臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第221號上 訴 人 陳永禮訴訟代理人 余麗娟
謝曜焜律師上 一 人複 代理 人 林晉佑律師被 上訴 人 劉致錚
毛俊羽吳希達共 同訴訟代理人 吳永鴻律師上列當事人間請求調整地上權租金等事件，上訴人對於中華民國103年12月26日臺灣新北地方法院103年度訴字第529號第一審判決提起上訴，本院於104年5月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於上訴人於被上訴人所有坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號土地如附表編號一所示之地上權應支付之年地租，自民國一○二年十二月十二日起，調整逾每年新臺幣玖仟柒佰零玖元；上訴人於被上訴人所有坐落新北市○○區○○○段○○○○○○號、四六一之三地號土地如附表編號二所示之地上權應支付之年地租，自民國一○二年十二月十二日起，調整逾每年新臺幣貳萬伍仟柒佰叁拾叁元部分及訴訟費用（確定部分除外）之裁判均廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（確定部分除外），由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠上訴人於民國（下同）81年4月8日因分割繼承，取得伊所有
坐落新北市○○區○○○段00000○地0000000000號土地）設定範圍6.61平方公尺；同段461-2、461-3地號土地（下稱系爭461-2號等2筆土地， 與系爭459-1號土地併稱系爭土地）設定範圍17.52平方公尺詳如附表所示之地上權（ 下稱系爭地上權），每年租金新台幣（下同）3,600元。㈡系爭土地（重測前為三重埔大竹圍小段59-5、59-3地號）於
81年之公告現值，分別為每平方公尺92,300元、41,675元、41,675元，102年間之公告現值均為每平方公尺153,000元，顯見系爭土地之價值已有大幅上漲；系爭土地周圍之不動產出租行情，每坪每月平均單價約為1,303元， 系爭地上權之設定範圍約7.3坪， 每年租金即為114,144元（7.3×1303×12=114144）。系爭地上權每年僅3,600元，實屬過低亦顯失公平。
㈢伊委請訴外人昕彤建設開發股份有限公司（下稱昕彤公司）
發函予上訴人，表示將系爭地上權之租金調整為申報地價年息10%，但遭上訴人拒絕。爰依民法第835條之1第1項、第227條之2第1項規定，請求自起訴狀繕本送達之翌日起， 依系爭459-1、461-2等2筆土地（102年度） 土地申報地價之10%，分別調整為每年16,181元、42,889元，合計59,070元（見原審調字卷第9頁）。
二、上訴人則以：㈠被上訴人於購買系爭土地前，可查得系爭地上權之設定，此
為渠等交易前可預見之事實，應屬可歸責於被上訴人之事由；系爭土地所坐落之新北市三重區，屬早期大臺北都會區衛星都市之一，因欠缺都市規劃及基礎建設，導致該地段之經濟不振，人口逐漸老化外流，且非屬未來都市計劃之範圍，伊所有系爭建物僅係作為住宅及理髮廳使用，自設定地上權迄今均未改變，周圍多為矮房舊樓，無大型商業購物中心，距離三重區公所約1.7公里，非政經中心所在， 上訴人之年所得為382,045元，全家4人皆靠上訴人工作維持生活，子女尚且要申請清寒證明方得享用營養午餐而得溫飽，上訴人使用系爭土地之利益，並未隨同系爭土地價值之昇高而增加。㈡縱認有調整租金之必要，亦應以81年迄今之公告地價漲幅倍
數乘以原地租約定，方為允當。 依據81年及102年之公告地價，系爭459-1號土地漲幅1.65倍， 系爭461-2號等2筆土地漲幅3.67倍，合計系爭土地漲幅為3.35倍，調整後之租金應為每年12,060元。或參酌緊臨系爭土地坐落新北市○○區○○○段○○○○號土地之拆屋還地事件， 法院判決認定其相當租金之不當得利應以該土地申報地價之4%計算，亦應以此為上限。
㈢被上訴人唆使第三人破壞系爭土地上之系爭建物，以求達成
在系爭土地上有利於已之都更計劃優勢談判地位，已逾權利正當行使範圍，基於任何人不得自其不法行為獲得利益之法理，建請法院於本件租金調整時，應依權利濫用之法理，為一衡平判決。
㈣法院增減地上權地租之判決屬形成判決，應自判決確定時起
始發生拘束當事人之效力，故被上訴人主張應自起訴狀繕本送達翌日起調整系爭地上權地租，亦屬無據等語，資為抗辯。
三、原審對被上訴人之請求，判決：㈠上訴人於被上訴人所有系爭459之1號土地地上權應支付之年地租，自102年12月12日起，調整為每年12945元。
㈡上訴人於被上訴人所有系爭461-2等2筆土地地上權應支付之年地租，自102年12月12日起，調整為每年34311元。
㈢被上訴人其餘之訴駁回。
上訴人不服，提起上訴，聲明：
㈠原判決就上訴人於被上訴人所有系爭459之1號土地地上權應
支付之年地租「自102年12月12日起至本件判決確定日止 ，調整為12,945元」暨「自本件判決確定日起，調整金額逾1,062元」部分廢棄。
㈡原判決就上訴人於被上訴人所有系爭461-2號等2筆土地地上
權應調整支付之年地租 「自102年12月12日起至本件判決確定日止，調整為34,311元」暨「自本件判決確定日起，調整金額逾12,479元」部分廢棄。
㈢上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則聲明：
駁回上訴。
（原審駁回被上訴人其餘之訴部分，未據被上訴人不服）
四、兩造協議簡化之不爭執事項：㈠被上訴人為系爭土地之共有人，應有部分分別為被上訴人劉
致錚2800/4000、被上訴人吳希達100/4000、 被上訴人毛俊羽1100/4000。
㈡上訴人於81年4月8日因分割繼承取得系爭地上權，並於系爭
土地上有門牌號碼新北市○○區○○路0段00號之建物（ 下稱系爭建物）。
㈢系爭地上權之租金為每年3,600元；系爭459-1號及系爭461-
2號等2筆土地於81年之公告現值分別為每平方公尺92,300元、41,675元元，102年之公告現值均為每平方公尺153,000元。
㈣坐落系爭土地上之系爭建物，鄰近臺北橋，距離捷運臺北橋
站約200公尺、捷運三重國小站約800公尺、三重派出所公車站約130公尺，附近並有便利商店、多家金融機構、 診所，且鄰近三重國小、光榮國小、光榮國中等。
五、被上訴人主張系爭地上權設定後，系爭土地之價值高漲，系爭地上權之地租應予調整等語；上訴人則執前詞置辯。茲分述如下：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限， 民法第442條定有明文。而地上權之地租與租賃契約之租金。固屬不同。然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之。則二者實相類似。故關於民法第四百四十二條之規定。於地上權地租之增加。 亦應類推適用（司法院院字第986號解釋參照）。因此，鑑於土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，乃仿照民法442條之規定， 於99年2月3日新增民法第835條之1第1項規定：「 地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」，以期允當。是當事人因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平，於99年2月3日以後，起訴請求法院以判決增減其地租時， 自有民法第835條之1第1項規定之適用。查：
⒈被上訴人主張：伊係系爭土地之所有權人；上訴人於81年
4月8日因分割繼承取得之系爭地上權，自89年起迄今，地租均為每年3,600元之事實； 上訴人對此不爭執（見不爭執事項㈠、㈡、㈢、原審卷㈡第19頁反面），應可採信。
⒉被上訴人主張：系爭土地於81年之公告現值為每平方公尺
92,300元、41,675元 ，102年之公告現值均為每平方公尺153,000元之事實， 業據提出系爭土地之土地登記謄本、新北市政府不動產買賣交易服務網土地公告現值等件為證（見原審補字卷第12-23頁、原審卷㈠第108-116頁、卷㈡第45-48頁）， 上訴人對此亦不爭執（見不爭執事項㈢），足認系爭土地設定地上權後，其價值已有提升，是被上訴人依據民法第835條之1第1項規定， 請求調整系爭地上權之租金，於法即屬有據。
㈡次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民
法第442條聲請法院增減其租金， 但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院82年度台上字第1877號判決參照），地上權之地租調整，亦同。查：
⒈被上訴人主張：伊於起訴前即委請昕彤公司發函上訴人，
表示將系爭地上權之租金調整為申報地價年息10%乙節 ，有上訴人以101年12月14日101年度尚法奕字第0000000號尚允法律事務所覆函可憑（見原審補字卷第24-25頁），則上訴人再以起訴狀繕本送達，作為合法向上訴人為調整租金之意思表示通知， 並以起訴狀繕本送達之102年12月11日（見原審調字卷第7頁）之翌日即102年12月12日為本件調整租金之始點，依上說明，即屬有據。
⒉上訴人雖抗辯：法院增減地上權地租之判決屬形成判決，
應自判決確定時起始發生拘束當事人之效力，並以最高法院103 年度台上字第1822號判決為證。惟， 最高法院103年度台上字第1822號判決之意旨略以：「…土地所有權人訴請法院核定地租之數額，其性質屬形成之訴，為求訴訟之經濟，雖得合併請求給付地租，惟如土地所有權人於起訴前未向地上權人為請求地租之意思表示，即不得溯及請求，或如未經法院核定地租之數額前，土地所有權人亦尚無從請求給付地租… 查被上訴人係於97年6月23日提起本件訴訟，原審未調查審認被上訴人是否曾向上訴人請求給付地租或曾經起訴經法院核定地租，遽認被上訴人得依民法第835條之1第2項規定及衡平法理， 合併訴請法院酌定並請求上訴人自92年1月起給付地租， 而為上訴人部分敗訴之判決，判決顯有不備理由，於法可議…」（見本院卷第37頁反面-第38頁）。此判決係當事人依民法第835條之1「第2項」規定，就「未」定有地租之地上權是否已於起訴前為請求地租之意思表示？ 可否於「97年6月23日」起訴後，溯及自「92年1月」請求給付地租？ 所為之法律上意見， 而本件被上訴人係依法第835條之1「第1項」規定「調整」地上權之地租，其請求權不同，且被上訴人於起訴前已向上訴人為調整租金之意思表示，並係請求自起訴狀繕本送達翌日為調整租金之始點，均如前述，其情狀亦與最高法院103年度台上字第1822號事件不同， 自無該判決之適用，上訴人此部分之抗辯，無足採信。
⒊另查，系爭地上權在未聲請法院增減其地租前，原約定之
地租金額，不因系爭土地不動產價值之昇降，當然失其拘束兩造之效力。倘起訴前，被上訴人已按原約定金額給付地租，而發生清償之效力時，法院准許增加地租之判決，固僅得就尚未給付或尚未發生之地租為調整（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照）。但，被上訴人於「102年11月25日」提起本件訴訟， 有收件戳可憑（見原審補字卷第3頁），上訴人始於「103年3月6日」將系爭地上權102年度地租分別依被上訴人之持分比例予以提存， 有臺灣士林地方法院103年度存字第269號、臺灣臺北地方法院103年度存字第967號、 第968號提存書附卷可稽（見原審卷㈠第102-104頁）。是被上訴人提起本件訴訟時，上訴人對於起訴前之地租，既尚未按原約定金額付清，依前揭說明，本院為准許調整地租之判決，自得於被上訴人調整租金之意思表示送達上訴人翌日之102年12月12日起算，尚不受上訴人上開提存之影響。
㈢被上訴人主張：系爭地上權之地租應以系爭土地最低之申報
地價8%計算（逾8%部分未據被上訴人不服）；上訴人則抗辯：縱使認有調整租金之必要，應以81年迄今之公告地價漲幅倍數乘以原地租約定，即系爭459-1號土地漲幅1.65倍， 系爭461-2號等2筆土地漲幅3.67倍，合計3.35倍，調整後之租金應為每年12,060元（3,600元×3.35＝12,060元）； 或參酌緊臨系爭土地坐落新北市○○區○○○段○○○○號土地之拆屋還地事件，法院判決認定其相當租金之不當得利應以該土地申報地價之4%計算（見本院卷第112-115頁）， 亦應以此為上限等語。查：
⒈再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之10為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。
基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價， 故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上第3062號、87年台上第1133號判例參照）。地上權之地租與租賃契約之租金相同，均係因使用土地而支付金錢之對價，是於調整地上權之地租時，自亦可以參照上開標準為調整地租之依據。
⒉系爭土地地目為「建」， 系爭459-1、461-2號等2筆土地
設定系爭地上權之面積分別為6.61平方公尺 、17.25平方公尺 ；102年度之申報地價依序則為每平方公尺24,480元、24,518.7元、24,480元（見原審補字卷第12、16、21頁）， 被上訴人同意均以24,480元計算（見原審補宇卷第8頁）。
⒊系爭土地鄰近臺北橋，距離捷運臺北橋站約200公尺、 捷
運三重國小站約800公尺、三重派出所公車站約130公尺，附近並有便利商店、多家金融機構、診所，且鄰近三重國小、光榮國小、光榮國中，有系爭土地Google地圖、現況照片等可按，兩造對此亦不爭執（見不爭執事項㈣），即可採信。
⒋上訴人自陳系爭地上權其係以在系爭土地上有系爭建物之
方式予以使用；該建物約於40餘年間興建， 係2層建物，一樓一房一廳一衛，供作家庭理髮（娟娟美髮理髮店）使用；二樓一房一衛一小佛堂（神明廳），由上訴人夫妻二人及兩個小孩共四人居住等語（見本院卷第64頁），並提出照片13幀為證（見證物袋）。
⒌據上，本院由系爭土地所在位置及上訴人利用系爭土地之
現況觀之，其交通便利，居住生活機能完整，商業活動繁榮，經審酌上開情事及其他一切情狀，認系爭地上權之地租， 應以被上訴人所主張以系爭土地102年度最低申報地價24,480元（見原審補字卷第8頁）年息百分之6計算為適當。
㈣承上，被上訴人主張系爭土地之價值已有提升，應可採信，
則其調整系爭地上權之租金，應准許自其調整租金之意思表示送達上訴人翌日之102年12月12日起，系爭459-1地號土地部分應調整為9,709元（24,480元×6.61平方公尺×6%＝970
8.76元，小數點以下四捨五入）；系爭461-2號等2筆土地部分， 應調整為25,733元（24,480元×17.52平方公尺×6%＝25,733.376元，小數點以下四捨五入）。至於上訴人另案主張被上訴人唆使第三人破壞系爭建物部分，此與本件調整地租分屬二事，彼此間並無關連，是上訴人據此抗辯被上訴人提起本件訴訟係權利濫用云云，亦無足取，併予敘明。
㈤又， 被上訴人依民法第835條之1第1項規定請求調整租金，
其應予准許部分，詳如上述，則被上訴人另依民法第227之2第1項規定請求調整租金部分，毋庸再予審究； 其不應准許部分之理由相同，則， 則被上訴人另依民法第227之2第1項規定請求部分，亦不應准許。
六、綜上所述，被上訴人本於民法第835條之1第1項規定， 請求將系爭地上權地租自102年12月12日起系爭459-1地號土地部分調整為9,709元；系爭461-2號等2筆土地部分，調整為25,733元，於法有據，應予准許，逾此不應准許。 原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，關於系爭土地周圍之商業、交通機能暨上訴人以系爭建物使用系爭土地之方式、占用面積等，已詳如前，上訴人請求本院再赴現場履勘，核無必要；兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
民事第十五庭
審判長法 官 郭瑞蘭
法 官 許純芳法 官 陳雅玲正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 104 年 5 月 26 日
書記官 潘大鵬附表：
┌─┬──────┬───┬──┬────┬──┬──────┬────────┐│編│地 號 │登記地│權利│設定權利│登記│登記日期 │字號 ││號│ │上權人│範圍│範圍 │原因├──────┼────────┤│ │ │ │ │ │ │登記次序 │證明書字號 │├─┼──────┼───┼──┼────┼──┼──────┼────────┤│1 │新北市三重區│陳永禮│全部│6.61平方│分割│81年4 月8 日│重登字第012973號││ │福德北段459 │ │ │公尺 │繼承├──────┼────────┤│ │-1地號 │ │ │ │ │0000-000 │100北重他字第000││ │ │ │ │ │ │ │688號 │├─┼──────┼───┼──┼────┼──┼──────┼────────┤│2 │新北市三重區│陳永禮│全部│17.52 平│分割│81年4 月8 日│重登字第012973號││ │福德北段461-│ │ │方公尺 │繼承├──────┼────────┤│ │2地號、461-3│ │ │ │ │0000-000 │93北重他字第0043││ │地號 │ │ │ │ │ │23號 │└─┴──────┴───┴──┴────┴──┴──────┴────────┘