臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1492號上 訴 人 林勝文訴訟代理人 張建鳴律師被 上訴人 游阿旺訴訟代理人 戴森雄律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國104年10月12日臺灣新北地方法院104年度訴字第1430號第一審判決提起上訴，本院於105年1月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人承租上訴人所有坐落新北市○○區○○段○○○段○○○地號土地（面積六六三平方公尺）之租金，應自民國一○四年五月二十七日起再增加按土地申報地價年息百分之五計算每年之租金。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落新北市○○區○○段○○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為伊之外曾祖父黃玉崑所有，嗣由伊母親黃清香繼承取得所有權，黃清香則於民國102年7月8日將系爭土地信託登記予伊，系爭土地蓋有如原判決附圖所示門牌號碼新北市○○區○○里○○00號之未辦保存登記建物（下稱系爭地上物），被上訴人為事實上處分權人。黃玉崑與被上訴人之父游朝坤於 44年6月30日在改制前臺北縣三峽鎮公所（下稱三峽區公所）就系爭土地成立調解（下稱系爭調解），由黃玉崑將系爭土地出租予游朝坤，租金為每年新台幣（下同）65元，於每年農曆4月底繳清（下稱系爭租約）。游朝坤死亡後，由被上訴人單獨繼承系爭租約之權利義務，惟被上訴人繼承後未曾繳納系爭土地之租金，伊之前手受託人即訴外人翁荻雅曾訴請被上訴人返還系爭土地（本院102年度上易字第980號，下稱前案判決），伊為參加人，雖前案判決確認兩造就系爭土地成立基地租賃關係，然伊認為應係一不定期限之不動產租賃，且伊業於103年8月26日通知被上訴人於104年2月28日終止系爭租約。又被上訴人積欠系爭土地自97年1月21日起之租金，伊於104年3月18日催告被上訴人給付租金，被上訴人僅給付自103年5月26日至108年5月25日止之租金325元，並未清償103年5月26日前積欠之租金，伊亦於104年3月26日以被上訴人欠租達2年以上，通知被上訴人終止系爭租約，並再以本件為終止系爭租約之意思表示。系爭租約終止後，被上訴人即負有返還系爭土地予伊之義務，被上訴人迄今仍無權占有使用系爭土地，受有利益，應返還伊相當於租金之不當得利。又縱認伊終止系爭租約不合法，因系爭土地為建地，且土地格局方正，面積663平方公尺，每年租金65元，亦屬過低，應調整為每年按申報地價年息10 %計算，始為合理。爰先位依民法第455條、第767條、第179條規定，求命判決被上訴人拆除系爭地上物，將系爭土地返還予伊；並自104年4月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付伊26,520元。備位依民法第 442條規定，求命判決系爭土地之租金調整為每年按申報地價10%計算等語。並先位聲明：㈠被上訴人應將系爭地上物拆除，將系爭土地返還予上訴人。㈡被上訴人應自104年4月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付上訴人26,520元。㈢願供擔保，聲請宣告假執行。備位聲明：系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為依系爭土地申報地價年息 10%計算每年之租金。
二、被上訴人則以：伊與系爭土地所有權人就系爭土地成立基地租賃關係，已經前案判決確定，上訴人不得再事爭執，伊基於租賃關係有權使用系爭土地。又伊於102年1月21日委任律師郵寄97年1月21日至102年1月20日之租金325元予翁荻雅，就97年1月20日以前之租金請求權，行使時效抗辯權。上訴人取得系爭土地之所有權後，伊又於103年5月26日委託律師將98年5月26日至103年5月25日之租金325元郵寄予上訴人，惟均遭收受後退還，本件係上訴人及其前手拒絕受領租金，伊並未積欠租金，且自上訴人取得系爭土地之所有權即102年1月20日起至103年5月25日止，伊積欠租金並未達2年以上，上訴人終止系爭租約，並不合法。又系爭土地位處偏僻，且交通十分不便，其租金調整以申報地價年3%較符公平等語，資為抗辯。
三、原審駁回上訴人先位之訴，就上訴人備位之訴為一部勝訴，一部敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，其上訴聲明為：㈠先位聲明：1、原判決關於駁回上訴人先位之訴及假執行之聲請暨該部分訴訟費用之負擔部分均廢棄。
2、被上訴人應將系爭地上物拆除，將系爭土地返還予上訴人。3、被上訴人應自104年4月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付上訴人26,520元。4、願供擔保，聲請宣告假執行。㈡備位聲明：1、原判決就備位之聲明不利於上訴人部分廢棄。2、系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起，調整為依系爭土地申報地價年息10%計算每年之租金。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
四、上訴人主張系爭土地原為黃玉崑所有，嗣黃清香因繼承取得系爭土地之所有權，黃清香於102年7月8日將系爭土地信託登記予上訴人，系爭土地蓋有系爭地上物，被上訴人為系爭地上物事實上處分權人。黃玉崑與游朝坤於 44年6月30日在三峽區公所成立系爭調解，由黃玉崑將系爭土地出租予游朝坤，每年租金65元，於每年4月底繳納。游朝坤死亡後，被上訴人單獨繼受系爭租約之權利義務。上訴人之前手翁荻雅曾訴請被上訴人拆除系爭地上物，返還系爭土地，伊為參加人，前案判決確認兩造就系爭土地存在基地租賃關係，駁回翁萩雅之訴等情，業據其提出土地登記謄本、土地登記簿、土地複丈成果圖表、三峽區公所調解委員會調解書證，本院102年度上易字第980號、臺灣新北地方法院101年度訴字第2775號民事判決可參，並有前案卷附房屋稅繳款書、土地登記謄本可稽（見前案原審卷第56頁、前案本院卷第57至61頁、原審卷第12至24頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真。
五、上訴人主張系爭租約為一不定期之租賃契約，非基地租賃關係，上訴人已終止系爭租約，被上訴人無權占有系爭土地之事實，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審酌者核為：系爭租約為不定期限之基地租賃契約或一般不動產租賃契約？上訴人先位主張終止系爭租約，是否合法？上訴人備位請求調整系爭土地之租金，有無理由？本院判斷如下：
㈠關於系爭租約為不定期限之基地租賃契約或一般不動產租賃契約部分：
1、按從參加訴訟之法律性質，係參加人透過協助當事人一造取得勝訴判決以間接保護自己之權益，其對所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當，惟非民事訴訟法第 401第 1項所定之當事人，其與他造當事人間之關係，亦非確定判決之既判力所能及（最高法院23年上字第3618號、32年上字第2600號判例意旨參照）。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。上訴人於前案判決為輔助翁萩雅參加訴訟，依上開說明，並非前案訴訟之當事人，對於前案判決認定之事實，亦非不得於本件中為相反之主張。
2、次按土地法有關租地建屋之各種規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋地基，需求殷切，為防止土地投機，並兼鞏固基地承租人之地位而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨（最高法院74年度台上字第2562號判例要旨可參）。查系爭土地於35年間即為建地，有土地登記簿可稽（見前案原審卷第55頁），而系爭土地上門牌號碼新北市○○區○○里○○00號（原為台北縣三峽鎮○○里○○000號，57年7月20日門牌始變更為安坑64號）之未辦保存登記之建物，於 38年1月間即已設有房屋稅籍資料，有前案原審卷附新北市政府稅捐稽徵處三鶯分處 101年12月13日北稅鶯二字第0000000000號函檢送之房屋稅籍紀錄表可稽（見前案原審卷第24、25頁），且游朝坤於35年10月1日即於該址設籍登記為戶長，亦有戶籍謄本足參（見前案原審卷第80至82頁），足證上開建物於 35年10月1日以前即已存在。而黃玉崑與游朝坤係於 44年6月30日始於三峽區公所成立調解，調解事由為「建物敷地租金由」，調解成立內容為⑴對造人（即游朝坤）向申請人（即黃玉崑）租賃之建地在台北縣○○鎮○○段○○○ ○○○○號面積 0甲0684，每年租金訂定六十五元，限於每年農曆四月底繳清。⑵對造人在該地栽植長枝竹圍以舊界為限…。
亦有系爭調解書可憑（見原審卷第23頁），堪認係就系爭土地上建屋進行調解，其所成立之系爭租約性質應為不定期限租地建屋之基地租約。上訴人主張為不定期限之一般不動產租賃契約云云，洵無可取。
㈡關於上訴人先位主張終止系爭租約，是否合法部分：
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，為民法第440條第1項所明定。次按租用建築房屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人得回收，固為土地法第103條第 4款所明定。惟建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達二年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號判例要旨可資參照）。
2、系爭租約之性質為基地租賃，已如前述，而土地法為民法之特別法，而土地法規定，租用建築房屋之基地，非有土地法第 103條所列各款情形之一，出租人不得收回，故系爭租約之終止，應優先適用土地法第 103條各款之規定。查上訴人雖於103年8月26日以台北成功郵局000798號存證信函通知被上訴人系爭租約將於104年2月28日終止等語（見原審卷第27頁），惟被上訴人於收受該通知後，旋即於同年9月4日委任律師發函表示上訴人終止租約不合土地法第 103條各款事由，不同意上訴人終止系爭租約等情，亦有台北北門郵局營收股003017號存證信函足參（見原審卷第30至31頁），故上訴人主張系爭租約業經其定期限通知並於104年2月28日終止云云，即屬無據。
3、上訴人雖另主張被上訴人積欠97年1月21日起之租金，經其於104年3月18日限期催告給付，因被上訴人未為完全之給付而拒絕受領，欠租達2年以上，其於同年3月26日通知終止云云。惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，為民法第425條第1項所明定。所稱之受讓人，因同條之規定而受出租人之地位之移轉，然其受讓前已屆清償期之租金請求權，已成為獨立之債權，並不隨同出租人之地位移轉於受讓人。倘受讓人並受讓此前已屆清償期之租金債權，則非經通知承租人，對於承租人不生效力。是原出租人因承租人支付租金遲延，業已發生或將來可發生之契約終止權，不能離出租人之地位而獨立存在，亦無因出租人地位之移轉而使之消滅或阻止其發生之理由。除已發生之契約終止權，經原出租人於讓與前拋棄者外，當然隨同出租人之地位移轉於受讓人。受讓人依民法第440條定相當期限催告承租人向「原出租人」支付租金，而承租人不支付者，受讓人得終止契約（最高法院36年度決議㈠、40年度台上字第1200號判例意旨參照）。
4、查黃清香係於101年11月20日將系爭土地信託登記予翁萩雅，於102年7月4日塗銷信託登記，復於同年月8日信託登記予上訴人等情，有卷附土地登記謄本足參（見前案原審卷第 6頁、原審卷第12頁）。是上訴人積欠系爭土地 101年11月20日前之租金，其租金之債權人為黃清香，101年11月21日至102年7月3日之租金債權人為翁萩雅，而黃清香並未將其在 101年11月20日前之租金債權讓與翁萩雅或上訴人，為上訴人所不爭執（見原審卷第83頁），翁荻雅亦未曾將101年11月20日至102年7月3日之租金債權讓與上訴人。則被上訴人雖於102年1月21日委任律師將97年1月21日至102年1月20日之租金325元寄送予翁荻雅，有卷附存證信函足參（見原審卷第24、61頁），惟翁萩雅對於 101年11月20日前之租金債權，並無請求權，且經翁荻雅於 102年2月6日拒絕受領並退回該租金，此有台北法院郵局74號存證信函足憑（見原審卷第62頁），是被上訴人之寄送租金並不生提出及清償之效力。至於 101年11月20日至102年1月20日之租金，雖亦經翁荻雅拒絕受領，惟債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，固負遲延責任，但債務人所負債務仍屬存在，僅其責任減輕，即僅就故意或重大過失，負其責任，或無須支付利息而已，姑不論翁萩雅是否受領遲延，仍難認債務人已完成給付義務。是被上訴人仍負有將 97年1月21日至102年1月20日之租金分別給付予當時之系爭土地所有權人黃清香、翁荻雅之義務。然因黃清香、翁荻雅均未曾催告被上訴人給付上開租金，且翁荻雅並明示拒絕受領上開租金，是依前開規定，於上訴人取得系爭土地所有權之前，黃清香、翁荻雅對被上訴人並未取得終止系爭租約之權限。
5、上訴人於 102年7月8日因信託登記取得系爭土地所有權後，在前案原審審理時，於102年7月15日具狀聲請承當訴訟，經法院通知被上訴人表示意見，被上訴人於同年8月7日收受函文，翌日具狀表示不同意（見前案原審卷第112至113、130、133頁），是被上訴人於 102年8月7日已知悉上訴人取得系爭土地之所有權，系爭租約依法對上訴人繼續存在，故自 102年7月8日以後之租金應給付予上訴人，始生清償之效力。而黃清香或翁萩雅未將其等對被上訴人在 102年7月8日前租金債權讓與上訴人，則上訴人催告被上訴人對自己給付 102年7月8日前之租金，縱被上訴人未為給付，亦不生催告之效力。從而，上訴人雖於 104年3月18日催告被上訴人於文到5日內繳清積欠租金，惟對於 102年7月8日前之租金，並未明確表示應向原出租人黃清香、翁萩雅為清償，故僅對102年7月8日至104年3月18日已生之租金債權發生催告效力。而被上訴人於104年3月23日委任律師寄送103年5月26日起至 108年5月25日之租金債權325元予上訴人，上訴人因被上訴人未給付103年5月25（應為26）日前之租金而拒絕受領等情，亦有存證信函、郵局匯票足憑（見原審卷第34至39、66至68頁），則被上訴人積欠上訴人之租金，自 102年7月8日起算至103年3月20日被上訴人收受催告函止，尚未達 2年，且依兩造之約定，租金應於每年農曆4月底繳清，而104年農曆4月底為104年國曆6月15日，故此年度之租金清償期限應為 104年6月15日，是104年6月15日前一年之租金債權，於上訴人催告之時，尚未屆清償期，此部分亦不生催告之效力。從而，上訴人以被上訴人欠租達 2年以上，經催告限期給付而未給付為由，於104年3月26日向被上訴人為終止系爭租約之意思表示，即不合法。
6、綜上，上訴人終止系爭租約，並不合法，被上訴人基於租賃關係使用系爭土地，非無法律上之原因。
㈢關於上訴人備位請求調解系爭土地之租金，有無理由部分：
1、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。為民法第442條所明定。次按租用基地建築房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年度上字第283號判例意旨參照）。而所謂土地之繁榮程度應以租用土地自身之繁榮程度為衡。故租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。再房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521號判例意旨可資參照）。
2、查系爭土地地目為建，面積663平方公尺，使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種建築用地，101年1月之公告現值為每平方公尺2,000元，104年1月之公告現值為3,200元，99年1月起迄102年1月之申報地價為每平方公尺400元，有土地登記謄本可稽（見原審卷第12頁、前案原審卷第6頁），土地價值逐年上昇中。而系爭調解於44年6月30日作成，距今已有60餘年，約定租金每年為65元，顯然過低，故上訴人請求調整系爭土地之租金，即屬有據。
3、次查，系爭土地於前案原審102年6月19日勘驗現場時，其土地繁榮程度與利用情形為：系爭土地僅有一聯外道路，經該聯絡道路至三峽市區約30分鐘車程，附近少有其他住戶，無市場、學校或其他公共設施，鄰近區域為林木草叢，罕有人煙。系爭地上物為三合院房屋，主要為磚造及水泥造，旁邊為棚架等，有前案原審卷勘驗筆錄、現場照片、新北市樹林地政事務所土地複丈成果圖表足參（見前案原審卷第 99至106頁），就其坐落地點而言，固然遠離城市，然其環境清幽，空氣清新，對比於喧囂之城市，居住環境堪稱適宜，且自被上訴人之父親承租系爭土地迄今，已逾60餘年，系爭土地已長期為被上訴人及其家人使用，承租之面積復廣達 663平方公尺即約 200.6坪，得充分利用。而上訴人空有土地所有權，卻長期無法使用系爭土地，每年尚須繳納地價稅，其起訴時即104年應繳納之地價稅，依土地法第148條、第169條規定計之為3,978元（計算式：663×400×0.015＝3,978）。本院審酌上述一切情狀，認系爭土地每年之租金，自本件起訴狀繕本送達被上訴人（於104年5月26日送達，見原審卷第53頁）翌日即104年5月27日起，調整為依系爭土地申報地價年息10%計算，始為公平合理。
六、綜據上述，上訴人先位依民法第455條、第767條第1前段、第179條規定，請求被上訴人拆除系爭地上物，將系爭土地返還上訴人，並自104年4月1日起至返還系爭土地之日止，按年給付26,520元，為無理由。其備位依民法442條規定，請求調整系爭土地每年之租金自104年5月27日（原判決誤載為104年4月21日）起，按系爭土地申報地價年息10%計算，為有理由，應予准許。原審就被上訴人承租系爭土地之租金僅調整為自104年4月21日（應為104年5月27日）起每年按系爭土地申報地價年息5%計算，就上訴人其餘備位請求，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當（即應再增加按系爭土地申報地價年息5%計算每年之租金），求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人先位請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
民事第三庭
審判長法 官 黃莉雲
法 官 陳容正法 官 吳素勤正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 23 日
書記官 魏汝萍附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。