臺灣高等法院民事判決 104年度上更㈠字第27號上 訴 人 林春長訴訟代理人 林美秀
呂承翰律師被上訴人 郭炳宏
鄭慧珍蔡根生蘇靖雯共 同訴訟代理人 江肇欽律師
吳俊宏律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國102 年9 月30日臺灣新北地方法院102 年度重訴字第443 號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於104 年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1 項及第2 項前段定有明文。本件被上訴人主張兩造間之耕地三七五租賃關係，因符合耕地三七五減租條例第17條第
1 項第5 款規定，經其等以郵局存證信函對上訴人終止耕地租約，自得請請求返還土地等語，核係屬耕地租佃爭議；又兩造間之租佃爭議，經被上訴人向新北市土城區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送新北市政府耕地租佃委員會調處，惟上訴人不服調處結果，經新北市政府移送原法院審理，有新北市政府民國102 年7 月3 日北府地籍字第0000000000號函可憑（見原審卷第3 頁），故本件起訴合於前開規定，先予敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存在與否不明確，原告主觀上認其法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去者言（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查被上訴人主張兩造間之耕地三七五租約符合耕地三七五減租條例第17條第1 項第
5 款規定，經其等以郵局存證信函對上訴人表示終止等情，為上訴人所否認，是以兩造間之租賃契約關係是否存在不明確，致被上訴人主觀上認其在私法上之地位有受侵害之危險，而此不安之狀態得以確認判決除去之，依前揭說明，被上訴人訴請確認兩造間就000-0、000-0 、000 、000-0 、000地號土地之耕地三七五租賃契約關係不存在，有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：訴外人臺灣省農工企業股份有限公司（下稱農工公司）於81年6 月間將坐落臺北縣○○鄉○○○段○○○○段00000000000000000000地號土地出租予上訴人耕作，雙方訂立臺灣省臺北縣私有耕地租約（頂埔字第32號），成立耕地三七五租賃契約關係（下稱系爭租約）。嗣上開土地於重測後依序變更為新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號，其中000 、000 地號土地於10
1 年7 月6 日售予被上訴人4 人分別共有、000 地號土地售予被上訴人郭炳宏、鄭慧珍分別共有，因上訴人放棄優先購買權，故被上訴人業於101 年9 月14日完成土地所有權移轉登記。又上開分割前000 、000 、000 地號土地已於84年7月1 日經新北市政府於「擬定土城頂埔地區（運輸兵學校鄰近地區）細部計畫案」中被劃定為「公園用地」，依法變更為非耕地使用，依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，出租人得終止系爭租約，被上訴人乃於101 年10月8日以郵局存證信函對上訴人表示終止系爭租約，並經上訴人於101 年10月11日收受，已生終止之效力。嗣後上開000 地號土地於101 年12月12日分割出000-0 、000-0 、000-0 、000-0 地號土地，另000 地號土地分割出000-0 、000-0 地號土地（上開8 筆土地連同000 地號土地，以下合稱為系爭
9 筆分割後土地，如指兩造間所承租之土地而不區分分割前後，即稱為系爭土地），故被上訴人4 人為分割後000 、000-0 、000-0 、000 、000-0 、000-0 、000-0 、000-0 地號土地之共有人，被上訴人郭炳宏、鄭慧珍為分割後000 地號土地之共有人。又系爭9 筆分割後土地中之000-0 、000-
0 、000 、000-0 、000 地號等5 筆土地（下稱系爭5 筆土地）之使用分區，雖於102 年3 月6 日再變更為「保護區」，惟對於系爭5 筆土地於被上訴人終止租約時已屬非耕地且經合法終止租約之情事不生影響。然上訴人否認系爭租約已經終止，並拒返還土地，爰依民法第455 條前段、第767 條第1 項規定，請求確認兩造間就系爭5 筆土地之耕地三七五租賃契約關係不存在；上訴人應將系爭000-0 、000-0 、00
0 、000-0 地號土地騰空返還被上訴人4 人，並將系爭000地號土地騰空返還被上訴人郭炳宏、鄭慧珍（被上訴人針對
000 、000-0 、000-0 、000-0 地號等4 筆土地訴請確認租賃關係不存在及返還土地部分，經原審及本院前審判決其勝訴，並經最高法院駁回上訴人此部分之上訴確定，非本院審理範圍）。
二、上訴人則以：兩造間系爭租約係於81年6 月間簽定，自應適用當時之法律定義是否係屬耕地，故系爭土地雖於84年7 月
1 日即已變更為公園用地，然仍屬農業用地，並經上訴人取得農地農用證明，上訴人亦仍為耕作使用，顯為兩造簽約時當時法律所謂之農業用地，即屬耕地，並無耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款之情事，且上訴人迄今仍無法接受被上訴人提出之補償費，故被上訴人終止系爭租約並無理由等語，資為抗辯。
三、原審判決：㈠確認兩造間就系爭9 筆分割後土地之耕地三七五租賃契約關係不存在。㈡上訴人應將坐落新北市○○區○○段000 、000-0 、000-0 、000 、000-0 、000-0 、000-0、000-0 地號土地騰空返還被上訴人4 人；及應將000 地號土地騰空返還被上訴人郭炳宏、鄭慧珍。上訴人不服提起上訴，經本院前審判決上訴駁回。上訴人提起第三審上訴，經最高法院就前審判決關於駁回上訴人對於確認兩造就系爭
000 之0 、000 之0 、000 、000 之0 、000 地號等系爭5筆土地之耕地三七五租賃關係不存在，及將000 之0 、000之0 、000 、000 之0 地號土地騰空返還被上訴人4 人、將
000 地號土地騰空返還被上訴人郭炳宏、鄭慧珍之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回本院，並駁回上訴人其餘上訴（即就000 、000-0 、000-0 、000-0 地號等4 筆土地確認租賃關係不存在及訴請返還上開4 筆土地部分）。上訴人於本院上訴聲明：㈠原判決除確定（即000 、000-0 、000-0 、000-0 地號等4 筆土地）部分外廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則於本院答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷第24頁背面至25頁）：㈠農工公司於81年6 月間將坐落臺北縣○○鄉○○○段○○○
○段00000000000000000000地號土地出租予上訴人耕作，雙方訂立系爭租約。上開土地重測後依序變更為新北市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號，其中000、000 地號土地於101 年7 月6 日售予被上訴人4 人，000地號土地售予被上訴人郭炳宏、鄭慧珍，於101 年9 月14日完成移轉登記。嗣於101 年12月12日，系爭000 地號土地分割出000-0 、000-0 地號，另000 地號土地分割出000-0 、000-0 、000-0 、000-0 地號土地，被上訴人4 人為000 、000-0 、000-0 、000 、000-0 、000-0 、000-0 、000-0地號土地之共有人，被上訴人郭炳宏、鄭慧珍為000 地號土地之共有人。此有三七五耕地租約登記簿、臺灣省臺北縣私有耕地租約、異動索引、土地登記謄本為證（見原審卷第16頁、106 至114 頁）。
㈡分割前684 、685 、686 地號土地經新北市政府「擬定土城
頂埔地區（運輸兵學校鄰近地區）細部計畫案（84年7 月1日）」都市計畫案，被劃定為「公園用地」；嗣101 年12月12日上開3 筆土地分割出系爭9 筆分割後土地，其中000 、000-0 、000-0 、000-0 地號等4 筆土地之使用分區迄今仍為「公園用地」，另000-0 、000-0 、000 、000-0 、000地號等系爭5 筆土地之使用分區則於102 年3 月6 日再變更為「保護區」。此有新北市政府都市計畫土地使用分區證明書及使用分區查詢結果可稽（見原審卷第14、115 、55至57頁、本院卷第19頁）。
㈢被上訴人業於101 年10月8 日以板橋後埔郵局第332 號存證
信函對上訴人表示終止系爭租約，上訴人並於同年月11日收受。此有存證信函及回執可證（原審卷第116 至118 頁）。
五、本院之判斷：被上訴人主張系爭土地使用分區於84年7 月1 日變更為公園用地，已非耕地，被上訴人乃於101 年10月11日依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定終止系爭租約，兩造間之耕地三七五租賃契約關係已不存在，上訴人並無占用土地之合法權源，自應返還系爭5 筆土地等情，已為上訴人否認，並以前詞置辯。是本院判斷如下：
㈠按耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定，耕地租約
在租佃期限未屆滿前，非有經依法編定或變更為非耕地使用時之情形不得終止；換言之，耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，得予終止。又農業發展條例第20條第2 項規定：本條例89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。又耕地三七五減租條例第1 條規定：耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。職是，於農業發展條例89年1 月4 日修正施行前依耕地三七五減租條例訂定之租約，除出租人及承租人另有約定者外，其租約之「終止」仍依耕地三七五減租條例規定，該條例未規定者，則適用土地法及其他法律規定。再觀之耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款「經依法編定或變更為非耕地使用」，其中「耕地」之定義，耕地三七五減租條例並未規定，自應適用土地法及其他法律規定。復按土地法第106 條第1 項規定「耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言」；所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內（最高法院88年台上字第1號判例可資參照）。另89年1 月26日修正施行之農業發展條例第3 條第10款、第11款第1 目則規定：「耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。」（至農業發展條例第3 條第11款雖於92年2 月7 日修正為「耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」，但本件兩造間系爭租約訂立於81年6 月間，依上開說明，關於耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款所稱之耕地，並不因農業發展條例於92年2 月7 日修正「耕地」之範圍而受影響，附此敘明）。
㈡經查，分割前000 、000 、000 地號土地，經新北市政府「
擬定土城頂埔地區（運輸兵學校鄰近地區）細部計畫案（84年7 月1 日）」被劃定為「公園用地」，此有新北市政府都市計畫土地使用分區證明書及使用分區查詢結果可稽（見原審卷第14、115 頁），是分割前000 、000 、000 地號土地於84年7 月1 日起即非屬土地法第106 條及農業發展條例第
3 條第11款所稱之耕地，自有上開耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款「經依法編定或變更為非耕地使用」之適用。嗣被上訴人4 人於101 年7 月6 日取得分割前000 、000地號土地所有權，被上訴人郭炳宏、鄭慧珍於101 年9 月14日取得分割前000 地號土地所有權（見不爭執事項㈠所載），被上訴人4 人並於101 年10月8 日以上開分割前000 、00
0 、000 地號土地，業經變更使用分區為公園用地為由，寄發存證信函對上訴人為終止系爭租約之意思表示，經上訴人於101 年10月11日收受，此有存證信函及回執可證（原審卷第116 至118 頁），堪認兩造間系爭租約已於101 年10月11日合法終止。且兩造間系爭租約既於101 年10月11日已經被上訴人合法終止，此終止之效力自及於101 年12月12日再分割出之系爭9 筆分割後土地至明。
㈢上訴人雖辯稱依農業發展條例第3 條第10款規定，系爭5 筆
土地仍編定為都市土地保護區，屬農業用地，不構成耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定之終止事由云云。惟查，分割前000 、000 、000 地號土地係於84年7 月1 日經編定為「公園用地」，兩造間系爭租約並於101 年10月11日經被上訴人合法終止，其效力並及於系爭9 筆分割後土地等情，已於前述。再系爭5 筆土地之使用分區，係於102 年3月6 日始變更為「保護區」，亦有新北市政府都市計畫土地使用分區證明書可稽（見本院卷第19頁），並為被上訴人所不爭執（見本院卷第25頁、40頁背面），是系爭5 筆土地顯係被上訴人已合法終止系爭租約後，始變更為「保護區」，則不論嗣後始編定為「保護區」之系爭5 筆土地是否屬耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款所稱之耕地，對於本件已經終止之租約效力，自不生任何影響。
㈣另按「依土地法第83條規定，經編定為他種用途之農地，在
政府所定之使用期限前，雖仍得為從來之使用，但並不能據此變更該土地已依法編定為非屬農業使用之本旨，再審原告主張所謂『農業用地』係指實際作為農業使用而言，系爭土地雖已編定為住宅用地，惟目前仍種植農作物，而為從來之使用，自仍屬農業用地云云，自無可採」（最高行政法院83年判字第1232號判決參照）。查本件被上訴人於101 年10月
8 日向上訴人終止租約時，系爭土地已編定為公園用地，縱仍由上訴人繼續為農業使用，亦不能據此變更該土地已依法編定為非屬耕地之本旨，被上訴人依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款前段規定終止租約，於法相合。再農業發展條例第38條之1 規定：「農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，經都市計畫主管機關認定符合下列各款情形之一，並取得農業主管機關核發該土地作農業使用證明書者，得分別檢具由都市計畫及農業主管機關所出具文件，向主管稽徵機關申請適用第37條第1 項、第38條第1項或第2 項規定，不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦：一、依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。二、已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市○○○○區段徵收，於公告實施市○○○○區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。本條例中華民國72年8 月3 日修正生效前已變更為非農業用地，經直轄市、縣（市）政府視都市計畫實施進度及地區發展趨勢等情況同意者，得依前項規定申請不課徵土地增值稅。」係規範農業用地經依法律變更為非農業用地後，在符合一定條件下，得不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅或田賦，亦與系爭土地是否由耕地變更為非耕地使用之本件爭議無涉。上訴人援引上開規定及高雄縣政府就其他土地所為之函釋，並提出農業用地做農業使用證明書（見本院前審卷第13、72頁），辯稱系爭土地之細部計劃尚未實施，其得為繼續原來合法之使用，而其目前仍為農業使用，並取得農地農用證明，被上訴人不得終止系爭租約云云，為不可採。另上訴人聲請調查其已向新北市土城區申請農地農用證明及赴現場勘驗系爭土地仍作農業使用，均無必要，附此說明。㈤上訴人雖再抗辯被上訴人給予之補償費過低等語，惟耕地三
七五減租條例第17條第2 項規定出租人終止租約應給予承租人之補償，與同條第1 項第5 款所規定之終止租約收回耕地，並非立於互為對待給付之關係，更非出租人終止耕地租約之生效要件。故耕地出租人於耕地經依法編定或變更為非耕地使用後，祇須依同條例第17條第1 項第5 款規定向承租人為終止租約之意思表示，即已生合法終止租約之效力（最高法院87年度台上字第1340號判決意旨參照），上訴人上開所辯，並不影響被上訴人行使系爭租約終止權。
㈥綜上，系爭5 筆土地既已變更為非耕地使用，被上訴人於10
1 年10月8 日依耕地三七五減租條例第17條第1 項第5 款規定對上訴人終止耕地租賃契約關係，核屬有據；上訴人抗辯系爭租約仍屬有效，非有理由。被上訴人主張兩造間就系爭
5 筆土地之耕地三七五租賃契約關係，業經其等合法終止，請求確認兩造間就系爭5 筆土地之耕地三七五租賃契約關係不存在，應予准許。
㈦按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」民法第455 條、第767 條第1 項分別定有明文。
查被上訴人既已合法終止兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃契約關係，上訴人已無占有使用系爭5 筆土地之正當權利，上訴人復未舉證證明其占用系爭5 筆土地之其他合法權源，揆諸前揭規定，被上訴人請求上訴人騰空返還系爭5 筆土地，應屬有據。
六、綜上所述，被上訴人請求確認兩造間就系爭5 筆土地之耕地三七五租賃契約關係不存在；上訴人應將系爭000-0 、000-
0 、000 、000-0 地號土地騰空返還被上訴人4 人，並將系爭000 地號土地騰空返還被上訴人郭炳宏、鄭慧珍，均為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 22 日
民事第十二庭
審判長法 官 滕允潔
法 官 陳麗芬法 官 邱景芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 104 年 7 月 23 日
書記官 陳泰寧附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。