臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第668號上 訴 人 王蘭恩訴訟代理人 巫廷風被 上訴 人 周胡幼訴訟代理人 魏君婷律師
許文哲律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國104年4月17日臺灣基隆地方法院103年度訴字第335號第一審判決提起上訴，本院於105年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國102年11月7日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人以新臺幣（下同）70萬元將基隆市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）出賣予被上訴人，簽約同時被上訴人即於當日簽發付款人有限責任基隆第一信用合作社（下稱基隆一信合作社）面額各20萬元之支票兩張合計40萬元予上訴人，雙方並約定於103年1月7日前，上訴人應將相關資料供被上訴人過戶，俟以被上訴人名義過戶完竣後，被上訴人始支付買賣尾款30萬元。詎上訴人於102年11月9日自銀行提領被上訴人交付之上開支票40萬元後，迄今仍未交付相關資料供被上訴人辦理系爭土地所有權移轉登記。被上訴人以存證信函通知上訴人速將系爭土地移轉予被上訴人，上訴人竟函覆係被上訴人違約並指責被上訴人與訴外人劉國樑私下買賣同段8及8-1地號土地為由，拒絕辦理系爭土地移轉登記予被上訴人等情，爰依系爭買賣契約，求為命上訴人將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人之判決（原審判命上訴人應將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，上訴人聲明不服，提起上訴）。被上訴人並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：上訴人於102年11月7日將系爭土地賣予被上訴人並簽訂系爭買賣契約，惟因系爭土地所有權狀尚在劉國樑手中，被上訴人亦同意待上訴人透過刑事侵占案件取回後再辦理過戶。上訴人嗣向檢察官對劉國樑提出侵占系爭土地所有權狀等之刑事告訴，被上訴人明知上訴人與劉國樑間之侵占案件尚在訴訟中，竟將兩造系爭買賣契約書之影本交給劉國樑呈送臺灣士林地方法院（下稱士林地院）民事庭，意圖幫劉國樑脫免侵占罪，已違背誠信。上訴人因而解除系爭買賣契約，並依系爭買賣契約第10條之約定，沒收被上訴人之前給付之40萬元價金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於102年11月7日簽訂系爭買賣契約，由上訴人將系爭土
地以70萬元出售予被上訴人，被上訴人於當日簽發付款人基隆一信合作社面額各20萬元之支票兩張合計40萬元予上訴人，經上訴人提示兌現。
㈡被上訴人以103年4月30日基隆新民郵局第16號存證信函催告
上訴人履行系爭買賣契約之系爭土地移轉登記義務，上訴人以103年5月5日汐止郵局第128號存證信函回覆被上訴人，主張被上訴人違約及沒收定金等意思。
四、本件爭點：被上訴人依據系爭買賣契約，請求上訴人移轉系爭土地所有權予被上訴人，是否有理由？
五、本院判斷：㈠被上訴人之基隆市○○區○○路○○號建物係坐落在系爭土地
及同段8及8-1地號土地上，而兩造於102年11月7日簽訂系爭買賣契約，由上訴人將系爭土地以70萬元（包括50萬元之買賣價金及20萬元之被上訴人補貼上訴人於102年11月7日撤回原審101年度司執字第24451號強制執行事件之聲請）出售予被上訴人，而被上訴人已於當日依系爭買賣契約第2條第㈠款之約定，簽發受款人為上訴人、付款人基隆一信合作社、金額合計40萬元之支票予上訴人，且業經上訴人提示兌現，然上訴人嗣未依系爭買賣契約第2條第㈡款：「雙方約定於103年1月7日以前，乙方（即上訴人）應將第3條所定之一切資供甲方（即被上訴人）過戶（逾期視為違約論之），俟甲方之名義過戶完竣即應支付尾款30萬元整。雙方銀貨兩訖。
」及第3條：「乙方應於前條第㈠款付款時交付所有權狀，第㈠款付款時交付印鑑證明書、戶籍資料等產權移轉應備全部證件，及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予指定之登記代理人……」等約定，將系爭土地之所有權狀、印鑑證明書、戶籍資料等系爭土地所有權移轉應備證件交付被上訴人而配合辦理所有權移轉登記。嗣被上訴人以103年4月30日基隆新民郵局第16號存證信函催告上訴人履行系爭買賣契約，而上訴人則以103年5月5日汐止郵局第128號存證信函覆被上訴人，表示被上訴人明知系爭土地之所有權狀被劉國樑侵占且尚在訴訟中，且被上訴人違反不私下向劉國樑購買同段8及8-1地號土地之承諾，故主張買賣不成立、沒收定金及被上訴人應於103年5月底前拆屋還地等情，業據被上訴人提出系爭買賣契約、支票、存證信函等為證，且為兩造所不爭執，堪信屬實。又系爭土地現登記為上訴人所有，同段8及8-1地號土地原登記在劉國樑之配偶陳惠貞名下，嗣於103年5月12日則以103年4月25日買賣為原因而移轉登記為王金枝所有，亦有基隆市安樂地政事務所103年8月4日基安地所一字第0000000000號函所附系爭土地及同段8與8-1地號土地之登記第一類謄本及異動索引在卷（見原審卷第31至53頁）可憑。
㈡上訴人辯稱其與劉國樑間有紛爭，被上訴人曾經承諾不私下
向劉國樑購買同段8及8-1地號土地，被上訴人卻違反此承諾，故上訴人解除系爭買賣契約云云，固據提出兩造對話之錄音光碟及錄音內容之對話譯文，而其譯文經被上訴人確認結果，被上訴人確實於103年3月28日有如下之陳述：「（被上訴人）……我跟你講，我阿幼講話很有信用的，我們兩個就等你們告好了，……就照原來我們合約這樣寫，至於因為你跟劉國樑，劉國樑那個我就不要買了，他要拆就來拆，就這樣就好了，講正經的我們就這樣。」及於103年4月1日有如下之陳述：「（被上訴人）……我是說真的，我是真的我不跟劉國樑買這個土地，我就，他如果大家真的談不攏，我就是要給他……。」（見原審卷第98、123、168、170頁），可見，被上訴人確曾口頭承諾上訴人不向劉國樑購買同段8及8-1地號土地。然上訴人另辯稱被上訴人嗣向劉國樑購買同段8及8-1地號土地，並登記在王金枝名下云云，然為證人王金枝及張嚴臨所分別否認：
⒈證人王金枝證述：「（證人現任何職？）建材買賣，我有開
公司，在港西街81-1號。（是否認識被上訴人或上訴人？）我認識被上訴人，不認識上訴人。我認識被上訴人很久了，有30幾年了，是單純的朋友，沒有生意上的往來。我知道被上訴人在樂一路25號做皮鞋買賣的生意，他有開1間賣鞋的店，1樓是店面，2樓是住家，1、2樓都是她的，……（證人是否知道被上訴人所有樂一路25號店面所坐落的土地不是被上訴人所有？）原來不知道，是有一天，我的一個做工程的包商客戶告訴我說他要拆一間房子，請我們公司處理廢棄物的清理，因為我的公司也有在做廢棄物清理的業務，這時候我才知道要拆的房子就是被上訴人的樂一路25號房子，我就問那包商說被上訴人不是要將店面坐落的部分土地買下來嗎？那包商說被上訴人放棄不買，要讓地主拆，我就詢問包商是何人請你來拆這間房子，包商（鴻賓營造公司的郭姓老闆娘）告訴我，因為劉國樑本來要將土地賣給被上訴人，但是價錢談不攏，所以我知道地主劉國樑要賣土地，我就請鴻賓營造公司的郭姓老闆娘幫我們磋合，就是通知地主劉國樑跟我到他們鴻賓營造公司洽談，洽談當天是103年4月25日，印象當中剛好那天已經排好要拆房子了，鴻賓營造公司的郭姓老闆娘打電話叫我過去公司，跟地主劉國樑談談，劉國樑說他的成本價是1,200萬元，所以要賣1,200萬元，……我跟被上訴人是很久的朋友，房子拆掉了不好看，……所以我就用1,200萬元跟他買土地。當天是第一次見面，就簽約了，我還跑回公司簽了支票給劉國樑。當天價錢談好後，鴻賓營造公司的郭姓老闆娘說他有認識代書，就臨時打電話請代書曾秀雲過來，當天土地登記名義人陳惠貞也有來，他跟劉國樑自稱是夫妻，而且當天劉國樑的媽媽也有來，我總共開了5張支票，金額分別為150萬元、70萬元、260萬元、360萬元、360萬元，受款人都是陳惠貞，但是既然委託代書辦理，所以先交給代書曾秀雲保管，由她處理後續過戶及將支票交付給對方的事務。（鴻賓營造公司的郭姓老闆娘委託你們公司處理廢棄物清理是在何時？）大約在103年4月25日前的2個星期，鴻賓營造公司的郭姓老闆娘有拿他的拆除房屋承攬契約書給我看。（系爭土地是否現在還登記在你的名下？）是的，是8跟8-1地號，路段我不清楚，要看一下權狀（當庭翻閱所有權狀）○○○區○○段。（系爭土地現在做何用途？）目前是無償供被上訴人使用，因為還有部分土地跟上訴人有糾紛，所以想說等這些事情都結束後再說，目前還沒有跟被上訴人談到這個部分。（系爭土地由證人購買、出資？）是的，由我購買，並由我出資。（被上訴人有無對你買下系爭土地做何表示？）被上訴人說等處理好和上訴人的土地糾紛後，看要給我租金或是利息。（後續劉國樑如何處理？）當天也有談到劉國樑要撤回他的拆屋，這是我的要求，劉國樑說他沒有辦法馬上撤回，所以我才將所開的支票交給代書保管，至於代書怎麼去處理上開的事情，這個要問代書，我印象中有先給360萬元，其他的支票就保管在代書那邊。
（被上訴人店面的位置租金少說壹個月要8、9萬元，從你買系爭土地到現在也已經隔了好幾個月，你跟他是什麼樣的交情，願意將土地免費給被上訴人使用？）這就是我們30幾年的交情，且我認為你們之間的訴訟應該很快會結束，哪知道會拖到現在，據我所知你們之間應該也成立買賣。」等語，並提出曾秀雲所簽具之保管書及上開其所提及之付款支票影本附卷（見原審卷第131至135頁、第142至145頁）供參，尚無從佐證上訴人所抗辯係被上訴人向劉國樑購買同段8及8-1地號土地為真。
⒉證人張嚴臨證述：「（證人張嚴臨跟證人王金枝是母子關係
？）是的。（證人現任何職？）我現在是東森不動產仲介公司的仁一路加盟店的股東兼顧問。我跟家族的生意沒有關係。（證人母親之前有無投資不動產？）有，他看到好的店面就會買，土地部分是買自己要用的，我不知道她手上有多少不動產，不過我知道有買房地出租給7-11、全家便利商店當店面。（是否透過證人（即張嚴臨）購買？）有一些，中華路口出租給春風客運公司的店面是透過我買成的，該筆大概不到1000萬元。（你母親買出租給7-11、全家便利商店的店面花費多少？）不知道，不是透過我買成的，我不清楚。（問：你母親前一陣子在安樂市場買了一處土地，是否知情？）我在家中時，聽我爸媽討論時，無意中聽到的。我父親沒有投資不動產，家裡的公司是父母親共同經營。（證人聽到上開討論的內容？）他們想買下來收租金，我媽媽跟我父親提及，我爸爸也認同，我不知道要以何價格買入。（是否知道上開土地坐落何處？有何房屋坐落？）大概知道，有1間2樓半的透天厝坐落。（是否認識上訴人、被上訴人？）我認識上訴人、被上訴人。我從小叫被上訴人阿姨，因為被上訴人跟我媽媽是姊妹會的成員，還有其他的阿姨，他們會定期聚餐、出國玩。（知道上開安樂市場的透天厝是何人所有？）我知道一些，很複雜。我只知道原地主那邊有很多地，安樂市場很多店面都是他的。（那應該知道後來的地主？）我不清楚，是因為有一個做鋼鐵的姓蔡的客戶想要買安樂市場的房子跟土地，而要買的標的就是本件系爭土地跟被上訴人所有的店面，所以我有去了解該處的房子跟土地的價格，就是我媽媽買的系爭土地。（證人母親購買上開土地後，有無何計畫？）我不知道。（有無說要向被上訴人收多少租金？）我不知道。（之前有一個叫巫廷風的人去找你？）是的，他說這塊地有小部分是他的，因為我有買方，所以就跟他談談看，看他的部分要不要一起賣，結果也沒有具體的數字跟委託。（巫廷風去找你時，有無提到何人借錢給你媽媽？）買這塊地時，我媽媽有跟我說因為這塊圈子很小，礙於被上訴人情面的關係，不能說是我媽媽買被上訴人店面坐落土地的，所以我就說是被上訴人跟我媽媽借錢，但是其實沒有這回事。（證人曾說「處理好了就直接過戶我們的名字，我有買主」，是指何事？）我的意思是說，不管地主是誰，也不管屋主是不是被上訴人，只要他們願意賣，都可以委託我，因為我這邊已經有買主請我問了。」等語（見原審卷第136至139頁），顯示購買同段8及8-1地號土地，僅係王金枝諸多不動產投資之其中一項，而亦無從佐證上訴人上開辯解。⒊上訴人雖提出訴外人巫廷風與證人即王金枝之子張嚴臨之錄
音及譯文，顯示巫廷風與張嚴臨曾有下列對話：「（巫）安樂市場的土地過在你媽媽的名字？（張）我們借他錢。（巫）什麼？（張）我們借他錢。（巫）你們借他錢？還是跟他做買賣做什麼？（張）沒有，我們借他錢，我們直接處理直接過戶我們的名字。」等語，然查，同一錄音及譯文中，張嚴臨尚陳述：「……我們先借他錢，我嘛也跟阿幼阿姨講，給我賣啦，她每次來找我，我都在旁邊給他洗腦『你留著沒有用，你的給我賣』，你們的部分我也跟她講，你們也委託我，她的部分是說，她跟你們的糾紛沒有釐清不敢跟我們做買賣，……她知道我有買方……我母親是因為說會借她錢是因為跟她有交情，要不她也不會一直跟我們借錢？她知道我跟我母親有買方在談，我有辦法去處理，要不你這邊你盡量去處理，我，後面這邊我會去斡旋，盡量，不管怎樣，你的部分和阿幼的部分，不管怎樣，都給我處理就好了啦，這樣就對了啦，給我賣就對了啦……買賣過戶是一回事，我是說，你的部分，和我母親的部分一定會給我賣，現在阿幼的部分先講得好，現在她沒什麼錢……是她先跟我們拿錢的，伊跟我母親的交情，伊跟我們開口，伊跟我們拜託，我母親心軟，伊講，我說沒有關係，處理好了直接過戶我們的名字，我有買主……。」（見原審卷第104至105頁）上開譯文，顯示被上訴人確曾因與王金枝多年交情，……被上訴人向王金枝不只一次之借貸，未必全與其有意購買同段8及8-1地號土地有關，且購買同段8及8-1地號土地之盤算，亦確係王金枝自己購買，短期內既可助友人即被上訴人不致遭拆屋還地之強制執行，甚至向被上訴人收取租金等使用收益。王金枝既係為自己購買同段8及8-1地號之土地，然被上訴人終究未違反其原本對上訴人承諾不私下向劉國樑購買同段8及8-1地號土地之諾言，乃上訴人以被上訴人違背上開承諾而解除系爭買賣契約，即屬無據。至證人詹雲龍證述：「（當時是否有約定被上訴人不可以私下向劉國樑購買8及8之1號土地？）被上訴人跟我說已經委託我處理，她不可能私下向劉國樑買。」（見本院卷一第60頁背面），證人詹雲龍上開證述亦不足為上訴人有利之認定。
㈢上訴人另辯稱系爭土地之所有權狀遭劉國樑侵占，被上訴人
同意待其透過刑事侵占案件取回後再辦理所有權移轉登記，嗣被上訴人卻違反此承諾，故上訴人解除系爭買賣契約云云，並提出兩造103年3月28日、103年4月1日之對話錄音光碟及錄音內容之對話譯文為證。然查：
⒈兩造於103年3月28日之對話，最初被上訴人陳述：「……王
小姐我跟你講，我阿幼的為人你可以探聽，我也不會給你罰什麼違約金，我也不會給你罰什麼違約金，我也不會這樣……」待被上訴人為前揭陳述後，上訴人則陳述：「那你就體諒一點，因為不是我拖啦。」其後被上訴人復陳述：「我跟你講，我們現在就是這樣，你說跟劉國樑告的是怎樣？我們告好了我們再做決定，我說我阿幼講話算數，你不用擔心我跟你罰什麼，你相信我……」（見原審卷第115、118、124、165、166、168頁）；另兩造上開於103年4月1日之對話，被上訴人則先陳述：「阿你的意思是說，如果說你真的是說你不要，因為你跟劉國樑在打官司，我也不知道你們在打什麼？我真的不清楚啦！」繼而上訴人陳述：「我打官司，我那天寫那個背信的也給你看了，那我們基隆那個還沒有結案，就是我告他那個侵占的，這個，到時後判決書下來我也會給你看阿，到底是不是說現在才收到還是說老早就收到了，因為我是不會騙人的啦！因為你騙人會穿幫嘛！沒意思的啊！所以你說關於那個9、9-1的，周小姐，我呢，是講話算話的，我就要是賣給你的……。」「你要體諒我，我那個不是說不過戶給你，真的是卡到了，現在我們的尾款我也不是說硬要跟你拿過來，大家就這樣嘛……如果說你能體諒我的話，你也想要買我那一塊，就這樣走下去，等到我訴訟完了，他權狀還給我了怎樣，我就會馬上過戶給你的。」其後被上訴人方才為前揭陳述（見原審卷第99、101至102、170至171頁）。顯示上訴人以系爭土地之所有權狀尚在劉國樑侵占中，向被上訴人表示無法依前述系爭買賣契約之約定交付所有權狀以供辦理系爭土地之所有權移轉登記，而請求被上訴人俟劉國樑刑事侵占案件終結而取回系爭土地所有權狀後為所有權之移轉登記，被上訴人則許以不因上開刑事案件所致給付遲延而向上訴人請求違約金，惟因系爭買賣契約中，並無違約金之明確約定，至多可推論被上訴人之真意，係許以不因此向上訴人請求給付遲延之損害賠償而已。
⒉證人詹雲龍雖證述兩造確實有口頭協議等到上訴人取回土地
所有權狀後再辦理過戶等語，惟依前所述，被上訴人既未承諾不依系爭買賣契約請求上訴人履行給付義務，亦未承諾或與上訴人約定於其透過刑事侵占案件取回系爭土地之所有權狀前依約請求移轉登記系爭土地所有權即構成其得解除系爭買賣契約之事由。是上訴人辯稱被上訴人違反上開承諾，其得解除系爭買賣契約云云，自無可採。又關於系爭土地所有權狀，業經證人游孟輝律師證述其曾寄發存證信函及包裹（即系爭土地所有權狀及上訴人印章等資料）予上訴人，並已有電話通知，卻經上訴人拒絕簽收（見本院卷一第102頁）。上訴人既得取回系爭土地所有權狀卻拒絕受領，則上訴人再以尚未取回系爭土地所有權狀為由，拒絕將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，即無理由。
六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約，請求上訴人將系爭土地之所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 28 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 鄭威莉法 官 曾錦昌正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 7 月 4 日
書記官 陳佳伶