臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1018號上 訴 人 蕭林韻琴訴訟代理人 葉慶人律師
李慧盈律師顏火炎律師被上訴人 匯盛建設股份有限公司法定代理人 許文傑訴訟代理人 蔡調彰律師上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國104年6月26日臺灣臺北地方法院104年度訴字第960號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於105年3 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣參拾參萬玖仟玖佰玖拾肆元部分，及訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘上訴駁回。
上訴人占有被上訴人所有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地如附圖所示編號甲、乙、丙、丁、戊及空地部分（面積合計三四０平方公尺），自民國一０四年三月十六日起至終止占有之日止，每年應給付被上訴人之租金額應再增加新臺幣參拾肆萬捌仟零柒拾柒元。
第一、二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第2款定有明文。被上訴人於原審原請求上訴人占有其所有坐落臺北市○○區○○段0○段00○0地號土地（面積：340 平方公尺，下稱系爭土地）之租金，自民國104年3月16日起至終止占有之日止，每年應再給付被上訴人新臺幣（下同）348,077 元，嗣於本院追加請求上訴人占有上開土地之租金，自104年3月16日起至終止占有之日止，每年應給付被上訴人之租金額應調整為2,292,633 元，核屬訴之追加。上訴人雖不同意，然被上訴人所為之追加，係請求法院為形成判決，以確定其應增加之租金額，為被上訴人請求上訴人給付調整後增加之租金之前提，其事實理由均為被上訴人得否依民法第442 條規定請求增加租金，二者之基礎事實同一，主要爭點具有共同性，依上開規定，被上訴人所為之追加，應予准許。
二、被上訴人主張：系爭土地原為訴外人陳勇男、許文傑、黃照國、陳茂雄（下稱陳勇男等4人）所有，其上100、101 建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○路0段00號1樓、2 樓）及增建物（下稱系爭建物），則原為上訴人之配偶即訴外人蕭璇璣所有。原法院92年度訴字第3763號、本院93年度上字第182號、最高法院95年度台上字第169號判決，就蕭璇璣占有系爭土地如附圖所示編號甲、乙、丙、丁、戊及空地部分（面積：340平方公尺），核定自87年7 月1日起至終止占有日止，蕭璇璣每年應給付陳勇男等4人之租金額各437,577元確定。因系爭土地之公告地價於99 年調整為每平方公尺95,050元，經陳勇男等4人起訴請求調整租金，原法院99年度訴字第4340號判決，就蕭璇璣占有系爭土地如原判決附圖所示編號乙、丙、丁部分（面積：207.7平方公尺），自99年8月20日起至終止占有之日止，每年應給付陳勇男等4 人之租金額應各增加48,562元確定。則蕭璇璣因占有系爭土地（面積：340 平方公尺）每年應給付陳勇男等4 人之租金額合計1,944,556元〔（437,577＋48,562）×4＝1,944,556〕。茲蕭璇璣於102年3月11日將系爭建物所有權移轉登記予上訴人，陳勇男等4人於103年8 月13日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，系爭土地坐落光華商場附近，隨電子產業及新光華商場之成立，商機蓬勃，人潮鼎沸，而鴻海集團電子創業大樓之完成，更使使用收益價值陡昇，系爭土地之公告地價亦於102年調整為每平方公尺105,360 元，爰依民法第442條規定，請求按系爭土地申報地價年息8%計算，判命上訴人占有系爭土地（面積：340平方公尺），自104年3 月16日起至終止占有之日止，每年應再給付被上訴人348,077 元。並於本院追加請求就上訴人占有系爭土地（面積：340 平方公尺），自104年3月16日起至終止占有之日止，每年應給付被上訴人之租金額調整為2,292,633元等語。
（原審判決為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，被上訴人並為訴之追加）。
並於本院聲明：
㈠上訴駁回。
㈡上訴人占有系爭土地（面積：340平方公尺），自104 年3
月16日起至終止占有之日止，每年應給付被上訴人之租金額應調整為2,292,633元。
三、上訴人則以：被上訴人先後請求自87年7月1日、99年8 月20日起調整系爭土地租金，經原法院92年度訴字第3763號、本院93年度上字第182號、最高法院95年度台上字第169號判決，及原法院99年度訴字第4340號判決結果，上訴人因占有系爭土地每年應給付之租金為1,944,556 元，被上訴人請求自104年3月16日起調整系爭土地租金，距離99年8月20日不到5年之期間，系爭土地附近之交通狀況、商業繁榮程度、時空環境變化不大，難認有情事變更之情，且光華數位新天地、台北資訊園區坐落土地之102 年公告地價亦低於系爭土地，如以其公告地價，並按年息8%計算，系爭土地之租金亦不過1,932,288元或1,970,542元，顯見上訴人繼續以原租金即每年1,944,556 元承租系爭土地，並未顯失公平。又依財政部准予備查之102 年度房屋及土地「當地一般租金標準」，其中土地租金之計算係以土地申報地價年息5%為標準，而系爭土地附近之租金行情，如：國有財產署招標設定地上權之土地、台北資訊園區BOT 案之土地、財團法人台灣省私立台北仁濟院出租位於西門町商圈之土地，其租金之計算係以土地申報地價年息3.5%或低於3.5%為標準，均遠低於被上訴人現得請求之租金，被上訴人所收取之租金並無不敷繳納地價稅之情，其於103 年間購買系爭土地時，亦已知悉系爭建物占有系爭土地所應支付之租金額，上訴人更未因出租系爭建物而獲有鉅額利益，甚或已繳納租金達17年之久，所繳納之租金已相當於系爭土地申報地價之136%，被上訴人現得請求之租金實已超過客觀合理價格，且無顯失公平之情事，自不許被上訴人再行請求調整租金。再系爭土地及建物原屬訴外人謝燦波一人所有，因土地、建物先後拍賣而異其所有人，系爭土地租金應否調整，應類推適用民法第835條之1規定，考量系爭土地租金有無顯失公平之情，以作為是否調整租金之依據，不得僅以土地公告地價之昇降作為調整租金之唯一標準。況系爭建物僅占用系爭土地207.7平方公尺，其餘132.3平方公尺為增建物及空地，二者使用收益狀態不盡相同，被上訴人請求均按系爭土地申報地價年息8%計算租金，亦不符比例原則及平等原則等語，資為抗辯。
並於本院聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及追加之訴均駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為陳勇男等4人所有，陳勇男等4人於103年8月13
日將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，系爭土地上之系爭建物原為蕭璇璣所有，蕭璇璣於102年3月11日將系爭建物所有權移轉登記予上訴人〔原法院104 年度司北調字第79號卷（下稱調解卷）第7-10頁〕。
㈡原法院92年度訴字第3763號、本院93年度上字第182 號、最
高法院95年度台上字第169 號判決，就蕭璇璣占有系爭土地如附圖所示編號甲、乙、丙、丁、戊及空地部分（面積：34
0 平方公尺），核定自87年7 月1 日起至終止占有日止，蕭璇璣每年應給付陳勇男等4人之租金額各437,577元確定。原法院99年度訴字第4340號判決，就蕭璇璣占有系爭土地如附圖所示編號乙、丙、丁部分（面積：207.7 平方公尺），自99年8月20日起至終止占有之日止，每年應給付陳勇男等4人之租金額應各增加48,562元確定。蕭璇璣因占有系爭土地（面積：340平方公尺）每年應給付陳勇男等4人之租金額合計1,944,556元（調解卷第11-36頁、第38-40頁）。
五、被上訴人主張其得依民法第442 條規定，請求按系爭土地申報地價年息8%計算調整租金，並命上訴人按調整後租金數額，自104年3月16日起至終止占有之日止，每年再給付被上訴人348,077元，為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠被上訴得否依民法第442條規定請求自104年3 月16日起按系
爭土地申報地價年息8%計算調整租金？⒈按未定期限租賃之租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當
事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條定有明文。又基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。
⒉系爭土地之公告地價於99年至101 年期間為每平方公尺95,0
50元，於102年至104年期間為每平方公尺105,360 元，公告土地現值99 年至104 年期間分別為每平方公尺257,018元、289,582元、333,015元、377,274元、449,232 元、512,494元，系爭土地104年公告地價為99年公告地價之1.1倍（105,360÷95,050＝1.11，小數點第3位以下四捨五入），104 年公告土地現值為99年公告土地現值之1.99倍（512,494÷257,018＝1.99，小數點第3 位以下四捨五入），其漲幅分別為11%〔（105,360－95,050）÷95,050＝0.11，小數點第3 位以下四捨五入〕、99%〔（512,494－257,018）÷257,018＝
0.99，小數點第3 位以下四捨五入〕，有公告地價及公告土地現值資料可參（調解卷第37頁）。而系爭土地坐落臺北市○○路○ 段，鄰近臺北科技大學、光華數位新天地、台北資訊園區、三創數位生活園區，附近為捷運忠孝新生站，係捷運板南線、中和新蘆線交會之地，屬工商繁榮、交通便利、人潮眾多地段，復有系爭土地位置圖、現場照片足憑（原審卷第65-72頁）。又系爭土地上之系爭建物1樓、2樓及增建3樓，上訴人原將之分租予數十家3C產品業者，現則出租予擬進軍國際之電動機車Gogoro品牌，亦有現場照片可稽（原審卷第66-68頁，本院卷第31-33頁）。參酌公告地價係基於分區調查最近1 年之土地買賣價格或收益價格，依據調查結果，劃○○○區段○○○區段地價後，提交地價評議委員會評議所得（平均地權條例第15條），及公告現值係直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定所得（平均地權條例第46條），應可供作土地價值昇降之參考（按：非作為調整租金之計算標準），系爭土地之價值自99年迄今確有提昇等情，並衡以系爭土地前方臨臺北市○○路○ 段，坐落商業繁榮、交通便利、人潮眾多地段，其所在區域為電子資訊園區，系爭建物招租容易，長久以來，上訴人或其配偶蕭璇璣均將之出租他人供作商業使用，其利用系爭土地之經濟價值及所受利益極高，尤其捷運古亭站至忠孝新生站於101 年9 月間通車，並與捷運中和線直通營運，系爭土地鄰近之捷運忠孝新生站已成為捷運板南線、中和新蘆線交會之地，且鴻海集團興建、經營之三創數位生活園區亦於104年5月15日開幕，並將與光華數位新天地、台北資訊園區整體規劃為「台北秋葉原」，系爭土地所在區域勢必因此商機蓬勃、人潮鼎沸等節，因認被上訴人依民法第442 條規定，請求自104年3月16日起按系爭土地申報地價年息8%計算每年租金，尚屬合理。
⒊上訴人固抗辯被上訴人請求自104年3月16日起調整系爭土地
租金，距離99年8月20日不到5年之期間，系爭土地附近之交通狀況、商業繁榮程度、時空環境變化不大，難認有情事變更之情等語。惟承前所述，捷運古亭站至忠孝新生站於101年9 月間通車，系爭土地鄰近之捷運忠孝新生站已成為捷運板南線、中和新蘆線交會之地，且鴻海集團興建、經營之三創數位生活園區亦於104年5月15日開幕，並將與光華數位新天地、台北資訊園區整體規劃為「台北秋葉原」，系爭土地附近之交通狀況、商業繁榮程度已有所不同，其所在區域勢必因此商機蓬勃、人潮鼎沸，上訴人抗辯自99年迄今並無情事變更之情，難謂可採。至上訴人提及鴻海集團標得台北資訊園區BOT案於99 年間即有新聞大幅報導其所帶來之影響，被上訴人於99年間請求調整租金時即已預見其影響，且根據媒體報導，八德商圈如今經濟衰退嚴重，景氣大不如前，被上訴人不得再以此為由請求調整租金，固據其提出網路新聞資料、八德商圈衰退相關報導整理資料為證（原審卷第26 -28頁，本院卷第75-89 頁）。惟鴻海集團標得台北資訊園區BOT案與其實際興建完成並開始經營該BOT案，對系爭土地所在區域商業繁榮程度之影響本有不同，且上訴人或其配偶蕭璇璣原將系爭建物分租予數十家3C產品業者，現則出租予擬進軍國際之電動機車Gogoro品牌，已如前述，以上訴人招租並無困難，且出租後均供作商業使用，其利用系爭土地之經濟價值及所受利益極高觀之，顯然系爭土地所在區域並無所謂經濟衰退、景氣大不如前之情事，上訴人抗辯被上訴人不得再請求調整租金，尚難憑採。
⒋上訴人復抗辯光華數位新天地、台北資訊園區坐落土地之10
2 年公告地價均低於系爭土地，且系爭土地附近之租金行情，如國有財產署招標設定地上權之土地、台北資訊園區BOT案之土地、財團法人台灣省私立台北仁濟院出租位於西門町商圈之土地，其租金之計算係以土地申報地價年息3.5%或低於3.5%為標準，均遠低於被上訴人現得請求之租金等語。惟查：財團法人台灣省私立台北仁濟院出租之土地，其坐落位置為臺北市萬華區，屬西門商圈（本院卷第55-59 頁），與系爭土地坐落位置為臺北市中正區，屬八德商圈，其行政區域、商圈屬性均有不同，二者之租金額自不得類比。而台北資訊園區之土地，為BOT 案，係以興建（Build ）、營運（Operate ）、移轉（Transfer）之方式，由民間企業參與公共工程，民間企業應依政府規劃之公共工程計劃投資興建及營運該項公共工程，並於經營期間屆滿後，將該項公共工程移轉予政府，其所衡酌者在於政府推動公共建設之政策目標，具公益性質，與上訴人單純承租系爭土地，並將其上之系爭建物出租他人收取租金之情形，迥然不同，上訴人未慮及鴻海集團投資興建及營運台北資訊園區應投入極高成本，及其應提供高額權利金之事實（本院卷第96頁），即謂台北資訊園區土地之租金低於被上訴人現得請求之租金，尚屬速斷。又國有財產署招標設定地上權之土地，鄰近系爭土地者，其權利金底價高達3,699,279,329 元，應承租之土地面積則高達6,717平方公尺（約2,032坪），有財政部國有財產署北區分署公告在卷可憑（本院卷第48頁），足徵其租金標準係配合承租人應提供高額權利金及應承租高達2 千餘坪之土地等條件而為調整，二者之租賃條件既有不同，其租金標準亦不得類比。
⒌上訴人另抗辯財政部准予備查之102 年度房屋及土地「當地
一般租金標準」，其中土地租金之計算係以土地申報地價年息5%為標準，系爭土地之租金亦應以此標準計算，始符合實際租金交易行情等語。惟查：所謂「當地一般租金標準」，僅係稅捐機關於無從得知租金金額或約定租金金額不合理之情形，據以計算租賃所得，以核課綜合所得稅之計算標準，其租金標準本不得一體適用於所有土地，且依上訴人所提之財政部臺北國稅局公告所載，自102 年度起，非住家用（含營業用）房屋及土地之租金標準，已改按各地區繁榮程度及實際租金情況，並以路段劃分，酌予調整訂定不同之租金標準（本院卷第45頁），而財政部國稅局雖僅針對房屋租金標準區分住家用及非住家用，然亦提及非住家用之租金標準，應由各地區國稅局蒐集資料並實際調查後，按各區域繁榮程度及實際租金情況，酌予調整訂定（本院卷第44頁），足認所謂「當地一般租金標準」與非住家用（含營業用）土地之實際租金交易行情並不相當，系爭建物出租他人均供作商業使用，業如前述，系爭土地顯屬非住家用（含營業用）之土地，自不宜依「當地一般租金標準」計算租金，上訴人抗辯系爭土地之租金應以「當地一般租金標準」即申報地價年息5%計算，始符合實際租金交易行情，自不足採。
⒍上訴人雖抗辯系爭土地租金應否調整，應類推適用民法第83
5條之1規定，考量系爭土地租金有無顯失公平之情，以作為是否調整租金之依據，不得僅以土地公告地價之昇降作為調整租金之唯一標準等語。惟查：本院調整系爭土地租金，除以系爭土地之申報地價有所提昇為基礎外，亦斟酌系爭土地坐落位置、工商業繁榮程度、上訴人利用基地之經濟價值及所受利益等事項，已如前述，並非僅以土地公告地價（申報地價）之昇降作為調整租金之唯一標準。且系爭土地之價值自99年迄今確有提昇，而系爭建物招租並無困難，長久以來，上訴人均將之出租他人供作商業使用，其利用系爭土地之經濟價值及所受利益極高，業詳前述，依一般社會通念，如仍按原定租金給付，對被上訴人自有失公平，故系爭土地縱應類推適用民法第835條之1規定，被上訴人請求自104年3月16日起至占有終止之日止，按系爭土地申報地價年息8%計算調整每年租金，亦無不當。
⒎又上訴人抗辯系爭建物僅占用系爭土地207.7 平方公尺，其
餘132.3 平方公尺為增建物、空地，二者使用收益狀態不盡相同，被上訴人請求均按系爭土地申報地價年息8%計算租金，不符比例原則及平等原則等語。惟查：上訴人出租他人使用之範圍，除系爭建物即系爭土地如附圖所示編號乙、丙、丁部分（面積：207.7 平方公尺）外，尚包括如附圖所示編號甲、戊部分（面積：69.2平方公尺），至空地部分則為系爭建物之排水溝，並設置大型招牌，亦為系爭建物所使用，有本院93年度上字第182 號判決、現場照片在卷可憑（調解卷第26頁，本院卷第32、33頁），足徵系爭建物、增建物、空地已為一整體供上訴人出租他人使用，其使用收益狀態並無不同之處，上訴人抗辯二者均按系爭土地申報地價年息8%計算租金，不符比例原則及平等原則，核非可採。
㈡被上訴人得請求增加之租金若干？
原法院92年度訴字第3763號、本院93年度上字第182 號、最高法院95年度台上字第169 號判決，及原法院99年度訴字第4340號判決，核定蕭璇璣占有系爭土地（面積：340 平方公尺）每年應給付陳勇男等4 人之租金額合計1,944,556 元，為兩造所不爭，並有上開判決在卷可憑（調解卷第11-36 頁、第38-40 頁）。而系爭土地104 年1 月之公告地價為105,
360 元，亦有公告地價及公告土地現值資料可參（調解卷第37頁），依平均地權條例第16條規定，其申報地價為每平方公尺84,288元（105,360 ×80% ＝84,288），上訴人占有系爭土地如附圖所示編號甲、乙、丙、丁、戊及空地部分（面積：340平方公尺），依此計算，上訴人自104年3 月16日起至終止占有之日止，每年應給付被上訴人之租金額應調整為2,292,634 元（84,288×340×8%＝2,292,634，元以下四捨五入），每年應給付被上訴人之租金額應再增加348,078 元（2,292,634－1,944,556＝348,078 ），被上訴人主張上訴人自104年3月16日起至終止占有之日止，每年應給付被上訴人之租金額應調整為2,292,633 元，每年應給付被上訴人之租金額應再增加348,077元，應予准許。
㈢被上訴人得否請求上訴人自104年3月16日起至終止占有之日
止，每年再給付被上訴人348,077元？按依民法第442 條規定請求調整租金，屬形成之訴，固應於法院為形成判決，以確定其增減之租金額後，當事人始得請求所增加租金之給付。惟基於訴訟經濟起見，倘當事人於該形成之訴合併提起給付租金之訴，即非法所不許（最高法院98年度台抗字第384號裁判意旨參照）。被上訴人於104 年1月15日起訴主張原租金應予調整，並請求上訴人給付調整後之租金，其起訴狀繕本於104 年1 月23日寄存於新北市政府警察局新店分局，有起訴狀、送達證書在卷可稽（調解卷第3頁、第54頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，應於000年0月0日生送達效力，應認被上訴人自斯時起已對上訴人為調整租金之意思表示，並請求給付調整後應增加之租金。惟將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，始得提起，民事訴訟法第246條規定甚明。被上訴人請求上訴人自104 年3月16日起至終止占有之日止，每年再增加給付被上訴人348,
077 元，係就調整後尚未到期之租金一併提起將來給付之訴，其既未舉證證明有預為請求之必要，其此部分主張，應屬無據。是被上訴人請求上訴人給付調整後應增加之租金，應以本院言詞辯論終結時（105年3 月8日）已到期者為限，則自104年3月16日起至105年3 月8日止（計11月22日），被上訴人應給付調整後應增加之租金合計339,994元〔（348,077÷12×11）＋（348,077÷366×22）＝339,994 ，元以下四捨五入〕，逾此數額之請求，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依民法第442 條規定，請求上訴人給付調整後應增加之租金339,994 元，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰予以廢棄改判如主文第2 項所示。至上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又被上訴人依民法第442 條規定，追加請求上訴人占有系爭土地之租金，自104年3月16日起至終止占有之日止，每年應給付被上訴人之租金額應再增加348,077 元，為有理由，應予准許。另被上訴人追加之訴聲明固為請求上訴人占有系爭土地之租金，自104年3月16日起至終止占有之日止，每年應給付被上訴人之租金額應調整為2,292,633 元，惟依其主張之事實理由，其真意應係請求上訴人每年應給付被上訴人之租金額應再增加348,077 元，而應調整之租金數額若干，屬法院裁量權行使之範疇，本院自不受其聲明之拘束，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本判決之結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，被上訴人追加之訴為有理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第450條、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 22 日
民事第十一庭
審判長法 官 蘇芹英
法 官 楊博欽法 官 陳秀貞正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 3 月 22 日
書記官 李家敏附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。