臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1112號上 訴 人 趙純堯訴訟代理人 魏憶龍律師複 代理人 何謹言律師
王政凱律師被 上訴人 梁平和訴訟代理人 林衍鋒律師複 代理人 翁翊華律師上列當事人間返還房屋事件，上訴人對於中華民國104年6月17日臺灣士林地方法院103 年度訴字第1674號第一審判決提起上訴，本院於105年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：其於民國103年9月9日經原法院103年度司執字第12387 號拍賣抵押物強制執行事件拍賣程序，拍得坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（權利範圍：2分之1），及其上488 建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○街○○○巷○○○○號，權利範圍：全部，下稱系爭房屋），並於103年9 月30日取得權利移轉證書，於103 年10 月20日辦畢所有權移轉登記。詎上訴人無正當權源占有系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，爰依民法第767條第1項前段、第179 條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並自103年10 月20日起至系爭房屋返還之日止，按月給付被上訴人不當得利新臺幣（下同）47,156元等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，業經原審判決駁回，未據聲明不服，非本院審理範圍）。並於本院聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋於拍賣前原登記於訴外人鍾興蓮名下，因鍾興蓮於101 年間積欠上訴人款項，雙方合意由上訴人承租使用系爭房屋，租賃期間自101年7月6日起至106年7月5日止，租金每月5 萬元則以鍾興蓮積欠款項之利息扣抵，依民法第425條第1項規定，該租賃契約對於受讓系爭房屋所有權之被上訴人仍繼續存在，上訴人自非無權占有。又被上訴人請求之不當得利金額過高，應參照土地法第97條規定，按系爭房屋及坐落土地申報總價年息5%計算，始屬合理等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於103年9 月9日經原法院103年度司執字第12387號
拍賣抵押物強制執行事件拍賣程序，拍得坐落臺北市○○區○○段0○段000 地號土地（權利範圍：2分之1 ），及其上
488 建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○街○○○巷○○○○號，權利範圍：全部），並於103年9月30日取得權利移轉證書，於103年10 月20日辦畢所有權移轉登記（原審卷第9-11頁）。
㈡系爭房屋現為上訴人占有使用中。
四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭房屋，為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠上訴人占有系爭房屋有無正當權源？⒈按原告以無權占有為原因，請求返還土地者，原告就土地為
其所有及被告占有之事實已為舉證證明，被告以其非無權占有為抗辯者，原告對其土地被無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件系爭房屋為被上訴人所有，現由上訴人占有使用中，為上訴人所不爭，並有不動產權利移轉證書、建物登記謄本、建物所有權狀（原審卷第9-11頁），依上開說明，應由上訴人就占有系爭房屋之合法權源負舉證之責。
⒉上訴人固抗辯其與鍾興蓮已就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，
該租賃契約對於受讓系爭房屋所有權之被上訴人仍繼續存在，其自非無權占有等語，並提出房屋租賃契約書為證（原審卷第34-38頁）。惟查：
⑴依證人鍾興蓮於原審審理時證稱：「．．．因為我和被告都
需要錢，而我的信用比較好，用我的名字貸款可以取得比較多的貸款，所以雙方講好用買賣把房屋登記給我，用我的名字去貸款，貸得的款項是6,000萬元，其中3,800萬元去還原來的貸款，剩下2,200 萬元我和趙純堯都有拿，但詳細金額記不清楚，銀行貸款本利都是我在付，我和被告的買賣是約定總價4、5,000萬元，約定的價款都有交付完畢。因為我跟被告是很多年的朋友，他需要居住，而我不需要，所以我就讓他繼續住，我們有書面協議要讓他無條件住三年．．．」等語（原審卷第126頁反面），而其提出101年7月4日切結書記載：「立切結書人（買方）鍾興蓮女士於民國101年05 月12日向（賣方）趙純堯先生及趙耕牧先生購買坐落台北市○○區○○段○○段000地號持分1/2同所地號所在建號488 即門牌大湖街158巷15之1號所有權全部，（買方）同意1.過戶完竣後三年內不得買賣。2.賣方三年內無條件有居住權利。
3.三年後若買方欲出售，賣方有同價金之優先購買權利，恐口無憑，特立此書為據」（原審卷第139 頁），足見系爭房屋原為上訴人、訴外人趙耕牧所有，因上訴人、鍾興蓮均有資金需求，鍾興蓮之信用狀況較佳，雙方商議由上訴人、趙耕牧將系爭房屋出售予鍾興蓮，再由鍾興蓮以系爭房屋向銀行貸款，並以貸款所得清償買賣價金，因鍾興蓮並無居住需求，雙方復約定系爭房屋仍由上訴人無條件居住3 年，鍾興蓮於3年內不得出售系爭房屋，3年後如欲出售，上訴人享有優先購買權利等情，故鍾興蓮買受取得系爭房屋所有權後，既同意將系爭房屋無償出借予上訴人使用3 年，上訴人並無旋即於同年月6 日再與鍾興蓮約定給付租金承租系爭房屋之必要。
⑵再依鍾興蓮於原審審理時證稱：「（是否知道房屋租賃契約
書的內容？）我不知道，我沒有看過租約。而且我當時也沒有欠被告錢」「（當時說要簽一份租約，兩造有無協議內容為何？）沒有講，那時候我有交代公司的人看被告想怎麼處理，就照他的意思。當時我是認為買賣的時候有寫協議書，所以被告要寫租約，我就覺得無所謂，雙方沒有協議租約的內容」等語（原審卷第126頁反面、第127頁），於本院準備程序證稱：「因我跟上訴人買賣房子時，有私下談好三年無條件給他住，所以只有這樣，我並沒有要租給他的意思，因為如果租給他要拿錢，但我有說要無條件讓他住三年」「（所以你的真意只有要讓上訴人無條件住三年，並無與上訴人成立租賃契約的意思？）是的，沒有要成立租賃契約的意思，但是他說要寫租賃契約，我有同意」「（所以租賃契約書上記載的租金金額、租賃期限、以欠款利息抵付租金等等的記載並非兩造的約定？）是的，完全沒有約定，但我有跟上訴人說，就照他的意思寫」等語（本院卷第91頁正、反面），可知上訴人、鍾興蓮於101年7 月6日簽訂房屋租賃契約書，係應上訴人之要求，委託其員工林喜儀配合上訴人辦理，鍾興蓮從未與上訴人協商租約內容，系爭房屋租賃契約書上記載之租賃期間、租金金額均非兩造之約定，鍾興蓮僅配合簽訂房屋租賃契約書，並無與上訴人成立租賃契約之意思。⑶又鍾興蓮積欠上訴人之債務金額若干、雙方有無利息之約定
、約定之利率為何、上訴人每月可得請求及可供扣抵之利息金額若干等事項，上訴人迄未具體說明，甚或明確表示其與鍾興蓮就每月利息金額若干並未特別約定，此參上訴人及其訴訟代理人於本院準備程序陳稱：「（你與鍾興蓮有無講好債權債務每月利息多少錢？）鍾興蓮欠我太多錢了，上千萬元，她給我的票都退票，我也從沒跟她要過利息，她只說租金就從利息去扣，欠的錢太多了，利息錢根本扣不完，所以沒有特別約定，印象中她利息有開票給我」「（上訴人主張系爭租賃契約書簽訂當時，上訴人與鍾興蓮間的債權債務金額及約定利息為何？）我們陸續在整理當中，待整理完畢後再具狀提出」等語即明（本院卷第82頁）。上訴人固提出支票及退票理由單、支付命令及確定證明書、匯出匯款憑證、郵政跨行匯款申請書、匯款申請書（原審卷第108-117 頁、第156-158頁），及於本院105年6月8日準備程序當庭出示上訴人匯款予訴外人陳炎峰、詹政行、蔡珠鳳各460萬元、250萬元、560萬元之證明文件（本院卷第93 頁反面，匯款證明文件嗣未提出附卷），抗辯鍾興蓮至少積欠2,000 萬元左右之債務未償，其與鍾興蓮始約定以利息扣抵租金，系爭房屋租賃契約書之內容確為真實等語。惟查：匯款之原因多端，非必然為借款，本難僅以匯款之事實，即逕認收受匯款之一方，必然積欠他方匯款金額，上開匯款證明文件尚難推論鍾興蓮至少積欠上訴人2,000 萬元左右之債務未償。且依上訴人所陳，系爭房屋租賃契約書係於101年7 月6日簽訂（原審卷第38 頁），而依上開匯款證明文件所載，上訴人係於100年9月27日、101年10 月4日、101年10月18日，各匯款473萬元、50萬元、140萬元予鍾興蓮（原審卷第156-158頁），則系爭房屋租賃契約書簽訂時，上訴人與鍾興蓮間至多僅473萬元之金錢往來。且依證人鍾興蓮於本院準備程序證稱：「上訴人忠孝東路有一個房子，借我設定抵押，去向我的朋友借款1,200萬元，借款當下就有把上訴人原本設定的500萬元塗銷，因為我幫他塗銷，所以他才匯款給我，只有這樣而已．．．」「（為何上訴人匯的是473萬元，而非500萬元？）因為上訴人這筆錢是跟他人以2.5 分左右的利息借的，他說這2.5 分左右的利息要我付，說直接一點，就是這筆錢是他幫我借的，而我要付這個利息」等語（本院卷第92頁反面），可知上開473 萬元款項，係因鍾興蓮代上訴人清償忠孝東路房地貸款500 萬元，故由上訴人匯款予鍾興蓮，上訴人匯款金額僅473萬元，而非500萬元，係因其間已扣除利息，則上訴人就上開473 萬元款項顯無利息請求權存在，自無以利息扣抵租金可言。至上訴人匯款予陳炎峰、詹政行、蔡珠鳳之460萬元、250萬元、560 萬元，上訴人就該等款項為鍾興蓮對其所負債務、該等債務於系爭房屋租賃契約簽訂時即已存在等事項，均未舉證證明之，上訴人抗辯鍾興蓮至少積欠2,000 萬元左右之債務未償，其與鍾興蓮始於簽訂系爭房屋租賃契約時約定以利息扣抵租金，不足採信。又鍾興蓮積欠上訴人80萬元，固有支票及退票理由單、支付命令及確定證明書在卷可稽（原審卷第108-117 頁），惟上開支票之發票日為102年9月30日至103年4月30日，足見系爭房屋租賃契約簽訂時（101年7 月6日），鍾興蓮對上訴人尚無上開支票債務存在，其與上訴人自無約定以利息扣抵租金之可能，縱上開支票之原因關係發生於系爭房屋租賃契約簽訂之前，然其每月利息金額亦不過3,333 元（800,000×5%÷12＝3,333，元以下四捨五入），顯不足抵付上訴人所稱每月租金金額5萬元，卻始終未見上訴人補足其差額，益徵上訴人與鍾興蓮間均無以利息扣抵租金之真意，其二人顯無受形式上簽訂之房屋租賃契約書所拘束之意。
⑷另上訴人於系爭房屋強制執行程序中，僅陳稱系爭房屋原為
其所有，其於該處已居住2 、30年之久，其遭鍾興蓮詐騙等語，完全未提及其與鍾興蓮就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，其係本於租賃法律關係占有系爭房屋之情事，亦有假處分執行筆錄、房屋使用現況調查表、執行（履勘）筆錄在卷可佐（原審卷第60-63 頁）。則自鍾興蓮已出具切結書，同意上訴人無償使用系爭房屋3 年，上訴人就同一期間應無再與鍾興蓮簽訂房屋租賃租約之必要；鍾興蓮與上訴人並無成立租賃契約之合意；上訴人於系爭房屋強制執行程序中，亦完全未提及其與鍾興蓮就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書之事等節觀之，足徵上訴人於鍾興蓮出具切結書後再行與之簽訂房屋租賃契約書，兩人並無就系爭房屋成立租賃契約之真意，亦無受該形式上簽訂之房屋租賃契約書所拘束之意，系爭房屋租賃契約書應為上訴人與鍾興蓮基於通謀虛偽意思表示而簽訂，依民法第87條第1 項規定，應屬無效，故上訴人抗辯其與鍾興蓮已就系爭房屋簽訂房屋租賃契約，該租賃契約對於受讓系爭房屋所有權之被上訴人仍繼續存在，其自非無權占有，難謂可採。
⒊按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與借用人間之特定關係
，非如租賃之有民法第425 條之規定，借用人不得對借用物之受讓人主張其與原所有人間之使用借貸契約繼續存在（最高法院76年度台上字第2314號判決意旨參照）。鍾興蓮買受取得系爭房屋所有權後，僅同意將系爭房屋無償出借予上訴人使用3 年，並未將系爭房屋出租予上訴人，已詳前述，足見上訴人與鍾興蓮就系爭房屋僅有使用借貸關係存在，且該項使用借貸關係已因期間屆滿而消滅，依上開說明，上訴人尚不得對被上訴人主張其仍有占有系爭房屋之正當權源，其占用自屬無權占有。
㈡被上訴人得否請求上訴人騰空返還系爭房屋？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。被上訴人為系爭房屋之所有人，上訴人占有系爭房屋並無正當權源，復如前述，被上訴人依上開規定請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人，洵屬有據。
㈢被上訴人請求之不當得利，其金額若干始屬適當？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被上訴人為系爭房屋之所有人，上訴人無正當權源占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人依上開規定請求上訴人返還相當於租金之利益，尚非無據。
⒉次按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價。而依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。系爭房屋位於臺北市大湖公園附近，步行數分鐘即可達大湖公園捷運站，交通便利，周遭生活機能完善，且為獨棟透天住宅，居住品質甚佳，有麗業不動產估價師聯合事務所不動產估價（鑑定）報告內容、勘估標的位置圖、勘估標的照片等在卷可參（原審卷第177-183 頁）。本院審酌系爭房屋坐落位置、周遭環境、交通便利、生活機能完善及上訴人使用系爭房屋之經濟價值、所受利益等一切情狀，認以系爭房屋及其坐落土地申報總價額年息6%計算被上訴人相當於租金之利益為適當，上訴人抗辯應以系爭房屋及其坐落土地申報總價額年息5%計算，尚非可採。
⒊又被上訴人以402 萬元拍得系爭房屋，而系爭房屋所坐落之
臺北市○○區○○段0○段000 地號土地，其面積為380平方公尺，103年1月之公告地價為每平方公尺35,600元，申報地價為每平方公尺28,480 元（35,600×80%＝28,480），被上訴人應有部分2分之1，有不動產權利移轉證書、土地登記謄本、公告地價及公告土地現值查詢資料在卷可佐（原審卷第9頁、第176頁，本院卷第142頁）。依此計算，上訴人自103年10月20日起應給付相當於租金之不當得利為每月47,156元〔（28,480×380×1/2＋4,020,000）×6% ÷12＝47,156〕。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179 條規定，請求上訴人將系爭房屋騰空返還予被上訴人，並自103年10月20日取得系爭房屋所有權之日起至系爭房屋返還之日止，按月給付被上訴人47,156元，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、上訴人雖聲請訊問證人林喜儀，以查明系爭房屋租賃契約書上手寫記載利息等文字究為何人書寫，以確認是否有表見代理情事。惟鍾興蓮並未否認委託其員工林喜儀配合上訴人簽訂系爭房屋租賃契約，兩造所爭執者僅在於上訴人與鍾興蓮有無就系爭房屋成立租賃契約之真意，上訴人與鍾興蓮並無受形式上簽訂之房屋租賃契約書所拘束之意，已如前述，縱系爭房屋租賃契約書上手寫記載利息等文字係由鍾興蓮或林喜儀所書寫，上訴人與鍾興蓮無效之意思表示亦不致變異為有效，對該形式上簽訂之房屋租賃契約書之效力均不生影響，本院認無再予訊問之必要，併予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 楊博欽法 官 陳秀貞正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 10 月 11 日
書記官 李家敏附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。