臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1186號上 訴 人 何國輝
王方平共 同訴訟代理人 劉政杰律師複代理人 陳建州律師被上訴人 英德建設股份有限公司法定代理人 袁齊芬訴訟代理人 侯傑中律師
張漢榮律師上列當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國104年7月28日臺灣新北地方法院104年度訴字第34號第一審判決提起上訴，本院於104年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明：（一）原判決關於不利上訴人部分廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人各新臺幣（下同）100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
被上訴人聲明：如主文所示。
二、上訴人起訴主張：
（一）被上訴人為坐落新北市○○區○○段○○○○號等7筆土地上，門牌號○○○區○○路○段○○號等建物（下稱新時代大樓）之賣方。查車道及其他必要空間之面積，本應登記為停車位所有人所有（俗稱小公），並與停車位一併銷售，不應另行計價，否則車輛將無法自車道進出，無法達停車位使用之目的。詎被上訴人竟將新時代大樓之公設○○○區○○段3108建號（下稱3108建號）1樓至地下4樓本應附隨於停車位之車道及其他必要空間，登記為全體區分所有權人之共用部分，作為房屋之公設計價出售，導致房屋之買方於不知情下，購買不應計價、本應屬於停車位所有權人之車道及其他必要空間坪數，受有損害，被上訴人受有利益，應返還利益與房屋買受人。
（二）新時代大樓之車道及其他必要空間，係合併停車空間及其他公共設施，登記於3108建號，故新時代大樓之實際車道面積，由建物登記謄本之總公設面積5113.29平方公尺，扣除停車空間及其他公共設施後如下：
1.3108建號所有停車空間登記面積合計為1604平方公尺。（計算式：大車位面積：登記為3108建號應有部分2958／0000000，合計為：58位×2958／0000000×5113.29＝
877.26㎡；小車位面積：登記為3108建號應有部分2538／0000000，合計為：56位×2538／0000000×5113.29＝
726.74㎡；大小車位面積合計為：877.26＋726.74＝1604㎡）。
2.3108建號實際停車格面積合計為1594.5平方公尺。（計算式：大車位單一車格面積：2.5×6=15㎡，小車位單一車格面積：2.25×5.75＝12.9375㎡，大小車位總車格面積合計為：58位×15＋56位×12.9375＝1594.5㎡）。
3.3108建號應附隨於停車位之車道及其他必要空間面積合計為2380.34平方公尺。（計算式：①一樓部分：87.57〈一樓登記面積〉－8.02〈管委會空間〉＝79.55㎡，②地下二層部分：1256.43〈該層登記面積〉－10.13〈甲梯〉－
22.83〈乙梯〉－21.37〈發電機〉－16.81〈電機房〉－225〈大車15位〉－168.19〈小車13位〉＝792.1㎡，③地下三層部分：1256.43〈該層登記面積〉－10.35〈甲梯〉－24.9〈乙梯〉－7.09〈蓄水甲〉－6.57〈蓄水乙〉－255〈大車17位〉－155.25〈小車12位〉＝797.27㎡，④地下四層部分：1256.43〈該層登記面積〉－10.35〈甲梯〉－25.07〈乙梯〉－7.09〈蓄水甲〉－6.57〈蓄水乙〉－22.28〈消防設施〉－11.65〈汙水設施〉－255〈大車00位〉－207〈小車12位〉＝711.42㎡，⑤車道面積合計為：79.55＋792.1＋797.27＋711.42＝2380.34㎡）
4.應登記為停車空間（包括停車位及應附隨之車道及其他必要空間）銷售之面積應為3974.84平方公尺。（計算式：
2380.34＋1594.5＝3974.84㎡）。
5.由上可知，車道及其他必要空間，應與停車位共同銷售不另計價之面積，本應為2380.34平方公尺；被上訴人卻僅將其中9.5平方公尺登記為停車位面積，而將其他2370.84平方公尺（計算式：2380.34－9.5＝2370.84㎡，3974.84－1604＝2370.84㎡）之車道及其他必要空間面積灌入房屋區分所有權人之公設坪數，就該等不應計價之面積向房屋區分所有權人計價，賺取暴利。
（三）新時代大樓之停車空間係供另加價購買，房屋買受人對於公共設施之使用面積，本不含停車空間（即停車位及應附隨之車道及其他必要空間）。然新時代大樓房屋買受人就3108建號之公設登記總面積，為3509.29平方公尺（計算式：5113.29－1604＝3509.29㎡，即3108建號總面積扣除停車位登記面積）。然因車道面積應含括於停車位空間不應再灌入公共設施由全體房屋買受人分擔，故3108建號房屋買受人實際應登記之公共設施面積，理應扣除車道及其他必要空間面積，而僅應登記為1138.45平方公尺（計算式：5113.29－3974.84＝1138.45㎡，即3108建號總面積扣除應登記為停車空間之面積），中間之差額2370.84平方公尺，本應登記與停車位共同銷售，不另計價，卻均灌入房屋公設轉向房屋買受人計價。
（四）被上訴人將車道算入房屋買受人之公共設施面積，致使房屋買受人購買車道面積，實際上卻無法使用，被上訴人於計算房屋買受人所應分擔之公共設施比例，僅將9.5平方公尺之車道及其他必要空間計入停車位面積，幾乎將全部車道及其他必要空間面積均登記並出賣與房屋買受人，致3108建號登記於房屋買受人之公設總面積為3509.29平方公尺。然房屋買受人所應分擔之公共設施（不含停車位），事實上僅有1138.45平方公尺應登記予房屋買受人，2370.84平方公尺係以車道充作公設；申言之，3108建號於房屋買受人之登記面積中，有高達67.56%為車道面積（計算式：2370.84㎡/3509.29㎡＝67.56%），被上訴人刻意虛灌坪數之行為，違反誠信原則，上訴人得依民法第354條、第359條及第179規定，請求被上訴人返還所減少坪數價金之不當得利。
（五）被上訴人故意隱匿其將應登記為約定專用部分之車道及其必要空間登記為全體區分所有權人之共用部分，並未將上開資訊告知上訴人，該當足以影響交易秩序之欺罔行為，違反104年2月4日修正前公平交易法第24條（現為第25條）所規定之禁止不法行為；因公平交易法屬於保護他人之法律，被上訴人所為符合民法第184條第2項規定，上訴人亦得向被上訴人請求超額給付價金之損害賠償。上訴人何國輝每坪房地購入之單價約為505,395元，被上訴人灌入大公之車道面積共2.13坪，應賠償上訴人何國輝1,076,491元（505,395×2.13＝1,076,491）；上訴人王方平每坪房地購入之單價約為560,247元，被上訴人灌入大公之車道面積共2.32坪，應賠償上訴人王方平1,299,773元（560,247×2.32＝1,299,773）；本件上訴人僅暫先各以100萬元為請求。
（六）爰依民法第354條、第359條、第179條及第184條第2項規定，求為命被上訴人給付上訴人各100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計付利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決。另原審共同原告林芮敏請求被上訴人給付100萬元本息部分，經原審判決駁回其請求，林芮敏未提起上訴，因未繫屬，不予贅述）。
被上訴人則以：
（一）上訴人一再主張被上訴人不得將車道面積登記為全體區分所有權人所有，並在另案主張被上訴人所為之登記，違反土地登記規則第81條、建物所有權第一次登記法令補充規定（下稱「補充規定」）第12點；然「補充規定」係內政部於100年6月15日所修訂，系爭房屋所有權第一次登記為99年10月12日，應適用修正前之規定。而不論依土地登記規則或修正前、後之「補充規定」，條文內容均係明定法定停車空間（嗣修正為「法定停車空間（含車道及其必要空間）」）應登記為共有部分，被上訴人係依該規定辦理登記。被上訴人向地政機關辦理建物第一次所有權登記時，亦須經地政機關審查後始得登記，難認被上訴人於辦理登記時，有不得登記在共有部分之違背登記法令情事，上訴人空言車道面積不得登記為共有，實無理由。
（二）依上訴人所提出公平交易委員會處分書之結論，係認定建商故意未將「車道登記在共用部分內」之資訊揭露在契約內容，此一故意未予揭露之行為違反公平交易法；並非將「車道登記在共用部分內」認定為違法，即建設公司只要將「車道登記在共用部分內」之資訊，在房屋預定買賣契約書中加以揭露，即無不法。上訴人主張車道登記為共用部分違反登記法令，並無理由。
（三）上訴人何國輝所提出之房屋買賣契約書第1條第1項約定，載明：「本買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數及分擔計算方式，已經買方參閱權狀或登記簿謄本確認無誤，本契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以權狀或登記簿謄本記載為準，以杜爭議。」上訴人何國輝於簽訂房屋買賣契約書前，已將契約書攜回審閱7日以上，已明瞭契約書第1條所約定之房屋坪數、登記情形。3108建號之建物登記謄本，「主要用途」欄已記載「本共有部分之項目有：…停車空間、車道…。地下一層：…防空避難室兼停車空間、車道…。地下二層：…停車空間、車道…。地下三層：…停車空間、車道…。地下四層：…停車空間、車道…」。依上訴人各自之建物登記謄本，在「共有部分：信義段3108建號，5113.29平方公尺」欄下方，各自標示權利範圍，「其他登記事項」欄，亦載明：「主要用途：本共有部分之項目有…停車空間、車道…。地下一層：…防空避難室兼停車空間、車道…。地下二層：…停車空間、車道…。地下三層：…停車空間、車道…。地下四層：…停車空間、車道…」，上訴人於簽約前已足以瞭解房屋之主建物、附屬建物、共用部分之登記方式及坪數，難謂有房屋買受人於不知情下，購買不應計價、本應屬於停車位所有權人之車道及其他必要空間坪數之情事。況本件係成屋買賣，被上訴人於買賣時都有提出所有權狀，上訴人何國輝已看過，無不清楚之處。
（四）被上訴人不論是預售屋買賣或成屋買賣，契約書中均明白揭露「車道登記在共用部分內」之資訊（預售屋契約第3條第4項、成屋契約第1條第1項），並清楚揭示於建物登記謄本，買方於買受房屋前，均可經由契約或建物登記謄本瞭解登記情形，被上訴人無法也無需隱瞞。上訴人所提公平交易委員會處分書認定之事實，係建設公司未在預售屋契約中揭露共用部分包括車道，簽約時坪數較少，待辦理所有權登記時，才將車道面積算入大公，造成移轉時之房屋面積大於簽約時之面積而須找補，且公設比也增加，然本件買賣契約約定之面積與移轉之面積一致，公設比也沒有變化，二者之前提事實不同，難比附援引。
（五）被上訴人否認上訴人之計算式。上訴人係以其認為無法使用之車道面積，乘以所購買每坪價金，惟上訴人所主張之每坪購買價金，係將房屋、土地連同停車位合併總價後除以房屋總坪數，但被上訴人並非本件土地出賣人，土地價款也非被上訴人收取，上訴人之請求，並無依據。退步言，縱被上訴人給付之標的物有瑕疵，該瑕疵減損之房屋價值，如雙方有爭執，非不得以鑑定方式為之，上訴人所計算減損價值，並不合理等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人何國輝與被上訴人於100年2月15日簽訂房屋買賣契約書，購買新時代大樓門牌號○○○區○○路○段○○號13樓之1，登記面積58.22平方公尺（即17.61坪），價金178萬元；另與賴運興就上開建物之基地，簽訂土地買賣契約書，價金712萬元。
證據：房屋買賣契約書、土地買賣契約書（見原審卷93-
106、107-112頁）。
（二）上訴人王方平之配偶林華寧於103年1月11日，與陳昱伶訂約購買新時代大樓門牌號○○○區○○路○段○○號3樓房屋及基地，價金共1,088萬。
證據：不動產買賣契約書（見原審卷113-129頁）。
（三）3108建號總面積為5113.29平方公尺，登記停車位總面積為1604平方公尺（含大車位58位，面積共877.26平方公尺；小車位56位，面積共726.74平方公尺），其餘3509.29平方公尺，均由被上訴人登記為新時代大樓全體區分所有權人之共有部分；新時代大樓房屋買賣契約書第17頁至第19頁標示「停車空間」及第18頁標示「B車道」部分，均由被上訴人登記為全體區分所有權人之共有部分。
四、關於上訴人主張被上訴人將新時代大樓之車道面積登記為區分所有權人之共有部分，屬違法虛灌公共設施面積，依民法第354條、第359條及第179條規定，請求被上訴人返還虛灌面積之價金，有無理由部分：
（一）經查上訴人何國輝與被上訴人簽立之房屋買賣契約書第1條，就「房屋標示」約定：「…上開面積包括主建物、附屬建物及共用部分如門廳、樓梯間、電梯間，電梯機房、水箱、蓄水池、發電機室、消防泵浦室、汙水機房、台電配電場所、電信機房、管理委員使用空間及『部分車道』、防空避難室（未兼作停車使用），屋頂突出物及『依法令應列入共用部分之項目皆屬之』。」並載明：「本買賣契約為成屋買賣，實際買賣坪數及分攤計算方式、已經買方參閱權狀或登記簿謄本確認無誤，本契約實際買賣坪數及分攤計算方式，概以權狀或登記簿謄本記載為準，以杜爭議。」等語，有上訴人何國輝提出之房屋買賣契約書可稽（見原審卷93頁）。次查3108建號係於99年10月12日為建物登記，登記之主要用途為共有部分，項目有：管委會空間、防空避難室兼停車空間、垃圾儲藏室、台電配電場所、樓梯間、停車空間、車道、進風管道、排風管道、發電機房；地下一層有防空避難室兼停車空間、車道，地下二層、地下三層、地下四層各有停車空間、車道之共有部分，有建物登記謄本可憑（見原審卷6頁）；被上訴人依3108建號所為登記內容，於其與上訴人何國輝之房屋買賣契約書第1條第1項約定買賣標的之房屋標示包含上開共有部分，並無不合；且上訴人何國輝與被上訴人間為成屋買賣，實際買賣坪數及共有部分面積之分攤，已經上訴人何國輝參閱所有權狀或登記謄本確認，難認有上訴人何國輝所指稱不應登記為公共設施坪數之情事，上訴人何國輝主張其係於不知情下，購買不應計價、本應屬於停車位所有權人之車道及其他必要空間之坪數云云，為不足採。
（二）另按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，民法第356條第1項、第2項定有明文。經查上訴人何國輝所購買新時代大樓門牌號碼38號13樓之1房屋，及上訴人王方平之配偶林華寧與陳昱伶訂約購買同大樓門牌號碼42號3樓房屋，均係於99年10月12日辦理建物所有權第一次登記；被上訴人陳報上訴人何國輝之交屋日期約為100年3月8日左右，同年3月4日取得建物所有權狀，有陳報狀、建物登記謄本可參（見原審卷252頁背面、138、142頁），而上訴人何國輝於交屋後即可自建物所有權狀得知共有部分即3108建號之應有部分（持分）面積及停車位之面積，然上訴人何國輝並未立即向被上訴人提出質疑，遲至103年10月17日（見原審卷2頁起訴狀）即交屋後3年餘，始起訴主張被上訴人應依民法第359條規定負物之瑕疵擔保責任；上訴人王方平之配偶林華寧於103年1月11日與陳昱伶訂約購買42號3樓房屋，因其前手怠於對被上訴人為通知，上訴人王方平繼受其前手之義務，依民法第356條第2項規定，縱3108建號共有部分之登記存有物之瑕疵，上訴人因怠於通知視為承認所受領之物，上訴人主張被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，難認為正當。
（三）被上訴人既係依房屋買賣契約約定，將3108建號共有部分之面積移轉登記予上訴人何國輝及上訴人王方平之前手陳昱伶，則被上訴人依買賣契約關係，向上訴人何國輝及陳昱伶收取價金，為有法律上之原因，上訴人依不當得利關係，請求被上訴人返還公設坪數之價金，亦屬無據。從而上訴人主張被上訴人就新時代大樓之共有部分虛灌面積，依民法第354條、第359條及第179條規定，請求被上訴人返還部分價金各100萬元，均屬無據。
五、關於上訴人主張被上訴人違反104年2月4日修正前公平交易法第24條，依民法第184條第2項規定，請求被上訴人負侵權行為損害賠償責任部分：
（一）按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184條第2項前段定有明文。依侵權行為法律關係請求損害賠償之人，應就侵權行為之成立要件，負舉證責任。次按依104年2月4日修正前公平交易法第24條規定：
「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」（現為第25條）；又依101年4月18日公平會公法字第0000000000號令修正前之公平交易委員會對於公平交易法第24條案件之處理原則第6條、第7條規定，所稱欺罔係對於交易相對人，以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式，從事交易之行為；前項所稱之重要交易資訊，係指足以影響交易決定之重要交易資訊；所稱引人錯誤，則以客觀上是否會引起一般大眾所誤認或交易相對人受騙之合理可能性（而非僅為任何可能）為判斷標準，同時衡量交易相對人判斷能力之標準，以「合理判斷」為基準（不以極低之注意程度為判斷標準）。所稱顯失公平，係指「以顯失公平之方法從事競爭或商業交易」者。則倘事業並未以欺瞞或隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式或顯失公平之方法，而從事交易行為，即無違反修正前公平交易法第24條規定。
（二）上訴人主張被上訴人隱瞞3108建號共有部分之項目包含車道之資訊，依修正前公平交易法第24條規定，該當足以影響交易秩序之欺罔之行為，屬違反保護他人之法律，應負損害賠償責任，為被上訴人所否認。經查依上訴人何國輝所提出之房屋買賣契約書首頁記載，上訴人何國輝於訂約前，已將契約書攜回審閱7日以上，並經上訴人何國輝在「合約審閱」條款下方簽名蓋章（見原審卷93頁），應認其已明瞭契約書之內容後，始與被上訴人簽立房屋買賣契約，被上訴人並無隱瞞共有公共設施項目包含車道在內之資訊，難認有修正前公平交易法第24條所定「足以影響交易秩序之欺罔行為」。從而上訴人何國輝依民法第184條第2項規定，請求被上訴人負損害賠償責任，應屬無據。
（三）上訴人王方平主張其配偶林華寧向前手陳昱伶購得新時代大樓門牌號碼42號3樓房屋，因該房屋所有權之登記係由被上訴人辦理，如有登記不實，亦屬違反修正前公平交易法第24條之行為，被上訴人應依民法第184條第2項規定負損害賠償責任，亦為被上訴人所否認。經查上訴人王方平之配偶林華寧係於103年1月11日向陳昱伶購得42號3樓房屋，於103年2月7日登記為上訴人王方平所有，為兩造不爭執，並有林華寧與陳昱伶簽訂之不動產買賣契約書、建物及土地登記謄本可參（見原審卷113-129、142-145頁）。被上訴人並未與上訴人王方平簽立房屋買賣契約書，則上訴人王方平之前手陳昱伶與被上訴人所簽立之房屋買賣契約書是否揭露共用部分包含車道之資訊，與上訴人王方平無涉；上訴人王方平之之配偶林華寧與陳昱伶所簽訂之房屋買賣契約書是否揭露共用部分包含車道之資訊，亦與被上訴人無涉。上訴人王方平之配偶林華寧向陳昱伶購買已興建完成並已辦理建物所有權登記之房屋，3108建號之各項公共設施及面積均已登記於2975建號（門牌號碼42號3樓）之建物登記謄本上（見原審卷142頁），且上訴人王方平於購買前得調閱建物登記謄本並查看各項公共設施後，決定是否購買，難認被上訴人有何登記不實違反修正前公平交易法第24條之情事，上訴人王方平此部分主張亦無可採。
（四）另上訴人所提出公平交易委員會公處字第100108號及公處字第100003處分書（見原審卷13-23頁），被處分人係訴外人瓏山林企業股份有限公司，並非被上訴人，且觀諸上開處分書之內容，係被處分人未於房屋預定買賣契約書揭露共用部分所含項目應含車道之資訊，嗣後卻要求購屋者就該增加之車道面積找補價款，乃認被處分人有足以影響交易秩序之欺罔行為；另依公平交易委員會101年3月12日所發布之「公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範說明」第5條第1項第2款、第2項規定，建築開發業者與購屋人締結契約後，不得為締約前未載明共有部分，交屋時要求購屋人找補價款之欺罔或顯失公平行為；違反者，將有違反修正前公平交易法第24條規定之虞。因本件上訴人王方平並非向被上訴人購買預售屋，而係上訴人王方平之配偶林華寧向陳昱伶購買成屋，且被上訴人與上訴人何國輝間簽訂之房屋買賣契約書，契約書第1條第1項已載明房屋面積之共用部分包括「部分車道」，即已揭露共用部分所含項目包含「車道」之資訊，上開公平交易委員會處分書，與本件情形不同，不影響本件論斷。本件上訴人依民法第184條第2項，請求被上訴人負侵權行為損害賠償責任，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條及第184條第2項規定，請求被上訴人給付上訴人各100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，並無不合；上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 19 日
民事第一庭
審判長法 官 林陳松
法 官 許炎灶法 官 鄭威莉正本係照原本作成。
上訴人合併上訴利益金額逾新臺幣150萬元以上，如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 20 日
書記官 李垂福附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。