臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1038號上 訴 人 王鋒杰訴訟代理人 歐斐文律師被 上訴 人 龔筱明訴訟代理人 朱育男律師上列當事人間請求返還定金事件，上訴人對於中華民國104年6月16日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第637號第一審判決提起上訴，本院於105年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付新臺幣壹佰伍拾陸萬伍仟元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一(除確定部分外)、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國(下同)103年3月3日向上訴人委託代理之仲介凱璿不動產事業股份有限公司(下稱凱璿公司)表示，願以新臺幣(下同)3,130萬元購買上訴人所有坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地(下稱系爭土地)，同時交付發票日為103年3月3日，票據號碼BA0000000，面額600萬元之支票1張予凱璿公司作為定金(下稱系爭定金支票)，凱璿公司則代理上訴人交付買賣定金收據(下稱系爭定金收據)予伊收執，兩造已成立買賣之預約，並約定應於同年3月10日至凱璿公司簽訂不動產買賣契約書。詎上訴人未於約定日期到場簽約，經伊以存證信函催告上訴人於函到5日內簽約，未蒙置理，上訴人顯已違約，爰依系爭定金收據第4條後段之約定，並類推適用民法第249條第1項第3款之規定，聲明請求：上訴人應給付伊600萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。(原審判決上訴人應給付被上訴人156萬5,000元，及自103年5月8日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴；被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍)。
並於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於103年2月20日與凱璿公司簽訂土地專任委託銷售契約書(下稱系爭委託銷售契約)，委託凱璿公司出售系爭土地，委託售價為3,980萬元(含伊應負擔之土地增值稅及服務報酬)，同日並簽訂委託事項變更契約書(下稱變更契約書)，於第4條約定買方出價金額扣除土地增值稅及仲介服務報酬後，伊須實拿3,100萬元始同意出售。被上訴人於103年3月3日出價3,130萬元，扣除土地增值稅及仲介報酬後已低於3,100萬元，未達伊之委託售價，與伊就買賣價金尚未達成合意，凱璿公司越權代理伊出售及收受定金之行為，對伊不生效力；且伊亦未於系爭定金收據「賣方欄」簽字，兩造間顯未成立買賣預約，被上訴人依系爭定金收據第4條約定及民法第249條第1項第3款之規定，請求伊返還定金，並無理由等語置辯。
並於本院上訴聲明：
(一)原判決不利於上訴人部分廢棄。
(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)上訴人於103年2月20日與凱璿公司簽訂系爭委託銷售契約書，委託凱璿公司出售系爭土地，委託期間自103年2月20日起至同年6月30日止，委託銷售價格3,980萬元(委託價額為上訴人願出售之價額且已包含上訴人負擔之土地增值稅及服務報酬在內)，同日並簽訂變更契約書，約定「屋主實拿新臺幣叁仟壹佰萬元整，以上為仲介服務費，但以不超過成交價4%為上限」等語，有土地專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書在卷可稽(原審卷第38-40頁)。
(二)被上訴人於103年3月3日向凱璿公司表示願以3,130萬元購買，並交付系爭定金支票予凱璿公司作為定金，有買賣定金收據、系爭定金支票附卷可查(原審卷第11、41頁)。
(三)上訴人於103年3月7日以臺北中山郵局第400號存證信函向凱璿公司終止系爭委託銷售契約及變更契約，凱璿公司於103年3月12日收受送達，並於104年2月13日以高雄新興郵局第299號存證信函，將系爭定金支票檢還被上訴人，被上訴人已收受等情，有上開2存證信函在卷可稽(見原審卷第48-51、123-125頁)。
四、兩造爭點及本院論斷：被上訴人主張，伊購買系爭土地之價格已達上訴人之委託售價，並交付定金支票予上訴人之代理人凱璿公司收執，與上訴人已成立買賣預約，上訴人未依約簽立買賣契約書，已違反系爭定金收據約定，應返還定金等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠被上訴人之出價，是否已達上訴人之委託售價？兩造是否成立系爭土地之買賣契約或預約？㈡被上訴人依買賣定金收據第4 條約定及類推適用民法第249 條第1 項第3 款之規定，請求上訴人給付156 萬5,000 元，有無理由？以下分述之：
(一)被上訴人之出價，是否已達上訴人之委託售價？兩造是否成立系爭土地之買賣契約或預約？
１、上訴人委託凱璿公司出賣系爭土地之售價為何？
(1)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義(最高法院96年度台上字第286號判決參照)。
(2)經查，上訴人於103年2月20日與凱璿公司簽訂系爭委託銷售契約書，並於同日再簽訂變更契約書，為兩造所不爭執，並有系爭二份契約書在卷可稽(原審卷第38-40頁)，系爭委託銷售契約書及變更契約書既為同一日所簽訂，則有關出售價額，自應合併觀查系爭二份契約書之約定，始能探知上訴人訂約之真意。系爭委託銷售契約第2 條、第5 條約定：委託銷售價格3,980 萬元( 委託價額為上訴人願出售之價額且已包含上訴人負擔之土地增值稅及服務報酬在內) ；服務報酬之支付金額為成交價額4%( 內含營業稅) 等語，已明確約定委託售價3,980 萬元包含土地增值稅及成交價額4%之服務報酬在內，故上訴人「實得之金額」為成交價扣除土地增值稅及成交價額4%之服務報酬。而變更契約書第4 條則約定：「屋主實拿新臺幣叁仟壹佰萬元整，以上為仲介服務費，但以不超過成交價4%為上限」等語。證人元美莎即凱璿公司之銷售員於原審證稱：此約定乃保障屋主一定可以拿到3,100 萬元，如果買方出價是3,100 萬元，表示凱璿公司無法拿到服務費，還是可以成交等語( 原審卷第95頁) ，是依證人元美莎之證言，縱凱璿公司無仲介服務費或未達系爭委託銷售契約所約定之成交價額之4%，仍可成交，但須屋主保證實拿3,100 萬元至明。變更契約書第4 條之約定，既僅就系爭委託銷售契約中有關仲介費用4%另為如上約定，未就土地增值稅變更約定，並保證上訴人實拿3,100 萬元，則3,100 萬元即不得再扣除土地增值稅，否則上訴人即無從保證實拿3,100 萬元。故土地增值稅部分仍應依系爭委託銷售契約之約定，從3,980 萬元扣除之，扣除後上訴人可實拿3,100 萬元，始達到上訴人委託之價格，故上訴人辯稱，3,100 萬元加上系爭土地之土地增值稅及服務報酬費，方為其同意出售之最低價額，應可採信。
(3)證人元美莎雖於原審證稱：所謂實拿3,100萬元，就仲介服務費而言，但土地增值稅、過戶費用等相關稅捐還是上訴人負擔，伊於102年10月有幫上訴人成交另一筆土地，土地增值稅也是從總價中扣除，上訴人應知悉等語(原審卷第96頁)，然變更契約書既未就土地增值稅另為約定，仍應回歸系爭委託銷售契約之約定，從總價中3,980萬元中扣除，始符契約之本意，已如前述。況總價3,980萬元扣除被上訴人不爭執之土地增值稅479萬3,882元(本院卷第35、37頁)及4%之服務費159萬2,000元，上訴人尚可得3,341萬4,118元(39,800,000-4,793,882-1,592,000)，如若證人元美莎所證，3,100萬元仍須扣除土地增值稅及服務費用，上訴人約僅能獲領2,
400 餘萬元，低於原約定可受領之價額甚多，在無其他特別約定下，上訴人於同日所簽之二份契約書，有如此之價差，實與常情不合。而本件若可歸責於上訴人之事由不願與被上訴人簽約，凱璿公司依系爭委託銷售契約第8 條第3 項第3款之約定，可向上訴人收取4%之服務費，是凱璿公司為本件之利害關係人，證人元美莎為其受僱者，證言難免偏頗，所證3,100 萬元須扣除土地增值稅及服務費用之證言，應有迴護凱璿公司之情，不足採信。
２、被上訴人出價，是否已達上訴人委託之售價？經查，被上訴人出價3,130萬元，為兩造所不爭執(見不爭執事項㈡)，未達以3,100萬元加計土地增值稅479萬3,882元之金額，則上訴人辯稱，被上訴人之出價，未達其委託之售價，信而有徵。
３、委託凱璿公司代理上訴人收受定金之效力，是否及於上訴人？兩造是否成立買賣契約或預約？系爭委託銷售契約第6條第2項約定：上訴人、凱璿公司約定本契約為專任委託契約，買方出價達到委託價額時，上訴人同意凱璿公司無須再行通知上訴人得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜，上訴人並同意買賣契約於凱璿公司收受定金時成立生效等語(原審卷第38頁)，據此約定，買方出價達到委託價額時，凱璿公司始有權代理上訴人收受定金，買賣契約或預約始成立生效，反之，則無權代理收受，買賣契約或預約亦未成立生效。又按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。經查，本件被上訴人之出價並未達委託價額，已如前述，凱璿公司即無代理上訴人收受定金之權限，其已收受被上訴人600萬元定金支票(見不爭執事項㈡)之行為，即屬無權代理，而上訴人並未同意凱璿公司收受定金行為，亦未於系爭定金收據之賣方欄上簽名承認，有系爭定金收據在卷可參(原審卷第11頁)，則凱璿公司收受定金之效力，對上訴人不生效力，兩造間之買賣契約或預約尚未成立生效。
(二)被上訴人依買賣定金收據第4條約定及類推適用民法第249條第1項第3款之規定，請求上訴人給付156萬5,000元本息，有無理由？按因可歸責於上訴人之事由致無法簽立買賣契約時，上訴人應加倍返還已收全部之定金；次按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，買賣定金收據第4條、民法第249條第1項第3款雖有明定。經查，凱璿公司固於103年3月3日代理上訴人與被上訴人簽訂買賣定金收據，然凱璿公司無權代理上訴人收受定金，上訴人亦未在買賣定金收據簽名承認，凱璿公司代理上訴人與被上訴人簽訂買賣定金收據之行為，對上訴人不生效力，均如上述，上訴人自未與被上訴人成立買賣定金收據契約，則被上訴人依買賣定金收據第4條約定及類推適用民法第249條第1項第3款之規定，請求上訴人給付156萬5,000元本息，即無理由，不應准許。
五、綜上所述，被上訴人依買賣定金收據第4條約定及類推適用民法第249條第1項第3款之規定，請求上訴人給付156萬5,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人應給付被上訴人上開本息，並為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 2 日
民事第十庭
審判長法 官 黃嘉烈
法 官 高明德法 官 林鳳珠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 2 日
書記官 楊秋鈴附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。