臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1075號上 訴 人 郭王玉鳳訴訟代理人 張和怡律師被 上訴 人 葉志宏
葉俊雄葉宗憲共 同訴訟代理人 廖振洲律師複 代理 人 吳聖平律師上列當事人間土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國104年7月7日臺灣新北地方法院103年度訴字第1860號第一審判決，提起上訴，本院於105年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張:㈠伊於民國（下同）66年1月12日與被上訴人之父即訴外人葉
○○訂立買賣契約（下稱66年買賣契約），由伊購買葉○○所有坐落臺北縣○○○段○○○段000-00地號土地（下稱000-00號土地)中之100坪；該土地如分割時，由伊優先選用。
因該地於57年起被列為洪水平原一級管制區予以禁建，故於契約第3條言明「地未開放前甲方不得佔用， 開放後即時辦理分割過戶登記手續」，但該地一直禁建，故未辦理登記過戶手續。
㈡雙方嗣於80年4月10日重新訂立買賣契約（下稱系爭80年買
賣契約），將買賣標的改為葉○○與他人共有坐落臺北縣○○○段○○小段000-00地號土地（下稱系爭土地)中之100坪，其餘條件均與66年買賣契約同；系爭土地因分割，增加000-000地號土地，於市地重劃完成後，再變更為新北市○○區○○段000、000、000、000、000、000等6筆土地。
㈢伊依約優先選定新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系
爭000號土地）中之100坪；葉○○於97年1月19日死亡， 系爭000號土地繼承人為被上訴人3人，爰依系爭買賣契約、繼承之法律關係，請求：被上訴人葉志宏、葉俊雄、葉宗憲應將系爭000號土地（面積708.85平方公尺）應有部分各0000000/00000000移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：66年買賣契約及系爭80年買賣契約，均非真正；縱為真正，本件請求權自80年4月10日起算， 迄至上訴人於103年7月11日起訴時，已罹於15年之消滅時效等語，資為抗辯。
三、原審對於上訴人之請求，判決：上訴人之訴駁回。上訴人不服，提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人葉志宏、葉俊雄、葉宗憲應將坐落新北市○○區○
○段○○○○號土地（面積708.85平方公尺）所有權應有部分各0000000/00000000移轉登記予上訴人。
被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本院協議簡化兩造之不爭執事項（見本院卷第117頁反面-第119頁反面)：
㈠上訴人提出之契約書記載：
契約人郭王玉鳳（甲方）葉○○（乙方）於66年1月12日簽訂契約書，約定如下：
乙方將己有座落台北縣○○○段○○○段地號貳陸零之壹
零號，將此筆地分割壹佰坪出售予甲方，一坪價款伍仟元正，合計伍拾萬元正。
乙方此地如有佔路地或政府征收用地等一概由乙方負責處理，甲方買實地，如分割時由甲方優先選用。
地未開放前甲方不得佔用，開放後即時辦理分割過戶登記手續。
訂立契約同時由甲方給付新台幣20萬元正與乙方作定頭金，上項金額業已收足不另收據。
…
此據甲方立契約書人郭王玉鳳
乙方同右葉○○
葉○○二次款于66年5月10日付壹拾伍萬元三次款于67年2月20日存餘款額共壹拾伍萬元正㈡上訴人提出之契約書記載：
契約人郭王玉鳳（甲方）葉○○（乙方）於80年4月10日簽訂買賣契約書，約定如下：
乙方將己有座落台北縣○○○段○○○段地號000-00地號
，將此筆地分割壹佰坪出售予甲方，每坪價款伍仟元正，合計伍拾萬元正。
乙方此地如有佔路地或政府征收用地等一概由乙方負責處理，甲方買實地，如分割時由甲方優先選用。
地未開放前甲方不得佔用，開放後即時辦理分割過戶登記手續，不得拖延。
訂立契約同時由甲方給付新台幣20萬元正與乙方作訂金，上項金額業已收足不另收據。
…
甲方：郭王玉鳳乙方：葉○○
李○○尾款新台幣30萬元甲方以現金支付並由乙方親收無誤
80.4.10㈢經濟部水利署第十河川局103年12月15日水十管字第0000000
0000號函以「…臺灣省政府以69年3月27日69府建水字第29331號函將旨揭土地所在地區公告變更為淡水河洪水平原二級管制區，俟後因河川治理工作之完成， 台灣省政府以79年1月31日78府建水字第185938號函公告解除旨揭土地所在地區之淡水河洪水平原二級管制區」；104年3月3日水十管字第10000000000號函以：「…79年1月31日公告解除旨揭土地所在地區之淡水河洪水平原二級管制區後即不受『淡水河洪水平原管制辦法』管制」，且按二級管制區地上建築物之改建、修繕、拆除、變更原有地形、建造工廠、房屋或其他設施者，應向當地直轄市政府申請，報請經濟部核定後辦理之，為淡水河洪水平原管制辦法第5條所規定，系爭土地於69年已變更為洪水平原二級管制區，依上開規定，並非不可建築，僅須向當地直轄市政府申請報請經濟部核定後即可辦理；79年1月31日公告解除淡水河洪水平原二級管制區後，系爭
000 -00地號土地即不受「淡水河洪水平原管制辦法」管制，可向省政府申請建造工廠、房屋或其他設施。
㈣新北市政府103年12月5日北府城測字第0000000000號函以：
「…因實施市地重劃作業需要，依據平均地權條例第59條規定，分別於101年2月20日起至101年6月19日止計4個月、102年4月15日起至103年6月14日止禁止本重劃區範圍內重劃前之地段地號土地移轉、分割、設定負擔、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形」；於104年4月13日新北府城都字第0000000000號函以：「另查本府工務局現有套繪資料，旨揭地號尚未依建築法第47條規定劃設禁、限建築地區、都市計畫亦無相關禁、限建規定；惟為辦理重劃作業需要，本府依據平均地權條例第59條規定，於101年2月20日起至101年6月19日止及102年4月15日起至103年6月14日止期間，公告禁止該重劃區內土地移轉、分割、設定負擔；建築改良物新建、增建、改建或重建及採取砂石或變更地形事項」等語。是系爭土地僅於101年2月20日起至101年6月19日止及102年4月15日起至103年6月14日止期間，公告禁止分割、建築。
㈤系爭土地（地主葉○○應有部分2分之1）於100年1月27日因
分割再增加000-000地號（葉○○應有部分均2分之1）。 系爭土地於103年重劃完成，變更○○○區○○段000、000、000地號土地；000-000地號於103年重劃完成，變更○○○區○○段000、000、000地號土地。
㈥葉○○於97年1月19日死亡，系爭000地號土地由其繼承人葉志宏、葉俊雄、葉宗憲三人繼承，權利範圍各6分之1。
五、上訴人主張被上訴人應依系爭80年買賣契約，移轉系爭000號土地應有部分各0000000/00000000予上訴人，被上訴人則執前詞置辯，茲分述如下：
㈠系爭買賣契約是否真正?
⒈上訴人主張：被上訴人父母因向上訴人借錢無力償還，乃
於66年1月12日簽訂66年買賣契約， 約定「乙方（葉○○）將己有座落台北縣○○○段○○○段地號000-00，將此筆地分割100坪出售予甲方（郭王玉鳳）， 一坪價款5000元正，合計50萬元正」；嗣於80年4月10日， 雙方重新締約，將買賣標的更換為系爭台北縣○○○段○○○段000000地號土地，並將上訴人前已給付66年買賣契約之50萬元，移為系爭80年買賣契約之價金，其餘條件皆同等情，業據提出66年買賣契約、系爭80年買賣契約影本為證（見原審卷㈠第9頁、第10頁）。
⒉證人即上訴人之配偶郭○○證稱：「（問：本件土地買賣
一共簽了2 份契約？66.01.12及80.04.10？）他（指葉○○）太太跟我太太（指上訴人）借錢，後來又來借錢…他想要賣一部分的地給我們，我問他要賣多少，他講壹佰坪，我跟我太太講說土地不是他的(指葉○○之妻)，要買叫他先生過來，後來她跟她先生一起來跟我打壹份合約…合約是我自己跟他打得，他同意。80年的，本來跟他買的是農地，後來徵收一部分，地號變了，到我們家找我，我們重打合約…（問：有先看過土地嗎？知道在哪裡嗎？知道土地當時是甚麼樣的狀況？是農地？還是禁建？）那塊地是農地，不可以分割。他有帶我去看，就大概是那個範圍…（問：買地的人是你的誰？為何用她名字買？買地第一次簽約時有哪些人在場？在何處?契約是誰寫的？）是我太太，用他名字是因為是娘家的鄰居，是好朋友所以買她的名字。（問：契約中第二條：「甲方買實地，如分割時由甲方優先選用」是何意思？）當時是農地，我跟他們夫妻說萬一被政府徵收，我就未徵收部分可以優先選用…第二次簽約是因為政府徵收了一部分土地，地號也有變更，我也不知道拖那麼久，因為之前是大約寫的，所以請他們夫妻到我家來，說到代書那邊重寫壹份…」等語（見原審卷㈠第75頁反面、第76頁反面)。
⒊證人即撰寫系爭80年買賣契約之代書侯○○證稱：「甲乙
雙方應該都是夫妻一起來。因為我們寫這東西主要是乙方，我們要核對乙方的身分，登記規則寫的很清楚。（問：
雙方有無攜帶原證一契約書到場？）有拿來。（問：簽第二份契約時，有無再給付價金？）價金應該是從第一份轉過來的…」等語（見原審卷㈠第77頁反面) 。
⒋據上，本院互核證人郭○○與代書侯○○之證詞，與契約
所載之內容大致相符，應可認上訴人提出系爭80年買賣契約書為真正，被上訴人否認該契約形式及實質上之真正，不可採信。
㈡上訴人請求被上訴人履行移轉系爭80年買賣契約買賣標的之
所有權是否罹於時效？⒈按請求權，因十五年間不行使而消滅；消滅時效，自請求
權可行使時起算，民法第125條本文、第128條本文分別定有明文。
⒉查，系爭80年買賣契約載明「葉○○所有系爭000-00地號
，將此筆地分割壹佰坪出售予上訴人」、「上訴人買實地，如分割時由上訴人優先選用」、「地未開放前上訴人不得佔用，開放後即時辦理分割過戶登記手續，不得拖延」（見不爭執事項㈡），經本院行使闡明權後，上訴人仍主張本件買賣之標的，係系爭土地之「應有部分」，非「特定部分」（見本院卷㈡第144頁-反面），合先敘明。
⒊上訴人主張：系爭土地地目雖為「田」，但伊請求移轉之
標的，為被上訴人繼承葉○○系爭土地應有部分1/2中 ，以100坪換算土地比例之應有部分（見本院卷㈡第145頁），不受農業發展條例第16條之限制；被上訴人亦不爭執「系爭土地之前雖為農地，但於44年10月31日發布都市計劃後，就非屬農業用地、耕地，無農業發展條例的適用」（見本院卷㈡第145頁）， 且「○○都市計畫係於44年10月31日北府德建三字第100001號函發布實施…系爭土地經以地籍圖套繪47年『○○變更都市計畫圖』係屬學校用地，如未經依法取得，屬公共設施保留地…80年11月9日北府工都字第340675號發布『實施變更○○都市計畫（第一次通盤檢討）』時，變更為部分學校用地部分道路用地…」，有上訴人提出新北市政府城鄉發展局100年3月4日北城開字第1000158741號函可憑（見原審卷㈠第11頁）；「系爭土地經比對44年10月31日北府德建二字第100001號函發布實施之『○○鎮都市計劃說明書』內之『都市計劃示意圖』，於44年時該筆土地之使用分區應為學校用地；於47年1月1日『○○變更都市計畫』時，屬公共設施保留地；於64年12月31日北甫建五字第273590號函發布實施之『○○擴大都市計畫』時，為洪水平原一級管制區域；於80年11月9日80北府工都字第340675號函公告發布實施『變更○○都市計畫（第一次通盤檢討）』時，該都市計畫書規定，應擬定細部計畫；於92年2月14日北府城規字第0970053544號函公布實施『變更○○都市計畫（二重疏洪道兩側附近地區）細部計畫』規定應與市地重劃方式整體開發」，有被上訴人提出之證明書可憑（見本院卷㈠第198頁）。系爭土地於44年10月31日經公告劃入○○都市計畫區內之公共設施用地後，非屬農業發展條例第3條所稱之農業用地或耕地，則上訴人主張系爭土地（系爭000號土地）之移轉不受農業發展條例第16條之限制，應可採信。⒋上訴人主張：系爭80年買賣契約第3條載明「地未開放前
甲方（上訴人）不得佔用，『開放』後即時辦理分割過戶登記手續，不得拖延」。所謂「開放」係指開放建築房屋（見本院卷㈠第34頁、第106頁），非土地可以分割，因系爭土地從未有不可分割過戶之事，雙方無須另行約定；系爭土地於80年11月11日前經64年12月31日發布實施「○○擴大都市計畫」案，變更為洪水平原一級管制區，不能建築，80年11月10日後，依「變更○○都市計畫（第一次通盤檢討）案」規定，須完成市地重劃始能建築。伊得請求移轉系爭土地所有權之請求權，應自103年12月31日市地重劃完成後開始起算（見本院卷㈡第18頁）；被上訴人則抗辯：所謂「開放」係指農地可以分割，系爭土地自80年4月10日簽約時起，即無農業發展條例第16條不得分割之限制，本件請求權應自80年4月10日簽約時起算，迄於上訴人遲於103年7月11日起訴，已罹於15年之時效。經查：
⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句，為民法第九十八條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決參照）。 又按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號判例參照）。
⑵系爭80年買賣契約之全文如上所示（見不爭執事項㈡）
，其中未有任何與「建築房屋」相關之約定，尚難憑空認定系爭80年買賣契約第3條所載之「開放」係指開放建築房屋。
⑶系爭80年買賣契約第3條全條文載為「地未『開放』前
甲方（即上訴人）不得佔用，『開放』後即時辦理分割過戶登記手續」。其前段「開放」「前」係對上訴人佔用系爭土地之限制，後段則係課予葉○○「開放」「後」立即辦理「分割過戶」登記之義務。葉○○所負應立即辦理分割過戶登記之義務，緊接於「開放後」而來，其所謂「開放」者，自與「土地分割」相關。再參諸系爭80年買賣契約第1條約定「將此筆地『分割』壹佰坪出售予甲方」，第2條約定「甲方買實地，如『分割』時由甲方優先選用」。由上訴人（買方）特別強調「此筆地『分割』壹佰坪」、「『分割』時由甲方優先選用」之內容觀之，上訴人於第3條要求葉○○（賣方）「開放後即時辦理『分割』過戶登記手續」之開放，亦難認與「分割」無關。
⑷上訴人於97年11月19日以葉○○為收件人（葉○○已於
97年1月19死亡）之台北金南郵局第1188號存證信函（下稱1188號存證信函）載明：「…該筆土地（即系爭000-00地號土地）目前使用區分仍為農地，因『受限現行法令之規定，農地之最小分割面積必須為零點二五公頃以上始可分割過戶』，故貴我雙方遲遲無法辦理該土地之過戶事宜…即是貴我雙方所訂定之農地買賣契約有效期是根據當地政府宣布農地可分割之最小面積為一百坪時或者該地目變更為非農地時起算十五年間，由於本契約已訂定多年，相關法令亦有更迭，為顧及貴我雙方之權益，實有需要擬定一份新約予以取代現行之契約…」等語（見本院卷㈠第193-194頁)。上訴人在上開信函明白表示系爭土地「目前使用區分仍為農地受法令分割限制」， 亦足認上訴人於系爭80年買賣契約第3條所約定「開放」之真意，係指「根據當地政府宣布農地可分割之最小面積為一百坪時或者該地目變更為非農地時」亦即開放分割限制之意。
⑸證人郭○○於原審證稱：「那塊地是農地，不可以分割
…當時是他們夫妻來我們家打合約…契約是我本人寫的…到代書那邊重寫一份…」（見原審卷㈠第76頁-反面)；證人侯○○亦證稱；「（問：80年時，系爭土地可否辦理分割？）不可以，農業土地不能分割…」（見原審卷㈠第78頁）等語，系爭土地於80年間簽訂系爭80年買賣契約時已無分割限制，詳如前述，但證人郭○○、侯○○仍證稱系爭土地係農地、農業土地不能分割，足認上訴人於80年間簽訂系爭80年買賣契約時，係誤認系爭土地為農地不可分割，故於第3條約定「開放後即時辦理『分割』過戶登記手續」，是當事人就該條所約定「開放」之真意，亦應係指開放分割之意。
⑹證人郭○○雖另證稱：「（問：跟代書說雙方間約定第
三條『開放』的意思嗎？代書有問嗎？）有，開放就是可以蓋房子。代書他們是專業的，我這樣講，他們就應該知道」；證人侯○○亦證稱：「（問：所謂開放是什麼意思？）當初是洪水平原管制區，旁邊作壹個疏洪道，土地是在疏洪道旁邊，就是農業區，李乾龍卸任前才開放市地重劃，是大家都知道，重劃今年才完成，重劃以後，原本農業區土地重新規劃，才可以開始蓋房子…因為農業區不能蓋房子…」等語（見原審卷㈠第77-78頁）。惟：
①系爭土地附帶應以市地重劃方式開發，在市地重劃之
細目計劃完成，重新分配土地，完成道路設置前，地主重劃後受分配及道路之配置均不明，無從申請建築等情，此係「80年11月」間市地重劃公告之內容；系爭土地是在80年11月11日前所為之買賣，不受前開市地重劃公告內容之約束，此據證人新北市政府城鄉局正工程師劉顯宗、賴韋廷證述在卷（見本院卷㈠第136-140頁、卷㈡第18-25頁），亦即系爭80年買賣契約於「80年4月10日」簽訂時，上開市地重劃之內容尚未公告，該契約第3條所載之「開放」，自與該建築申請限制是否開放無關。
②按二級管制區地上建築物之改建、修繕、拆除、變更
原有地形、建造工廠、房屋或其他設施者，應向當地直轄市政府申請，報請經濟部核定後辦理之，淡水河洪水平原管制辦法第5條定有明文。 系爭土地原經經濟部水利署公告為洪水平原一級管制區， 嗣於69年3月27日公告變更為淡水河洪水平原二級管制區，非不可建築，僅須向當地直轄市政府申請報請經濟部核定後即可辦理；79年1月31日公告解除淡水河洪水平原二級管制區後，系爭土地已不受「淡水河洪水平原管制辦法』管制（見不爭執事項㈢），足認系爭80年買賣契約於「80年4月10日」簽訂時，已無任何建築申請限制，則該契約第3條所載之「開放」，亦與該建築申請限制是否開放無關。
③至於○○都市計劃於64年間將系爭土地列入洪水平原
一級管制區後，未配合主管單位依水利法將系爭土地變更為洪水平原二級管制區、解除二級洪水平原管制區等作業，仍於該都市計劃內標記系爭土地為一級洪水平原管制區，並於「80年11月間」再公告以市地重劃方式開發所為之建築限制，與系爭「80年4月10日」簽訂之買賣契約無關，詳如前述，是上訴人主張系爭土地因位於洪水平原一級管制區內無法建築，雙方乃約定可以蓋房屋時始過戶云云（見本院卷㈡第13頁），亦無可採。
④據上， 系爭土地於80年4月10日既尚無上開建築申請
之限制，則證人郭○○、侯○○所述「開放」就是可以蓋房子等語，應無可採。況，證人郭○○果若於80年4月10日訂約時確將第三條「開放」就是「可以蓋房子」的意思告訴代書侯○○；代書侯○○於80年4月10日代辦系爭80年買賣契約時，果已接獲該訊息，且知悉系爭土地需經重劃後始可建築等情屬實，何以系爭80年買賣契約對此竟支隻字未提？益徵證人郭○○、侯○○分述「開放就是可以蓋房子」、「原本農業區土地重新規劃，才可以開始蓋房子」等語，應係事後迴護上訴人之詞不可採信。
⒌承上，系爭土地之地目雖為田，但於44年10月31日劃入都
市計劃後，已無農業發展條例最低分割面積之限制，惟上訴人與葉○○於80年4月10日訂立系爭80年買賣契約時 ，因誤認系爭土地仍受上開最低分割面積之限制，乃於契約第3條特別約定「『開放』 後即時辦理分割過戶登記手續」。其所謂「開放」之真意，應係指開放「土地分割」而言。上訴人主張該第3條之「開放」係指開放「建築房屋」，不可採信。系爭土地於80年4月10日訂約時既已無土地分割之限制，則上訴人得請求移轉系爭土地所有權應有部分之請求權，於80年4月10日訂約時即得行使。上訴人主觀上不知已可行使權利，尚無礙於本件請求權時效之起算（最高法院104年台上字第255號判決參照）。因此，上訴人主張本件請求權應自103年12月31日市地重劃完成得申請建築時起算，或自89年1月26日土地法修正不限制最小分割面積時起算（見本院卷㈡第127頁），均無可採。上訴人遲於103年7月11日始起訴請求，有收代戳可憑（見原審卷㈠第3頁），則被上訴人抗辯上訴人之請求權已罹於時效，即屬有據。
六、綜上，上訴人依系爭買賣契約及繼承之規定，請求被上訴人3人應將系爭000號土地應有部分各0000000/00000000移轉登記予上訴人，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山法 官 林俊廷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 13 日
書記官 潘大鵬附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。