坪，惟依板橋地政於103 年2 月10日複丈成果圖所載，其所使用面積僅為鐵皮屋之坐落土地302.5 平方公尺（約90坪），及附圖所示A 部分之三角地62平方公尺（18.7坪），其得使用土地面積約108.7 坪，顯有33坪之約定租賃土地無法使用，故被上訴人就未依約交付土地部分有溢收租金之情，則其得依不當得利法律關係或民法第227 條第1項之給付不能損害賠償法律關係，請求擇一判命被上訴人給付其如前述四、㈡、㈢聲明所示之金錢等語（見本院卷第211頁反面），則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421 條第1 項、第423 條分別定有明文。又按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有39年台上字第1053號判例供參。
㈡兩造不爭執真正之系爭租約第1 條、第3 條分別約定「甲方
（即出租人）土地所在地及使用範圍：板橋市0000000段000 000000 地號內面積約一四二坪」、「租金每個月新台幣肆萬貳仟元整（出租人各取得貳分之一）」等字（見原審卷第10、13、16、頁），而依租期自96年1 月1 日起之第一份系爭租約，及自98年1 月1 日起因林住利將系爭土地應有部分出售蔡朝琴等6 人後改簽之第二份系爭租約，至第三份未載租期起迄日期、僅載租期3 年之第3 份租約，均為上開相同約定，其中原由李政道、林住利各取得二分之一租金，於林住利將系爭土地應有部分讓與蔡朝琴等6 人後，仍記載「出租人各取得貳分之一」等字，堪認被上訴人主張租約記載均係延續前份租約而來等語（見本院卷第212 頁），應屬可採。觀諸前開租約約定，被上訴人出租土地係系爭土地內「面積約142 坪」，租金則為每月42,000元，並無記載每坪租金為何，堪信兩造就系爭土地之租賃，並未約定以實際坪數計算租金，否則自應於系爭租約加以記載以為依據，此由上訴人自一審起訴時起，從未主張系爭土地每坪租金為何，及其計算被上訴人之不當得利金額係以約定面積與實際使用面積之比例計算等情，亦可得知（見原審卷第3-9 頁），上訴人訴訟代理人於本院言詞辯論甚且陳稱不知為何寫「約」142 坪，租金是按照142 坪計算，當時1 坪多少錢不知道等語（見本院卷第212 頁），益徵上情。上訴人本人雖旋改稱簽約時是土地1 坪300 元租金，坪數是141.94，取整數
142 坪計算云云（見本院卷第212 頁反面），然為被上訴人所否認，且上訴人就此租金重要之點從未主張，已有可議，再者，就土地面積既取整數142 坪計算，則乘上每坪300 元之租金，每月租金應為42,600元，亦與系爭租約約定之每月租金42,000元不符，如以約定租金每月42,000元及每坪300元租金反推計算，土地面積應為140 坪，則與系爭租約約定土地面積「約142 坪」不符，況依上訴人所稱，係以141.94坪取整數，並於租約記載約142 坪，自無按140 坪計算總租金之理，堪認上訴人所稱租金以每坪300 元計算云云，應係臨訟杜撰，與系爭租約未能相符，並非真實，又上訴人就此未能進一步舉證，則其空言主張，當非可取。揆諸前揭說明，租金數額乃為成立租賃契約要件之一，系爭租約既已載明租金為每個月42,000元，就租賃物復約定為系爭土地內面積約142 坪土地，顯見雙方就租金數額係明確約定該租賃物每月租金即為42,000元，兩造並無以每坪單價計算總租金之意，堪予認定。
㈢復依系爭租約第9 條約定「本件租賃物有改裝設施之必要時
，乙方（即承租人）取得甲方（即出租人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築……」及特別約定事項第㈠條所載「本租賃標的土地上現有前承租人所遺留之鐵皮建才（材）之建物，由乙方自行依需要拆除、增建或改建……」等字（見原審卷第11、14頁），及被上訴人所提出之88年航照圖、上訴人所提96年10月28日空拍圖所示（見同上卷第61、11
2、68頁），又上訴人自陳另案即原法院102年度重訴字第344號事件於102年12月19日至148地號土地測量時（下稱另案測量圖）之鐵皮建物，是其事後於95年12月間重建而現使用之建物等語（見原審卷第25頁、本院卷第113頁反面、132頁反面、133頁），可知系爭土地及周圍土地於系爭租約訂定前即蓋有建物，上訴人承租系爭土地前當無不前往現場了解租賃物現況，以判斷是否接受被上訴人所提租賃條件之理，且由上訴人於承租系爭土地後即於其上興建未辦保存登記之地上物供家具行使用乙情以觀（見本院卷第113頁反面），復審酌148地號土地總面積為1,544平方公尺（約467坪），有土地登記第二類謄本可稽（見原審卷第134-138頁），證人李東燕於原審結稱伊承租部分為原審卷第25頁另案測量圖黃色（即上訴人之鐵皮屋）以下部分，地主有向伊指出承租範圍，承租時已經隔好，有釘柱子為區隔等語（見原審卷第131頁反面），則依緊鄰上訴人承租土地之另土地承租人李東燕上開證詞，堪認兩造締約當時，必已將本件租賃之土地範圍予以特定，以與承租同一地號土地之其他承租人區隔。而上訴人租地後之目的在於經營家具行，並就原有建物予以重建（或被上訴人所稱之整建），則上開特定範圍之土地是否符合上訴人需求，應認始為兩造就系爭租約是否成立之重要考量點，系爭土地實際坪數為何，反而不是系爭租約重要之點，否則，兩造於締約前即應就系爭土地租賃範圍加以測量，至少亦會於訂約後即立刻查明土地實際使用面積為何，始能據此計算租金，並使雙方就租賃契約之租金數額要件互為意思表示而成立。然上訴人自96年1月1日租用系爭土地起至101年12月31日止之有繳納租金6年期間，均未就系爭土地面積短少乙事，向被上訴人有所主張，並依前述民法第423條規定請求被上訴人提供符合契約約定「面積」之土地，況上訴人於承租系爭土地後有僱工興建上述鐵皮屋之事實，其於斯時就所得使用之土地面積若干顯然明知，卻遲至被上訴人於前述另案主張系爭租約已屆期終止，依租賃法律關係訴請上訴人騰空返還系爭土地後（見原審卷第114-118頁），始依另案測量圖測得其鐵皮屋占用土地僅302.5平方公尺之結果（該圖測得面積605平方公尺為二層樓樓地板面積，嗣並經板橋地政重新核算占用土地面積為382平方公尺，見本院卷第149頁），主張本件被上訴人給付之租賃土地面積不足，則上訴人稱被上訴人依系爭租約約定應提供面積142坪土地供其使用，惟實際提供土地面積短少約33坪，被上訴人就所收租金顯有不當得利，或債務不履行情事云云，顯與經驗法則及事理均屬有違，反之被上訴人主張租賃時是依當時現狀出租給上訴人，租約所載約142坪只是概數，租賃實際使用範圍仍以當時點交之現況為準等語（見原審卷第63頁反面），符合上開各項事證，應認較為可採。
㈣況上訴人自陳其承租土地包含所興建鐵皮屋及周圍土地等語
（見本院卷第56頁反面、57頁），則上訴人僅以其興建鐵皮屋占用土地面積及前面使用三角地面積不足142 坪，即認被上訴人提供之租賃土地不足系爭租約約定範圍，因被上訴人依約點交上訴人使用土地，與上訴人嗣後使用土地現況本屬二事，未必相符，則上訴人據此主張被上訴人未依約提供租賃土地云云，即難採信，基於同上理由，被上訴人於前述另案如何主張上訴人應返還無權占用之系爭土地，亦非必與被上訴人於系爭租約成立當時交付上訴人之範圍相同，不足以證明本件系爭租約係以142 坪面積土地為約定之租賃土地，綜合上開各情，應認系爭租約所載面積「約142 坪」僅為概數，實際租賃範圍已經兩造於現場加以特定，而約定以每月42,000元為該範圍土地出租之對價，並依當時現況點交，該「約142 坪」之記載實非用以計算租金之依據，更非即為被上訴人依約應提供之土地範圍。
㈤綜上所述，兩造簽立系爭租約並非約定以實際坪數計算租金
，而係就系爭土地內出租範圍予以特定後，約定租金為每月42,000元，且出租人於系爭租約成立時已依約交付符合兩造約定之租賃土地，堪以認定，上訴人以其得使用之租賃土地面積不足142 坪，主張被上訴人受有不當得利，或有債務不履行情事云云，均非可採。
七、從而，上訴人依不當得利法律關係請求李政道給付179,881元、蔡朝琴等6 人各給付62,749元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許，是原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另上訴人追加依民法第227 條第1 項規定為請求給付不能損害賠償部分，亦為無理由，併予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 16 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張競文
法 官 曾部倫法 官 范明達正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 17 日
書記官 江怡萱