臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第669號上 訴 人 王效輿（即王曹寶琴之承受訴訟人）
王世遠（即王曹寶琴之承受訴訟人）王世祥（即王曹寶琴之承受訴訟人）共 同訴訟代理人 沈宏裕律師上 訴 人 王世宏（即王曹寶琴之承受訴訟人）訴訟代理人 林火炎律師
彭傑義律師上 訴 人 王毓智（即王曹寶琴之承受訴訟人）被 上訴人 王新發訴訟代理人 王金土上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國104年2月27日臺灣基隆地方法院102年度訴字第229號第一審判決，提起上訴，本院於105年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。被上訴人主張上訴人之被繼承人王曹寶琴無權占有伊所有坐落基隆市○○區○○段○○○○號土地（重測前五堵段五堵南小段656地號，下稱系爭土地），在其上有基隆市○○區○○街○○○巷○○○○○號房屋（下稱系爭房屋），依民法第767條第1項規定請求王曹寶琴拆屋還地，因王曹寶琴於訴訟中死亡，上訴人王效輿、王世祥、王世遠（下稱王效輿3人）、王世宏及王毓智為其繼承人，繼承其權利義務並承受訴訟，因訴訟標的對王效輿3人、王世宏及王毓智在法律上必須合一確定，王效輿3人、王世宏上訴之效力及於王毓智，爰併列其為上訴人。王毓智未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人主張：上訴人之被繼承人王曹寶琴經臺灣基隆地方法院（下稱基隆地院）強制執行拍定取得系爭房屋，因系爭房屋未經伊同意，無權占用伊之系爭土地，範圍如基隆市安樂地政事務所（下稱安樂地政事務所）土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A面積69.53平方公尺、編號B之面積71.42平方公尺，嗣王曹寶琴死亡，由上訴人繼承王曹寶琴之權利與義務，爰依民法第767條第1項規定請求上訴人拆屋還地。聲明：上訴人應將系爭房屋占用系爭土地如附圖編號A、B部分拆除，將土地返還被上訴人。原審為上訴人敗訴判決，上訴人不服，提起上訴。於本院稱：伊未與德仁建設有限公司（下稱德仁公司）人員有過接觸，未出具土地使用同意書，亦未同意該公司可在系爭土地上興建房屋，上訴人提出基隆市政府工務局於民國70年10月30日發給德仁公司之完工證明書，與本件不同，而原審函詢基隆市政府，亦查無系爭房屋之建築執照及使用執照等資料，均不能證明伊有同意使用系爭土地，至於上訴人稱伊有默示同意，顯為臆測之詞，毫無根據等語。答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人方面：㈠王效輿3人與王世宏以：系爭房屋之建造年代久遠，依德仁
公司於71年間申請編訂房屋門牌號碼有170張，建案編號23-17（71基使證字17號）資料所附基隆市○○區00000000000000000000000000街000巷00○00號」，及依所附房屋位置圖，系爭房屋位在「I、J」位置，可見系爭房屋為德仁公司於70年間興建「台北新世界」建案時之同一批建物，被上訴人居住系爭房屋附近，若德仁公司未得被上訴人同意，該公司顯無法在前揭處興建大批房屋，伊之被繼承人王曹寶琴於77年間因法院拍賣取得系爭房屋，係繼受德仁公司占有使用系爭土地之權源，為有權占用，系爭房屋外觀明顯，並無遮掩，法院拍賣程序具備公示外觀，被上訴人就坐落系爭土地上之系爭房屋遭法院拍賣，應已知悉，其未為異議，又未在相當期限內主張排除侵害，係容忍系爭房屋之存在，於伊長達25年之占有期間，被上訴人均未主張排除侵害，已默示同意系爭房屋之占有，被上訴人至102年始訴請拆屋還地，顯違誠信原則，應認權利已失效，本件請求為無理由等語置辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈡王毓智經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、查系爭土地為被上訴人所有，王曹寶琴經基隆地院76年度民執慎字第1074號清償債務強制執行拍定取得系爭房屋，系爭房屋為二層樓加強磚造，後倚山坡、前方舖設砌石駁崁與臺階，其中長安街249巷58號房屋屋頂增設鐵皮屋，60號房屋除屋頂增設鐵皮浪板遮陽棚外，尚有加強磚造地下一樓作為儲藏室使用等情，有土地所有權狀、不動產權利移轉證明書與建物標示、民事執行處證明書、安樂地政事務所102年8月26日檢送之建築改良物登記簿、土地登記謄本、系爭土地異動索引表、原審103年12月29日勘驗測量筆錄及所附現場照片、土地複丈成果圖等可稽（見原審卷一第6-7、56-57、81-83、88-100頁、卷二第4-15、28頁），堪認為真。
五、被上訴人主張伊為系爭土地所有人，系爭房屋占用系爭土地如附圖所示，因係無權占有，故請求上訴人拆除地上物、返還土地等語；上訴人對系爭房屋占用系爭土地如附圖所示乙情固無爭執，惟否認係無權占用，並以前詞置辯。經查：
㈠按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決要旨參照）。本件上訴人對於被上訴人為系爭土地所有人及占用系爭土地等情既不爭執，依上開說明，應就其占用系爭土地具有正當權源之有利於己事實，負舉證責任。
㈡上訴人稱系爭房屋坐落重測前656地號土地，與「台北新世
界」其他房屋所在之重測前同段619、619-1地號之土地登記簿，均於備考欄註記「基隆市政府70年2月14日基府地用字第6896號非都市使用編定公告確定，70年4月15日補記」（見原審卷一第93、94、97、99頁），可見系爭土地與「台北新世界」之建築基地同時編定為非都市使用土地，系爭房屋為「台北新世界」建案之同批建物，德仁公司○○○區○○段五堵南小段643-1等地號興建眾多房屋，僅長安街22號至49號、249巷、284巷、286巷、260號至312號，編訂之房屋門號即有260棟之多，有七堵區堵南里門牌更正表可參（見本院卷一第57至59頁），可見該建案工程浩大，若非已得土地所有人同意，斷無私自占用他人土地、投入大量金錢大興土木之可能，德仁公司因不明原因未登記為系爭土地所有人，但參照德仁公司申請房屋使用證明時，有檢附土地所有人為被上訴人○○○區○○○○段643-1、656地號土地登記簿（同上卷一第134至137頁），若非已得被上訴人同意交給土地登記簿，顯無檢附土地登記簿之可能，故德仁公司應與被上訴人有合建契約之存在，經其同意使用系爭土地，非無權占用；被上訴人自承自始至今居住系爭房屋附近，路程約5分鐘，自不可能不知有上開建案之存在，被上訴人又自承其他土地有同意建商建造房屋，當無大部分土地已得其同意做為「台北新世界」建案使用，獨留系爭土地未同意之理，伊於76年間依法院拍賣程序取得系爭房屋，具備公示外觀，被上訴人卻遲至102年始訴請拆屋還地，有權利失效之適用云云。惟查：
⑴依行政農業委員會林務局農林航空測量所檢送上開土地於69
年4月17日及71年9月19日航照圖所示，德仁公司興建「台北新世界」建案，於69年4月間為建造中之工程，於71年9月19日已見建物完成外觀，系爭房屋與其他建物同其外觀（見外放資料之航照圖），可見系爭房屋係德仁公司「台北新世界」建案之同批建物。德仁公司於70年間興建「台北新世界」建案時有檢送基隆市○○區○○段○○○段000000000地號（即系爭土地）之土地登記簿供參考，依其上所載，被上訴人於61年10月16日因共有物分割連同原有取得全部（見本院卷一第135、137頁），德仁公司之上開建案建造房屋眾多，位於656、656-1、643-2地號房屋，部分於70年12月23日完工、部分於71年2月23日完工，德仁公司分批於70年12月23日、12月31日、71年2月23日向基隆市政府申請實施都市計畫以外地區建築物完工證明申請書，有基隆市政府104年8月6日、105年1月22日檢送之申請書（同上卷一第54、63、125頁），依上開資料所示，建物完工證明申請書內並無系爭房屋之門牌號碼（同上卷一第51、54至59、63、122、125頁），然上開檢附資料內有七堵區戶政事務所於71年2月23日核發基七戶字第101-1號門牌證明書編列門牌號碼長安街58、60號之系爭房屋（同上卷第126、128頁），且七堵區公所103年10月8日函覆檢送德仁公司申請編釘門牌、門牌證明申請書，亦有包括系爭房屋門牌號碼之房屋名冊（見原審卷一第165至168頁），且基隆地院執行處76年度民執順字第1074號強制執行係同時拍賣系爭房屋與相鄰之長安街286巷12號、31號、47號、68號、80號房屋，系爭房屋由王曹寶琴於77年4月18日拍定，該執行事件之債務人為德仁公司，有基隆地院不動產權利移轉證明書及建物標示表可參（見原審卷一第82、83頁），另依安樂地政事務所102年8月26日檢送之建築改良物登記簿所載，系爭房屋依基隆地院76年度民執慎字第18269號函於76年10月14日辦理未登記建物查封登記，執行債權人為黃達正，債務人為德仁公司，由王曹寶琴拍定取得，於77年4月20日辦竣塗銷查封登記（同上卷第88至90頁），足認系爭房屋確為德仁公司「台北新世界」建案之同批建物，為德仁公司所建造之房屋。
⑵依基隆市政府104年8月24日函覆本院表示「台北新世界」建
案為非都市土地編定公告前起造之建物，已依法拍照有案，依規定免領建照於完工時報備之案件，故無建照資料（見本院卷一第87頁），而證人即原基隆市政府工務局建管科技士林瑞清證稱：「…（70年間你在基隆市政府工務局工作？）是的，現在退休了。擔任建管科技士，負責建照或使用執照的核發。（提示本院卷一第49頁，70年12月31日基隆市○○區○○街○○○巷○○○○○號完工證明書，是否你核發？）應該是，這是准後才發的，這個是使用執照的存根，一定有申請案進來，我們會簽辦，簽准之後才會寫這個完工證明書，正本給申請人，存根留市政府。（核發完工證明的這些房屋有無現場履勘？）有。（提示本院卷一第50到76頁，基隆市政府檢附完工證明的房屋，這些是否就是完工所證明的房屋？）這是當時申請時附在裡面的附件。（提示原審卷一第166頁，七堵戶政事務所函，上面有247巷房屋及249巷房屋的門牌編定，上面包含58、60號這兩間房屋，是否跟你看到的完工證明所顯示的房屋是同一批建築？（如果是申請完工10戶，我們會到現場核對是否為10戶，然後核對門牌號碼，看門牌號碼有幾戶，核對門牌是否為10戶，是否有10個門牌號碼，回來簽准後，才發給10戶的完工證明。（你的意思是先有門牌號碼才有完工證明？）房屋先蓋好，他們向戶政機關申請門牌號碼之後，再向我們申請完工證明。…（有無辦法依照門牌號碼資料去查使用執照或完工證明？）那時候叫做使用證明，不是完工證明。70年之前系爭建案所在地區為都市計畫範圍外，計畫範圍外與計畫範圍內的建管不一樣，除非有公共共有使用工程，才需要依規定申請建築執照，否則計畫區外的建案不需要申請建照，於建造完成後，只需向市政府呈報完工即可。在70年2月份臺灣全省實施區域計畫，2月之後通知臺灣全省去調查，調查哪個地方有蓋房子，要拍照存檔，如果沒有建照，就需要申請，否則就是違章建築。（都市計畫區外的房屋，建造房屋是否需要土地所有權人出具同意書？）以70年作界線，都市計畫外的當時不需提出土地所有權人的同意書。…」（同上卷一第108至109頁），是德仁公司「台北新世界」為70年之前都市計畫範圍外之建案，依當時法令不需申請建築執照，亦無需土地所有權人出具使用同意書即可建築房屋，於房屋建造完成後，只需向基隆市政府呈報完工並辦理編訂房屋門牌號碼，經市政府工務局建管課派人到現場核對門牌號碼無誤後，即發給房屋使用證明，故本件無從以德仁公司就「台北新世界」建案有部分房屋申請使用證明，即推認編列門牌號碼之系爭房屋已得土地所有人同意使用系爭土地之事實。
⑶上訴人稱被上訴人承認其他土地有同意他人使用，本件應是
德仁公司與被上訴人合建房屋，該公司始會有被上訴人提供之系爭土地登記簿謄本云云；然被上訴人表示：「…（就這一大塊土地，有無同意建商去建房子？）其他有，這筆沒有，745地號《重測前656地號，即系爭土地》只有這二間，其他755、756不是我們的，755是我堂哥的。…」（見本院卷一第161頁反面），是被上訴人係否認有同意提供系爭土地予他人使用；而安樂地政事務所105年7月7日回函覆稱：「…王新發其所有本市○○區○○段○○○○號其鄰近土地同區段484、742、743、758、758-1地號（該五筆土地皆分割自重測前五堵段五堵南小段656-1地號）於70年移轉予他人，該地號鄰近同區段757-2地號（分割自757地號、重測前為五堵段五堵南小段656-2地號）重測前該地號為61年共有物分割自五堵段五堵南小段656-1地號。本所於84年間地籍資料電子處理後王君所有土地及建物移轉如下：其所有本市○○區○○段○○○○段000地號及同區段4953建號於84年移轉予他人；其所○○○區○○段五堵北小段1109地號及同區段314建號於95年移轉予他人；其所○○○區○○段745地號於104年部分持分換予他人交換同區段746地號部分持分。
…」（見本院卷二第13頁），可見德仁公司就重測前五堵段五堵南小段656、656-1、643-2地號等土地上所建造之房屋，被上訴人均未曾持有過，此與提供土地與建商合建房屋，地主可分得合建後部分房屋之社會常情不符，此外，上訴人復未舉證被上訴人有與德仁公司有合建房屋之事實，故其上開主張，尚不足採。
⑷意思表示有明示及默示之分。前者係以言詞、文字或其他習
用方法直接表示其意思之謂，後者乃以其他方法間接的使人推知其意思，而默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默除經法律明定視為已有某種意思表示外，不得即認係表示行為。另按「知悉」，並不等同於「同意」，又某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之。而系爭土地上之房屋，縱已建築多年，但上訴人既未能積極證明土地所有人同意建築，即不能因建築多年即認為係土地所有人已同意使用，上訴人空言主張被上訴人默示同意，自不足採。有最高法院80年度台上字第1470號、95年度台上字第2952號、69年度台上字第462 號判決要旨可參。
本件上訴人並未舉證被上訴人有何行為或舉止，足可推認被上訴人有同意系爭房屋得以占有使用系爭土地之意思，則上訴人徒以被上訴人應知系爭房屋存在系爭土地上之單純沉默，顯不足以認被上訴人已有默許或默示之同意存在。
⑸按權利人於相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊
情況，足以使義務人正當信任權利人已不欲行使權利，或不欲義務人履行義務時，經斟酌當事人間之關係、權義時空背景及其他主、客觀等因素，依一般社會通念，可認其權利之再為行使有違「誠信原則」者，自得因義務人就該有利於己之事實為舉證，使權利人之權利受到一定之限制而不得行使，此權利失效原則，乃係源於「誠信原則」之特殊救濟方法，最高法院100年度台上字第445號判決要旨可參。雖被上訴人自承居住系爭房屋附近，車程約5分鐘（見本院卷一第161頁反面），亦僅能推認其應知悉系爭土地上有系爭房屋存在之事實，然此與權利人長期不主張權利一事，尚屬有間，而上訴人復未舉證被上訴人有何足認其有不行使權利之客觀行為舉止存在，則被上訴人雖至102年6月14日始提起本件訴訟，請求排除侵害（見原審卷一第4 頁起訴狀），自難認其有權利失效、違反誠信原則之事，是上訴人上開主張，仍不可取。
㈢按不動產之買受人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣
於第三人，並移轉其占有，雖不違反買賣契約之內容，次買受人係基於一定之法律關係自買受人取得占有，次買受人之占有為連鎖占有，買受人對於次買受人不得主張無權占有。惟不動產所有權為物權，而物權為對於物之直接排他支配權，不動產所有人於所有權存在期間，不斷發生所有物之物上請求權，次買受人向買受人買受不動產，屬債之關係，次買受人僅得本於買賣對買受人主張權利，不動產之所有人則不受該買賣關係之拘束，買受人於交付出賣之不動產予次買受人之後，固不得對次買受人主張無權占有，惟不動產之所有人則得本於所有物之物上請求權請求次買受人返還該不動產。準此而言，原審以祖○強在購買系爭土地取得所有權前，將其占有之系爭建物出賣予被上訴人或其前手，並移轉其占有所成立之占有連鎖，對於系爭土地之原所有人及輾轉買賣而取得系爭土地所有權之上訴人不構成無權占有，據為有利被上訴人之論斷，所持法律見解，尚有違誤，有最高法院98年度台上字第2483號判決要旨可參。而強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，拍賣機關則代替債務人立於出賣人之地位。上訴人之被繼承人王曹寶琴係於77年4 月18日經基隆地院執行處76年度民執順字第1074號強制執行拍定取得系爭房屋，該執行案件因逾保存期限而已銷毀（見本院卷一第77頁），但依上訴人於原審提出之不動產權利移轉證明書及附件建物標示表附註，拍賣之房屋坐落基地為他人所有，系爭房屋為未辦理保存登記、基地為他人所有（見原審卷一第82、83頁），是王曹寶琴於法院拍賣時已知系爭房屋為未辦理保存登記之建物，且係坐落在他人所有之土地上，依上說明，王曹寶琴依買賣之法律關係取得系爭房屋，固得對出賣人主張其非無權占有系爭土地，然因被上訴人為系爭土地所有人，其得本於物上請求權，主張系爭房屋未經同意占用系爭土地為無權占有甚明，故被上訴人請求上訴人將系爭土地上之系爭房屋無權占有如附圖所示編號A、B部分予以拆除，並將占用土地返還，應屬有據。
六、綜上所述，被上訴人本於系爭土地所有權人，依民法第767條第1項規定請求上訴人將系爭土地上之系爭房屋如附圖編號A、B部分拆除，並將占用土地返還，洵屬有據。原審判命上訴人拆屋還地，核無違誤；上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提未經援用之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 21 日
民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 朱耀平法 官 潘進柳正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 12 月 21 日
書記官 廖婷璇