臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1226號上 訴 人 泰瑞開發建設股份有限公司法定代理人 溫欽煌訴訟代理人 黃達元律師
參 加 人 鄧光明訴訟代理人 曾威凱律師複 代理人 蕭詠心律師被 上訴人 廖麗珠訴訟代理人 楊金順律師複 代理人 方志偉律師上列當事人間請求交付房屋事件，上訴人對於中華民國104年8月5日臺灣臺北地方法院103年度訴字第4004號第一審判決提起上訴，本院於106年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、程序方面：按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。經查，上訴人於民國（下同）106年8月25日聲請狀，請求調取都市更新資料（見本院卷第243頁）；並在106年9月26日補充上訴理由㈢狀，提出通謀虛偽意思表示之抗辯（見本院卷第251-252頁），另於106年10月13日辯論意旨狀主張情事變更之抗辯（見同卷第320-321頁）。遭到被上訴人反對（見本院卷第276頁背面、323頁背面）。由於上訴人係補充原審防禦方法，依上開規定，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：臺北市○○○路○○○巷○○號1樓房屋與臺北市○○區○○段0小段第000地號土地權利範圍1/4（以下合稱○○○路房地）為伊所有。91年2月7日，兩造簽定合建契約，由伊提供上開基地與上訴人合建分屋（下稱系爭合建契約）。合建工程已於100年9月21日竣工，並在101年6月13日取得使用執照，上訴人於101年12月辦理土地總登記，在102年3月21日將附表㈠㈡㈢所示房地（下合稱系爭房地，附表㈡㈢建物下稱系爭房屋）移轉登記予伊。系爭房地現已接通水電，依系爭合建契約第11條第1項約定，上訴人應將系爭房地點交予伊；但是上訴人數年來均拒絕交付房地，伊得依上開規定及所有權法則，請求上訴人交付房地。其次，伊在103年7月22日發函催告上訴人於5日內交付系爭房地，上訴人已在103年7月25日收受存證信函，催告期限於103年7月30日屆滿。自103年7月31日，上訴人對系爭房地屬於無權占有，系爭房地位於精華區，價值不斐，故上訴人應按公告地價年息10%計付不當得利或損害賠償，亦即每月新臺幣（下同）3萬1493元〔計算式：3,779,177元（土地及其建物申報總價）×10％×1（年）÷12（月）＝31,493元〕。爰依系爭合建契約第11條第1項、民法767條第1項前段，民法第227條第1項、第231條、第179條、第184條第1項前段，請求：
㈠上訴人應將系爭房地交付被上訴人。㈡上訴人應自103年7月31日起至騰空交付系爭房地予被上訴人止，按月給付被上訴人3萬1493元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、上訴人則以：○○○路房地實係參加人鄧光明借名登記在被上訴人名下，被上訴人再以該處土地與伊合建；兩造明知被上訴人並非合建基地權利人，系爭合建契約實係通謀虛偽意思表示而無效。若是契約有效，由於合建涉及都市更新，進而導致合建房屋發生變動，且被上訴人配偶高國隆對此知之甚詳，故兩造權利義務因此受影響。依系爭合建契約，被上訴人可分得面積36.3坪之狹長型房屋，但是系爭房屋面積達
42.3坪，二者相差6.09坪，顯非合建契約所定給付，被上訴人無從請求伊交付系爭房地。再依系爭合建契約第11條第3項，被上訴人不得擅自入內施工，可知其無從請求交屋。再其次，系爭房屋較契約約定面積增加6.09坪，以每坪市價250萬元為基礎，價差達1522.5萬元（250*6.09=1522.5）；參以系爭合建契約兼有買賣及承攬性質，伊得請求被上訴人付清價差。另一方面，系爭合建契約基礎已發生變化，原有條款顯失公平，依民法第227條之2第1項規定，被上訴人應支付價差1522.5萬元，伊並主張同時履行抗辯。且本件應適用損益相抵原則等語。資為抗辯。
四、參加人則以：伊將○○○路房地借名登記於被上訴人名下，伊業已終止借名關係，是以合建基地實質權利人為伊，被上訴人無從請求上訴人交付系爭房地等語。
五、原審就被上訴人之請求，為被上訴人全部勝訴之判決。並依兩造聲請為准免假執行之宣告。
上訴人不服而提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
六、兩造不爭執事項：（見本院卷第324頁筆錄）㈠91年2月7日，兩造簽訂系爭合建契約，約定由被上訴人提供
○○○路房地之基地（台北市○○區○○段0小段第000地號土地，權利範圍1/4），與上訴人合建分屋。合建工程於100年9月21竣工，在101年6月13日取得使用執照，上訴人於101年12月依約辦理土地總登記，並於102年3月21日將系爭房地所有權移轉至被上訴人名下（見原審卷15-46契約書、第47頁使用執照、第48-52頁權狀）㈡系爭合建契約書第11條第1項約定：「完工驗收與交屋：一
、乙方（指上訴人）應於本約大樓取得使用執照接通水電後交屋予甲方（指被上訴人），因本約大樓戶數眾多保管困難，雙方同意自乙方通知交屋日起十五日內前來辦理交屋手續…」。惟上訴人於101年6月13日取得使用執照並接通水電後，尚未將系爭房地交付予被上訴人，仍由上訴人占有使用中。（見原審卷25頁契約書）㈢被上訴人於103年7月22日發函催告上訴人，於文到5日內交
付系爭房地予被上訴人。上訴人於103年7月25日收受催告函。（見原審卷56-60頁催告函與回執）㈣90年1月18日，高國隆與參加人鄧光明針對○○○路房地簽
訂契約書。（見原審卷92-93頁）91年12月12日，高國隆與上訴人簽立退夥同意書。（見本院卷266-273頁）㈤參加人主張○○○路房地係伊借名登記在被上訴人名下，伊
在102年1月21日請求返還系爭房地。遂訴請被上訴人移轉系爭房地所有權等項（一審案號：原法院102年度重訴字第125號、二審案號：本院103年度重上字第299號）。該案目前繫屬於最高法院（見原審卷第134頁卷宗影印封面，本院卷第141-157頁判決書）㈥被上訴人與高國隆對泰瑞建設提起原法院99年度重訴字第20
4號給付違約金事件，現由本院106度重上更㈡字第30號事件審理中（更一審案號：本院102年度重上更㈠字第34號，見原審卷167-179頁判決書）。
七、被上訴人主張伊提供○○○路房地之基地，於91年2月7日與上訴人簽立系爭合建契約，合建工程已完工、領得使用執照、接通水電，上訴人並在102年3月21日將系爭房地移轉予伊；事後竟拒絕交付系爭房地，且擅自占用迄今。為此訴請上訴人交付系爭房地，並支付不當得利等語。為上訴人所否認，並以前詞置辯。故本件爭點為：㈠被上訴人得請求上訴人交付系爭房地？㈡被上訴人得請求上訴人支付不當得利？茲分述如下。
八、被上訴人得請求上訴人交付系爭房地？㈠經查，91年2月7日，兩造簽訂系爭合建契約，約定由被上訴
人提供○○○路房地之基地（臺北市○○區○○段0小段第000地號土地，權利範圍1/4），與上訴人合建分屋。合建工程於100年9月21竣工，在101年6月13日取得使用執照，上訴人於101年12月依約辦理土地總登記，並於102年3月21日將系爭房地所有權移轉至被上訴人名下；此為兩造所不爭（見不爭執事項㈠）。其次，系爭合建契約書第11條第1項約定：「完工驗收與交屋：一、乙方（指上訴人）應於本約大樓取得使用執照接通水電後交屋予甲方（指被上訴人），因本約大樓戶數眾多保管困難，雙方同意自乙方通知交屋日起十五日內前來辦理交屋手續…」。惟上訴人於101年6月13日取得使用執照並接通水電後，迄今仍未將系爭房地交予被上訴人，仍由上訴人占有使用，亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈡）。系爭房地已取得使用執照、接通水電，且過戶逾4年，上訴人仍未通知交屋，依上開條款，被上訴人得請求上訴人點交系爭房地。
㈡上訴人固然辯稱○○○路房地係參加人鄧光明借名登記在被
上訴人名下，被上訴人再以該處基地與伊合建；兩造明知被上訴人並非權利人，故系爭合建契約是通謀虛偽意思表示云云（見本院卷第251-252、317至318頁）。惟查：
⒈被上訴人於103年9月5日起訴（見原審卷2-7頁起訴狀）；
上訴人於103年11月24日提出答辯狀，僅爭執合建基地是參加人所借名登記，並未表示系爭合建契約為通謀虛偽意思表示（見同卷第82-86頁）；此後，上訴人於原審亦為相同抗辯。嗣原法院於104年8月5日判決後，上訴人於104年8月31日具狀上訴，仍未提及通謀虛偽意思表示情事（見本院卷8-13頁）。迄106年9月26日補充上訴理由㈢狀，上訴人始主張系爭合建契約為兩造通謀虛偽意思表示云云（見本院卷第251-252頁）。實與常情有違，難以採信。
⒉其次，在合建工程完工、取得使用執照、辦理土地總登記
後，上訴人即在102年3月21日將系爭房地所有權移轉至被上訴人名下（見不爭執事項㈠）。若是兩造並無締約之真意，上訴人何以按照契約移轉系爭房地產權予被上訴人？是以上訴人此一辯詞，殊無可信。
㈢再者，參加人鄧光明並非系爭合建契約當事人，系爭合建契
約也未註明○○○路房地存在借名登記關係（參加人為上訴人締約時法定代理人，見原審卷第29頁）；是以參加人與被上訴人關於○○○路房地產權之爭執，實與本件履約爭議無涉。則上訴人空言○○○路房地實質權利人係參加人，伊得拒絕交付合建後系爭房地云云，洵無可取。至於契約第11條第3項雖約定：「甲方（指被上訴人）不得在未取得乙方（指上訴人）之交屋證明或書面同意下遷入本約大樓，亦不得僱工或自行入內施工」（見原審卷第25頁）。核其內容，純係針對室內裝修所為約款，實與交屋無涉；故上訴人執此拒絕交屋，自無可取。
㈣上訴人又稱合建涉及都市更新，進而導致合建房屋發生變動
，且被上訴人配偶高國隆對此知之甚詳，故兩造權利義務因此受影響。依系爭合建契約，被上訴人可分得36.3坪之狹長型房屋，但是系爭房屋面積為42.3坪，二者相差達6.09坪，故系爭房地顯非合建契約所定給付。否則，上述6.09坪以單價250萬元計算，價差達1522.5萬元（250*6.09=1522.5），被上訴人應付清價差；且本件有民法第227條之2第1項之適用。在被上訴人付清價差前，伊得拒絕交付系爭房地云云（見本院卷第318-320頁）。惟查：
⒈兩造簽訂系爭合建契約後，是否進行都市更新，純係履約
過程之一環，上訴人無從以據此減免給付房地之義務。則上訴人僅因系爭房屋面積為42.3坪，較系爭合建契約第6條第1項第3款預定分配予被上訴人面積（36.3坪）增加6.09坪，即謂二者並非同一，顯與契約本旨不符。何況，上訴人已將系爭房地移轉至被上訴人名下，既如前述；則其事後空言系爭房地並非系爭合建契約所約定移轉、點交之標的物，實屬矛盾，洵無可採。
⒉其次，系爭合建契約第6條第2項第3款約定：「三、第一
次總登記時如甲方（指被上訴人）所得之坪數有誤差（不足）前表所示，亦不足右述面積認定之標準者，則誤差（不足）部分乙方（指上訴人）須支付甲方（如分配壹樓則壹樓每坪新台幣95萬元正，如分配為貳樓或貳樓以上則每坪新台幣42萬元正）作為賠償，反之若為增加者則甲方無須補償乙方」（見原審卷第21頁）。足見兩造已預見合建工程完工後，房地面積可能發生誤差，因而約定找補（支付價差）之標準；依上開條款，被上訴人分得系爭房地面積較預定面積增加時，被上訴人並無支付價差義務。則上訴人辯稱前開條款係指「登記誤差」時，被上訴人始免除找補義務云云，洵非可取。
⒊再其次，上訴人係專業建築公司，且具有相當議約能力，
本應對於契約條款與都市更新詳為規劃，以避免坪數發生爭議。則其事後反悔，聲稱都市更新導致情事變更，伊當時無法預料，系爭合建契約顯失公平，被上訴人應找補15
22.5萬元，伊得主張同時履行抗辯云云；顯與前述條款意旨不符，故為本院所不採。
㈤綜上，被上訴人依系爭合建契約書第11條第1項，請求上訴
人點交系爭房地，合於契約內容，為有理由。（被上訴人此部分請求，與其另依民法第767條第1項前段之請求，核屬單一聲明之選擇合併關係，其依契約條款請求為有理由，即應為其勝訴之判決，其餘部分毋庸再為論述）
九、被上訴人得請求上訴人支付不當得利？㈠按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益」、「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」、「第97條第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，民法第179條前段、土地法第97條第1項、第105條亦定有明文。又按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
㈡系爭房屋於101年6月13日取得使用執照，並接通水電，已如
前述（見第八段第㈠小段）。依系爭合建契約書第11條第1項，上訴人應點交予被上訴人，否則應自上訴人通知交屋日起15日內辦理點交手續。嗣系爭房地已於102年3月21日過戶至被上訴人名下（見不爭執事項㈠），上訴人數年未通知被上訴人辦理點交手續，可知其無意履行點交義務；被上訴人自得催告履約。嗣被上訴人於103年7月22日發函催告上訴人，於文到5日內交付系爭房地。上訴人於103年7月25日收受催告函；亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈢）。依前開說明，催告期限於103年7月30日屆滿，自103年7月31日起，上訴人已負遲延責任；其占有系爭房地，致被上訴人無法使用系爭房地，應認上訴人獲得相當於租金之不當得利。
㈢系爭房地申報總價如下：
⒈基地即臺北市○○區○○段0小段000地號土地，102年申
報地價為每平方公尺85,600元，土地面積1,448平方公尺，權利範圍為1686/100000（見原審卷第10頁土地謄本）；是以土地申報價值為2,089,777元（85,600×1448×1686/100000＝2,089,777元，元以下四捨五入）。
⒉系爭房屋103年課稅現值為1,689,400元（1,457,500＋231
,900＝1,689,400元；見原審卷第11至12頁之103年房屋稅繳款通知書）⒊房地合計為377萬9177元（2,089,777＋1,689,400＝3,779,177）。
㈣本院斟酌系爭房地位於臺北市○○區○○○路，商業機能相
當活絡，生活機能便捷，一樓係店面（見本院卷319頁背面），價值與租金均屬高昂。是以被上訴人主張以系爭房地申報總價年息10％，計算相當於租金之不當得利，亦即每月31,493元（3,779,177元×10％12=31,493，元以下四捨五入），應屬可採。上訴人辯稱前開數額過高，洵無可採。上訴人另稱本件有損益相抵情事云云（見本院卷321頁）；但是，被上訴人受損原因為上訴人無權占用系爭房地，此與系爭房地價差問題，並無任何關聯。故上訴人此一辯詞，亦無可採。
㈤綜上，被上訴人主張上訴人應自103年7月31日起至交付系爭
不動產之日止，按月返還不當得利31,493元，為有理由，應予准許。（被上訴人此部分請求，與其另依民法第184條第1項前段、民法第227條第1項、民法第231條之請求，核屬單一聲明之選擇合併關係，其依民法第179條請求為有理由，即應為其勝訴之判決，其餘部分毋庸再為論述）
十、綜上所述，被上訴人依據系爭合建契約第11條第1項、民法767條第1項前段，民法第227條第1項、第231條、第179條、第184條第1項前段，請求：「㈠上訴人應將系爭房地交付被上訴人。㈡上訴人應自103年7月31日起至騰空交付系爭房地予被上訴人止，按月給付被上訴人3萬1493元」；洵屬正當，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並依兩造聲請，定相當擔保金額為准免假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十一、本案事證已臻明確，上訴人聲請調取都市更新案卷，並無必要。至於兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經斟酌後，認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論述之必要，併予敘明。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 11 月 9 日
民事第二十庭
審判長法 官 吳燁山
法 官 王漢章法 官 林俊廷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 16 日
書記官 鄧瑄瑋附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表：
㈠土地
┌──┬────────────────┬──┬────┬──────┐│編號│ 土 地 坐 落 │ 地 │ 面積 │權利範圍 │├──┼───┬───┬──┬──┬──┤ ├────┤ ││ │ 縣市 ○ 鎮市 ○段 ○○段│地號│ 目 │平方公尺│ ││ 1 ├───┼───┼──┼──┼──┼──┼────┼──────┤│ │臺北市│○○區│○○│一 │168 │建 │1448 │1686/100000 │└──┴───┴───┴──┴──┴──┴──┴────┴──────┘㈡建物
┌─┬─────┬────────┬───┬──────────────┬──────────┐│編│建號 │基地坐落 │建築式│ 面 積（平方公尺） │權利範圍 ││ ├──┬──┼────────┤樣主要├───┬────┬─────┼──┬───────┤│號│建物│共有│建物門牌 │建築材│建物樓│附屬建築│共有部分 │建物│共有部分 ││ │ │部分│ │料及房│層面積│主要建築│ │ │ ││ │ │ │ │屋層數│合計 │材料及用│ │ │ ││ │ │ │ │ │ │途 │ │ │ │├─┼──┼──┼────────┼───┼───┼────┼─────┼──┼───────┤│ 1│4823│4775│臺北市○○區○○│鋼骨鋼│總面積│雨遮： │4.255.96 │全部│955/100000 ││ │ │ │段1小段168號 │筋混凝│： │5.18 │ │ │ ││ │ │4781├────────┤土造 │88.75 │ │81.67 │ │645/10000 ││ │ │ │臺北市○○○路 │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │290巷36號 │ │ │ │ │ │ │└─┴──┴──┴────────┴───┴───┴────┴─────┴──┴───────┘㈢停車位
┌──┬───┬──────┬────┬─────┬──────┬──────┐│編號│建號 │基地坐落 │架築式樣│建物面積 │權利範圍 │停車位編號 ││ │ │ │主要材料│（平方公尺│ │（地下一層）││ │ │ │及房屋層│） │ │ ││ │ │ │數 │ │ │ │├──┼───┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 1 │4733 │臺北市○○區│鋼骨鋼筋│4.16 │4/58 │ ││ │ │○○段1 小段│混凝土造│ │ │ ││ │ │168地號 │ │ │ │ ││ │ ├──────┤ │ │ │ ││ │ │臺北市○○○│ │ │ │ ││ │ │路290 巷28號│ │ │ │ ││ │ │地下一層 │ │ │ │ │├──┼───┼──────┼────┼─────┼──────┼──────┤│ 2 │4775 │同上 │同上 │4255.96 │26681/100000│6、7、8、11 ││ │ │ │ │ │ │ │└──┴───┴──────┴────┴─────┴──────┴──────┘