臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第887號上 訴 人 天籟箱根特區管理委員會法定代理人 黃振隆訴訟代理人 翁偉傑律師複 代理人 郭耘豪律師被 上訴人 彭純文
陳琦姝蔡靜芳蔡靜慧共 同訴訟代理人 陳友炘律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國104年6月1日臺灣基隆地方法院104年度訴字第5號第一審判決提起上訴，本院於105年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於命上訴人修繕部分減縮為「新北市○○區○○路○○○號14樓及14樓之1之屋頂平台」。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：㈠按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代
理人承受其訴訟以前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；而民事訴訟法第170條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，此觀諸民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項之規定即明。上訴人之法定代理人由蔡孟軒變更為忻元和，嗣變更為黃振隆，有新北市金山區公所民國104年4月16日新北金工字第1042235447號函、105年5月18日新北金工字第1052247104號函、105年4月24日第16屆區分所有權人會議紀錄在卷可稽（本院卷第14、133至137頁），其分別於104年7月15日、105年7月11日具狀聲明承受訴訟（本院卷第13、132頁），核無不合，應予准許。
㈡又按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之
。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。本件被上訴人於原審起訴請求「上訴人應將坐落新北市○○區○○路○○○號之屋頂平台進行漏水修繕」，嗣於本院二審程序中陳稱頂層共有4戶房屋，並更改起訴聲明為「上訴人應將坐落新北市○○區○○路○○○號14樓及14樓之1之屋頂平台修繕至不漏水」（見本院卷第159頁背面），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：被上訴人蔡靜芳、蔡靜慧共有門牌號碼新北市○○區○○路○○○號14樓房屋，及被上訴人彭純文、陳琦姝共有同棟14樓之1房屋（以下合稱系爭房屋），位在天籟箱根特區集合住宅（下稱系爭集合住宅）之頂樓；系爭房屋之屋頂平台及其外牆因年久失修、龜裂嚴重，導致防水層損壞，雨水滲入，造成被上訴人所有系爭房屋天花板漏水、產生壁癌及內部裝潢損壞。系爭房屋之屋頂平台屬系爭集合住宅全體區分所有權人所共有，上訴人為系爭集合住宅之管理委員會（下稱管委會），依公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條規定，對於系爭房屋之共有部分有維護修繕之責，竟因疏於維護致生龜裂、防水層損壞，影響被上訴人系爭房屋之使用，被上訴人得依民法第767條第1項中段、公寓大廈管理條例第10條第2項、第36條之規定，請求上訴人修繕系爭房屋之屋頂平台。上訴人辯稱修繕費用應由兩造各負擔2分之1云云，然該屋頂平台屬其維護範圍，即應由上訴人負擔費用，於上訴人修繕完成後，被上訴人始得有效修繕室內損壞之天花板等處。求為判決命：上訴人應將系爭房屋之屋頂平台修繕至不漏水，並願供擔保請准宣告假執行。（被上訴人於原審起訴請求上訴人應修繕坐落新北市○○區○○路○○○號之屋頂平台，經原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人於本院審理時減縮修繕範圍為新北市○○區○○路○○○號14樓及14樓之1之屋頂平台。）於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：㈠被上訴人蔡靜芳於98年3月底購屋，同年4月發現漏水後，應
通知原屋主即出賣人主張物之瑕疵擔保責任，而非一味向上訴人請求修繕。且被上訴人如有向出賣人表示免除出賣人責任情事，上訴人自應免其責任（民法第365條、第299條規定參照）。況被上訴人如已向出賣人請求房屋漏水修補費用，又再次向上訴人請求漏水修補，對上訴人亦屬不公。
㈡於99年7月4日第10屆區分所有權人會議決議屋頂平台漏水修
繕工程費用，住戶與管委會各負擔2分之1，其他住戶比照辦理，並經第11屆區分所有權人會議決議維持。而於100年8月21日第11屆第2次管委會討論時，粗估工程費用約為新臺幣（下同）15,000元，由管委會先行支付，再向住戶收取，惟被上訴人等拒不配合修繕。嗣於102年6月2日經第12屆區分所有權人會議決議：「先請專家進行鑑定以釐清責任，再行處置」，期間雙方亦不斷就系爭房屋屋頂及外牆防水修繕進行溝通，惟均未達成共識，迄至第14屆管委會開會討論後，決議維持98年第10屆區分所有權人住戶大會決議內容，並於103年7月3日委請廠商鑑定估價，以「於地面靠近女兒牆作30公分深止水帶，地面打石至RC面，做防水3層，七里石打底，水泥砂完成面乾後表面再刷2道防水漆」方式施工，修復費用為75,000元。惟被上訴人於103年10月8日主張系爭防水工程修繕費用為533,000元，維修面積達190平方公尺，然依建物平面圖所示，系爭房屋屋頂平台面積僅114.74平方公尺，被上訴人主張之修繕估價費用顯不實在，超出填補損害之範圍，兩造就修繕方式與費用負擔無法達成共識。被上訴人所有系爭房屋之屋頂平台無建物，亦無所有權人，上訴人亦未使用頂樓，且頂樓之另一面即為系爭房屋之天花板，依公寓大廈管理條例第10條第2項中段、第12條之規定，應由兩造各負擔一半之責任；第10、11屆區分所有權人會議亦為相同負擔比例之決議，104年10月17日之區分所有權人會議亦決議通過住戶規約，關於頂樓平台之修繕費用，由該修繕部分下樓層住戶與公共基金各負擔2分之1，是被上訴人應給付2分之1之修繕費用後，始得請求上訴人修繕屋頂平台。被上訴人本可依決議辦理，卻堅不配合修繕，亦不做防護處理，致頂樓漏水持續，增加修復費用，被上訴人就損害之發生與擴大亦與有過失。又依公寓大廈管理條例第56條第3項第2款規定，外牆屬被上訴人專有部分，系爭房屋因被上訴人疏未維護其本身外牆而致漏水，應由被上訴人自行修繕。再者，被上訴人依法負有配合修繕及管理維護屋頂平台之義務，而非一味要求上訴人進行修繕，卻不配合管委會進行修繕工作，且不時揚言提告，實有不當等語，資為抗辯。於本院上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張其等為系爭集合住宅頂樓即門牌號碼新北市○○區○○路○○○號14樓及14樓之1（即系爭房屋）之區分所有權人，有所有權狀影本在卷可稽（見原審卷第8-11頁），且為上訴人所不爭，自堪信為真實。被上訴人主張系爭房屋之屋頂平台屬被上訴人應管理維護之共用部分，因上訴人疏於維護，致屋頂平台發生龜裂、防水層損壞，造成系爭房屋內部漏水、裝潢損壞，伊得請求被上訴人將系爭房屋之屋頂平台修繕至不漏水為止等語，上訴人不否認系爭房屋內部有漏水情事，惟以前詞置辯，是本件應審酌之爭點為：系爭房屋內部漏水之原因為何？被上訴人請求上訴人修繕系爭房屋之屋頂平台至不漏水為止，有無理由？
四、經查：㈠被上訴人所有系爭房屋內部漏水情形及原因為何，經本院囑
託台灣省土木技師公會進行鑑定，關於漏水情形鑑定結果為：「1、新北市○○區○○路○○○號14樓之1：⑴南側牆面窗戶，室內側窗台上緣（窗框下緣）有潮濕長青苔現象；窗台及二側牆面潮濕油漆鼓起、剝落；窗台電線插座滲水等現象。⑵窗框二側矽膠填縫周邊以手觸摸檢視呈乾燥狀態，惟窗框二側牆面有潮濕油漆鼓起及剝落現象。⑶初勘時，雨停後南側窗戶室外側雨庇有潮濕及持續滴水現象。2、新北市○○區○○路○○○號14樓：⑴南側牆面靠近東側之窗戶室內側，窗台上緣（窗框下緣）有潮濕長青苔現象；窗框二側矽膠填縫周邊以手觸摸檢視呈乾燥狀態，惟頂梁、窗台及二側牆面潮濕鼓起、剝落。⑵初勘時，雨停後南側外牆有潮濕及持續滴水現象。⑶南側外牆有牆面磁磚破損及水泥碳化生成物淅出現象，及雨庇表層裂損現象。⑷北側廚房頂版有裂紋及滲水痕跡。⑸北側廚房頂版現場會勘時，抽油煙機之排煙管接頭有脫落及滴水現象，及廚房東側頂梁有滴水現象。3、新北市○○區○○路○○○號14樓及14樓之1屋頂面發現有裂縫現象，屋頂面之地版落水孔位於南側」；關於系爭房屋漏水之原因及修復方式，鑑定結果為：「損因研判：1、由初勘時，雨停後南側外牆有潮濕及持續滴水狀況，及窗框內側之二側矽膠填縫材料周邊以手觸摸檢視呈乾燥狀態，以及窗框二側牆面仍有潮濕油漆鼓起及剝落等現象，研判鑑定標的物等兩戶南側窗戶周邊之潮濕及油漆剝落等狀況，與屋頂面裂縫及防水隔熱措施之底層防水材破損或老化失效，導致下雨後雨水蓄積在屋頂防水隔熱層內向下滲漏有關。2、山城路101號14樓南側外牆之牆面磁磚破損及水泥碳化生成物淅出現象，研判與窗戶周邊之潮濕及油漆剝落等狀況尚無直接關聯。3、山城路101號14樓北側廚房現場會勘時，頂梁有滴水現象研判與排油煙機之排煙管接頭脫落有關。至於會勘時頂版裂縫僅有滲水痕跡而無滴水現象，研判與屋頂面之排水坡度向南，及下雨持續時間所滲漏至防水隔熱層內的水量，尚未達北側頂版有關。三、考量長期效益，建議山城路101號14樓及14樓之1屋頂全部更新防水隔熱層修復漏水現象，並一併修復南側外牆磁磚及雨庇破損現象，以免長期溫差變化掉落傷及人員。所需修復費用估算如下，共計約新台幣42萬5360元」（參鑑定報告書，外放證物），堪信系爭房屋之漏水情形確係因屋頂平台產生裂縫及防水隔熱措施之底層防水材破損或老化失效所致，與外牆之牆面磁磚破損尚無直接關聯。上訴人辯稱系爭房屋漏水原因係被上訴人疏未維護其本身外牆所致云云，尚非可採。
㈡按「公寓大廈共用部分，指公寓大廈專用部分以外之其他部
分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」、「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：……三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」「管理委員會之職務如下：……二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，公寓大廈管理條例第3條第4款、7條第3款、第10條第2項、第11條、第36條第2款分別定有明文。依上開規定可知，屋頂平台為公寓大廈區分所有權人所共有、共用部分，而公寓大廈共用部分之修繕應由管委會為之，共用部分之修繕費用，依上開條項規定，以由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，例外於可歸責於個別區分所有權人或住戶之事由所致時，應由該區分所有權人或住戶負擔修繕費用，就此應個別負擔修繕費之情形，區分所有權人會議或規約雖得另為決議或規定，但依上揭公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，仍以該區分所有權人或住戶有可歸責之事由為必要，並僅得於可歸責之範圍內令其負擔，不得任以多數表決方式，要求個別區分所有權人或住戶負擔逾可歸責範圍之費用。其有爭執者，自應循訴訟程序謀求解決，不能由區分所有權人會議任意定之，而損及區分所有權人或住戶之權益。參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，區分所有權人會議就此費用負擔之決議，應衡量可歸責之事由及程度與修繕費用發生之因果關係，為符於可歸責程度之負擔決定，方符於誠實信用原則。如當事人有爭執，藉由多數表決方式，形成對少數區分所有權人或住戶課予不符比例原則之不利益分擔決議，即屬違反上揭公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定而不符所定之歸責要件，並有違誠信原則及訴訟權利之正當程序保障，依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項、第148條第2項規定，因違反強行規定及誠實信用原則，應屬無效。
㈢查被上訴人所有系爭房屋既因屋頂平台有裂縫、防水層破損
等原因而漏水，而屋頂平台屬上訴人管理、維護、修繕之共用部分，被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項前段請求上訴人將系爭房屋屋頂平台修繕至不漏水，即有理由。上訴人抗辯依公寓大廈管理條例第10條第2項中段、第12條之規定，及依第10、11屆及104年10月17日區分所有權人會議決議應由兩造各負擔一半之修繕費用云云，惟其並未舉證系爭房屋屋頂平台產生裂縫及防水材破損或老化失效等情形係因可歸責於被上訴人所致，且公寓大廈管理條例第12條為專有部分共同壁及樓地板或其內管線維修費用負擔之規範，與同條例第10條第2項係關於共用部分修繕費用負擔之規定，二者規定之範圍及適用對象不同，不應比附援引；系爭集合住宅之區分所有權人會議以多數表決方式，要求被上訴人負擔一半之修繕費用，形成對少數區分所有權人課予不符比例原則之不利益分擔決議，即屬違反上揭公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，並有違誠信原則及訴訟權利之正當程序保障，依公寓大廈管理條例第1條第2項適用民法第56條第2項、第148條第2項規定，應屬無效，上訴人以被上訴人未支付一半之修繕費用為由拒絕修繕系爭房屋之屋頂平台，自屬無據。
㈣上訴人復抗辯被上訴人在歷屆管委會進行之修繕工程中，多
次未配合修繕，以致未能徹底根治漏水情形，使修繕費用一直增加，就損害之發生亦與有過失云云。然查系爭房屋之屋頂平台並無物品占用，有鑑定報告書所附照片可按，上訴人自得僱工修繕；上訴人未舉證證明修繕過程有需被上訴人配合之處而其等未予配合之事實，其辯稱被上訴人就損害之發生及擴大與有過失云云，尚非可採。另屋頂平台屬上訴人管理、維護、修繕之共用部分，已如前述，則無論被上訴人是否向系爭房屋之原所有權人主張或免除物之瑕疵擔保責任，均不影響上訴人所應負之修繕責任，上訴人辯稱被上訴人如有向出賣人表示免除出賣人責任情事，上訴人自應免其責任，如被上訴人已向出賣人請求房屋漏水修補費用，又再次向上訴人請求漏水修補，對上訴人亦屬不公云云，並無理由。
五、綜上所述，被上訴人本於區分所有權人之地位，並公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，請求上訴人將系爭房屋屋頂平台修繕至不漏水，為有理由。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認均不足影響判決之結果，自無逐一論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 王麗莉法 官 林純如正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 王靜怡