臺灣高等法院民事判決 104年度上字第1360號上 訴 人 潘靖儒訴訟代理人 余欽博律師被 上訴人 郭玲玲訴訟代理人 屠啟文律師被 上訴人 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶餘被 上訴人 劉佑席上二人共同訴訟代理人 吳日暘上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國104年8月19日臺灣士林地方法院103年度重訴字第516號第一審判決提起一部上訴，本院於104年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國102年3月30日經被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司(下稱永慶公司)五期行善直營店之業務襄理即被上訴人劉佑席居間仲介，與被上訴人郭玲玲簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)，以總價新臺幣(下同)3,565萬元，向郭玲玲買受其所有坐落臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地（權利範圍各100000分之1142)、地上建物即門牌號碼臺北市○○區○○路○○號2樓之1房屋及同小段938、955建號建物即編號B3-55停車位(下合稱系爭不動產)，郭玲玲於同年6 月18日將系爭不動產所有權移轉登記予伊，伊於同年7月給付尾款予郭玲玲，並交付上開價金1％之仲介費35萬6,500元予永慶公司及劉佑席。伊於簽訂系爭契約時，因簽約時間短促，不知系爭不動產坐落於商辦區及有二次施工、將公廁挪為室內面積使用之違反建築法規，顯有減損價值或效用之瑕疵。郭玲玲明知系爭不動產有上開瑕疵，卻未告知；劉佑席於陪同伊看屋時，以「公設回饋」說詞，掩飾系爭不動產非法違建情事，使伊誤信公共公廁3.59坪係系爭不動產之室內獎勵坪數；永慶公司係以居間為營業之法人與劉佑席均具有專業知識，竟於居間及雙方代理期間，未查明系爭不動產有曾遭行政罰鍰或恐遭拆除之瑕疵，劉佑席所為違反居間契約之善良管理人注意義務，構成債務不履行，更悖於不動產經紀業管理條例(下稱管理條例)之規定，致伊受有公共廁所挪作室內面積使用之損害209萬2,252元、廁所改建費用176萬4,000元、櫥櫃裝設損失6萬5,000元，施工期間短期公寓費用32萬6,400元等損害，共計424萬7,652元，伊自得請求被上訴人如數賠償，並請求永慶公司及劉佑席退還仲介費。爰依民法第227條、第360條規定及系爭契約第8 條第5項約定，請求郭玲玲給付424萬7,652元及自民事陳報暨準備三狀繕本送達翌日即104年5月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。依民法第571條前段及管理條例第21條第3 項、第26條第1項、第2項規定，請求永慶公司與劉佑席連帶給付460萬4,152元，及其中35萬6,000元自起訴狀繕本送達翌日即103年11月12日起、其餘424萬7,652元自104年5月26日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。上開請求給付424萬7,652元本息部分，被上訴人任一人為給付，於其給付範圍內，其餘被上訴人免給付義務(上訴人逾上開範圍之請求，原審為其敗訴之判決，其就此部分未上訴，不予贅敘)。
二、郭玲玲則以：系爭不動產係商業用途做住宅使用，且有公共廁所挪作室內面積使用之情事，已於系爭契約之系爭不動產說明書及建物現況確認表等文件載明，經上訴人於上開文件簽名確認，上訴人難諉為不知，伊無任何欺瞞情事。況系爭不動產之買賣價格與附近辦公區房地交易價格相近，上訴人未因此受有損害等語，資以抗辯。
三、永慶公司及劉佑席則以：永慶公司接受郭玲玲委託銷售系爭不動產，即請郭玲玲提供預售屋合約書，及簽立標的物現況說明書揭示屋況及系爭不動產相關資訊，並派員至現場勘查屋況及大樓使用相關訊息，據以製作不動產說明書產權調查表及建物現況確認表，上開不動產說明書產權調查表已詳載系爭不動產屬商業用途，建物現況確認表、產權調查表亦載明公共女廁(公設)挪為室內面積屬增建，不保證能永久使用，且系契約之附件預售屋合約書重點條文詳列二次施工之相關約定，劉佑席向上訴人說明上情，上訴人始購買系爭不動產。至臺北市政府都市發展局(下稱都發局)102年4 月3日函及同年月18日裁處罰鍰等事均發生在系爭契約簽立之後，不能據此謂伊未盡調查之責，伊並無違反民法第567 條及管理條例第21條第3 項規定之情事，自無須依民法第224條、第571條負返還報酬或連帶賠償責任，且本件無坪數短少情形，上訴人未受有差額損害，其所提之裝潢費用、短租公寓租金等損失皆不合理等語，資以抗辯。
四、原審判決就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2、3項之訴部分廢棄。㈡郭玲玲應給付上訴人424萬7,652元及自104年5月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢永慶公司、劉佑席應連帶給付上訴人460萬4,152元，及其中35萬6,000元自103年11月12日起，其餘424萬7,652元自104年5月26日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣前開424萬7,652元本息部分，被上訴人任一人為給付，於其給付範圍內，其餘被上訴人免給付義務。㈤願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實：
(一)郭玲玲委由永慶公司出售其所有系爭不動產。
(二)上訴人於102年3月30日與郭玲玲簽訂系爭契約，以總價3,565萬元向郭玲玲買受系爭不動產。系爭契約第1條記載系爭不動產之主要用途為「商業用」，第15條第4項載有「甲方(即上訴人)確悉本標的物主要用途非住家用」等語。
(三)系爭不動產之標的物現況確認表中關於「是否有增建部分」部分均記載「是」、「公設增建做室內面積」，標的物現況說明書內關於「增建部分是否曾被拆除或接獲過拆除通知或有公告拆除」部分亦記載「是」、「時間101年9月25日、101年10月12日」、「拆除位置：陽台」，上開部分均經上訴人及郭玲玲簽名確認。
(四)系爭不動產產權調查表記載系爭不動產主要用途為「一般事務所」，建物型態為「辦公商業大樓」，土地使用分區為「辦公服務區㈠」，該調查表內並載有：「主建物登記用途非住家用」、「本案現況有公設增建做為室內面積使用，增建部份依現況移轉」、「目前一般社區（大樓）標的之主、附屬建物面積中，常有內含機房(機械室、機電設備空間等)面積或變更原使照用途做室內面積使用，買方確已知悉。若買賣標的有前揭情事者，買方同意依現況承受」等語，該調查表上有上訴人及郭玲玲之印文。
(五)永慶公司製有【成屋版】預售屋合約書重點條文，內載有：「本社區基地座落於都市計劃內之辦公服務區……地上二層以上為一般事務所」、「買方同意為充分利用室內空間，委託由賣方代覓廠商於使用執照取得後，拆除約定由各毗鄰戶專用共用廁所之牆面、衛浴設備、室內隔間牆及室內門，保留共用廁所管線，作為買方室內空間利用，買方充分了解上開拆除及施作屬二次工程部分與現行建築法規不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，賣方不負回復原設施之義務」、「買方同意各戶室內加設廁所管道間之設置位置，由賣方統一規劃，買方不得要求變更位置，並委由賣方代覓廠商於使用執照取得後施作，買方充分了解上開加設施作之管道間設置屬二次工程部分現行建築法規不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，賣方不負回復原設施之義務」等語，並經上訴人及郭玲玲簽名蓋章確認。
(六)上訴人已將買賣價金給付郭玲玲，郭玲玲亦於102年6月18日將系爭不動產所有權移轉登記於上訴人。
(七)上訴人於102年3月30日簽立買方給付服務費承諾書，承諾給付系爭不動產之買賣總價款1％予永慶公司，且上訴人已給付居間報酬35萬6,500元予永慶公司。
(八)都發局於102年3月1日以北市000000000000000號發函予領袖社區管理委員會(即系爭不動產所屬社區管委會)，內容略以：「本局訂於102年3月7日派員檢查貴大樓建築物公共空間使用狀況(含大廳、走廊、樓梯、公用廁所等共用部分)並查核公共安全檢查簽證及申報辦理情形」，又於同年4月3日以北市都建字第00000000000號函通知上開管理委員會及主委張典儒，內容略以：「貴會所管坐落本市○○區○○路○○號等建築物，未經核准擅自變更各層共用部分之廁所等空間」等語，再於同年月18日以北市都建字第00000000000號發函予訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司，副本送上開管理委員會及張典儒，內容略以：「貴公司起造本市○○區○○路○○號等建築物，未經核准擅自變更各層共用部分之廁所等空間」等語。
(九)系爭不動產係以二次施工方式將該層3.59坪公廁挪用為室內面積使用。
(十)郭玲玲自100年12月24日起至102年7月止，擔任領袖社區管理委員會財務委員。
(十一)上訴人主張被上訴人隱瞞系爭不動產不得供作住宅使用，應負瑕疵擔保責任部分，兩造經協議簡化，同意不將之列為爭點。
六、兩造間爭點如下：
(一)上訴人主張系爭不動產存有二次施工即將公廁挪為室內面積之瑕疵，且在交屋前經通知拆除，其得請求郭玲玲賠償424萬7,625元；永慶公司及劉佑席連帶賠償424萬7,625元，是否有理由？上訴人主張系爭廁所係屬共用部分，郭玲玲將之出售予上訴人應屬無權處分，其無法移轉該部分所有權予上訴人，應負損害賠償責任，是否有理由？
(二)上訴人主張永慶公司、劉佑席未盡調查能事或就所知事項未據實向上訴人報告，依民法第571條前段規定，不得請求報酬，其得請求渠等連帶返還仲介費用35萬6,000元，是否有理由？
七、茲就兩造間之爭點，說明本院之判斷如下：
(一)上訴人主張系爭不動產存有二次施工即將公廁挪為室內面積之瑕疵，且在交屋前經通知拆除，其得請求郭玲玲賠償424萬7,625元；永慶公司及劉佑席連帶賠償424萬7,625元，是否有理由？上訴人主張系爭廁所係屬共用部分，郭玲玲將之出售予上訴人應屬無權處分，其無法移轉該部分所有權予上訴人，應負損害賠償責任，是否有理由？⒈按系爭不動產之標的物現況於建物現況確認表中關於「是否
有增建部分」部分均記載「是」、「公設增建做室內面積」等語(見原審卷第52頁)，於建物現況調查表亦載稱：「主建物登記用途非住家用」、「本案現況有公設增建做為室內面積使用，增建部份依現況移轉」、「目前一般社區（大樓）標的之主、附屬建物面積中，常有內含機房(機械室、機電設備空間等)面積或變更原使照用途做室內面積使用，買方確已知悉。若買賣標的有前揭情事者，買方同意依現況承受」等語(見原審卷第42頁)，已如前述，足見上訴人於締約時確知系爭不動產之公設面積改為室內面積情事，永慶公司及劉佑席就此並未隱匿。上訴人亦自承劉佑席曾稱系爭不動產之公共廁所挪用為室內空間為「公設回饋」等語(見原審卷第157頁背面)，核與證人陳麒文證稱劉佑席有講到公共廁所挪用作為室內空間為公設回饋等語(見原審卷第161頁背面)相符，且系爭契約及產權調查表中，關於公設作為室內面積乙節，均以「增建」稱之，並約定「依現況承受」，且明白揭示係「變更原使照用途」，足徵系爭不動產關於將公設挪為室內面積使用，係與原使用執照之用途不符，乃領取使用執照後之施工修改，即俗稱「二次施工」，非屬回饋或獎勵之性質，應甚明確。而經上訴人簽名確認之【成屋版】預售屋合約書重點條文亦明載買方(上訴人)充分了解上開拆除及施作屬二次施工部分，與現行建築法規不符，若日後為建管單位以違規使用為由拆除，賣方(郭玲玲)不負回復原設施之義務等語，復如前述，益見上訴人知悉上開二次施工與現行建築法規不符，日後有遭拆除之風險。上訴人主張郭玲玲故意不告知二次施工係違法，應負物之瑕疵擔保責任云云，並無可採。
⒉上訴人另主張建物現況確認表第4項約定：若增建部分於交
屋前(如有借屋裝修則為借屋裝修前)曾被拆除或曾被通知拆除或公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論賣方是否知悉，賣方均應負損害賠償責任或解約責任，而都發局分別於102年4月3日、同年月18日發函予領袖社區管理委員會欲拆除上開違建，郭玲玲自應負賠償責任，永慶公司及劉佑席顯未善盡調查之義務或明知而故為隱瞞云云。惟查：都發局102年4月3日北市都建字第00000000000號函，其主旨為：貴會(指領袖社區管理委員會)所管坐落本市○○區○○路○○號等建築物，未經核准擅自變更各層共用部分之廁所等空間，為查明行為人及釐清權責歸屬，請於文到次日起7日內以書面澄明原委過局核處等語(見本院卷第33頁)，而該局同年月18日北市都建字第00000000000號函，其受文對象為臺灣中小企業銀行股份有限公司，其主旨則為：貴公司起造本市○○區○○路○○號等建築物，未經核准擅自變更各層共用部分之廁所等空間，茲依建築法第91條處30萬元罰鍰等語(見本院卷第34頁)，均未提及拆除系爭共用部分之廁所，核與前開約定所指增建部分被拆除或曾被通知拆除或公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利者不符，上訴人依該約定要求郭玲玲負損害賠償責任，並無可取。⒊依系爭契約約定，上訴人買受之建築改良物標示為臺北市○
○區○○段○○段000○號主建物面積11.99平方公尺、同小段959建號主建物面積106.28平方公尺、附屬建物陽台14.58平方公尺、雨遮3.51平方公尺、共同使用部分建號為：⑴同小段1019建號面積4538.27平方公尺、權利範圍10萬分之151、10萬分之1136、⑵同小段1033建號面積3158平方公尺、權利範圍92分之91、⑶同小段1020建號(下稱系爭1020建號)面積38.92平方公尺、權利範圍10萬分之30524(見原審卷第25頁)，為兩造所不爭執。系爭公共廁所挪為室內面積使用部分，屬系爭1020建號建物部分，郭玲玲已移轉登記為上訴人所有等情，有產權調查表及建物登記第一類謄本附卷為憑(見原審卷第79頁背面、第34頁)；且上訴人與郭玲玲於簽訂系爭契約時，就系爭1020建號建物係記載為「共同使用部分」，並非記載為主建物，未併計入主建物面積，產權調查表中更明列該建號為「共同使用」型態之「男廁女廁」用途，足見郭玲玲確已依約將系爭1020建號建物所有權應有部分移轉予上訴人，上訴人主張郭玲就此部分為無權處分，亦無足取。
⒋基上，上訴人主張系爭不動產存有二次施工將公廁挪為室內
面積之瑕疵，且在交屋前經通知拆除，其得請求郭玲玲賠償424萬7,625元本息，難認有理。而永慶公司及劉佑席就系爭廁所共用部分挪用為室內空間，及該部分變更原使用執照用途所為二次施工與現行建築法規不符，日後有遭拆除之風險，均已告知上訴人，並無上訴人所指有未盡調查能事或就所知事項未據實向上訴人報告等情事，亦未違反受任人之義務或有何因故意或過失致上訴人受損害之情形，則上訴人請求永慶公司及劉佑席連帶賠償424萬7,625元本息，亦屬無據。
(二)上訴人主張永慶公司、劉佑席未盡調查能事或就所知事項未據實向上訴人報告，依民法第571條前段規定，不得請求報酬，其得請求渠等連帶返還仲介費用35萬6,000元，是否有理由？永慶公司及劉佑席並無上訴人所指有未盡調查能事或就所知事項未據實向上訴人報告等情事，業如前述，則永慶公司及劉佑席並無違反民法第567條、第571條前段及管理條例第21條規定，應甚明確。永慶公司既已完成系爭不動產之買賣仲介，自得依上訴人簽署之買方給付服務費承諾書約定，受領上訴人給付之報酬35萬6,500元。上訴人主張永慶公司違反上開規定，不得請求報酬，尚難採信，則其請求永慶公司及劉佑席連帶返還上訴人35萬6,000元，自無理由。
八、綜上所述，上訴人依民法第227條、第353條、第359條之規定及系爭契約第8條第5項約定，請求郭玲玲給付424萬7,652元，及自104年5月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；依民法第224條、第567條第1項、第3項、第571條及管理條例第21條第3項、第26條第1項、第2項之規定，請求永慶公司及劉佑席連帶給付460萬4,152元，及其中35萬6,000元自103年11月12日起、其餘424萬7,652元自104年5月26日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，郭玲玲、永慶公司及劉佑席就424萬7,652元本息部分，負不真正連帶給付責任，均為無理由，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 鄭佾瑩法 官 李國增正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
書記官 應瑞霞附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。