臺灣高等法院民事判決 104年度上易字第823號上 訴 人 李明忠
沈惠珍上二人共同訴訟代理人 洪語婷律師被 上訴人 謝燈枝訴訟代理人 傅雲欽律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國104年6月3日臺灣新北地方法院103年度訴字第2739號第一審判決提起上訴，本院於105年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人沈惠珍騰空返還建物及給付不當得利部分、命上訴人李明忠按月給付金額逾新台幣貳萬柒仟元部分，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人李明忠其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人李明忠負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○○○○號土地及其上同段267建號建物（門牌號碼：新北市○○區○○街○○號，下稱系爭89號建物）為伊與訴外人謝美貴、宋謝美雪、林韋成、謝美花（下合稱謝美貴等人）所共有，其權利範圍為6分之1。伊於取得系爭89號建物所有權之應有部分後，即於該建物後方之平台及空地興建如原判決附圖所示標記正味香滷味之房屋（下稱系爭房屋），面積為29.69平方公尺，並於系爭房屋旁之馬路劃設如原判決附圖所示編號A至H之攤位（下分則以英文代號稱之，合稱各攤位），且將系爭房屋與各攤位出租事宜委託謝美貴處理。嗣於民國83年間，謝美貴就系爭房屋及G攤位（下稱系爭G攤位）與上訴人李明忠、沈惠珍（分則逕稱其名，合稱上訴人）簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定系爭房屋每月租金為新臺幣（下同）3萬7,800元，系爭G攤位每月租金為1萬2,200元，月租金合計為5萬元。惟上訴人自96年10月1日起即未依約給付租金，謝美貴乃於98年1月17日對上訴人提起請求返還租賃物訴訟（案列原法院98年度訴字第818號），並經鈞院101年度上更㈠字第27號（下稱本院前案）判決認定謝美貴與李明忠間就系爭G攤位之租賃關係已於96年8月15日終止。然上訴人於系爭租約終止後仍繼續無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，沈惠珍為李明忠之配偶，縱鈞院認其非系爭租約之承租人，基於夫妻平等原則，且系爭租約經終止後，上訴人仍共同使用系爭房屋經營商業，自應認上訴人共同占有系爭房屋。爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋騰空後返還予伊，並依民法第179條規定，請求上訴人自96年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月連帶給付3萬7,800元（原審判決上訴人應將如原判決附圖所示標記「正味香滷味」未經保存登記，面積為29.69平方公尺之一樓房屋騰空返還予被上訴人。上訴人應自98年8月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬7,800元，並駁回被上訴人其餘之訴，未據被上訴人聲明不服，上訴人則就敗訴部分，提起上訴。）。並為答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：前案固認定系爭租約已於96年8月15日終止，惟該案審理範圍為系爭G攤位而不及於系爭房屋，是系爭房屋之租賃關係自不受前案認定租賃契約終止時點之拘束，伊等與謝美貴就系爭房屋之租賃關係仍存在，且謝美貴既受被上訴人委託出租系爭房屋，伊等占用系爭房屋自屬有權占有。另沈惠珍僅為李明忠對系爭房屋之占有輔助人，是被上訴人請求沈惠珍返還系爭房屋與不當得利，並無理由。再系爭房屋為未辦保存登記建物，被上訴人僅有事實上處分權而非所有權，無從依民法第767條第1項前段規定請求伊等返還系爭房屋。又系爭房屋與系爭G攤位各為獨立空間，雖合併簽訂租賃契約而未區分租金數額，然應各以2萬5,000元為計算標準，系爭G攤位面寬約為各攤位面寬之2倍，而各攤位之租金多為每月1萬2,200元，系爭G攤位之租金以各攤位租金之2倍即2萬5,000元計算，應屬妥適，再將每月租金扣除系爭G攤位之租金後，系爭房屋每月租金應為2萬5,000元，被上訴人至多亦僅能請求每月給付2萬5,000元之不當得利等語為辯。並為上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院104年10月1日準備程序中，協議簡化筆錄之爭點範圍（見本院卷第 52 頁反面）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，整理並調整順序後分述如下：
㈠、不爭執事項：
1、系爭89號建物為被上訴人與謝美貴等人所共有，權利範圍各為6分之1，被上訴人並於系爭房屋旁之馬路劃設各攤位，且將系爭房屋與各攤位出租事宜委託謝美貴處理，嗣於83年間謝美貴就系爭房屋及系爭G攤位與李明忠簽訂租賃契約，約定系爭房屋與系爭G攤位每月租金合計為5萬元，李明忠自96年10月1日起即未依約給付租金，經謝美貴於97年12月18日以存證信函催告繳納積欠租金未獲置理，目前系爭房屋為上訴人使用。
2、上訴人與謝美貴間曾因系爭G攤位之租賃關係是否存在，經本院前案認定，李明忠與謝美貴間就系爭G攤位已成立不定期租賃關係，而系爭G攤位已經謝美貴於96年5月15日通知後於96年8月15日終止。
㈡本件爭點為：
1、被上訴人主張上訴人應騰空系爭房屋返還予被上訴人，有無理由？
2、被上訴人主張上訴人應返還系爭房屋相當於租金之利益，有無理由？若有，金額為何？
四、本院判斷：
㈠、關於被上訴人主張上訴人應騰空系爭房屋返還被上訴人部分：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，上訴人為無權占有人乙情，為上訴人所否認，並以前詞置辯，被上訴人自應就其確為系爭房屋之所有權人負擔舉證責任。經查，系爭89號建物原於70年6月26日辦理總登記時，即為被上訴人所有，有臺灣省臺北縣建築改良物登記簿可稽（見原審卷第51頁），又系爭89號建物另有加強磚造之未辦保存登記部分，面積11.4平方公尺，並自78年7月起遭課稅，納稅義務人亦為被上訴人，有台北縣政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可參（見原審卷第58頁），系爭89號建物既原屬被上訴人所有，則被上訴人於該建物之平台或空地另行搭建未辦保存登記之獨立建物即系爭房屋俾便利用，尚與常理無違，堪信被上訴人主張系爭89號建物之未辦保存登記部分為其所興建，應屬可採。而上情復核與證人謝美貴於原審證稱：「（問：你知道滷味的調理間是何人建設的？）答：是原告（即被上訴人）建設的，於70年是建設紅瓦磚，後來柱子改建為鋼筋水泥，屋頂也是鋼筋水泥。」（見原審卷第45頁）；及於本院證稱：「（問：正味香調理間的建物是何人所建造？）答：被上訴人蓋的，建物本身有獨立的水電，有獨立出入門戶。」等語（見本院卷第91頁）相符，足認系爭房屋為被上訴人自70年代起逐次興建翻修迄今，被上訴人主張其為系爭房屋之所有權人，應屬實情。雖上訴人辯以：縱認系爭房屋為被上訴人所建造，被上訴人亦僅為事實上處分權人，無從行使民法第767條第1項前段之所有物返還請求權云云。惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。民法第758條第1項定有明文。未辦保存登記建物雖因無法辦理建物所有權第一次登記，而無從為所有權之讓與，然其原始起造人仍得享有所有權之全部權能，惟讓與時僅能將事實上處分權讓與受讓人。被上訴人既為系爭房屋之原始建造人，即應為系爭房屋之所有權人，自得對無權占有人本於所有權而為返還所有物之請求，上訴人所執最高法院95年度台上字第94號判決與100年度台上字第1275號判決與本案事實有間，無從比附援引，上訴人此部分所辯，殊難憑採。
2、承上說明，被上訴人既為系爭房屋之所有權人，並主張上訴人就系爭房屋為無權占有，上訴人即應就其自身為有權占有系爭房屋為舉證。李明忠雖辯以：前案審理範圍為系爭G攤位而不及於系爭房屋，是系爭房屋之租賃關係自不受前案認定租賃契約終止時點之拘束，其與謝美貴就系爭房屋之租賃關係仍存在，謝美貴既受被上訴人委託出租系爭房屋，其占用系爭房屋自屬有權占有云云；沈惠珍則辯以：其為李明忠占有系爭房屋之占有輔助人，非無權占有人等語。經查，系爭房屋與系爭G攤位係由謝美貴出租與李明忠，此為李明忠所不爭執，而證人謝美貴於原審證稱：系爭調理間（即系爭房屋）一開始就是出租給李明忠，每月租金連攤位共為5萬元等語（見原審卷第45頁反面、第46頁），於本院證稱：「是我負責出租及收取租金，收取的租金有分給被上訴人及妹妹，出租給上訴人的是G攤及勵行街的建物（即系爭房屋），每月租金總共5萬元，……。」等語（見本院卷第90頁反面）。核與系爭租賃契約所載內容：「租賃契約條件列明於左：第一條：甲方（即謝美貴）房屋所在地及使用範圍：永和中興街89號樓下店面。第三條：租金每個月新台幣伍萬元正……。」（見原審卷第39頁）相符，堪信系爭租約出租之範圍原即包含系爭房屋及系爭G攤位，而系爭G攤位之租賃關係已經謝美貴於96年5月15日通知後於96年8月15日終止，系爭房屋之租用目的係為滷味調理及冷藏食材，且地處攤位後方，與市場客人間經攤位阻隔，並非市場客人可直接進入，而無從進行市場商業行為等情（見本院卷第26頁），亦為上訴人所自承，則以系爭租賃契約之租用目的而論，謝美貴當無僅通知李明忠終止系爭G攤位之租賃關係而不及於系爭房屋之理，堪信系爭房屋之租賃關係亦已經謝美貴於96年8月15日終止，李明忠自斯時起占有系爭房屋即屬無權占有，是其關於此部分辯詞，難認可採。李明忠就系爭房屋既屬無權占有，則被上訴人本於所有物返還請求權請求李明忠騰空返還系爭房屋，即屬有據，堪以憑採。至按受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。系爭房屋之租賃關係既存在於謝美貴與李明忠間，沈惠珍並非系爭租賃契約之當事人，僅因身為李明忠之配偶而共同使用系爭房屋協助經營市場攤位，有證人謝美貴於原審證述綦詳（見原審卷第45頁反面、第46頁反面），又查無證據證明沈惠珍為系爭房屋之占有人，是沈惠珍主張其係占有輔助人，尚屬信實。而無權占有房屋之占有輔助人，不能解為該房屋之無權占有人，從而，被上訴人請求沈惠珍遷讓返還系爭房屋，洵屬無據，不應准許。
㈡、關於被上訴人主張上訴人應給付系爭房屋相當租金之利益部分：
1、按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同，民法第179條定有明文。無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。又按市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束（同院54年台上字第1528號判例參照）。再按租金之請求權因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同（同院49年台上字第1730號判例意旨參照）。被上訴人於103年8月24日對上訴人訴請騰空返還系爭房屋，並請求上訴人返還相當於租金之利益，有原法院收狀戳可稽（見原審司板簡調第861號卷第3頁），依上說明，沈惠珍既非無權占有人，被上訴人僅得請求李明忠返還相當於租金之利益，其範圍則應自起訴時起回溯5年即自98年8月24日起至返還系爭房屋之日止，並不受土地法第97條規定之拘束，逾租金短期消滅時效之期間，被上訴人不得依不當得利之規定請求返還相當於租金之利益。
2、再被上訴人主張系爭房屋之租金每月為3萬7,800元，故李明忠應按月給付其相當於租金之利益3萬7,800元等語，則為李明忠所否認，並以前詞置辯。經查，雖證人謝美貴於原審審理時證述：伊出租攤位加上系爭房屋一個月共計5萬元，當初口頭約定攤位1萬2,000多元，系爭房屋3萬7,000多元至3萬8,000元（見原審卷第46頁），然謝美貴於本院證述：「……應該是80幾年開始出租的，租金從來沒有調整過。」、「（問：提示本院卷第94頁房屋租賃契約書，請證人說明，你方稱租金未曾調整過，為何本紙租賃契約上所載租金為32,000元？）答：這紙租賃契約上的簽名確為我所簽，32,000元是調理間（即系爭房屋）的，這麼久的事情我忘記了。
」等語（見本院卷第90頁），證人謝美貴就關於系爭租賃契約中系爭房屋及系爭G攤位之租金數額之證述先後不符，更與歷年租約記載有所出入，難認可採。被上訴人復無法舉證系爭G攤位與系爭房屋之租金各為若干，本院爰審酌上訴人提出之現場照片後，認以系爭G攤位與系爭房屋之價值而論，當以面臨市場之G攤位經濟價值較高，又根據原判決附圖所示之各攤位面寬，其中系爭G攤位與A攤位、F攤位之面寬及面積較為接近，系爭G攤位之使用面積又較A攤位、F攤位廣大，而被上訴人於前案主張各攤位出租金額，分別為A攤位每月22,000元、B攤位每月12,100元、C攤位每月12,100元、D攤位每月12,200元、E攤位每月12,200元、F攤位每月19,800元等情（見本院卷第35頁反面），是認系爭G攤位之租金應以每月2萬3,000元為當，扣除系爭G攤位之租金後，系爭房屋之租金應為每月2萬7,000元。故被上訴人請求上訴人應至返還系爭房屋之日止，按月給付其相當於租金之利益2萬7,000元，為有理由，應予准許。逾此部分，則不許之。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求李明忠騰空返還系爭房屋，及自98年8月24日起至返還日止，按月給付相當於租金之利益2萬7,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至上開應准許部分，原審為李明忠敗訴之判決，並無不合，李明忠上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件李明忠之上訴為一部有理由，一部無理由，沈惠珍之上訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 17 日
民事第二十二庭
審判長法 官 張競文
法 官 范明達法 官 陳清怡正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 2 月 17 日
書記官 林桂玉