臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1445號上 訴 人 余宗旭訴訟代理人 楊明廣律師上 訴 人 游陳愛卿訴訟代理人 翁顯杰律師上列當事人間請求酌定租金額事件，上訴人對於中華民國104年8月27日臺灣新北地方法院104年度訴字第980號第一審判決各自提起上訴，余宗旭並為訴之擴張，本院於105年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
核定游陳愛卿就門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○號之建物（含增建部分）占有余宗旭所有坐落新北市○○區○○○段○○○○○號之土地，自民國106年1月25日起每月租金應按當期土地申報地價百分之八計算年地租後，再以其十二分之一計算（元以下四捨五入）。
余宗旭之其餘擴張之訴駁回。
余宗旭假執行之聲請駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
擴張之訴訴訟費用，由游陳愛卿負擔五分之一，餘由余宗旭負擔。
原判決主文第一項關於核定租金及命游陳愛卿給付本息部分，經擴張、減縮、更正後，確定為：核定游陳愛卿就門牌號碼新北市○○區○○○路○○○巷○○號之建物（含增建部分）占有余宗旭所有坐落新北市○○區○○○段○○○○○號之土地，自民國99年8月12日起每月租金應按當期土地申報地價百分之八計算年地租後，再以其十二分之一計算（元以下四捨五入）。
事實及理由
壹、程序部分
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。
又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。
查上訴人余宗旭於原審請求㈠酌定門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○○○路○000巷00號建物（下稱系爭建物）占有新北市○○區○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），自民國99年8月12日起至104年6月底止，每月租金為新臺幣（下同）3萬元，並從104年7月份起每年依公告現值變化幅度為同比例之調整；㈡確認兩造間就系爭土地之租賃關係，至106年1月24日為止；㈢他造上訴人游陳愛卿應給付余宗旭1,218,387元及自起訴狀繕本送達翌日即104年3月25日起加計法定遲延利息；㈣游陳愛卿應自104年1月15日起，按月於每月15日支付聲明㈠所定之租金，及自應給付之次日起加計法定遲延利息。嗣於本院審理時，因系爭建物使用期間長短係事實判斷而與法律關係無涉，余宗旭乃將上開㈠、㈡聲明合併為一項（見本院卷第37-38頁），並將形成之訴（即請求核定租金額部分）與給付之訴（即請求依核定後金額更為判決給付租金部分）分列（見本院卷第45-46頁），均未變更訴訟標的，核屬更正其事實上之陳述，非訴之變更；嗣再將原確認租賃關係至106年1月24日止之終期，變更為未定終期即就請求酌定租金部分變更為未定有終期（即擴張請求核定106年1月25起之每月租金額，見本院卷第54頁背面），及追加請求游陳愛卿應再給付367,742元本息（見本院卷第
68、89頁），並撤回第㈣項之請求（見本院卷第54頁背面），核屬聲明之擴張及減縮，依上開規定，均應准許之。
二、次按除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，民事訴訟法第388條定有明文。訴外裁判，當事人不受拘束（最高法院18年上字第2765號判例要旨參照）。查余宗旭於原審請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係，至106年1月24日為止，故其請求酌定每月租金額之期間應為99年8月12日至106年1月24日止，惟原審逾越余宗旭請求之範圍，另核定106年1月25日起至系爭建物（含增建部分）不堪使用之日或游陳愛卿喪失建物之事實上處分權之日止之每月租金額，自屬訴外裁判，兩造不受拘束，因此，兩造縱就原審此部分之訴外裁判均未上訴，惟余宗旭仍得於本院擴張請求核定106年1月25起之每月租金額。
三、又「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：……三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者……六、如不許其提出顯失公平者」，民事訴訟法第447條第1項但書第3、6款定有明文。余宗旭於本院提出上證一號至上證四號（見本院卷第49-52頁），核屬對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充，且如不許其提出顯失公平，已據其釋明在卷，自應准其提出。
貳、實體部分
一、余宗旭主張：㈠伊於99年8月12日拍得系爭土地並登記為所有人，嗣原法院
以101年度訴字第2723號民事判決認兩造間推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係，其期限不受民法第449條第1項規定之限制，駁回伊拆屋還地之請求。伊不服提起上訴，經本院以103年度上字第189號民事判決駁回伊上訴確定（下稱相關前案）。因兩造就租金數額無法協議，請求酌定每月租金為3萬元，並從104年7月份起依公告現值變化幅度為同比例之調整，及請求自99年8月12日起至104年1月8日止，共40個月又19天，合計1,218,387元之租金，爰依法求為㈠酌定系爭建物占有系爭土地，自99年8月12日起至104年6月底止，每月租金為3萬元，並從104年7月份起每年依公告現值變化幅度為同比例之調整；㈡確認兩造間就系爭土地之租賃關係，至106年1月24日為止；㈢游陳愛卿應給付1,218,387元及自起訴狀繕本送達翌日即104年3月25日起加計法定遲延利息；㈣游陳愛卿應自104年1月15日起，按月於每月15日支付聲明㈠所定之租金，及自應給付之次日起加計法定遲延利息之判決。
㈡另於本院補充：因系爭建物使用期間長短係事實判斷而與法
律關係無涉，故將原請求確認租賃關係至106年1月24日止之終期，擴張為未定期限，且將形成之訴（即請求核定租金額部分）與給付之訴（即請求依核定後金額更為判決給付租金部分）分列，並撤回第㈣項有關利息之請求。又伊於原審請求自99年8月12日起至104年1月8日止，共52個月又27天之租金，合計應為1,586,129元，因誤算為40個月又19天、租金亦誤算為1,218,387元，爰擴張此部分之請求，故於本院擴張上開請求，求為命㈠酌定系爭建物（含增建部分）占有系爭土地土地，自106年1月25日起之每月租金為3萬元，並依主管機關公告之上年度土地現值與上一次公告現值之變化幅度為同比例之調整；㈡游陳愛卿應再給付余宗旭367,742元本息。
二、游陳愛卿則以：㈠系爭土地99年1月公告地價為每平方公尺15,280元，系爭建
物占有系爭土地面積為36.19平方公尺，僅占用系爭土地之一部，不得以系爭土地之全部作為核定租金之基準。且系爭建物位於陋巷之中，無大眾運輸工具直通，交通不便，僅供伊居家使用。伊現年78歲，已無工作能力，依賴每月3,000元之敬老津貼維生，核定租金應以申報地價年息1%為當。系爭建物未達不堪使用狀態，余宗旭稱系爭建物使用期限至106年1月24日止，實無足採。
㈡另於本院補充：系爭建物前之道路及後面防火巷係供公眾通
行之用，余宗旭僅有反射利益，相關前案亦僅認定系爭建物占有系爭土地部分有租賃關係存在。城市地方房屋之租金及應付利息之債務，其利率之計算，應依土地法第97條及民法第203條規定為之等語，資為抗辯。
三、原審核定游陳愛卿就系爭建物（含增建部分）占有余宗旭所有系爭土地之土地租金，自99年8月12日起至系爭建物不堪使用之日或游陳愛卿喪失建物之事實上處分權之日止，按當年度申報地價年息8%計算租金，並應於每月12日給付，如逾期給付，並加計法定遲延利息。並命游陳愛卿給付251,174元，及自104年3月25日起加計法定遲延利息，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，駁回余宗旭其餘請求及假執行之聲請。兩造就敗訴部分各自提起第二審上訴，余宗旭並為訴之擴張及減縮，上訴聲明：
㈠原判決關於駁回後開第㈡、㈢項之訴及該部分假執行之宣告部分均廢棄。
㈡酌定系爭建物（含增建部分）占有系爭土地，自99年8月
12日起至106年1月24日止之每月租金為3萬元，且於104年1月1日起每年依主管機關公告之上年度土地現值與上一次公告現值之變化幅度為同比例之調整。
㈢游陳愛卿應再給付余宗旭967,213元，暨自104年3月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈣擴張聲明：
⒈酌定系爭建物（含增建部分）占有系爭土地，自106年1月
25日起之每月租金為3萬元，並依主管機關公告之上年度土地現值與上一次公告現值之變化幅度為同比例之調整。
⒉游陳愛卿應再給付余宗旭367,742元，暨自104年3月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈤金錢給付部分，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
游陳愛卿答辯聲明：上訴、擴張之訴及假執行之聲請均駁回。並上訴聲明：
㈠原判決關於⒈核定超過游陳愛卿就系爭建物（含增建部分
）占有余宗旭所有系爭土地面積36.1平方公尺之土地租金，自99年8月12日起按當年度申報地價年息1%計算租金部分；⒉命游陳愛卿給付超過24,666元本息部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡上開廢棄部分，余宗旭在第一審之訴駁回。
余宗旭答辯聲明：上訴駁回。
（兩造就其餘原審敗訴部分，未據聲明不服，已告確定）
四、兩造不爭執事項：㈠游陳愛卿於56年1月24日向訴外人潘林金茸購買系爭土地及
其上未辦保存登記之系爭建物，因而取得系爭土地所有權，系爭建物雖因未辦理保存登記而無法辦理所有權移轉登記為游陳愛卿所有，惟系爭土地及系爭建物均已交付游陳愛卿居住使用，游陳愛卿有事實上處分權。
㈡系爭土地因遭聲請強制執行，由余宗旭拍定並於99年8月12日登記為系爭土地所有人。
㈢余宗旭向原法院起訴主張游陳愛卿之系爭建物無權占有系爭
土地，依民法第767條規定，請求其拆屋還地，及依侵權行為或不當得利之法律關係，請求其給付相當於租金之損害等情，經原法院以101年度訴字第2723號民事判決認兩造間推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係，其期限不受民法第449條第1項規定之限制，因而駁回余宗旭之請求。余宗旭不服提起上訴，經本院以103年度上字第189號民事判決駁回其上訴確定（即相關前案）。
㈣系爭土地面積為45.95平方公尺，系爭建物占有系爭土地之
面積為36.19平方公尺，系爭土地位於文化北路102巷內，巷道兩側水溝蓋間之距離為3.8公尺，兩側路邊均畫紅線，巷道寬度僅可供一部小客車通過，102巷位於文化北路與正義北路之間，文化北路晚上為夜市○○○○路有銀行、商店林立，系爭建物一、二樓為水泥建物，三樓為增建，均供游陳愛卿及其家人居住使用，巷道內房屋均為住家（見原審訴字卷第15-19、28-29頁之照片及勘驗筆錄）。
㈤系爭土地99年之公告地價及申報地價分別為每平方公尺19,1
00元、15,280元，102年之公告地價及申報地價分別為每平方公尺19,700元、15,760元。
五、余宗旭主張系爭建物占有其所有系爭土地，兩造間經相關前案認定有租賃關係，然就租金數額無法協議，爰請求核定租金後游陳愛卿如數給付，惟游陳愛卿抗辯余宗旭請求酌定之租金過高，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠本件之租賃面積為何？㈡本件核定之租金數額為何？㈢余宗旭請求自99年8月12日至104年1月8日止之租金數額為何？㈠本件之租賃面積應為系爭土地之全部面積45.95平方公尺：
⒈查相關前案認定游陳愛卿於56年1月24日向潘林金茸購買系
爭土地及坐落其上之系爭建物，並因此取得系爭土地所有權，及系爭建物之事實上處分權，嗣系爭土地遭拍賣，由余宗旭拍定，取得系爭土地所有權，依民法第425條之1第1項規定，應推定在系爭建物得使用期限內，兩造間就系爭建物所使用之土地有租賃關係存在等情，業經本院相關前案卷宗核閱無訛，並有各判決書在卷可參（見原審補字卷第8-23頁）。又系爭土地之全部面積45.95平方公尺，系爭建物占用部分面積為36.19平方公，另系爭建物前方有一小部分土地，供出入系爭建物之用，後方有一部分土地作防火巷使用等情，為兩造所不爭執，並經原審及相關前案勘驗屬實（見原審補字卷第17頁之土地複丈成果圖），因此，系爭建物占有系爭土地大部分面積，僅餘9.76平方公尺作為前方出入及後方防火巷之用，此前後方合計9.76平方公尺之土地既附連圍繞在系爭建物之前後，並供游陳愛卿作為前方出入及後方防火巷之用，則游陳愛卿取得系爭土地之所有權後，其使用之範圍應係系爭土地之全部一節，應可認定。準此，系爭土地因遭拍賣而由余宗旭取得所有權，並推定兩造間就系爭土地有租賃關係存在，其租賃之面積自應以游陳愛卿原使用系爭土地之面積為準，則其既使用系爭土地之全部，自以系爭土地之全部面積45.95平方公尺為其租賃面積。蓋如非以此認定，則游陳愛卿何以有通行系爭建物前方之系爭土地之權利？益證本件租賃關係應以系爭土地全部45.95平方公尺為其租賃面積。
⒉雖游陳愛卿抗辯：系爭建物占有系爭土地面積為36.19平方
公尺，僅占用系爭土地之一部，不得以系爭土地之全部作為核定租金之基準云云。惟按民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制」。揆其立法理由乃謂：土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房屋性質上不能與土地分離而存在，故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃，為杜爭議並期明確，爰將其明文化。據此，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人，應推斷土地受讓人默許原房屋所有權人繼續使用土地，故依上開規定推定土地受讓人與原房屋所有權人間，有租賃關係，則其等就土地成立租賃關係之範圍，除有特別約定外，應推斷係就土地之原使用之範圍成立租賃關係，而非僅就房屋占有之土地成立租賃關係。查系爭建物占有系爭土地之面積雖僅為36.19平方公尺，但游陳愛卿使用系爭土地之範圍既係全部之面積，則揆諸前揭說明，兩造間並無約別約定，自應就系爭土地之全部成立租賃關係，是游陳愛卿前揭抗辯，委不足採。
㈡本件核定之租金數額為自99年8月12日起每月租金應按當期
土地申報地價8%計算年地租後，再以其十二分之一計算（四捨五入）：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，而此一規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明文。且就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查系爭建物占用系爭土地余宗旭就系爭土地即無法再行使用、收益，是其請求游陳愛卿給付系爭土地面積45.95平方公尺之租金，即屬有據。次查，系爭土地於99年度、102年度之申報地價每平方公尺依序為15,280元、15,760元，已如前述。再查系爭土地坐落文化北路102巷內，巷道兩側水溝蓋間之距離為3.8公尺，兩側路邊均畫紅線，巷道寬度僅可供一部小客車通過，102巷位於文化北路與正義北路之間，文化北路晚上為夜市○○○○路有銀行、商店林立，系爭建物一、二樓為水泥建物，三樓為增建，均供游陳愛卿及其家人居住使用，巷道內房屋均為住家，業如前述，並兩造均未能提供鄰近房屋實際出租行情，原審審酌上情，認游陳愛卿應給付每月之租金應以土地申報價額年息8%計算，應屬允當，則以此折算其每月之租金即應按當期土地申報地價8%計算年地租後，再以其十二分之一計算（四捨五入）。
⒉雖余宗旭主張：土地法第97條之適用範圍，一般是在無租賃
法律關係，於計算相當於土地之使用利益之情形下，不得不去適用的一個依據。但於正常的租賃關係，應當回復正常之交易與經濟法則，依一般人之正常經濟計算能力定之！試問：倘地方政府依上開規定強制介入認定人民私法間之租賃契約之租金，或倘任何已成立之租約，承租人援引上開規定而主張違反強制規定以外之租金數額為無效而拒絕給付，當係如何亂象？本件雖為土地租賃，但實際上與在土地上可得使用建物之利益無異。系爭建物單層面積為36.19平方公尺（
10.95坪），共三層，依每坪單價1,000元計算，余宗旭請求以每月租金3萬元計算，應屬合理云云。惟按土地法第97條第1項所定，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限」，係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院43年台上字第392號判例要旨參照）。據此，法院於核定系爭土地之租金，自應受上開規定之拘束，余宗旭請求核定之租金逾上開規定之範圍，顯屬無據。又土地法第105條準用同法第97條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算（最高法院46年台上字第855號判例參照）。因此，基前所述，原審核定系爭土地之租金應以土地申報價額年息8%計算，既屬允當，則余宗旭、游陳愛卿分別指摘原審有關租金之核定為不當，自均屬無據。
㈢余宗旭請求游陳愛卿給付自99年8月12日起至104年1月8日止之租金計251,174元，為有理由：
⒈承前所述，系爭土地於99、102年度之申報地價每平方公尺
依序為15,280元、15,760元，另系爭土地核定之租金以其申報地價年息8%為適當。依此計算，自99年8月12日起至101年12月31日止（2年又141日）之租金為134,037元〔計算式：
15,280×0 .08×45.95×(2+141/365) =134,037，元以下四捨五入，下同〕，另自102年1月1日起至104年1月8日止（2年又8日）之租金為117,137元〔計算式：15,760×0.08×45.95×（2+8/365）= 117,137〕，故自99年8月12日起至104年1月8日止之租金，合計為251,174元（計算式134,037+117,137=251,174）。
⒉從而，余宗旭請求游陳愛卿給付自99年8月12日起至104年1
月8日止之租金計251,174元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，至逾上開範圍之請求，即屬無據。
六、綜上所述，余宗旭依民法第425條之1第2項規定及租賃法律關係，請求核定系爭建物占有系爭土地之每月租金，應按當期土地申報地價8%計算年地租後，再以其十二分之一計算（元以下四捨五入）；游陳愛卿應給付余宗旭自99年8月12日起至104年1月8日止之租金251,174元，及自起訴狀繕本送達之翌日即104年3月25日（見原審重簡調字卷第9頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。上開應准許部分，原審判決余宗旭勝訴，並就判命給付部分依職權及游陳愛卿之聲請分別為准免假執行之宣告；上開不應准許部分，原審則駁回余宗旭之請求及假執行之聲請，並無不合，兩造各自上訴指摘原判決不利部分為不當，聲明廢棄，均為無理由，應予駁回上訴。又原審逾越余宗旭請求之範圍，另核定106年1月25日起至系爭建物（含增建部分）不堪使用之日或游陳愛卿喪失建物之事實上處分權之日止之每月租金額，固屬訴外裁判，惟兩造不受拘束，余宗旭自得於本院擴張請求核定106年1月25起之每月租金額，業如前述，準此，余宗旭於本院擴張請求核定106年1月25起之每月租金額，及請求游陳愛卿再給付367,742元本息部分，除每月租金額於按當期土地申報地價8%計算年地租後，再以其十二分之一計算（元以下四捨五入）之範圍內，為有理由，應予准許外，其餘逾上開範圍及請求游陳愛卿再給付本息部分，均無理由，應駁回其餘擴張之訴；又其就擴張請求游陳愛卿再給付本息部分之假執行聲請，亦因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。末查，原判決主文第1項核定自99年8月12日起至106年1月24日止，系爭土地租金按當年度申報地價年息8%計算租金（至有關核定106年1月25日以後之租金額部分係屬訴外裁判），及命游陳愛卿應於每月12日給付上開核定之租金，如逾期給付，並加計自應給付日之次日起至清償日止，按年息5%計算之利息等情，固無不當。惟原審核定租金部分僅諭知按當年度申報地價年息8%計算租金，未同時諭知每月應給付之租金為何，為免爭議，自有明確之必要，爰更正為每月租金應按當期土地申報地價8%計算年地租後，再以其十二分之一計算（元以下四捨五入）。且命游陳愛卿應於每月12日給租金及遲延利息部分，余宗旭已減縮此部分之請求（本院卷第54頁背面），復於本院擴張請求核定106年1月25起之每月租金額。故而原判決主文第1項諭知核定自99年8月12日起至106年1月24日止之每月租金額及命游陳愛卿給付租金本息部分，既於本院審理時，有前述經更正、減縮及擴張之情形，為使主文應明確、適法，且適於執行，爰將原判決主文第1項諭知核定自99年8月12日起至106年1月24日止之每月租金額，及本院前述准許余宗旭擴張請求核定自106年1月15日起之每月租金額，合併諭知如主文第5項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴均為無理由，余宗旭擴張之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠法 官 謝永昌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 11 月 29 日
書記官 王增華附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。