臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1151號上 訴 人 温松楠
温炳堅共 同訴訟代理人 陳鄭權律師
王建偉律師被上訴人 翁思永
翁林玉燕范宏樑翁聖維翁聖碩翁豔鵑古煥文黃慧娟古煥枝共 同訴訟代理人 劉宏邈律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國104年7月14日臺灣新竹地方法院104年度訴字第279號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於105年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
追加備位之訴駁回。
第一、二審及追加備位之訴訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款規定自明。被上訴人（下各以姓名稱之，合稱被上訴人）在原審依耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，請求確認兩造就如附表所示土地（下稱系爭土地）所訂新竹市東溪字第687號耕地租約（下稱系爭租約）無效，於本院追加主張已依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，備位聲明請求確認兩造間就如系爭土地所定之系爭租約關係不存在（見本院卷2第74頁），其追加之訴與原訴之主要爭點及證據資料相同，其請求之基礎事實同一，依上開規定，應予准許，先予敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。本件被上訴人主張與上訴人（下各以姓名稱之，合稱上訴人）間就系爭土地所訂系爭租約已歸於無效，縱非無效亦經被上訴人終止，故兩造間已無系爭租約關係存在，為上訴人所否認，則兩造間就系爭租約是否有效及就系爭土地是否有耕地租賃關係存在即不明確，並致被上訴人私法上之地位有受侵害之危險，而得經法院以確認判決除去，揆諸首揭說明，被上訴人提起本件確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊共同出租系爭土地予上訴人，並簽訂系爭租約，租賃期間自民國（下同）98年1月1日起至103年12月31日止，詎上訴人於如附表所示編號4土地（下稱589地號土地）興建數棟建物，其中如附圖所示B部分（門牌號碼新竹市○區○○路○○○巷○○號）、F部分（門牌號碼新竹市○區○○路○○○巷○○號）建物乃供上訴人及其家族居住使用，又上訴人非不得在系爭土地附近之上訴人所有新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地興建農舍，亦無以如附圖所示編號A至H部分建物作為農舍使用之必要，且如附圖所示L部分之589地號土地呈休耕狀態，如附表所示編號1、3土地（下各稱578地號土地、581地號土地）均為雜草，如附表所示編號2土地（下稱578-4地號土地）上有雜草、碎石並停放車輛，上訴人並未於系爭土地自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項規定，系爭租約應屬無效。縱認系爭租約非屬無效，上訴人亦有非因不可抗力而不為耕作已達1年以上之情事，伊業依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止兩造間系爭租約等語。聲明求為判決：㈠先位聲明：確認兩造就系爭土地所訂之系爭租約無效。㈡備位聲明：確認兩造間就系爭土地所訂之系爭租約關係不存在。
二、上訴人則以：系爭土地上之建物並非近期興建，而係最初訂立系爭租約時即已存在之部分建物（如三合院、豬舍等），嗣於60年間因承租人家中人口增多且建物老舊、損壞，經系爭土地之前地主即原出租人同意，將原三合院翻修、補強如現狀，並未超過原建物範圍，且為伊置放農具、堆放肥料及休息之處所，與農業經營不可分離，系爭土地其他部分均由伊種植農作物，並無不自任耕作之情形。被上訴人於97年7月間向前地主買受系爭土地，當時即知系爭土地上建物之存在及耕地使用現況，卻未為反對之意思表示，並與伊續訂系爭租約及收受租金，更未於97年12月31日當期租約屆滿前，主張伊不自任耕作，自不得再以該等事由謂嗣後續訂之系爭租約無效，被上訴人先位聲明之請求有違誠信原則且屬權利濫用。伊原承租耕地面積約2,400坪，因部分耕地遭政府徵收為道路用地而縮減，其中位於公道五路與經國路口旁之578-4地號土地已成畸零地，且水路中斷又每逢大雨即淹水而無法耕作，又系爭土地屬經濟部及行政院農業委員會（下稱農委會）會銜公告之104年第1期稻作停灌範圍而依法休耕，伊亦無非因可不抗力而不為耕作已達1年以上之情事，被上訴人終止系爭租約顯乏依據等語，資為抗辯。
三、原審判決兩造就系爭土地所訂之系爭租約無效。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。被上訴人於本院追加備位聲明：確認兩造間就系爭土地所定之系爭租約關係不存在。上訴人則答辯聲明：追加之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見原審卷第279至280頁、本院卷1第78頁背面）：
㈠系爭土地各為如附表所示各被上訴人所有。
㈡系爭土地所訂之系爭租約，自前手起歷經續約，嗣為每6年
續約1次。於98年1月5日由承租人即上訴人單方申請租約續訂登記，租賃期間自98年1月1日起至103年12月31日止，兩造分別為出租人、承租人。
㈢589地號土地之使用狀況如下：
⒈温炳堅：
⑴如附圖所示編號H部分建物：紅磚造豬舍，為1層樓建物，
浪板屋頂，原審履勘時圈養雞，放置些許農作雜物，施肥肥料及農具。
⑵如附圖所示編號G部分建物：紅磚造三合院右廂房，為1層
樓建物，上有隔空之鐵皮屋頂，內放置老舊傢俱、雜物，內部些許樑柱有鐵架支撐。
⑶如附圖所示編號F部分建物（門牌號碼新竹市○區○○路○○○巷○○號）：3樓水泥建物。
①1樓前面為客廳，有木製傢俱、桌椅、電視機、電風扇
及冷氣機，中間有温柄堅使用之房間，內有彈簧床、衣櫃、五斗櫃、日常家用雜物，接連之左側有1間廁所（僅有抽水馬桶），再右側為通往2樓之樓梯，再右側為廚房，內有瓦斯爐，冰箱及炊煮雜具、食品、餐桌，其後為浪板鐵皮加蓋之後陽台，放置雜物、1台洗衣機。
②2樓樓梯右側起居室內有電腦、鋼琴、電視、書櫃、書
架、沙發組，有1個對外窗戶，入內有1間房間，有對外窗，有書櫃、衣櫃、書桌、床、冷氣機、電風扇，再往內尚有1間房間，為温柄堅孫子居住使用，有床、冷氣機、衣櫃、床頭櫃、書桌，再往外有1個落地窗陽台，有放置露營用品、植栽及雜物；2樓樓梯左側房間為温炳堅媳婦使用，有床、衣櫃、書桌、外推式陽台，1個對外窗，此房左側有1間廁所，有抽水馬桶及蓮蓬頭、有對外窗。
③3樓樓梯右側為神明廳，有供桌、椅子、桌子、外推為
鐵皮架設之曬衣處及焚燒金紙之金爐；3樓樓梯右側則為温柄堅之女使用，有床、衣櫃、冷氣，2人座沙發、梳妝台、小桌、內有1間廁所、有抽水馬桶、洗手檯，廁所外推為水塔。
⑷如附圖所示編號E部分為鐵皮棚架，原審履勘時放置1台
TOYOTA牌，Yaris汽車，其右側有如附圖所示編號D部分建物，為1棟磚造平房，內有搬運車、米糠，為温炳堅使用。
⒉温松楠：
⑴如附圖所示編號B部分建物（門牌號碼新竹市○區○○路○○○巷○○號）：3樓水泥建物。
①1樓前庭院有放置機車雜物、水塔、植栽、外有圍牆，
屋內前面為客廳，有木製桌椅、電視櫃、電視機、冷氣機、飲水機、電話、2個對外窗，電視機後方有房間，為温松楠夫妻使用，有2個對外窗，梳妝檯、床、電視機、五斗櫃、衣櫃，內有廁所，有洗手檯、抽水馬桶、浴缸，1樓樓梯左側乃為廚房、餐廳，有大冰箱及日常家用物品，廚房內有熱水器、大冰箱、抽油煙機、瓦斯爐、餐桌、烤箱、碗櫃、2個對外窗，廚房內有1條通道，通往洗曬衣間，內有洗衣機，1樓樓梯右側有1間房間為温松楠之子使用，內鋪有木質墊高地板，有2個對外窗、電視、衣櫃、冷氣機、矮桌。
②2樓有神明廳，內有供桌、2張椅子；前方為外推陽台，
有植栽、金爐，其旁有1間房間，有彈簧床、衣櫃、電視機、冷氣機、單人床、梳妝檯，2樓樓梯右側房間為雜物間，有衣物及書桌，其後方有1間房間，有床、衣櫃、2台電腦、書桌、冷氣機，有對外窗，其前方有廁所，有抽水馬桶、洗手檯、浴缸，神明廳之後方亦有1間房間，鋪設木質地板，2個對外窗、床、衣櫃、冷氣機、電視機。
③3樓為房間，有冷氣、雜物、其內有1個對外窗，有門可
通往鐵皮加蓋曬衣間，有廁所，3樓樓梯前方另有1間房間，有床、電視機、書桌、冷氣機、屏風櫃、2個對外窗、飲水機、衣櫃、床頭櫃、內有浴室，有抽水馬桶、洗手檯，樓梯前方為外陽台。
⑵如附圖所示編號A部分：部分為1樓石棉瓦頂，四面無牆，
原審履勘時放置耕耘機，另為1樓玻璃纖維材質（前面開放，後方圍起），有1座冰庫，目前已無使用。
⒊589地號土地除上開建物使用外，道路旁之農地（如附圖所示編號L）於原審履勘時呈現休耕狀態，只殘留稻梗。
㈣581、578地號土地均為雜草，並無作物。
㈤578-4地號土地部分為道路，部分為雜草、碎石。
五、被上訴人主張上訴人未於系爭土地自任耕作，在其中589地號土地上興建建物，供上訴人及其家族成員居住使用，578、581地號土地均為雜草，另578-4地號土地上有雜草、碎石並停放車輛，系爭租約依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定應全部無效等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭執論斷如下：
㈠按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地
法及其他法律之規定；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕地三七五減租條例第1條、第6條第1項分別定有明文。是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法第106條所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言（最高法院44年台上字第611號判例意旨參照）。經查：
⒈兩造間就系爭土地所訂系爭租約，係延續原出租人温吉等
與原承租人温炳堅於38年6月25日所訂私有耕地租約（東溪字第687號），約定租賃期間自37年11月1日起共訂3年，承租面積為0.8353甲，相當於8,102平方公尺（0.8353甲2,934坪/甲3.3058平方公尺/坪＝8,101.76平方公尺，小數點以下四捨五入，下同），並約定依正產物收穫總量千分之375為最高額計算地租，嗣迭依耕地三七五減租條例續約，於69年8月23日承租面積為0.7905甲，相當於7,667平方公尺（0.7905甲2,934坪/甲3.3058平方公尺/坪＝7,667.24平方公尺），系爭租約又經出租人及承租人數次會同辦理變更登記，於88年12月20日所訂租約承租面積為5,434.48平方公尺（578地號土地承租面積
644.01平方公尺，578-4地號土地承租面積27.68平方公尺，581地號土地承租面積280.29平方公尺，589地號土地承租面積4,482.5平方公尺），始與如附表所示系爭租約之承租面積相同，出租人温啟修等8人再於96年5月10日單獨申請租約繼承變更登記，於98年1月5日經承租人即上訴人單方申請租約續訂登記等事實，有私有耕地租約、私有耕地三七五耕地租約及異動登記附卷可稽（見原審卷第231至241頁），足信為真。又系爭土地地目均為田，使用分區均為特定農業區，使用地類別均為農牧用地，乃土地法所稱之農地，面積合計為13,912.81方公尺（578地號土地面積644.01平方公尺，578-4地號土地面積123.37平方公尺，581地號土地面積846.2平方公尺，589地號土地面積12,299.23平方公尺），此觀系爭土地登記謄本即明（見原審卷1第90至97頁），而依系爭租約之約定，系爭土地出租面積為5,434.48平方公尺，可見原出租人温吉等並非將系爭土地整筆出租予承租人，洵堪認定。
⒉又經原審法院至現場履勘及囑託新竹市地政事務所測量結
果，坐落589地號土地如附圖所示編號A部分之鐵皮屋（面積83.9平方公尺）、編號B部分之3層樓房（門牌號碼新竹市○區○○路○○○巷○○號，面積196.01平方公尺）為温松楠所有，坐落589地號土地如附圖所示編號C部分之雞舍（面積35.58平方公尺）、編號D部分之1層磚造建物（面積
79.62平方公尺）、編號E部分之鐵皮屋（面積16.72平方公尺）、編號F部分之3層樓房（門牌號碼為新竹市○○路○○○巷○○號，面積114.33平方公尺）、編號G部分之鐵皮屋頂磚造建物（面積74.58平方公尺）、編號H部分之磚造建物（面積51.43平方公尺）為温炳堅所有，上開編號B部分建物供温松楠住家使用，編號F部分建物供温炳堅住家使用，編號A部分地上物放置耕耘機，編號C部分為雞舍，編號D部分建物放置搬運車、米糠，編號E部分為鐵皮棚架，編號G部分為紅磚造三合院右廂房，編號H部分為紅磚造豬舍，圈養雞及放置農作雜物、肥料及農具等，有勘驗筆錄（見原審卷第163至165頁、第279至280頁）、系爭土地複丈成果圖（見原審卷第271、272頁）及現場照片（見原審卷第186至207頁）可稽。參諸證人楊建榮於本院結證稱：
伊為前溪里前里長，原審卷第116頁編號1照片中間那棟兩層樓頂樓有加蓋建物（即編號F部分）為温炳堅的房子，編號2照片之紅磚平房（即編號G部分）是上訴人的老家，現在温炳堅養雞鴨使用，編號3兩層樓頂樓有加蓋建物（即編號B部分）為温松楠的房子，編號4照片之紅磚平房（即編號D部分）是上訴人兩家的人放置農具使用；上開紅磚平房從伊懂事以來就有，上訴人所有兩層樓及頂樓加蓋房屋於68年間興建，温炳堅的兩層樓房屋左右兩側的紅磚平房（即編號G、D部分）是原來四合院的護龍，四合院中間房屋後來損毀，拆掉重建為温炳堅的兩層樓房屋（即編號F部分），那時因房屋有毀損，加上上訴人有家庭小孩，原來的房屋住不下，所以才蓋那2棟兩層樓建物（即編號F、B部分），上訴人蓋兩層樓建物時，地主即原出租人一定知道，因為地主住在附近同一條巷子，距離約100多公尺，上訴人蓋好後，原地主温鼎乾有去過；上訴人承租耕作田地是在上開建物前面、後面都有，上訴人都有在耕作等語（見本院卷1第133頁背面至第134頁背面），與證人陳碧霞於本院具結證述：伊自49年間結婚即住在前溪里，伊公公温鼎乾為系爭租約原出租人之一，另出租人温吉、温長裕住在臺北，出租系爭土地事宜都委由温鼎乾處理，上訴人承租系爭土地和伊家耕作土地相鄰，上訴人承租土地除栽種農作物外，有蓋紅磚房屋，後來將舊屋的正身拆掉，蓋新的兩層樓水泥房屋，原審卷第116頁照片編號1、2號中紅磚部分（即編號G、D部分）就是舊屋剩下的護龍，編號1照片中兩層樓建物（即編號F部分）是温炳堅的家，編號3號照片中兩層樓建物（即編號B部分）是温松楠的家，上訴人搭建新的兩層樓房屋時，有跟温鼎乾講，温鼎乾有同意，因為上訴人說舊屋會漏水，温鼎乾和伊同住，他們在談時伊有在場，兩層樓建物已蓋3、40年了等語（見本院卷1第170頁背面至第171頁背面），互核觀之，堪認於37年間系爭租約成立初始，原出租人與承租人即約定紅磚造三合院建物範圍土地由承租人建築房屋居住使用，嗣於68年間因原建物老舊，原出租人同意承租人在原地拆除部分舊建物重建新建物，且由上訴人使用迄今已逾30年，足見如附圖所示編號B、D、F、G部分土地俱屬舊建物坐落範圍，自始係供承租人建築房舍居住使用。又如附圖所示G、D部分建物既為原三合院建物之左右廂房，F部分建物係拆除原三合院正廳後所建，則如附圖所示E部分鐵皮屋，乃坐落原三合院建物所包圍之院埕部分，衡情亦應屬於供承租人居住使用之範圍，是上開B、D、E、F、G部分土地之租用，並非以承租人自任耕作為目的，參酌耕地三七五減租條例第12條規定「承租人之農舍，原由出租人無條件供給者，本條例施行後，仍由承租人繼續使用，出租人不得藉詞拒絕或收取報酬」之精神，出租人與承租人本得就房舍坐落之土地約定非以耕作為目的之租賃關係，故就此部分土地所訂之租約，雖約定按三七五租率計租，仍不能認係耕地三七五減租條例所謂耕地租賃，而有耕地三七五減租條例之適用，仍應適用一般租賃法則之規定，又被上訴人係自原出租人受讓取得系爭土地所有權，並接續原租約與上訴人簽訂系爭租約，且未變更原租約之內容，則該約定對於被上訴人自仍繼續有效。
⒊被上訴人雖主張如附圖所示編號D、G部分建物固為原三合
院之左右廂房，F部分建物為三合院正廳拆除之後所興建，惟B部分建物並非原三合院之建物，而是温松楠事後所增建，則不論原出租人是否同意改建三合院，B部分建物均非原出租人同意增建云云（見本院卷2第97頁背面）。
惟證人陳碧霞已證稱舊屋拆除重建部分即為上訴人新建房屋，上訴人新建兩層樓房屋後即未再翻修改建過等語（見本院卷1第171頁及背面），佐以如附圖所示B部分建物之門牌號碼新竹市○區○○路○○○巷○○號，該址原為新竹市○○里○鄰○○路○○號，於52年3月2日變更為新竹市○○里○鄰○○路○○號之1，於76年9月1日整編為新竹市○○路○段○○○巷○○弄○○號，嗣於98年4月20整編為現址，而温炳堅於37年5月23日因前戶長温添成死亡繼為該戶戶長，斯時温松楠已設籍該戶，温松楠於66年2月26日自該址創立新戶等情，有卷附戶籍登記簿、戶籍登記申請書、戶籍謄本足憑（見本院卷2第10至19頁），可知上訴人於37年間即設籍B部分建物拆除前之舊建物，足以推認該建物坐落土地亦為原出租人與承租人約定供承租人建築房舍居住使用之範圍，則該部分土地即非以承租人自任耕作為目的而出租，自不屬於耕地三七五減租條例之耕地租賃。上訴人另以農委會林務局農林航空測量所105年4月18日農測調字第0000000000號函覆本院74年6月26日與99月6月7日航空照片判釋比對結果（見本院卷2第56至59頁），主張如附圖所示編號B部分建物增加一構造物（位置2），F部分建物增加三構造物（位置3、5、6），惟觀諸99月6月7日航空照片中所謂增加構造物量體甚小，與74年6月26日航空照片相較，仍在後者所示之原B、F部分主建物範圍內，況上開建物坐落土地本無耕地三七五減租條例之適用已如前述，縱有增建亦難認有違反耕地三七五減租條例可言。準此，被上訴人前揭主張俱無足採。
⒋承前所述，上訴人承租如附圖所示編號B、D、E、F、G部
分土地係供建築房舍居住使用，並非以承租人自任耕作為目的，兩造間系爭租約關於此部分並無耕地三七五減租條例之適用，被上訴人據以主張系爭租約依耕地三七五減租條例第1項第1、2款規定應為無效，洵非有據，而無足取。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，為耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項所明定。又耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用。再承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院83年度台上第2636號、91年度台上第1447號裁判意旨參照）。復按土地法第106條第2項規定，第1項所稱之耕作，包括漁牧。所謂漁牧，應涵攝飼牧或飼養雞、鴨、鴿等家禽在內，是租用農地從事養雞，應屬耕地租賃，而有耕地三七五減租條例之適用（最高法院96年度台上字第2302號、71年度台上字第288號裁判意旨參照）。經查：
⒈坐落589地號土地如附圖所示編號A部分建物為開放式建物
，於原審履勘時放置耕耘機、置物欄及棚架乙節，有勘驗筆錄、現場照片足佐（見原審卷第164、206、207、280頁），上訴人亦陳稱：A部分石棉瓦屋頂四周鏤空者，現在堆放農機，其他屬玻璃纖維材質，前面開放，後面鐵皮屋封起來，現堆放穀類等語（見原審卷第109頁），又如附圖所示編號C部分建物為雞舍，D部分建物放置搬運車、米糠，H部分建物圈養雞及放置農作雜物、肥料及農具等情亦如前開㈠⒉所述，足見如附圖所示編號A、C、D、H部分之建物乃以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，應屬前揭所述之農舍，是589地號土地雖有上開建物，惟非屬耕地三七五減租條例第16條第1項規定不自任耕作之情形。被上訴人另謂上訴人於系爭土地附近有自有耕地，並無在系爭土地上搭建農舍使用之必要云云，惟承租人依法本得在承租耕地上搭建農舍使用，且該等農舍鄰近上訴人居住處所，上訴人於系爭土地附近縱有其他耕地，亦難認無就近在系爭土地搭建農舍以便利耕作之必要，被上訴人此部分所陳尚非可採。
⒉被上訴人又主張589地號土地如附圖所示編號L部分呈現休
耕狀態，只殘留稻梗，578-4地號土地部分為道路，部分為雜草、碎石並停放車輛，上訴人任令荒蕪致被上訴人遭新竹市環境保護局來函要求清理，581、578地號土地均為雜草，並無作物，可見上訴人確有不自任耕作之情形云云，並舉原審勘驗筆錄及提出新竹市環境保護局102年5月6日竹市環衛字第0000000000號函、102年7月9日竹市環衛字第0000000000號函、104年1月28日竹市環衛字第0000000000號函及除草工程費用統一發票為證（見原審卷第154至161頁）。惟查，上開土地縱有休耕僅留稻梗或有雜草、碎石等荒廢之狀態，依前揭說明，亦非屬耕地三七五減租條例第16條第1項不自任耕作之情形。又原審法院至現場履勘時，578-4地號土地並無停放車輛（見原審卷第164、280頁筆錄），且該地面積為123.37平方公尺，上訴人承租面積僅27.68平方公尺，於新竹市稅務局地價稅農業用地會勘時雖有停放車輛之情形（見原審卷第297頁照片），尚難遽認係該等車輛係停放在上訴人承租範圍，且停車使用之情形乃上訴人所為，是被上訴人憑以主張上訴人有不自任耕作之情事，亦無足取。
⒊被上訴人復陳稱因上訴人就589、578-4地號土地未作農業
使用，致被上訴人遭新竹市稅務局以一般用地課徵地價稅，足認上訴人確有不自任耕作之情事，並提出新竹市稅務局函為證（見原審卷第152至153頁背面、本院卷1第122至125頁）。然查，行政機關認定農業用地是否按田賦課徵或按一般用地課徵地價稅，與司法機關認定承租人是否符合耕地三七五減租條例第16條第1項之「自任耕作」，因法律效果不同，認定標準並非完全一致，尚難以行政機關認定589、578-4地號土地未作農業使用，而為按一般用地課徵地價稅之行政處分，即認上訴人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定。
⒋基上，被上訴人主張上訴人未於系爭土地自任耕作，系爭
租約依耕地三七五減租條例第16條第1項第1、2款規定應為無效，殊非可取。
六、被上訴人另主張縱認系爭租約非屬無效，上訴人有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形，被上訴人已依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約等情，亦經上訴人否認，並辯以前揭情詞，爰就此部分爭執析述如下：
㈠按耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續1年
不為耕作時之情形，得終止，耕地三七五減租條例第17條第1項第4款定有明文。次按耕地三七五減租條例第17條第1項第2、4款，於72年12月23日修正時，分將「承租人放棄耕作權時」及「承租人非因不可抗力繼續1年不為耕作時」，併列為出租人得終止租約之法定事由，乃參照當時土地法第114條第2款及第115條分別設有「承租人放棄其耕作權利時得終止之」、「承租人…非因不可抗力繼續1年不為耕作者，視為放棄耕作權利」之規範而為增訂。是該條例第17條第1項第4款所稱之「繼續1年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言，倘承租人僅係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」，其主觀上並無放棄耕作權之意，即與該款所稱繼續1年不為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定之適用（最高法院97年度台上字第254號裁判要旨參照）。又耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，此觀同條例第20條之規定自明。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係自非因租期屆滿而當然消滅（最高法院88年度台上第1499號裁判要旨參照）。
㈡經查，系爭租約原訂租賃期間至103年12月31日止，被上訴
人並無依耕地三七五減租條例收回自耕之情形，無從拒絕續訂耕地租約，是基於前後期耕地租約間具有繼續性之性質，於原訂租期屆滿後，租賃關係並非當然消滅，被上訴人仍得主張上訴人有耕地三七五減租條例第17條第1項第4款之情形而終止系爭租約，先予敘明。次查，兩造間系爭租約關於坐落589地號土地如附圖所示編號B、D、E、F、G部分，並無耕地三七五減租條例之適用已如前述，被上訴人自不得就該部分事實主張依該條例終止系爭租約，又編號A、C、D、H部分係屬以耕作為目的或為便利耕作所建之農舍，業經本院認定如前，亦無所謂不為耕作之情形。準此，被上訴人執前揭事實主張依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，洵非有據。
㈢被上訴人另主張上訴人就578-4、578、581地號土地，客觀
上已有不繼續耕作1年以上之事實，主觀上亦有放棄耕作權之意思，伊已於調處時、104年4月29日陳報狀及105年2月23日本院言詞辯論期日為終止契約之意思表示。經查，原審法院於104年5月20日至現場履勘時，589地號土地呈現休耕狀態，578、581、578-4地號土地則為雜草等情，固為兩造所不爭執，然578、578-4、581、589地號土地係屬經濟部及農委會（104年1月9日經水字第00000000000號、農水字第0000000000號，及104年1月28日經水字第00000000000號、農水字第0000000000號）會銜公告辦理104年第1期稻作停灌區域包括頭前溪流域及鳳山溪流域（部分）範圍，並有向臺灣新竹農田水利會申請104年第1期稻作停灌補償，104年第1期稻作停灌係屬強制性，停灌期間自104年1月9日起至104年6月30日等情，有臺灣新竹農田水利會104年12月29日竹農水管字第0000000000號函（見本院卷1第189頁）、農委會105年1月14日農水字第0000000000號函（見本院卷第200頁）可稽，則上開土地於104年1月9日起至104年6月30日既屬強制停灌期間，上訴人本無從耕作，自難認其主觀上有放棄耕作權之意，核與上述耕地三七五減租條例第17條第1項第4款所稱繼續1年不為耕作之規定有間。被上訴人雖提出google衛星地圖（見本院卷2第52至54頁）、空照圖（見原審卷第170至184頁）為證，陳稱：578、581地號土地於98年9月間、12月間及102年2月間即均為雜草等語，然觀諸該等照片之內容，無從憑以認定係578、581地號土地及該等土地上之植物即為雜草，上訴人所述尚難採信。矧且，上開土地於停灌期間屆滿後，除578-4地號土地外，上訴人已恢復耕作，種植有稻作、青菜等，亦有上訴人於104年10月26日提出之現況照片可憑（見本院卷1第99至102頁背面），足見上訴人並無不為耕作之情形。何況自104年6月30日強制休耕期間屆滿，被上訴人於105年2月23日再為終止意思表示時，尚未逾1年。又578-4地號土地承租面積約為8.38坪，面積狹小，耕作實益甚微，上訴人亦陳稱該地因遭徵收為新竹市○道○路○道路用地，水路遭中斷致無法耕作等情，並經證人楊建榮於本院結證以：上訴人承租土地位在公道五路旁邊的部分因為沒有水路，所以沒辦法耕種，差不多是原審卷第114頁地籍圖578-4地號部分，就是本院卷1第102頁背面編號13照片，公道五路開闢後，溪埔路300巷和公道五路中間的土地因為缺乏水路，很多都無法耕作，原地主自己耕作的土地在578-4地號旁邊也無法耕作等語（見本院卷1第134頁背面至第135頁背面）甚明，堪認上訴人就該部分土地未為耕作係不可抗力，亦與耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定「非因不可抗力」之要件不符。是故，被上訴人主張上訴人有非因不可抗力繼續1年不為耕作之情形，得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止系爭租約，委無可採。
七、綜上所述，被上訴人依耕地三七五減租條例第16條第1項規定，請求確認兩造就系爭土地所訂之系爭租約無效，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又被上訴人於本院主張依同條例第17條第1項第4款規定終止兩造間系爭租約，追加備位請求確認兩造間就系爭土地所定之系爭租約關係不存在，亦無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
民事第二十一庭
審判長法 官 翁昭蓉
法 官 管靜怡法 官 劉又菁正本係照原本作成。
如不服本判決，上訴利益額逾新臺幣150萬元以上應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 105 年 7 月 19 日
書記官 林吟玲附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
┌─┬──────────┬─┬────┬────┬─┬────┬───────┬────────┐│編│ 土地坐落 │地│全部面積│承租面積│編│使用面積│ 履勘現況說明 │ ││ ├───┬──┬───┤ ├────┼────┤ ├────┤ │ 所 有 權 人 ││號│縣 市○ 段 │地號 │目│平方公尺│平方公尺│號│平方公尺│ │ │├─┼───┼──┼───┼─┼────┼────┼─┼────┼───────┼────────┤│01│新竹市│前溪│578 │田│ 644.01│ 644.01│O │ 644.01│ 綠草地 │翁思永、翁林玉燕││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │翁聖碩、翁聖維 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │范宏樑、翁豔鵑 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │黃慧娟、古煥文 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │古煥枝 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼──┼───┼─┼────┼────┼─┼────┼───────┼────────┤│02│新竹市│前溪│578-4 │田│ 123.37│ 27.68│P │ 114.63│ 綠草地 │翁思永 ││ │ │ │ │ │ │ │Q │ 8.74│ 碎石道路 │ │├─┼───┼──┼───┼─┼────┼────┼─┼────┼───────┼────────┤│03│新竹市│前溪│581 │田│ 846.20│ 280.29│M │ 833.64│ 綠草地 │翁思永、翁林玉燕││ │ │ │ │ │ │ │N │ 12.56│ 休耕稻田 │翁聖碩、翁聖維 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │范宏樑、翁豔鵑 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │黃慧娟、古煥文 ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │古煥枝 │├─┼───┼──┼───┼─┼────┼────┼─┼────┼───────┼────────┤│04│新竹市│前溪│589 │田│12299.23│ 4482.50│A │ 83.9 │鐵皮屋 │翁思永、翁林玉燕││ │ │ │ │ │ │ │B │ 196.01│2層樓房 │翁聖碩、翁聖維 ││ │ │ │ │ │ │ │C │ 35.58│雞舍 │范宏樑、翁豔鵑 ││ │ │ │ │ │ │ │D │ 79.62│磚造(1層) │黃慧娟、古煥文 ││ │ │ │ │ │ │ │E │ 16.72│鐵皮屋 │古煥枝 ││ │ │ │ │ │ │ │F │ 114.33│3層樓房 │ ││ │ │ │ │ │ │ │G │ 74.58│磚造(鐵皮屋頂)│ ││ │ │ │ │ │ │ │H │ 51.43│磚造(雞舍) │ ││ │ │ │ │ │ │ │I │ 463.09│道路 │ ││ │ │ │ │ │ │ │J │ 5.85│綠草地 │ ││ │ │ │ │ │ │ │K │ 153.17│綠草地 │ ││ │ │ │ │ │ │ │R │ 7812.94│休耕稻田 │ │├─┴───┴──┴───┴─┼────┼────┼─┴────┴───────┴────────┤│合計 │13912.81│ 5434.48│ │└──────────────┴────┴────┴───────────────────────┘備註1：編號I道路、R休耕稻田為上訴人與訴外人徐停源、徐廷桂、徐家鈞（即徐廷政）、徐廷秀共同使用。
備註2：複丈成果圖所示編號B（2層樓房），依實際現況應更正為3層樓房。