臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1629號上 訴 人 上閤屋餐廳股份有限公司法定代理人 蔣正男訴訟代理人 陳昌羲律師被 上訴人 翡翠大廈管理委員會法定代理人 虞功年訴訟代理人 吳永鴻律師複 代理人 楊延壽律師訴訟代理人 陳正良上列當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議等事件，上訴人對於中華民國104年11月5 日臺灣臺北地方法院104年度訴字第2360號第一審判決提起上訴，本院於105年12月14 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
確認翡翠大廈於民國一０四年六月一日召開一０四年度第一次區分所有權人會議就如後附件所示討論事項之決議事項關於管理費及部分管理費特殊收費項目修訂要點第6 點「管理費特殊收費項目─法定空地違建使用補償金」之決議無效。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（確定部分除外），由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。查本件上訴人於原審起訴請求確認翡翠大廈（下稱為系爭大廈）於民國104年6月1日所召開104年度第一次區分所有權人會議（下稱為系爭會議）就如後附件所示討論事項及討論事項所為決議無效。經原審判決全部敗訴。上訴人全部不服上訴；嗣於本院審理時變更聲明請求：確認系爭會議就如後附件所示討論事項之決議事項中，修訂要點第4 點「管理費特殊收費項目─營業加成」、第5 點「管理費特殊收費項目─頂樓違建使用補償金」、第6 點「管理費特殊收費項目─法定空地違建使用補償金」等決議無效（本院卷㈡第78頁正、背面、第11
3 頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，應予准許【減縮部分（即上訴人訴請確認系爭會議如後附件所示討論事項第1點、第2點、第3 點及討論事項所為決議無效部分）非本院審理範圍，於茲不贅】。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊係門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號、000號地下室、000號及000巷0號建物（下合稱為系爭建物）所有權人，乃系爭大廈區分所有權人之一。又系爭建物前所有權人即伊公司法定代理人蔣正男於87年2月間，經被上訴人出具同意書（下稱系爭同意書）同意於蔣正男回饋系爭大廈新臺幣（下同）96萬元對價後，得無限期管理使用系爭大廈1樓除公共安全設施（如防火巷）外之未建築空地；蔣正男乃於87年2月25日交付以陽信商業銀行民生分行為付款人、被上訴人為受款人、面額為36萬元及60萬元之支票2紙（下稱為系爭支票）予被上訴人領訖。詎系爭大廈104年6月1日召開104年第一次區分所有權人會議即系爭會議，於會中並決議通過如後附件所示討論事項：「修訂管理費及部分管理費特殊收費項目（如營業加成、地下室廁所使用補償金、頂樓違建補償金、法定空地違建補償金等）共6項修訂要點，自104年2月1日起適用」。然系爭大廈區分所有權人早已約定頂樓平台由頂樓所有人約定專用，1樓除公共安全設施外之未建築空地由1樓所有人使用；被上訴人並與蔣正男以系爭同意書約定由蔣正男給付96萬元回饋金作為使用1樓除公共安全設施部分外之法定空地之對價，該約定依系爭大廈原始規約第14條第1、2項，業已合法生效。是系爭會議決議通過如後附件所示修訂要點第5點「管理費特殊收費項目─頂樓違建使用補償金」及第6 點「管理費特殊收費項目─法定空地違建使用補償金」，要求頂樓平台及及1樓法定空地使用人應再按月給付補償金，與上開規約規定相悖，且違反系爭同意書之約定，更與誠信原則有違，依民法第56條第
2 項規定，應屬無效。另系爭會議決議通過如後附件所示修訂要點第4 點，將系爭大廈管理費用，以基本管理費及違建管理費為基數，依營業類別訂定不同收取費率收取營業加成費用，及將地下室廁所使用費併入營業加成收取；然未具體說明理由。且系爭大廈1 樓建物早於74年間即合法變更使用用途為餐廳，伊使用系爭建物供餐飲用途，並未違法，除依相關法令進行環境、衛生、安全之清潔維護外，並由主管機關不定期進行檢查，從未造成任何汙染、環境破壞等情事。被上訴人既未舉證1 樓建物增加任何管理維護成本，卻擅以系爭會議決議修訂要點第4 點強藉營業加成名義計收管理費，顯不合理。況1 樓建物區分所有權人並未使用電梯等公共設施及服務共同部分，卻需與2 樓以上住戶同樣繳交以每坪95元計算之基本管理費，復再加計上開營業加成，更與事理相悖，該部分決議顯然違反民法第148條，依民法第56條第2項規定，亦屬無效等語。減縮後上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，確認系爭會議就如後附件所示討論事項之決議事項中，修訂要點第4點「管理費特殊收費項目─營業加成」、第5點「管理費特殊收費項目─頂樓違建使用補償金」、第6 點「管理費特殊收費項目─法定空地違建使用補償金」之決議無效。
二、被上訴人則以：系爭大廈1 樓法定空地及頂樓平台並未經區分所有權人會議與管委會決議約定由1 樓建物所有人及頂樓建物所有人專用；上訴人之法定代理人蔣正男於87年間與時任管委會主委之彭木湧個人所為任何約定或曾交付金錢，均不能拘束伊及系爭大廈區分所有權人，上訴人所交付金錢亦非對系爭大廈之回饋金，而係委託彭木湧用以疏導1 樓騎樓所擺設檳榔攤位遷離之費用。況系爭大廈約定專用部分之使用對價收取標準，業經系爭會議合法決議通過，符合公寓大廈管理條例第29條第2項、第31條及系爭大廈規約第17條第2項、第18條第2項第2款規定，對包含上訴人在內之全體區分所有權人均有拘束力。且縱認上訴人曾為使用1 樓空地繳付96萬元回饋金，亦屬取得約定專用權利之對價，並非表示上訴人無需就該約定專用部分繳交管理費，故系爭決議要求1樓空地違建使用人繳交法定空地違建補償金，確未違反規約或誠信原則至明。又公寓大廈管理條例對於管理費之負擔標準，例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，其立法意旨無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，故而授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分所有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，且屬事理之常。上訴人於系爭大廈經營餐廳，因顧客出入增加公共設施使用頻率，復因餐飲食品用途，勢必某程度上造成大廈環境污染，並衍生氣響、蟲鼠問題，致增加大廈及其他區分所有權人管理、維護環境之成本；各營業單位所屬員工或消費者使用地下室廁所，亦增加系爭大廈水電清潔費用支出。故系爭會議決議針對各種營業類別及有使用地下室廁所者，酌量加收營業加成費用，並未違背法令及規約，亦未濫用權利，且與誠信相符，均合法有效等語，茲為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、本件上訴人主張：系爭建物係以伊法定代理人蔣正男名義，於87年2 月間向訴外人葉俊波買受，並於88年間移轉登記予伊；故伊為系爭建物現所有權人，且為系爭大廈區分所有權人之一。又系爭大廈於104年6月1 日召開系爭會議，會中就討論事項：「修訂管理費及部分管理費特殊收費項目（如營業加成、地下室廁所使用補償金、頂樓違建補償金、法定空地違建補償金等），共有6項修訂要點，自104年2月1日起適用」乙案，決議通過如後附件所示各項修訂要點等情，業據提出系爭建物所有權狀，系爭會議開會通知單及附錄一至附錄四、表格一及表格二，系爭會議紀錄及簽到表、建物登記謄本、異動索引及臺北市稅捐稽徵處大安分處書函等件（均影本）為憑（原審司北調卷第18頁至第21頁，原審訴卷第32頁至第47頁，本院卷㈠第152頁至第157頁、第206 頁），均堪信為真實。
四、又上訴人主張：伊之法定代理人蔣正男於87年2 月間經被上訴人同意，於給付96萬元後，得無限期管理使用系爭大廈1樓除公共安全設施（如防火巷）外之未建築空地，蔣正男並於87年2 月25日交付系爭支票予被上訴人領訖；則系爭會議決議修訂要點第6 點關於「管理費特殊收費項目─法定空地違建使用補償金」乙項，顯然違反系爭大廈原始規約及系爭同意書之約定，且有悖誠信，應屬無效等語，亦據提出系爭同意書、系爭支票及系爭大廈原始規約等件（均影本）為證（原審司北調卷第22頁至第33頁）。被上訴人則否認上情。
茲查：
㈠經核上訴人所提出系爭同意書記載：「茲於民國87年2月 日
收訖大安路一段170號1樓所有權人蔣正男先生回饋翡翠大廈管理委員會新臺幣玖拾陸萬元正。翡翠大廈管理委員會同意事項如下：㈠翡翠大廈壹樓未建築之空地，除公共安全設施（如防火巷）外，全部歸壹樓所有權人管理使用。㈡翡翠大廈壹樓之騎樓前擺設之檳榔攤位，應由管理委員會限期使其遷移。並由檳榔攤位出具切結書，爾後不得藉故任何事由復業」等語，且該同意書除加蓋有被上訴人「翡翠大廈管理委員會」之圓戳章及長條章各一枚外，並註記有「開立陽信銀行民生分行日期87.2.25，AA0000000 $600000，AA0000000$360000」，及由「簽收人：蘇榮承」簽收支票之內容（原審司北調卷第22頁）。被上訴人對於系爭同意書之形式真正亦無爭執（原審訴卷第108頁）；系爭同意書所記載支票票期、票號及面額復核與系爭支票影本相符（原審司北調卷第23頁）。審酌系爭同意書已揭明由蔣正男支付96萬元回饋金及被上訴人同意1樓所有權人管理使用1樓公共安全設施以外之未建築空地，及由被上訴人負責令檳榔攤拆遷之意旨。而系爭支票確已存入被上訴人金融帳戶兌現，再由時任被上訴人主委之彭木湧領出乙節，復經被上訴人自承明確（原審訴卷第70頁背面）。且有證人即被上訴人法定代理人虞功年於另案即臺灣臺北地方法院101年度訴字第4609號修復漏水事件審理中證稱：「（問：證人於87年擔任副主委時，有無因為1樓擺設檳榔攤位問題處理過？）沒有，是當時的主委彭木湧處理的」、「那時有查到進出2筆帳，87年2月24日有1筆60萬元的支票，存進管委會在第一銀行的帳戶，2天後以現金領走，另外87年3月16日存進36萬元的支票，第2天也領走了」、「（問：同意書上的印章是否為管委會的印章？）應該是」等語（另案筆錄影本附於原審訴卷第81頁至第83頁）。此外，復有系爭支票存入被上訴人設於第一銀行仁愛分行帳戶之交易明細表、華泰商業銀行股份有限公司105年1月28日華泰總迪化街字第1050000336號函附系爭支票影本在卷可佐（本院卷㈠第161頁、第162頁、第174頁至第176頁）。
堪認上訴人主張：被上訴人已同意1樓所有權人得有權使用系爭大廈1樓除公共安全設施（如防火巷）外之未建築空地，並已收訖由蔣正男以回饋金名義給付之使用對價96萬元；伊既繼受蔣正男為系爭大廈1樓所有權人，自亦得憑該同意書主張權利等語，洵屬有據。
㈡被上訴人雖抗辯：系爭大廈1 樓法定空地從未經區分所有權
人會議與管委會決議約定由1 樓建物所有權人或上訴人專用；上訴人之法定代理人蔣正男於87年間與時任管委會主委彭木湧及副主委蘇榮承個人所為任何約定或交付金錢，均不能拘束伊及系爭大廈區分所有權人，蔣正男所交付金錢並未見諸管委會帳冊，並非對系爭大廈的回饋金，而係委託彭木湧個人用以疏導1 樓騎樓所擺設檳榔攤位遷離之費用，與伊全無關聯，此事並於87年6 月16日區分所有權人會議中確認，系爭同意書亦經收回聲明作廢云云，並提出系爭大廈87 年6月16日區分所有權人會議紀錄、被上訴人87年現金帳節本及系爭同意書等件（均影本）為憑（原審訴卷第48頁至第66頁，本院卷㈠第126頁、第127頁），且援引其法定代理人虞功年於前開另案修復漏水事件之證詞為證（另案言詞辯論筆錄影本附於原審訴卷第82頁）。茲查：
⒈系爭大廈87年6 月16日區分所有權人會議紀錄雖記載彭木湧
答覆：「前開一百萬元與大廈無關，係一樓前業主葉太太於出售房地時，經常有買主嫌門前有檳榔攤，不但有礙觀瞻且對店面營業有不利影響而降低購買意願，故商請本人協助處理。新買主蔣先生承接葉太太之意見後託本人設法疏導檳榔攤遷移，並以一百萬元為費用。其以大廈管理委員會收支該筆款項原為考慮以大廈名義較方便處理，並非對大廈之回饋金。至於同意書所載收受回饋金及由一樓所有權人管理使用全部空地係誤寫」云云（原審訴卷第52頁、第53頁）。然查彭木湧於該會議上開陳述，已全然悖離系爭同意書前揭文義；上訴人之法定代理人蔣正男更於該次會議當場反駁：「前開100萬中4萬元用於二樓違建之拆除費，餘96萬元交給副主委。至於該96萬元如何使用係大廈之事，與我無關。本人係交給副主委，故認為回饋大廈」等語，有該會議紀錄影本可憑（原審訴卷第53頁）。則彭木湧於上開會議空言否認系爭同意書意旨，推稱：系爭同意書所載收受回饋金及由一樓所有權人管理使用全部空地純屬誤寫云云，自難遽信。
⒉次查前揭系爭大廈87年6 月16日區分所有權人會議紀錄雖另
記載主委蔡守仁報告：「..昨日蘇榮承副主委因擬遷居請辭副主委之職，暫行交出所有文件時，發現內有蘇副主委未向管理委員會報備，更未經住戶大會同意，自行以管理委員會名義出具之『同意書』一紙，內載收受一樓蔣正男回饋翡翠大廈管理委員會新台幣96萬元，並以管理委員會同意翡翠大廈未建築之空地除防火巷外全部歸一樓所有權人管理使用及負責促使檳榔攤遷移為交換條件，並告以，同意書係彭木湧委員交草稿由其抄寫，但96萬元係處理檳榔攤之費用，實際上大廈並無所得」云云（原審訴卷第52頁、第53頁）。被上訴人法定代理人虞功年於前開另案修復漏水事件則證稱：彭木湧處理檳榔攤的事，我們事後才知道，是在彭木湧卸任後幾個月，當時查到管委會在第一銀行的帳戶存入2 張支票，但管委會的帳冊上都沒有記錄，查帳後，蔡主委有召開區分所有權人會議，當面跟彭木湧說要註銷，彭木湧處理檳榔攤的問題，沒有經過區分所有權人會議及管委會同意，那是他自己私人的事情，60萬元是彭木湧拿走，36萬元是彭木湧給檳榔攤的謝益揮，至於96萬元是誰給的，我們不清楚，後來才知道是蔣正男給的，那是蔣正男和彭木湧私人的交易，翡翠大廈區分所有權人會議跟管委會並不知情云云（筆錄影本附於原審訴卷第82頁）。然查：
①上訴人主張：蔣正男購買系爭建物時，1 樓法定空地已有建
物，且由1 樓所有權人管理使用，原所有權人並表示管委會並未要求另外付費，因1樓空地本來就歸1樓使用；然伊希望原所有權人可以取得大樓的書面，避免日後紛擾，大樓當時表示1 樓是原所有權人使用，若要求出具書面，則必須回饋大樓100萬元、將1 樓法定空地防火巷部分的違建拆除、與2樓住戶協商將2 樓搭建的違建一併拆除。蔣正男因此交付96萬元予被上訴人，並另購得2樓建物後，將2樓及1 樓防火巷部分違建一併拆除，餘4 萬元則作為拆除違建之費用。是系爭同意書內容確經被上訴人同意，且絕未曾將同意書交由被上訴人收回作廢等語（本院卷㈠第47頁背面、第49頁）。核與證人李銘堯證稱：伊係負責辦理蔣正男購買系爭建物之地政士，當時法定空地已經有建築物，蔣正男為確定法定空地之後得否使用，乃由伊與蔣正男、葉姓屋主及管委會一同協商，蔣正男為保障將來使用的權利，要求法定空地使用權要有書面證據，管委會的主委或副主委有出來談使用權的問題，當時談是要蔣正男付出一筆錢，管委會有同意法定空地要給蔣正男使用，印象中有寫同意書，然後蔣正男付支票，除了主委或副主委外，好像其他管委會的人也有來，管委會的人說只要蔣正男付一筆錢出來就可以使用法定空地；簽系爭同意書時伊在場，同意書上「蘇榮承」的簽名是收領支票的人在場親簽，因為蔣正男要供作餐廳使用，一定要取得書面的確定使用權，所以才付這筆錢，當時管委會還有要求要拆除1樓防火巷部分及2樓違建，但因為當時2 樓還不是蔣正男所有，所以後來蔣正男也把2樓買下來，並將1樓防火巷部分及2樓違建拆除；依照伊的經驗，系爭同意書應該有一式2份，由雙方各執1份等語（本院卷㈠第123頁），大致相符。參以證人即系爭大廈住戶鄒恕仁亦證稱：上訴人有回饋社區一筆錢，有召開區分所有權人會議，因為餐廳已經蓋好，錢也已進到帳戶，所以違建蓋在法定空地上就沒有人講話，伊認為那筆回饋金就是上訴人使用1 樓法定空地的對價，好像是100萬元左右，本來社區前有1個檳榔攤，後來是動用該筆款項將檳榔攤趕走，其他錢如何使用伊不清楚等語（本院卷㈠第239頁背面、第240頁）；併佐以系爭大廈86年11月11日管理委員會會議記錄記載：「提案一、三平開業時搭蓋壹樓前牌樓、後院防火間隔空地違建及地下室吊掛之水電、瓦斯管線等，現已結束營業應予以拆除恢復原狀。決議：1.壹樓屋主葉太太表示，..俟新買主或租戶確定後，將負責敦促其與大樓管理委員會協商拆除回復原造景事宜。2.本案經與會人員和葉太太協商同意，倘近期內未能覓得新買主或租戶，最遲仍應於87年2月底前處理。惟2樓之3違建附於1樓違建上，1樓違建拆除後，其安全堪慮，請2 樓之3屋主配合同時拆除，以免發生危險」；另87年1月8日管理委員會會議記錄亦記載：「提案六：前決議未執行正面牌樓、後院空地違建拆除及檳榔、水果攤遷離等應再追蹤處理。決議：1.壹樓正面牌樓、後院空地違建拆除，上次會議已言明於2 月底拆除，再與葉先生聯繫，2樓之3違建請屋主周桂芳先生配合整體作業，與1 樓違建同時拆除。2.檳榔、水果攤全體住戶一致決議敦促其搬離，以維護環境衛生及市容觀瞻」等語，有各該會議記錄影本可稽（本院卷㈠第88頁、第90頁）。而上訴人主張：伊於簽署系爭同意書後，確已購買二樓房屋並依約拆除1樓防火巷部分及2樓違建等情，亦據提出照片影本為證（本院卷㈠第159頁、第160頁）。可知系爭同意書協議應由蔣正男辦理關於拆除2樓及1樓防火巷部分違建乙事，確為管委會持續關注並亟待解決事項，且已由上訴人於簽署系爭同意書後依約履行完畢。則被上訴人及虞功年、蔡守仁猶推稱：對系爭同意書乙事全不知情云云，與事理不合，顯然可議。
②反觀證人即於87年間擔任被上訴人副主委之蘇榮承就系爭同
意書簽發之原委、支票收受後如何處理、系爭同意書是否曾由管委會收回之詳情，雖以時間久遠為由表示不復記憶；然亦證稱：伊有看過系爭同意書，上面簽名係伊簽的，上面加蓋管委會紅色長條章是存摺使用的印章，由副主委保管，橢圓形戳章非伊保管；當時伊是管委會的副主委，某次開會決議後，由伊寫下系爭同意書，內容是伊親自書寫的，伊是依照管委會的會議決議寫下同意書，同意書所載就是決議的內容，同意書上有記載支票票號，所以應該有收到支票，應該是要入到管委會帳戶內，伊擔任副主委負責的工作包括保管存摺、印章，並負責保管管理費結餘款，管委會的財務及出納均由副主委負責，要提領款項均需由伊蓋章，應該沒有其他人可以不透過伊將管委會帳戶內金錢領出，而在伊任內並沒有發生帳戶內金錢遭盜領情事等語（本院卷㈠第120 頁至第122 頁）。顯見系爭同意書係時任被上訴人主委彭木湧及副主委蘇榮承為執行區分所有權人會議決議或管委會決議，始代表被上訴人與上訴人達成合意，並由渠等代表管委會於其上用印及簽收支票；且系爭同意書簽署後，蔣正男除交付以回饋金為名之96萬元支票外，並已依約將系爭大廈2樓及1樓防火巷部分違建拆除，系爭支票並已存入被上訴人帳戶兌付無訛。準此，益見上訴人主張：系爭同意書內容乃被上訴人知悉並同意，並由被上訴人主委彭木湧及副主委蘇榮承代表被上訴人簽署等語，確非空言。
③至於被上訴人雖抗辯：區分所有建物之約定專用，依系爭大
廈規約第2條第3項規定，應由區分所有權人會議決議；而系爭大廈區分所有權人會議從未決議同意1樓法定空地由1樓建物所有權人或上訴人約定專用，上訴人主張得依據系爭同意書無限期無償使用1 樓法定空地，於法無據云云，並提出系爭大廈規約影本為憑（原審訴卷第90頁背面）。然查：依系爭大廈87年10月2 日區分所有權人會議紀錄記載；「討論事項貳、一樓餐廳佔用本大廈建築基地法定保留空地興建廚房約30坪部分：討論㈠：維持現狀支付償金同意使用或報請市府處理？..決議：經出席區分所有權人表決，除林清俊提異議外，同意維持現狀支付償金使用」，有該會議紀錄影本足稽（本院卷㈠第94頁）。另系爭大廈88年6月8日88年度第一次區分所有權人會議紀錄則記載主委虞功年報告：「因本大廈管理委員會主委及住戶宅心仁厚，為體諒上閤屋餐廳的投資行商不易，同意其使用大廈後面法定空地，而由上閤屋餐廳依法支付補償金每月一萬元，...」等語（本院卷㈠第107頁）。顯然對於系爭大廈1樓法定空地由1樓所有權人管理使用確係上揭87年10月2 日區分所有權人會議決議前現狀乙節，並無爭執，上開各次區分所有權人決議並均同意仍予維持，僅對於是否收取使用償金乙節另為討論及決議而已。再審酌被上訴人不僅曾以100年4月20日函覆上訴人表示；「貴戶一樓增建部分，查係屬歷史共業，存在已為事實，本管委會並無反對貴戶使用之情事」等語，有該函文影本足稽（本院卷㈠第151 頁）；復於原審審理時自承：「餐廳是所有權人的前手蓋的，所以我們不得不同意他們使用，當時我們有請他們繳交權利使用金，..。當時應該是區分所有權人會議通過在87年同意他們使用」等語（原審訴卷第70頁背面）；及於本院審理時陳稱：「（問：上訴人可以使用一樓除公共安全設施以外的空地，有無爭執？）只要上訴人有依規定繳費，就可以使用」等語（本院卷㈠第32頁背面）；併參以證人李銘堯、蘇榮承前揭證詞內容。堪認系爭大廈區分所有權人會議對於上訴人使用1 樓法定空地是否需繳交償金及金額若干乙節，雖偶有爭議；然關於1樓法定空地由1樓建物所有權人管理使用，已歷有年所，於各區分所有權人間並未見異議；上訴人對於1 樓除公共安全設施以外法定空地之約定專用權並已由前揭各次區分所有權人會議決議確認無誤，均堪予認定。
④綜上各節，可知系爭大廈1 樓除公共安全設施外之法定空地
由1 樓建物所有權人即上訴人約定專用，乃系爭大廈區分所有權人所同意，且經區分所有權人會議決議確認；系爭同意書則係87年間時任被上訴人主委彭木湧及副主委蘇榮承為執行區分所有權人會議決議或管委會決議，始代表被上訴人與蔣正男達成合意，並由渠等代表管委會於其上用印及簽收系爭支票並存入被上訴人帳戶兌付等情，洵無疑義。至於系爭支票存入被上訴人帳戶後兌領之96萬元是否遭人盜領乙節，實與上情認定無涉。則被上訴人抗辯：系爭同意書之簽署乃出於彭木湧或蘇榮承個人之意思決定，不能拘束被上訴人及系爭大廈區分所有權人云云，自不足採取。
⒊再查被上訴人抗辯：系爭同意書已由上訴人於87年6 月16日
繳回作廢，上訴人不得再憑以主張權利云云，雖提出系爭大廈87年6 月16日區分所有權人會議紀錄及系爭同意書等件（均影本）為憑（原審訴卷第48頁至第57 頁，本院卷㈠第126頁、第127頁）。然查：
①系爭大廈87年6月16日區分所有權人會議雖曾決議：「...彭
委員既承認『同意書』記載收受回饋金及將大廈空地交付一樓所有權人管理使用係誤寫，請負責收回給蔣先生之『同意書』作廢」等語（會議紀錄影本附於原審訴卷第52頁、第53頁）。然亦記載蔣正男於該會議中報告；「前開100萬中4萬元用於二樓違建之拆除費，餘96萬元交給副主委。至於該96萬元如何使用係大廈之事，與我無關。本人係交給副主委，故認為回饋大廈」之發言內容，顯見其並未同意由被上訴人收回系爭同意書作廢至明。
②又經核由被上訴人當庭提出之系爭同意書正本雖載有「本同
意書於87.6 .16開會時聲明作廢，蔡守仁」、「本同意書於
87.6 .16開會後由彭木湧委員向蔣正男收回作廢，蔡守仁」之紅色註記文字，並亦加蓋有被上訴人管委會圓戳章及長條章於上（本院卷㈠第126頁、第127頁）。然此經與上訴人所提出系爭同意書影本（原審司北調卷第22頁）相互對照顯示：二紙同意書不僅所加蓋上訴人管委會圓戳章及長條章之位置並不相同，且上訴人提出同意書影本上記載「簽收人：蘇榮承收支票陸拾萬元 AA0000000」之簽收文字，卻為被上訴人提出系爭同意書正本所付諸闕如。此再參酌前揭證人李銘堯證稱：系爭同意書應有一式二份，並由雙方各自持有1 份等語乙節（本院卷㈠第124 頁背面）。是雖上訴人迄本院審理終結前未能尋獲其所持有系爭同意書正本並提出於法院（本院卷㈠第48 頁、第119頁背面），仍堪認被上訴人提出註記「聲明作廢」等文字之同意書，與上訴人所持有者並非同一，而係被上訴人一方自始執有保管，並單方聲明作廢之情至灼。則被上訴人抗辯：上訴人已繳回同意書作廢，故不得再憑該同意書主張權利云云，實屬無稽，亦不足採取。
㈢被上訴人雖另抗辯：上訴人對於系爭1 樓法定空地縱有約定
專用權，然依系爭大廈規約第20條規定：「約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用償金」，「前項使用償金之金額及收入款之用途，應經區分所有權人會議決議後為之」，仍應依區分所有權人會議決議繳交使用償金。又系爭會議既已決議法定空地違建補償金之計付標準為如後附件修訂要點第6 點所示，自應由上訴人及全體區分所有權人一體遵循云云，並提出系爭大廈規約及系爭會議紀錄影本為證（原審訴卷第43頁至第45頁、第97頁背面）。茲查：
⒈系爭大廈1樓除公共安全設施外之法定空地既由1樓建物所有
權人約定專用，系爭同意書則係87年2 月間時任被上訴人主委彭木湧及副主委蘇榮承為執行區分所有權人會議決議或管委會決議，代表被上訴人與蔣正男達成合意，且迄未作廢，蔣正男並已依同意書交付96萬元支票作為1 樓法定空地使用對價並經被上訴人領訖各節，均經認定於前。又依系爭大廈原始規約第14條規定：「約定專用部分或約定共用部分使用償金繳交或給付：共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者，應繳交或給付使用償金」、「前項使用償金之金額經區分所有權人會議決議後由管理委員會收取，作為公共基金，但第一次區分所有權人會召開前或經區分所有權人會議之授權或區分所有權人會議未決議時，由管理委員會定之」，則有該原始規約影本在卷可稽（原審司北調卷第28頁背面、第29頁）。參以被上訴人對於系爭同意書簽署前，系爭大廈區分所有權人會議是否曾就1 樓法定空地使用償金金額作成決議乙節，並未為任何主張及舉證。堪認上訴人主張：有關1樓建物所有權人對於1樓法定空地約定專用權之使用償金，於區分所有權人會議未為決議前，既已由依前揭規約規定有權決定之管理委員會即被上訴人出具系爭同意書，決定所應支付之使用償金乃一次性給付之96萬元，則此項使用償金之約定，應已成為1 樓建物所有權人對於1 樓除公共安全設施外之法定空地約定專用權內容之一部分，並得拘束被上訴人、全體區分所有權人及各繼受人等語，核屬有據。復因系爭大廈規約第9 條規定：「議案成立之要件：....約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會訴請法院判決確定者，不在此限」，既有該規約影本足稽（原審訴卷第93頁、第34頁、第35頁）；則關於兩造於系爭同意書針對1 樓法定空地約定專用權使用償金之約定雖非絕對不能變動，然仍需取得1 樓建物所有權人即上訴人之同意始得為之，亦堪認定。
⒉次查，於系爭同意書簽署後，系爭大廈曾於87年10月2 日召
開區分所有權人會議，上訴人之法定代理人蔣正男亦出席該次會議，於會中並經包括蔣定男在內之出席全體無異議決議通過由1樓建物所有人即上訴人就使用1樓法定空地部分應「以每月付壹萬元作為使用補償金」等情，有該會議紀錄及出列席單位及人員附冊影本可稽（本院卷㈠第93 頁至第103頁）。上訴人並自承：伊自87年10月起所以同意另行繳交每月
1 萬元的償金，係因伊當時沒有能力抗衡被上訴人，伊在系爭大廈開店營業，不需要去得罪被上訴人，所以只能忍氣吞聲，且伊自87年起按月繳交1萬元償金，迄98年2月間已繳交達102萬元等語（本院卷㈠第48頁、第215頁，本院卷㈡第11
4 頁），堪認上訴人內心縱不情願，然確已於上開區分所有權人會議出席並同意除已繳付之一次性使用償金96萬元外，再依上開決議繳交每月1萬元之償金作為約定專用1樓法定空地之對價；則依前揭系爭大廈規約第9 條規定，該決議應屬成立生效。從而，關於上訴人對於1 樓除公共安全設施以外之法定空地約定專用權之使用償金，自87年10月起，應以上開決議為繳費之基準，並生拘束上訴人之效力，洵無疑義。⒊至於被上訴人抗辯：自98年3月起，因上訴人未營業，故將1
樓法定空地使用償金改為月繳5000元，此後迄99年12月18日區分所有權人會議再決議如有營業應繳交償金1萬0800 元，未營業則收繳半數償金之決議等語，固據提出被上訴人99年12月29日函、99年12月18日99年第二次區分所有權人會議紀錄、簽到名冊及附件收費表影本為證（本院卷㈡第40頁至第44頁）。然上開償金收繳標準及決議內容均經上訴人否認同意（本院卷㈡第114頁背面）。另系爭大廈於104年6月1日召開系爭會議中就法定空地違建使用補償金再決議依如後附件所示修訂要點第6 點之標準計收乙節，亦據上訴人於本件起訴爭執其效力。則依前揭說明，上開各次償金繳交標準之變動縱曾經系爭大廈區分所有權人會議決議通過，惟既未經約定專用人即上訴人之同意，已違反前揭系爭大廈規約第9 條規定，仍無從更動前揭87年10月2 日區分所有權人會議對於系爭1樓法定空地使用償金所為決議之效力，灼然至明。
⒋況查系爭會議決議如後附件修訂要點第6 點所示法定空地違
建補償金之計費基準，不僅未經上訴人同意。且依該修訂後計費基準計算，上訴人應給付之法定空地違建補償金金額如以出租且有營業行為之條件估算，其每月應繳交補償金金額高達3萬3376元【計算式：（4000元×0.1－95）×違建坪數
16.84＝5136元；（4000元×0.3－95）×違建坪數16.84＝1萬8608元；（4000元×0.2－95）×違建坪數16.84＝1萬1872元；違建管理費95元/坪×16.84坪×營業加成倍率1.4＝2240元；1萬1872元－2240元＝9632元；5136元＋1萬8608元＋9632元＝3萬3376元；元以下4 捨5入】。堪認系爭會議關於法定空地違建補償金之修訂決議，不僅違反系爭大廈規約第
9 條規定，所決議之計費標準亦違反兩造間本於系爭同意書所約定之償金對價，復高出嗣後上訴人所同意系爭大廈87年10月2日區分所有權人會議決議應按月收取償金1 萬元達2倍有餘。則上訴人主張：上開決議乃有悖於誠信且濫用權利等語，亦堪憑信。
㈣按公寓大廈區分所有權人會議，類似社團法人之總會，為意
思機關。是區分所有權人會議其程序或決議有瑕疵時，自可類推適用民法第56條之規定（最高法院95年度台上字第2701號判決意旨參照）。又按總會決議之內容違反法令或章程者無效，民法第56條第2項定有明文。查系爭會議就系爭大廈1樓除公共安全設施外法定空地約定專用權之使用償金計繳標準所為變更既未經約定專用權人即上訴人同意，已違反系爭規約第9 條規定；且其收繳標準復明顯高於原收繳標準，對上訴人確屬不利。則上訴人主張該部分決議已違反規約，且有違誠信，依民法第56條第2 項規定，應屬無效等語，洵屬有據。
五、又上訴人另主張：系爭會議決議通過如後附件所示修訂要點第4 點「管理費特殊收費項目─營業加成」乙項，將系爭大廈管理費由原本依權狀持有坪數為計算基數，變更為再加計頂樓違建或法定空地違建坪數為基數，復再依營業類別訂定不同收取費率收取營業加成，及將地下室廁所使用費併入營業加成收取部分，未具體說明理由。且系爭大廈1 樓早於74年間即合法變更使用用途為餐廳，伊使用1 樓建物供餐飲用途，並未違法，且均依照相關法令進行環境、衛生、安全之清潔維護，並由主管機關不定期進行檢查，從未造成任何汙染、環境破壞等情事。被上訴人既未舉證1 樓建物增加任何管理維護成本，卻擅以系爭會議決議為上開修正，顯不合理。況1 樓建物所有權人未搭乘電梯，未使用公共水塔、抽水馬達、加壓馬達、汙水池及廢水池，未享用物業管理服務及保全門禁、未使用清潔服務、垃圾集中清運、代收信件、包裹等各項服務，卻需與2 樓以上住戶同樣繳交以每月每坪95元計算之基本管理費，復再加計上開營業加成，更與事理相悖，該部分決議顯屬權利濫用且違反規約及誠信原則，應屬無效等語，並提出變更使用執照申請書、台北市政府工務局准許變更用途函、臺北市政府工務局建築物使用執照存根、使用執照變更登記欄等件（均影本）為憑（原審訴卷第118頁至第122-1頁）。被上訴人則否認上情。茲查：
㈠按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：..區分所有
權人依區分所有權人會議決議繳納。..」，公寓大廈管理條例第18條第1 項定有明文。次按「公共基金、管理費之繳納為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項：㈠公共基金。㈡管理費。管理費之收繳㈠管理費之分擔基準，由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。...」，系爭大廈規約第17條第1項亦規定甚明（原審訴卷第96頁背面）。又按「區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，由各所有人按其應有部分分擔之。但規約另有約定者，不在此限。前項規定，於專有部分經依前條第3 項之約定供區分所有建築物之所有人共同使用者，準用之。規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之」，民法第799條之1 亦有明文。則依前揭規定及立法意旨，可知區分所有建築物共有部分之修繕費及其他負擔，雖係以各所有人按其應有部分分擔為原則，然非不得以規約或由區分所有權人會議依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事綜合予以斟酌決定。至於規約或區分所有權人會議所為決議對於特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，固得依民法第799條之1第3項訴請撤銷規約，或主張有民法第148條權利濫用之情形而認為無效。然按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人因其權利行使所受之損失，乃至於對社會公益之影響程度，比較衡量定之。倘該決議之權利行使，並未有失公平，且對系爭大廈住戶全體所得利益甚多，甚至有助於社會公益，自不能僅憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認有何權利濫用，或違反公序良俗之情事。經查：
⒈系爭會議決議如後附件討論事項「管理費及部分管理費特
殊收費項目修訂」，其修正理由為：「民國100年1月起實施的新制管理費（詳見99年12月18日第二次區分有權人會議紀錄），將過去未完全按照坪數計算之方式，更改為依坪數（95元/坪/月）計算取百位。但營業加成、..則未參照實際使用情形來做調整。先前1F區分所有權人將1F（共4 戶）全部出租予墾趣生活，保留法定空地違建自用。現在則是將4 戶分割成7戶，把其中6戶出租。然1F現今繳納的管理費是1F區分所有權人擅自依照過去所繳納的4戶管理費加上2戶營業加成（1戶1000元，共2000元）之總金額，按7戶之比例來分擔，並要求承租戶依此計算之費用向管委會繳納，但此方式並沒有經過管委會開會來決議。....因此本次修訂將針對上述情況來做較為合理的調整」；另針對其中修訂事項第4 點「管理費特殊收費項目─營業加成」乙項，其修正理由為：「本大廈是屬住宅大樓而非商業大樓，對於非居住使用時，有徵收營業加成之必要。過去的營業加成是以1000/戶/月（民國87-99年為700/戶/月）來收取的，但這個方式有坪數不同卻收取相同費用的問題，且不同的營業類別對大樓住戶的影響也是有差異的，譬如目前已有住戶家中出現老鼠，就是1F餐飲食品業所造成的，過去在墾趣生活承租時，並無此現象。大樓地下室廁所是提供管理員和清潔員來使用的，並非提供住戶做經常性使用。由於部分1F住戶的營業單位內無設置廁所，需要使用地下室廁所，因此造成大樓要額外支出相關水電費、清潔用品費，以及增加清潔員的工作量。基於使用者付費的原則，以營業加成方式來收取亦屬合理。依上述緣由，營業加成將根據營業類別、地下室廁所使用與否來訂定不同的收取金額。另外，違建部分做為非居住使用時，也是依照相同標準來徵收營業加成。當進行室內修或改為居住使用時，則不收取營業加成」等語，均於系爭會議開會通知單附錄四記載明確（影本附於原審訴卷第37頁、第38頁）。則上訴人質疑：系爭會議決議修改營業加成，包括使用地下室廁所加成付費，並未說明修正理由云云，顯然誤會。
⒉次查，於系爭會議修正管理費收繳標準前，系爭大廈99年12
月18日99年第2 次區分所有權人會議除決議每月管理維護費以95元/坪/月之標準收取外，已另同意收取1000元/戶/月之營業加成費用乙節，有該次會議紀錄影本在卷可稽（本院卷㈠第70頁）。上訴人亦自承：於系爭會議決議修正營業加成收費標準前，係以每月每戶1000元加收營業加成；因伊所有1樓建物共有4個門牌號碼即4 戶，故每月應繳交營業加成費用計為4000元等語明確（原審訴卷第108 頁背面，本院卷㈡第2頁、第115頁）。顯然依系爭大廈行之有年之管理費收繳標準，並未按各樓層區分所有權人就公共設施及社區服務利用頻率之異同對管理費為差別收費；且自99年12月18日區分所有權人會議之後，對於系爭大廈各區分所有權人如以專有部分供作營業使用者應加收營業加成乙節，已有共識，迄系爭會議修正營業加成收繳標準前，並均無爭執。再審酌系爭會議決議修正後，不以營業戶數做為計繳營業加成之單位，而改以營業坪數作為計算營業加成之基準，顯然更符合「各區分所有權人按應有部分比例」負擔共有部分相關費用之原則。另考量各區分所有權人將專有部分供營業使用，相較於非營業使用，對大廈公共安全管理、環境清潔衛生確有所影響；而所經營者為餐飲業與非餐飲業，對於系爭大樓可能造成蟲鼠問題、氣響污染、噪音干擾等影響程度更明顯不同，因此增加大廈及區分所有權人門禁安全管理、環境維護之成本高低截然有別，均乃事理所當然；且上情與系爭大廈區分所有建物供作餐飲營業使用是否合法乙節，顯然無關。則系爭會議決議區分各所有人專用部分供作營業或非營業、營業地點為1樓或2樓、及所經營者為餐飲或非餐飲業，各自訂定不同之收取標準；另考量因1 樓建物營業空間有未設置衛廁設備者，其工作人員及消費公眾對於地下室廁所頻繁使用，所衍生大廈公共水電及清潔費用之支出，因而於特殊收費營業加成乙項增列使用地下室廁所之加成費率等情，核應係為增進社區共同利益，維護社會公眾安全及社區環境品質，並針對商場與住戶對專用部分不同利用方式致增加修繕、管理、維護費用之必要所為修訂，與情理及經驗法則尚稱相符。又被上訴人抗辯：上訴人將系爭建物供作餐飲使用，實際已對大廈公共安全及環境衛生造成影響並支出費用等情，業據其提出管委會通知滅鼠公告、病媒防治工程費之支出憑證黏存單及統一發票、環境衛生蟲害蚊蠅防治施工單及照片，以及記載上訴人所經營餐廳營業時間超過午夜12點致影響大廈住戶安寧，及擅自將糞水管及污水管接入系爭大廈地下室化糞池致氣爆數次因而支出排水工程費用76萬元等情之系爭大廈歷次區分所有權人會議記錄等件（均影本）為佐（本院卷㈠第62頁至第69頁、第72頁至第75頁、第91頁、第92頁、第97頁、第98頁、第105頁至第107頁、第109頁、第170頁，本院卷㈡第105頁、第106頁），亦值憑信。而修訂後營業加成之計繳標準，相較於修正前僅單純以營業及非營業類別、並單一收取每戶每月1000元營業加成之收繳方式，亦顯然更符合使用者付費及實質公平原則。此再參酌兩造自行提出及由本院依聲請向與系爭大廈相近地段之公寓大廈查詢結果，其中諸如華美聯合大廈管理費係採行一般住家每月每坪60元、營業公司90元之標準；中南大廈A、B、D、E棟係以住宅每月每坪60元、公司行號120元之標準計收，C棟則以住宅每月每坪35元、公司行號70元計收；世青圓形大廈係以營業用每月每坪110元、非營業用60 元之標準計收等情，有華美聯合大廈居住共同公約、中南大廈總經理委員會回覆函、世青圓形大廈管理委員會函可稽（本院卷㈡第45頁、第65頁、第66頁）。堪認系爭會議決議管理費計收營業加成費用之差別計價方式，確未悖於社會一般民眾之認知及觀念，與誠信公平原則殊無違背。至於上訴人主張：1 樓建物所有人未搭乘電梯，未使用公共水塔、抽水馬達、加壓馬達、汙水池及廢水池，未享用物業管理服務及保全門禁、未使用清潔服務、垃圾集中清運、代收信件、包裹等各項服務云云，縱認屬實；且關於系爭大廈各樓層區分建物所有人對於大廈公共設施及社區管理服務之差異，是否有另行擬訂其他特殊收費項目之必要，或值商榷。然上開各項因素既與系爭會議如後附件修訂要點第4 點係針對建物作為營業與否及營業種類不同之差異故決議加收「營業加成」費用，未必相關；則上訴人執此節質疑系爭會議關於營業加成費用收取標準之修訂決議不公云云，自無足採取。
⒊茲再以上訴人自承目前1 樓建物隔間成10戶使用為前提（本
院卷㈡第115頁），並以全部10戶均供作餐飲食品用途為假設條件，依修正前管理費及營業加成方式試算應收取之管理費（含營業加成）估計為2萬8776 元【計算方式如後附表一】。另分別以修訂後營業加成費率最高及最低之情形，即假設全部10戶均未使用地下室廁所及均供非餐飲食品用途，以及全部均有使用地下室廁所及全部均供餐飲食品用途之不同條件，試算各自應繳付之管理費及營業加成費用分別為2萬2531元及2萬8164元【計算方式如後附表二】。則以上述試算結果兩相比較，實難認於系爭會議修訂營業加成費率後，上訴人就1 樓專有及違建部分之管理費（含營業加成費用）金額有何明顯增加情形。又縱以上訴人主張：目前系爭1 樓建物雖區隔為10戶，然門牌號碼僅有4 個，則依修正前計費標準，仍應以4戶計收營業加成4000元云云（本院卷㈡第115頁）之計費方式，據以試算修正前管理費及營業加成費用為2萬2776元【即基本管理費1萬8775.8元＋營業加成4000元≒2萬2776元 】，雖較上訴人修訂後可能繳交最高金額2萬8164元（即10戶均供營業使用及均需使用地下室廁所）為低，然與該10戶如均非供餐飲使用及均未使用地下室廁所時所應繳交之2萬2531元相較，則屬相當。上訴人復陳稱：1樓建物目前現狀並非每戶均須使用地下室廁所，亦非每戶均供餐飲食品用途等語（本院卷㈡第115 頁）。堪認於系爭會議修正後，上訴人每月應繳交之營業加成費用是否增加及增加額度，乃隨其建物利用方式及使用地下室廁所與否之條件變動而變動，且所增加額度經估算應在數千元之內；此與前述為維護社區安全環境之公益相較，難認並不合理。
㈡從而上訴人主張：系爭會議如後附件所示修訂要點第4 點關
於「管理費特殊收費項目─營業加成」乙項之決議，已造成伊不合理之鉅額負擔，違反系爭大廈規約，且屬權利濫用並有違誠信，依民法第56條第2 項規定應屬無效云云，核屬無據，不能准許。
六、至於上訴人主張：系爭會議決議通過如後附件所示修訂要點第5 點關於「管理費特殊收費項目─頂樓違建使用補償金」乙項，亦違反系爭大廈原始規約第14條第1項、第2項並有悖誠信，依民法第56條第2 項規定，亦屬無效云云，亦據被上訴人否認。且查系爭會議開會通知單後附附錄四針對該部分修正理由已敘明：「....頂樓違建對大樓結構必會造成影響。每回頂樓水塔清潔時，由於排放的水體量很大，常會有排水不及造成頂樓積水的情況。為此需要延長排放時間低單位時間內的排水量，才不會發生積水，但此作法卻造成清潔時間大幅度地加長，影響住戶整日用水的便利性。這原因皆是頂樓違建把大多數的大樓原始設計之排水孔封閉所造成的。再者基於頂樓是屬於全體區分所有權人所共同使用，..為遷就現況，收取使用補償金的做法實屬合理。過去補償金的收取並無根據違建坪數去計算金額，且收取費用不高，造成部分住戶繼續擴大範圍進行裝修。..。目前大安區套房平均出租房價約1614元/坪/月，大安路一段附近約1650元/坪/月。
如採用出租概念來訂定頂樓違建使用補償金是相當合理的」等語（原審訴卷第32頁、第38頁）。堪認系爭會議所為上開修正決議係本於系爭大廈頂樓平台違建增加系爭大廈整體負擔之考量及使用者付費原則為出發；而其補償標準則係參酌相當於市價租金之標準而擬訂，其收繳標準尚屬客觀，且未悖於情理至明。參以上訴人就系爭大廈頂樓平台違建所有人對於上開修訂後頂樓違建補償金收取標準之合法及合理性是否爭議乙節，迄未提出任何主張及舉證。則其空言指摘：系爭會議決議如後附件所示修訂要點第5 點「頂樓違建使用補償金」乙項違反規約及誠信原則，依民法第56條第2 項規定應屬無效云云，亦無足憑採。
七、綜上所述，被上訴人依民法第56條第2 項規定，訴請確認系爭會議就如後附件所示討論事項之決議事項關於管理費及部分管理費特殊收費項目修訂要點第6 點「管理費特殊收費項目─法定空地違建使用補償金」之決議無效部分，為有理由，應予准許；逾此部分，為無理由，不應准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分（確定部分除外），原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 11 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 陶亞琴法 官 邱景芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 12 日
書記官 強梅芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
※附表一：
┌───────────────────────────────────┐│㈠修正前計算方式： ││ ││ ①以專有部分及違建部分每坪95元/坪/月，計算基本管理費 ││ ②以每戶每月加收1000元，計算營業加成費用 ││ │├───────────────────────────────────┤│㈡計算式： ││ ││ ①1樓專有部分坪數180.8坪＋違建坪數16.84坪＝197.64坪 ││ ②基本管理費：95元×197.64坪＝1萬8775.8元 ││ ③營業加成費用：1000元×10戶＝1萬元 ││ ││ 合計應繳管理費為2萬8776元（即1萬8775.8元＋1萬元≒2萬8776元） ││ │├───────────────────────────────────┤│※備註： ││ ││ 兩造對於1樓違建坪數雖有爭執（本院卷㈡第48頁背面）；然本件係為比較修 ││ 正前後管理費含營業加成收繳金額變化之目的進行試算，故暫一律以16.84坪 ││ 為試算依據。 ││ │└───────────────────────────────────┘※附表二：
┌───────────────────────────────────┐│㈠修正後計算方式： ││ ││ ①以專有部分及違建部分每坪95/坪/月，計算基本管理費 ││ ②餐飲食品用途之營業加成倍率為0.4 ││ ③非餐飲食品用途之營業加成倍率為0.2 ││ ④使用地下室廁所之加成倍率為0.1 ││ │├───────────────────────────────────┤│㈡計算式之一：（假設條件：均餐飲食品用途且均使用地下室廁所） ││ ││ ①1樓專有部分坪數180.8坪＋違建坪數16.84坪＝197.64坪 ││ ②基本管理費：95元×197.64坪＝1萬8775.8元 ││ ③營業加成費用：1萬8775.8元×（0.4＋0.1）＝9387.9元 ││ ││ 合計應繳管理費為2萬8164元（1萬8775.8元＋9387.9元≒2萬8164元） ││ │├───────────────────────────────────┤│㈢計算式之二：（假設條件：均非餐飲食品用途且均未使用地下室廁所） ││ ││ ①1樓專有部分坪數180.8坪＋違建坪數16.84坪＝197.64坪 ││ ②基本管理費：95元×197.64坪＝18775.8元 ││ ③營業加成費用：1萬8775.8元×0.2＝3755.16元 ││ ││ 合計應繳管理費為2萬2531元（1萬8775.8元＋3755.16元≒2萬2531元） ││ │├───────────────────────────────────┤│※備註： ││ ││ 兩造對於1樓違建坪數雖有爭執（本院卷㈡第48頁背面）；然本件係為比較修 ││ 正前後管理費含營業加成收繳金額變化之目的進行試算，故暫一律以16.84坪 ││ 為試算依據。 ││ │└───────────────────────────────────┘