臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第1249號上 訴 人 張正衛訴訟代理人 廖信憲律師被上訴人 洪月連訴訟代理人 李長彥律師複代理人 李大偉律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國104年9月21日臺灣新北地方法院104年度訴字第438號第一審判決提起上訴，經本院於105年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應將坐落新北市○○區○○段第000建號、即門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷○○○之○號一樓房屋遷讓返還予上訴人；並自民國一○三年十一月十六日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣肆仟玖佰壹拾貳元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：伊於民國103年9月22日以新臺幣（下同）1,310萬元，向原所有權人莊林美雪購買坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（面積251.47平方公尺，權利範圍1/10，下稱系爭土地），及其上同段第782建號、門牌號碼為新北市○○區○○路○○○巷00之0號1樓建物（下稱系爭房屋，與系爭土地以下合稱系爭房地），已於103年10月7日完成所有權移轉登記，成為系爭房地之所有權人。惟被上訴人無權占有系爭房屋，伊於103年10月13日以存證信函通知被上訴人應於1個月內遷讓返還系爭房屋，惟被上訴人置之不理，爰依民法第767條第1項規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋。另被上訴人無權占用系爭房屋而受有利益，致伊受有相當於租金之損害，爰依民法第179條、第184條第1項規定，請求被上訴人自103年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利或損害1萬8,078元（計算式：00000000 X1.38%X10%=18078）等語（原判決為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴）。並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人，並自103年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人1萬8,078元。
二、被上訴人則以：上訴人與莊林美雪間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記行為，均屬通謀虛偽意思表示而無效，上訴人僅係人頭，並非系爭房屋之所有權人。又上訴人既非所有權人，且伊與莊林美雪就系爭房屋已成立押租契約，依民法第425條規定，該押租契約對於上訴人仍繼續存在，伊自屬有權占有，上訴人不得依民法第767條第1項規定，請求伊遷讓返還系爭房屋；亦不得本於民法第179條、第184條第1項規定，請求伊給付相當於租金之損害，再者，上訴人請求伊按月給付1萬8,078元，金額實屬過高等語，資為抗辯。並為答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第37-38頁、第178頁、第275頁背面，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
(一)系爭房地原為訴外人莊林美雪所有，莊林美雪於103年7月11日委託訴外人即其三子莊崇實以底價1,310萬元出賣系爭房地（見原審卷第14頁之授權書）。
(二)莊林美雪於103年9月22日將系爭房地以1,310萬元出賣予上訴人，並於103年10月7日完成所有權移轉登記為上訴人所有，並於同日辦理分別以訴外人莊崇實、莊紹章為抵押權人，擔保債權總金額為1,300萬元，債權額比例各為1/2之最高限額抵押權登記（見原審調字卷第8-11頁之不動產買賣契約書、原審卷第18頁之所有權狀、本院卷第62-65頁之登記謄本及異動索引）。
(三)上訴人先於103年9月24日向莊崇實借款400萬元；103年10月9日再向莊崇實、莊紹章各借款220萬、620萬元，上開款項已分別匯入上訴人之郵局帳戶（見本院卷第51-52頁之借據、第70-71頁匯款申請書、第80-81頁之郵局歷史交易清單）。
(四)上訴人於103年9月25日、10月13日分別匯款400萬元及840萬元，合計共1,240萬元至莊林美雪之○○銀行帳戶（見原審卷第17頁之匯款申請書）。
(五)被上訴人自民國72年間起即在系爭房屋居住迄今。
(六)系爭房屋之課稅現值為213,700元，系爭土地之申報地價每平方公尺為20,800元（見原審板簡字卷第12頁之房屋稅籍證明書，本院卷第62-65頁之登記謄本）。
(七)系爭房屋位於新北市○○區○○路○○○巷內，附近有捷運○○○○站、銀行、超商、圖書館、公園，學校等設施，交通便利，生活機能尚稱完善（見本院卷第277頁之google地圖）。
四、本院得心證之理由：
(一)系爭房地原為訴外人莊林美雪所有，莊林美雪於103年7月11日委託其子莊崇實以底價1,310萬元出賣系爭房地。又莊林美雪與上訴人於103年9月22日簽訂買賣契約，約定將系爭房地以1,310萬元出賣給上訴人，並於103年10月7日完成所有權移轉登記為上訴人所有，並於同日辦理分別以訴外人莊崇實、莊紹章為抵押權人，擔保債權總金額為1,300萬元之最高限額抵押權登記。而上訴人為給付系爭房地之買賣價金，先於103年9月24日向莊崇實借款400萬元，後於103年10月9日向莊崇實、莊紹章各借款220萬、620萬元，並於103年9月25日、10月13日自其郵局帳戶分別匯款400萬元及840萬元，合計共1,240萬元至莊林美雪之○○銀行帳戶；另被上訴人自72年間起即在系爭房屋居住使用迄今等情，此為兩造所是認（見不爭執事項㈠、㈡、㈢、㈣、㈤）。是以，上訴人於103年10月7日起，已登記為系爭房地之所有權人，而系爭房屋現仍由被上訴人占有使用之事實，堪信為真正。
(二)上訴人與原所有權人莊林美雪間有關系爭房地之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為，均非通謀虛偽意思表示，自屬有效：
⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效。但不得以其無效對抗善意第三人。民法第87條第1項固有明文。惟該條所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度台上字第3865號裁判意旨參照）。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。本件被上訴人雖抗辯：上訴人從未前往系爭房地看屋，且無自備款，亦未向銀行貨款，而係向莊崇實（即莊林美雪之三子）、莊紹章（即莊林美雪之孫）借款，並以系爭房地設定抵押權，顯與一般不動產買賣交易習慣不符，應係通謀虛偽意思表示，其買賣契約及所有權移轉之物權行為均屬無效，上訴人並未取得系爭房地之所有權，自不得請求伊遷讓返還系爭房屋云云。惟此為上訴人所否認，並陳明：系爭房地之買賣交易為真正，並非通謀虛偽意思表示等語，依照上開說明，被上訴人就系爭房地之買賣契約及所有權移轉之物權行為，係上訴人與原所有人莊林美雪通謀而為虛偽意思表示之利己事實，應負舉證責任。
⒉被上訴人雖抗辯上訴人從未至現場看屋即購買系爭房地，此
與交易常情有違云云。惟查，上訴人張正衛已到庭陳述：伊是看591售屋網與莊崇實聯絡，自己前去看屋，當時莊崇實、莊崇珍及被上訴人都有在場等語（見本院卷第89-90頁）。又證人即被上訴人之配偶莊崇珍亦到庭證述：伊於103年9月12、13日有回去系爭房屋，因莊崇實告訴伊有人要看房子，看伊能不能開門，莊崇實有帶人去看屋，週六大約有六、七組人來看，禮拜天有四、五組人來看，當時張正衛有來看屋，莊崇實也有在場等語（見本院卷第88頁）。證人莊崇實則證述：伊與張正衛是朋友關係，當時出售系爭房地有刊在591售屋網，登載週六、日看屋，後來伊與張正衛約定看屋，張正衛搭捷運○○○○站，伊再接張正衛到現場看屋云云（見本院卷第91頁背面）。且被上訴人亦於另案偵查（新北地檢署104年度偵字第6903、16130號偽造文書事件）時自承：看房子當時伊在睡覺，莊崇實有帶張正衛來，莊崇珍也在，看房當天是伊趕張正衛出去，說這個房子不能賣，有債務糾紛等語（見本院卷第189頁背面）。另佐以莊崇實為出售系爭房地，確有在「591房屋交易網」刊登售屋廣告，並記載「意者請於9月13日、9月14日…開放現場看屋」等情屬實（見原審卷第77頁），堪認上訴人所述其係自591房屋交易網得知系爭房地出售之訊息，並於103年9月13日（週六）由莊崇實陪同前往看屋，由莊崇珍事先進入系爭房屋，再開門供伊及莊崇實等入內看屋之事實非虛，是被上訴人指稱上訴人從未至現場看屋云云，應非事實，尚無可採。
⒊上訴人已陳明：當初莊林美雪想將系爭房地出售變價作為養
老基金，並償還伊與兒子莊崇珍之欠款，有授權莊崇實出售系爭房地，亦經全體子女之同意。莊崇實為完成母親心願，就與莊紹章商量後借錢給伊，伊始決定購買系爭房地，本件並非假買賣等語。查證人莊崇珍已證述：伊母親要賣系爭房地，賣得款項是伊母親要用，還要幫伊還債，當時伊與母親都有欠人家錢，伊母親有給100萬元要伊去還債，剩下款項讓伊存在郵局等語（見本院卷第87-89頁）。證人莊崇實亦證述：伊母親與莊崇珍沒有錢，決定出賣系爭房地，售屋後伊母親有給莊崇珍100萬元等語（見本院卷第92頁）。而證人莊紹章亦於另案偵查時證述：三叔莊崇實跟伊說莊林美雪一直想要處理財產，莊林美雪也有跟伊說想要處理財產，因為莊林美雪沒有收入，都是莊崇實給她生活費，莊崇珍、莊崇政也都有欠一些錢，所以莊林美雪想要把房子賣掉，把錢分給小孩，幫小孩解決債務，自己身邊也留一點錢等語（見本院卷第243-244頁）。核與證人莊林美雪於原審證述：伊有委託兒子莊崇實出賣系爭房地，並有出具授權書，有在上面蓋手印等語相符（見原審卷第24頁），可見上訴人主張上情非虛。另依卷附授權書（見原審卷第14頁）所載，莊林美雪於103年7月11日同意以總價款1,310萬元出售系爭房地，並授權莊崇實代為處理出售系爭房地之一切事宜，而莊崇實亦同意擔任被授權人，全權處理售屋事宜，且經各房代表即孫子莊紹信、莊紹章（即長子莊崇德[已歿]之子）、次子莊崇政、四子莊崇珍在其上簽名見證；莊崇實隨即將系爭房地之售屋訊息刊登於591房屋交易網（見原審卷第77頁），業經本院核對無誤。再佐以上訴人與莊林美雪於103年9月22日所簽訂之不動產買賣契約書（見原審司板簡調字卷第8-11頁），亦經莊崇政、莊崇珍及莊紹信加以簽名見證無誤。衡情本件若係假買賣，則由莊林美雪與上訴人簽訂買賣契約，並辦理產權移轉登記即可，何需大費周章由其各房子孫出面簽名見證，可見原所有人莊林美雪於斯時確有出售系爭房地之真意，且為求慎重並已徵得各房子孫代表之認可，授權委託莊崇實代為處理售屋事宜等情非虛。況證人莊崇珍亦證述：系爭房地係登記在伊母親名下，但是伊兄弟所共有等語（見本院卷第89頁），由此益徵莊林美雪（00年0月00日生）雖為系爭房地之所有人，惟其於103年售屋當時已高齡84歲有餘，依其固有觀念認俟其百年後所有財產仍歸屬各房子孫繼承，莊林美雪為防杜日後爭議，慎重其事要求各房子孫需在上開授權書、買賣契約書上簽名認可，可見莊林美雪當時確有出賣系爭房地之真意，顯非與上訴人通謀而為假買賣，洵堪認定。
⒋被上訴人雖抗辯：上訴人無自備款，亦未向銀行貨款，反向
莊崇實、莊紹章各借款620萬元，顯與不動產交易習慣不符，應係人頭云云。惟按，買賣是否出於通謀虛偽意思表示，與買賣價金是否確實支付或已否以債權抵償（付），並無必然之關係，價金未確實支付，不即表示未有效成立買賣（最高法院96年度台上字第201號裁判意旨參照）。查上訴人為支付系爭房地之買賣價款，雖各向莊崇實、莊紹章借款620萬元，再將其所借1,240萬元匯至莊林美雪之○○銀行帳戶，用以支付系爭房地之購屋款等情，堪信屬實（見不爭執事
㈢、㈣）。又證人莊崇實已證述：上訴人看完房子後，伊與上訴人在路上有談價錢，他說錢現在不能馬上用在買房子，伊為了房屋成交，就同意無需自備款，並借錢給上訴人，但要設定抵押權作為擔保，當時因房子還未交屋，所以貸不到款，惟上訴人有設定抵押權，所以伊也不怕，後來伊跟莊紹章就借給上訴人各620萬元，因上訴人稱如有利息就不買，所以當初未約定利息，約定於104年12月31日到期時，如果銀行同意貸款就可以還錢等語（見本院卷第92頁）。而證人莊紹章亦於另案偵查時證述：伊奶奶當時想要處理房子，張正衛也想要買，但向銀行貸款會去看房子，洪月連不讓人家進去，所以沒辦法抵押貸款，為了加速買賣過程，所以提供較優惠之條件，由伊與莊崇實各出620萬元借給上訴人等語（見本院卷第243-244頁）。並有借據3紙在卷可按（見本院卷第51-52頁）。核與上訴人所述：伊當時手上現款很少，就要莊崇實借伊錢，房子再抵押給莊崇實，一年後還清，並未約定利息，等伊可以進住之後，就可以找銀行貸款，再將借款還給莊崇實、莊紹章，104年12月31日借款期限屆至，伊與莊崇實談過，先依銀行利率按月給付利息等情大致相符。再衡以系爭房地於簽約時確由被上訴人占用使用中，並不願讓人入內看屋，甚在門首張貼「房子現在有法律糾紛，正有法律訴訟中，買家自行負責」之字條（見本院卷第153頁背面），是上訴人主張系爭房地當時因無法立即交屋，出售不易，銀行亦難依正常程序勘估房地價值以辦理貸款，尚非虛情。是莊崇實為求儘快出售系爭房地，在與上訴人洽定付款條件時，同意先由其與莊紹章各貸與620萬元予上訴人，用以支付買賣價金，並在系爭房地設定抵押權供作其借款之擔保，約定上訴人俟交屋後即應另向銀行貸款以清償上開借款；復在不動產買賣契約第6條約定：系爭房地應於上訴人交付尾款70萬元同時現況交屋，若無法清空點交，則補償上訴人70萬元。如此一方面可使上訴人在無資金壓力下，而以較優渥條件購買系爭房地，另方面足以確實擔保莊崇實、莊紹章上開借權債權之清償，是上訴人以此付款方式買受系爭房地，應已考量買賣雙方之利益與借款債權之確保，並可儘快完成莊林美雪出售系爭房地之意願，難認有違事理。再者，上訴人向莊崇實、莊紹章無息借款各620萬元之清償期限，雖於104年12月31日業已屆至（見本院卷第51-52頁之借據），然因系爭房地仍由被上訴人占用而無法交屋，上訴人與莊崇實、莊紹章於104年12月30日再次協商，由上訴人先行清償各20萬元，其餘所欠各600萬元則展延償還期限至105年12月31日止，並自105年1月1日起比照銀行貸款以年利率2%計算利息，且按季首十日內支付利息，上訴人業於104年12月30日清償莊崇實、莊紹章各20萬元，並於105年1月6日已給付105年1-3月之首季利息各3萬元等情，有借據2份、第一銀行匯款申請書、臺灣銀行匯款申請書等在卷可按（見本院卷第113-114頁、第142-143頁），益見上訴人所述其向莊崇實、莊紹章借款購屋此事，洵非虛情。況衡情上訴人與莊林美雪間就系爭房地之買賣，倘其目的僅為使被上訴人遷讓返還系爭房屋，則莊林美雪僅將系爭房地出賣予莊崇實並辦理過戶登記即可達其目的，何須迂迴由上訴人擔任人頭，致其處於日後房地產權不清之不利情狀，且訴外人莊紹章又何須承擔鉅額風險而將620萬元貸與上訴人之必要，自難以上訴人未向銀行貸款，而向莊崇實、莊紹章借款購屋乙事，遽認系爭房地之買賣，係上訴人與莊林美雪或其代理人莊崇實通謀所為之假買賣。此外，上訴人雖於本院陳述：借款利息是最近在莊崇實的車上討論等語（見本院卷第91頁）；而證人莊崇實則證稱：伊、莊紹章與上訴人在莊紹章住處一起談還款事宜（見本院卷第92頁），惟上訴人所陳係在車上討論「約定利息」事宜；而莊崇實所述則係渠等3人在莊紹章住處討論「還款」事宜，已難認上訴人與莊崇實就借款延展時地之說詞有何不一之處，併此敘明。是以被上訴人遽以上訴人購買系爭房地未向金融機構貸款，而係向原所有人莊林美雪之三子莊崇實、孫子莊紹章借款購屋，進而臆測系爭房地買賣交易為假買賣，已難採取。
⒌上訴人雖不否認莊林美雪決意出售系爭房地後，已於103年
07月25日另行開立○○商業銀行○○分行帳戶（帳號：000-000-0000000-0，下稱○○銀行帳戶），並將該帳戶之存摺、印章交由莊崇實保管之事實；惟已陳明：莊林美雪之○○銀行帳戶僅委託莊崇實代為保管，以防莊林美雪遭人詐騙、盜領存款，莊崇實動支款項仍須依莊林美雪之指示等語。經查，觀諸上開○○銀行帳戶之開戶申請暨總約定書（見本院卷第136-138頁），該帳戶並未申請金融卡，並明訂「不得辦理隨時動用定存質借」，且約定之轉入帳戶僅有其本人設於○○鄉農會之帳戶，可見動支上揭銀行帳戶之款項必須臨櫃辦理，亦不得隨時動用定存質借，已受有相當之限制。又莊林美雪亦於另案偵查時供述：伊有委託莊崇實幫伊賣系爭房地，賣得1千多萬元，伊有要莊崇實幫伊把款項匯給其他小孩，轉定存部分是存到伊自己的定存戶頭等語（見本院卷第188頁）。衡以莊林美雪年事已高，行動應較不便，則將上開帳戶交由頗受其信賴並受託售屋之三子莊崇實代為保管，尚與常情無違，是上訴人所稱莊崇實動用○○銀行帳戶存款，須依莊林美雪之指示而為，已非無據，自不得逕以莊崇實保管上開銀行帳戶之存摺乙事，遽認存入該帳戶之售屋款皆為莊崇實所得自由運用。又莊林美雪收受系爭房地之售屋款1,240萬元後，莊林美雪確有交予四子莊崇珍100萬元，其中36萬元於103年10月13日各提領20萬元、5萬元、6萬元、3萬元、2萬元五筆款項，用以購買銀行支票5紙，為莊崇珍分別償還債權人江美蘭等5人借款債務，另於同年月20日轉帳開立支票交予莊崇珍64萬元等情，有莊崇珍於103年10月17日出具收據、便條紙各1紙可按（見本院卷第53-54頁）；並經證人莊崇珍到庭證述：伊母親出賣系爭房地所得款項，有要幫伊還債100萬元，伊把債權人及債權金額寫在便紙條上，其中36萬元是拿去還債，剩餘64萬元伊就存在郵局等語（見本院卷第87-89頁），堪信屬實。另莊林美雪為清償次子莊崇政之債務而給與17萬8,000元，並於103年10月20日提領12萬8,000元、5萬元2筆款項，轉帳開立支票2紙為其分別償還債權人莊紹信、謝金武2人之借款債務，亦有莊崇政於103年10月19日出具之收據、便條紙各1紙可稽（見本院卷第115-116頁），可知莊崇政確有收受莊林美雪給與17萬8,000元，全數用以清償其積欠親友莊紹信、謝金武2人之借款債務非虛。再者，莊林美雪因莊崇實長期給付其生活費等緣由，決定以系爭房地之售屋款補償給與莊崇實400萬元，此有由長孫莊紹信紀錄，莊林美雪按捺指印確認，且經曾月英（長子莊崇德之妻）、莊崇珍、莊崇政、林建輝（即莊林美雪之弟）等人簽名認可之「莊林美雪補償莊崇實新臺幣肆佰萬元之緣由」之書據可稽（見本院卷第117頁），洵非無據。再者，系爭房地售屋款1,240萬元存入上開○○銀行帳戶後，該帳戶之收支情形，業經受託保管人莊崇實製作出具「莊林美雪出售房地所得收支表」後（見本院卷第118-125頁），交由莊林美雪本人、大房之子莊紹信、二房莊崇政、四房莊崇珍簽名認可無誤。且依其收支情形所載，莊崇實有關自己動支款項之部分，皆已附記「莊崇實400萬元額度內」，是莊崇實縱曾自上開○○銀行帳戶動支其女兒之喜餅費用、房屋裝修費用、信用卡費、配偶友人之購車費用或支付稅款等，但其金額既在莊林美雪同意補償之400萬元範圍內，且經過其他各房子孫之認可，自難認莊崇實動支上開款項有何不妥之處。況除上開同意分配交付子女莊崇珍、莊崇政及莊崇實或另行轉匯至莊林美雪○○鄉農會之款項外，其餘款項亦加註記明「0000000定存50萬元、0000000定存120萬元（分2筆）、0000000定存300萬元（分3筆）、0000000定存120萬、180萬元」等語，可見莊崇實已詳予交代售屋款項之動支情形，應係依莊林美雪之指示而為，亦與莊林美雪於另案偵查時所述：伊有委託莊崇實幫忙賣系爭房地，得款1千多萬元，伊要莊崇實幫忙把款項匯給其他小孩，定存部分是轉存到伊自己的定存戶頭等語相符（見本院卷第188頁），堪信莊林美雪雖將上開○○銀行帳戶存摺、印章交由莊崇實保管，惟其收受之售屋款仍屬莊林美雪所有，並由其決定如何支配使用，莊崇實動支款項仍須經莊林美雪之同意，並已製作收支表供莊林美雪及其各房子孫加以查核認可，自難僅憑上開○○銀行帳戶存摺係交由莊崇實保管乙事，遽認本件系爭房地交易為假買賣，亦堪認定。
⒍按檢察官之起訴，並無拘束民事訴訟之效力。民事法院斟酌
全辯論意旨及調查證據之結果，依其自由心證而為與檢察官起訴書相異之認定，並將得心證之理由記明於判決，不得謂為違法（最高法院78年度台上字第1135號裁判意旨參照）。
查新北地檢署檢察官雖以莊崇實使用上開○○銀行帳戶之款項，作為其支付稅款、女兒喜餅費用、房屋裝修費用、信用卡費、配偶友人之購車費用等，遽認上開銀行帳戶應係莊崇實所支配使用，認定本件應屬上訴人與莊林美雪、莊崇實間所為之假買賣而提起公訴，有新北地檢署104年度偵字第690
3、16130號起訴書在卷可按（見本院卷第162-164頁）。然莊林美雪對於系爭房地售得款項本有自由處分之權，且其將售屋款中之400萬元同意分配予莊崇實，亦經其他各房子孫之同意認可，莊崇實所動支之上開款項，其數額仍在400萬元之範圍內，可見莊崇實應係事先取得莊林美雪之同意而動支上開款項，已難以此認定莊林美雪並未取得售屋款1,240萬元，更不得遽認本件係假買賣，關於此點，業經本院詳述得心證之理由如前，故本院自不受上揭檢察官起訴內容之拘束，併此敘明。
⒎綜上，被上訴人徒以上訴人購買系爭房地並無自備款，且其
向莊林美雪之親人莊崇實、莊紹章借款購屋，未向銀行貸款等，與交易常情有違為由，空言臆測系爭房地之買賣契約及所有權移轉之物權行為，均係通謀虛偽意思表示之假買賣，應屬無效云云，然其僅以系爭買賣契約與常情不合為由，主張係出於通謀虛偽意思表示，惟俱未舉證以實其說，即無可取。堪信上訴人與莊林美雪就系爭房地之買賣應屬真正，並非假買賣，已堪認定。準此，上訴人與莊林美雪既於103年9月22日簽訂買賣契約，並於103年10月7日完成系爭房地之所有權移轉登記，上訴人於斯時即已成為系爭房地之所有權人，至屬明確。
(三)上訴人為系爭房地之所有權人，被上訴人無權占有系爭房屋，自得依民法第767條第1項規定，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還於上訴人：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院98年度台上字第863號裁判意旨參照參照）。查被上訴人雖另主張：上訴人縱為系爭房地之所有權人，惟莊林美雪於74年10月1日以系爭房地設定抵押向彰化銀行貸款58萬元，本息係由伊與莊崇珍繳納，系爭房地則供伊與莊崇珍使用，伊與莊林美雪間就系爭房地應成立押租契約，其法律關係應分別適用租賃、借貸之規定，依民法第425條規定，該押租契約對於上訴人仍繼續存在，伊自屬有權占有云云。惟此等事實既為上訴人所否認，是被上訴人就其占有權源存在之事實，自應負舉證責任。
⒉又按，民事訴訟法第400條第1項規定確定判決之既判力，惟
於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院97年度台上字第2688號裁判意旨參照）。查被上訴人在另案對於上訴人及莊林美雪起訴請求確認渠等2人間之買賣契約之債權行為及移轉登記之物權行為均不存在，並主張其與莊林美雪間就系爭房地成立押租契約，得向莊林美雪行使系爭押租債權（即請求莊林美雪將系爭房地提供予被上訴人使用）乙節，業經本院於104年度重上字第1095號事件（下稱另案1095號事件）審理時列為足以影響判決之重要爭點，兩造各為充分之攻擊、防禦及舉證，已使當事人為適當而完全之辯論，經法院實質審理後，認定被上訴人與莊林美雪間就系爭房地並未成立押租契約，並將所為判斷詳載於判決理由（見上述判決理由㈡所載），理由略為「莊林美雪向彰化銀行借款58萬元交由配偶莊樹枝使用，由莊崇珍（即被上訴人之配偶）承諾負責繳交本息，被上訴人顯非借款繳息法律關係之當事人，難認莊林美雪將系爭房地出租予被上訴人，由莊林美雪向被上訴人借款，更難認有以借款利息抵償租金，待租賃關係終了莊林美雪返還借款，被上訴人返還房屋之押租約定。又系爭房地原為莊崇實所有，由莊崇珍及被上訴人使用，未見約定使用對價，莊崇實與莊崇珍為兄弟，衡情係因被上訴人為莊崇珍之妻，而同意被上訴人無償使用系爭房地。莊崇實將系爭房地移轉予莊林美雪，被上訴人與莊崇實繼續使用系爭房地，莊崇珍雖承諾負責繳納貸款，但其與莊林美雪母子至親，所付貸款本息由父親莊樹枝使用，亦難遽認莊崇珍與莊林美雪成立押租契約而繳租金。至莊崇珍承諾支付貸款本息，與使用系爭房地雖非毫無關連，但得使用系爭房地，毋寧因親誼關係所致，不能認為系爭房地之使用與繳納貸款間為雙務對價關係。被上訴人得以居住使用系爭房地，則顯係因與莊崇珍為夫妻所致，屬於無償使用，而與莊林美雪成立使用借貸關係。」等語，有本院104年度重上字第1095號判決可按（見本院卷第247-251頁），被上訴人不服提起上訴後，亦經最高法院以105年度台上字第1625號裁定駁回上訴而告確定（見本院卷第278頁，以下合稱另案確定判決）。是被上訴人於本件訴訟亦主張其與莊林美雪就系爭房地成立押租契約，該押租契約對於上訴人仍繼續存在，自屬有權占有云云，核其主張攻擊防禦方法及證據資料，均與另案1095號事件相同，該二訴訟之訴訟資料亦無二致，且另案確定判決並無顯然違背法令之情形，被上訴人亦未提出新訴訟資料足以推翻另案事件之判斷，依照上開說明，另案確定判決之判決理由所認定被上訴人與莊林美雪間就系爭房地並未成立押租契約乙節，於本件訴訟應有爭點效理論之適用而受拘束，兩造於本件訴訟就該爭點不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，以符訴訟上之誠信原則。準此，被上訴人主張其與原所有人莊林美雪間就系爭房地有押租契約存在云云，難以採取。是以被上訴人以其與莊林美雪就系爭房地成立押租契約，依民法第425條買賣不破租賃之規定，該押租契約對於上訴人仍繼續存在，伊自屬有權占有云云，即難採憑。
⒊又被上訴人雖自72年間起即在系爭房屋居住使用迄今，為兩
造所是認（見不爭執事項㈤），惟縱認其與原所有權人莊林美雪間就系爭房地有使用借貸之關係存在，亦因使用借貸期限已屆至，莊林美雪得以借貸契約已終止為由，而拒絕繼續提供被上訴人使用等情，此經上揭另案確定判決認定在案（見本院卷第250頁）。況按，使用借貸契約係債之關係，為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此即為債之相對性原則。是以被上訴人占有系爭房地縱有使用借貸或其他占有權源，惟原所有權人莊林美雪既將該房地出賣上訴人，並完成所有權移轉登記，被上訴人即不得再以其與出賣人莊林美雪間之契約關係而對抗上訴人，主張其非無權占有。是被上訴人主張其占有系爭房地有合法之占有權源云云，尚屬無據，亦堪認定。
⒋從而，系爭房地所有權於103年10月7日以買賣為由，移轉登
記為上訴人所有，上訴人即成為系爭房地之所有權人，被上訴人對之既無合法之占有權源，自屬無權占有，已如上述。上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，於法洵屬有據，即應准許。
(四)上訴人依民法第179條規定，得請求被上訴人自103年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利4,912元：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭不動產所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查被上訴人無權占用上訴人所有之系爭房屋，係無法律上之原因而受利益，致上訴人受有損害，依照上開說明，上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人返還其可能獲得相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按，不當得利受領人應返還之利益或償還之價額，應依客
觀交易價值定之。關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號裁判意旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。該條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明定。而土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80％為其申報地價，土地法第148條、平均地權條例第16條前段亦有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價，而非指土地公告現值甚明。至所謂年息10％為限，乃指房屋租金之最高限額而言，並非一律依照申報價額年息10％計算之，尚須斟酌房屋所在位置與利用價值、工商繁榮程度、占用人所受利益及社會情感等情事而為決定。
⒊查系爭房屋位於新北市○○區○○路○○○巷內，於68年12月
11日建築完成，為屋齡已逾35年以上之老舊公寓，現供被上訴人自住使用，附近有捷運○○○○站、銀行、超商、圖書館、公園，學校等設施，交通便利，生活機能尚稱完善，此為兩造所不爭執（見本院卷第275-276頁），並有建物登記謄本、google地圖在卷可按（見本院卷第277、62頁）。本院審酌系爭房屋位置、利用情形、交通狀況及工商繁榮程度及其經濟效用等一切情狀，認應按土地及其建築物申報總價額年息8％計算為適當。又臺北市地政機關目前未就系爭房屋估定價額，而該房屋課稅現值為21萬3,700元；系爭土地之申報地價每平方公尺為20,800元，系爭土地之面積為25.147平方公尺（計算式：251.47×1/10=25.147）等情，亦為兩造所是認（見不爭執事項㈦），並有房屋稅籍證明書、登記謄本可按（見原審板簡字卷第12頁、本院卷第62-65頁）。依此計算，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人自103年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4,912元【計算式：〈213700＋(20800×25.147）〉×8%×1/12＝4911.7，元以下四括五入】，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。此外，上訴人本於不當得利之法律關係為請求，既經准許，則其另依侵權行為法則而為主張，自無再予審酌之必要，併此敘明。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項之規定，請求被上訴人應將系爭房屋遷讓返還上訴人，並依民法第179條規定，請求被上訴人自103年11月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4,912元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如
主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，其所持理由雖與本院不同，但結論並無二致，仍應維持，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至駁回上訴部分係上訴人附帶請求相當於租金之不當得利，依民事訴訟法第77條之2條第2項規定，不併計入訴訟標的價額，爰依同法第79條規定，酌定第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 6 日
民事第五庭
審判長法 官 張靜女
法 官 張松鈞法 官 陳章榮正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 7 日
書記官 胡新涓