臺灣高等法院民事判決 104年度上字第250號上 訴 人 李中正訴訟代理人 林 凱律師
顏碧志律師被 上訴 人 范哲鵬訴訟代理人 陳明宗律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國103年12月19日臺灣桃園地方法院103年度重訴字第101號第一審判決提起上訴，本院於104年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國102年10月8日經由訴外人順裕不動產公司（已變更名稱為金元不動產仲介經紀公司，下稱金元公司）居間買受上訴人所有坐落桃園縣○○鎮○○段○○○段00000地號土地（下稱系爭土地），被上訴人委由訴外人范惠珍與訴外人即上訴人之代理人李碧珠簽訂土地買賣合約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為新臺幣（下同）1,880萬元，上訴人至遲應於同年12月7日將系爭土地點交予被上訴人，復約定委由訴外人安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）辦理系爭土地買賣價金履約保證事宜，而被上訴人業已依約給付買賣價金630萬元匯款至安信公司指定之履約保證專戶。因上訴人於出售系爭土地時，希望能申請免予繳納土地增值稅，遂表示須辦理農業用地作農業使用證明（下稱農用證明），惟因系爭土地上存有小木屋而應予拆除，始符合農業用地作農業使用之情，故兩造乃於系爭買賣契約第12條約定申請系爭土地為農業用地作農業使用證明，如須拆除小木屋，上訴人應配合辦理並負擔費用。詎上訴人於簽訂系爭買賣契約後，除拒絕交付印鑑證明外，復拒不配合辦理系爭土地農用證明之申請，亦不願拆除小木屋，迄至同年11月8日，李碧珠眼見約定之點交期限即將屆至，委請訴外人張國鴻地政士先行向桃園縣大溪鎮公所（下稱大溪鎮公所，改制後為桃園市大溪區公所）申請系爭土地農用證明。張國鴻雖於同年月14日以上訴人之名義向大溪鎮公所申請，惟上訴人竟未依約將系爭土地上之小木屋拆除，更於大溪鎮公所在同年月27日進行會勘尚未作成核准與否之處分時，就該申請案聲明異議，致使大溪鎮公所暫不予進行審查。上訴人迭經被上訴人及金元公司催請依約履行後，固已撤回上開異議之聲明，復於同年12月26日再次提出申請系爭土地農用證明，然仍未就系爭土地上之相關設施檢附文件說明，致使系爭土地迄今仍未能取得農用證明，亦未依約移轉系爭土地所有權暨點交予被上訴人。系爭土地為農業用地作農業使用之農用證明既未經核發，且上訴人復不交付印鑑證明以辦理系爭土地所有權移轉登記事宜，迭經被上訴人屢為催請，逾同年月7日約定之最後點交日後，上訴人始於同年月12日交付印鑑證明，惟均已逾越系爭買賣契約約定之期限而可歸責於上訴人，被上訴人業以本件起訴狀繕本送達上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示。為此，依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求上訴人給付被上訴人違約金280萬元等語。
二、上訴人抗辯：土地買賣非不得約定土地增值稅由買受人繳納，要不能純以稅法所定納稅義務人論斷。兩造係以申報不課徵土地增值稅之方式交易，否則上訴人需繳納大筆增值稅，必將提高價金，且可自行委任張國鴻辦理即可，無在契約第12條約明之必要。雙方約定以現狀申請農用證明，拆除系爭土地上之小木屋為備位選擇，上訴人應俟取得系爭土地農用證明而毋庸繳納土地增值稅後，方行移轉系爭土地所有權之義務，倘系爭土地上存有設施，則應先獲取農業設施容許使用證明。惟迄至102年11月8日止，張國鴻均未向大溪鎮公所提出系爭土地農用證明之申請，被上訴人未盡督促之責，上訴人唯恐約定期限將至，遂於當日催請張國鴻速為進行相關申請作業，詎金元公司竟向上訴人表示張國鴻地政士與大溪鎮公所承辦人員熟識，故毋庸辦理農業設施容許使用同意云云，然系爭土地上既存有小木屋及蓄水池等設施，倘未檢附上開容許使用證明，將無法符合農業用地作農業使用之要件，上訴人因此勢將出具系爭土地上確無興建未經核准之房舍、設施、墳墓等相關建物之切結書，而有涉偽造文書犯行之虞，故上訴人就此向金元公司及張國鴻反應未果，僅得向大溪鎮公所聲明異議，要求大溪鎮公所依法處理，並同時催請金元公司督促張國鴻辦理農業設施容許使用證明。被上訴人非但未盡委託人督促之義務，反於同年12月5日以存證信函指責上訴人未協助辦理農業設施容許使用證明，並要求上訴人交付印鑑章及印鑑證明予張國鴻，惟上訴人於簽約時，即已將系爭土地所有權狀等文件交付予張國鴻，以供其申辦鑑界及農業設施容許使用證明等作業，並無拒絕配合之情，而印鑑章及印鑑證明則係俟辦理所有權移轉登記時方需使用，於完稅前尚無提出之必要，然上訴人仍應被上訴人之要求提供，並於同年月12日限期要求被上訴人儘速辦理系爭土地農用證明及所有權移轉登記，暨給付完稅款及尾款共計1,250萬元，逾期則解除契約。上訴人應被上訴人之請求而撤回前開異議之聲明，亦催請被上訴人督促張國鴻於103年1月6日辦理系爭土地農用證明及所有權移轉登記之申請，並給付完稅款及尾款共計1,250萬元，逾期即解除契約，惟被上訴人及張國鴻仍未積極辦理，致大溪鎮公所於同年月17日駁回系爭土地農用證明之申請，則被上訴人既逾越上開催告期限而未完成辦理，系爭買賣契約自已解除，上訴人並於同年月22日向被上訴人表示願出具同意書，協助被上訴人取回履保專戶內之款項。又縱認系爭買賣契約尚不因被上訴人逾期履行而生解除之效果，然兩造既約定102年12月7日為最後履約日，則逾此期限，倘系爭買賣契約未經解除，兩造亦不互負履約責任。再縱認上訴人有違約之情，惟被上訴人因此所受之損害亦僅限於利息損失，而上訴人早於103年1月22日即通知被上訴人願協助取回履保專戶內之款項，被上訴人卻不願配合，徒增利息損失，亦不可歸責於上訴人，且近期房地產市場低迷，被上訴人請求上訴人給付之違約金，顯屬過高，應予酌減。況上訴人縱拆除小木屋，系爭土地上仍有一蓄水池應予填平，非予拆除該蓄水池周遭之石壘即可申請農業設施容許使用證明，且系爭土地位於山坡地範圍，倘任意拆除及填平，將違反區域計畫法第15條第1項、第21條及山坡地保育利用條例第9條、第10條、第34條等規定。而證人張國鴻與鄧順恩為金元公司配合之地政士與受僱人，所為之證言難期公允云云。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人280萬元，並宣告供擔保後得准、免假執行，而駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（被上訴人未就原審判決駁回其餘請求部分上訴，不在本件審理範圍）。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地係屬山坡地保育利用條例劃定之山坡地範圍（原審卷第122、145頁）。
㈡被上訴人於102年10月8日經由金元公司居間買受上訴人所有
之系爭土地，約定買賣價金為1,880萬元，被上訴人應給付簽約款180萬元、用印款450萬元、完稅款450萬元、點交尾款800萬元。雙方合意委由安信公司辦理系爭土地買賣價金履約保證事宜，委託授權地政士張國鴻辦理移轉登記設定等事宜，其中第二次款即用印款於同年月15日給付，兩造應同時備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印章（上訴人為印鑑章）後交予地政士辦理，第四次款即尾款於地政機關產權登記完竣後3個工作日內，由被上訴人申貸之金融機構將貸款金額核撥存入履約保證專戶，上訴人辦理點交手續，以同年12月7日前為最後點交日，倘鑑界因雨順延，則延至鑑界完成當日辦理點交手續。契約第8條第1項後段約定，如上訴人發生遲延並經被上訴人書面通知限期催告而仍不履行時，被上訴人得解除契約，上訴人應將所收之款項加倍返還被上訴人，作為違約賠償；第12條第1項約定：「本案土地係申請農用證明，申報不課徵土地增值稅，如地上物小木屋需拆除，賣方（即上訴人）應配合辦理，所需費用由賣方負擔。」等語。而經被上訴人委由訴外人范惠珍與訴外人即上訴人之代理人李碧珠簽訂系爭買賣契約。被上訴人業已依約將簽約款180萬元及用印款450萬元共630萬元存入安信公司指定之履約保證專戶，至系爭土地所有權現則仍登記在上訴人名下，上訴人亦未將系爭土地點交予被上訴人（原審卷第24、30至34頁、本院卷第38頁）。
㈢兩造為系爭土地買賣委由張國鴻代為辦理系爭土地農用證明
，張國鴻於102年11月14日以上訴人名義向大溪鎮公所遞交申請書以為申請，嗣上訴人於同年月27日向大溪鎮公所提出異議略以：「本人所屬農地坐落○○○鎮○○段○○○段00000地號土地一筆，其上設置養魚蓄水池，搭建工具間木屋各乙座，該二項設施依農作產銷設施分類規定，係屬農田灌溉排水設施中之蓄水設施及農事操作及管理設施中之農業資材室，依據農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4條第2款規定，應檢附容許使用同意書，始得認定作為農業使用，今貴所未查，即予認定該筆農地符合農地農用，本人不服是項處分，先予異議……」等語（原審卷第36、37頁）。
嗣後大溪鎮公所於同年12月3日以溪鎮農字第0000000000號函覆上訴人略以：「台端委託張國鴻君○○○鎮○○段○○○段00000地號土地核發農業用地作農業使用證明書乙案，本所於11月27日進行現場會勘尚未作成核准與否之行政處分前，台端旋即提出申請土地內無固定基礎農業設施之異議聲明，本申請案本所暫不審查，檢還原申請書件乙份。」等語（原審卷第11頁）。上訴人則另於102年12月5日以中壢龍岡郵局第164號存證信函催請金元公司儘速申請農業設施容許使用同意書等語（原審卷第38頁）。
㈣被上訴人於102年12月5日以龍潭郵局第396號存證信函催告
上訴人於收受該存證信函5日內交付所有權移轉所需之相關證件、印鑑及印鑑證明予張國鴻，並依約協助申請系爭土地農用證明，逾期將依約解除契約並請求賠償損害等語（原審卷第12、40頁）。
㈤上訴人於102年12月12日委由律師以（102）浩律字第121201
號函覆被上訴人：「李中正先生應交付何種過戶所需文件，及應如何協助辦理申請農用證明，俾便李中正先生配合辦理，並督促張國鴻地政士於函到5日內依約辦理不課徵土地增稅及移轉登記完竣後，給付完稅款及尾款共計新臺幣1,250萬元，否則李中正先生即解除與台端於民國102年10月8日就坐落桃園縣○○鎮○○段○○○段00000地號土地之買賣契約，不另通知。」等語（原審卷第42、43頁）。
㈥被上訴人於102年12月19日以龍潭南龍郵局第180號存證信函
覆上訴人委任之律師：「爰請貴大律師覆函李中正委任律師，請其轉知李中正先生於000年00月00日前撤回前述異議（即上訴人於102年11月27日向大溪鎮公所所為之異議）。若未能撤回，則請將前述土地上之非合法地上物拆除，依約負擔費用回復農作，以利申請農用證明。否則限屆本人將依合約第8條約定解除契約並請求李中正先生將所收之款項加倍返還予本人。」等語（原審卷第14至17、44、45頁）。
㈦上訴人交付予張國鴻之印鑑證明上記載：「本證明書僅○○
○鎮○○段○○○段00000地號『取得不課徵土地增值稅』時，始得移轉登記使用」等字（原審卷第41頁）。
㈧上訴人於102年12月25日委由律師以（102）浩律字第122501
號函覆被上訴人：「李中正先生已依台端之要求，交付印鑑章及印鑑證明予張國鴻地政士，並撤回102年12月（按應係11月之誤繕）27日之異議。請台端督促張國鴻地政士於102年（按應係103年之誤繕）1月6日前依約辦竣不課徵土地增值稅及移轉登記，並給付完稅款及尾款共計新臺幣1,250萬元，否則李中正先生即解除與台端於民國102年10月8日所締結之買賣契約，不另通知。」等語（原審卷第47、48頁）。
㈨上訴人於102年12月26日再次向大溪鎮公所申請系爭土地農
用證明，經大溪鎮公所於103年1月17日以溪鎮農字第0000000000號函覆略以○○○鎮○○段○○○段00000地號土地之設施未檢附相關證明文件，不符審查項目第2項規定，檢還原申請書件乙份。」等語（原審卷第18、49頁）。
㈩上訴人於103年1月22日委由律師以（103）浩律字第012202
號函通知被上訴人：「通知台端於函到7日內與本律師聯絡，以處理坐落桃園縣○○鎮○○段○○○段00000地號土地之買賣契約解除後之事宜。」等語（原審卷第50頁）。
五、兩造爭執要點：被上訴人是否因上訴人逾期未移轉系爭土地所有權及點交，而得依系爭買賣契約第8條第1項約定，請求上訴人給付違約金280萬元？
六、本院得心證之理由及判斷：被上訴人主張兩造間就系爭土地有買賣契約關係，上訴人未依約移轉土地所有權，經伊解除契約，依約得請求上訴人給付違約金280萬元等語，被上訴人抗辯兩造係以申請不課徵土地增值稅交易，故系爭土地需取得農用證明毋庸繳納土地增值稅後，上訴人方負移轉義務，雙方約定以現狀申請農用證明，拆除系爭土地上之小木屋為備位選擇，而被上訴人未督促張國鴻積極辦理，嗣提出申請後，金元公司人員告知無須拆除地上物即可取得證明，由張國鴻蓋用上訴人印文切結，上訴人恐涉不法而異議，事後雖撤回異議，仍遭駁回申請，經上訴人催告被上訴人辦理並給付尾款，被上訴人仍未依約履行，上訴人已經發函解除契約，且已逾最後履行期限102年12月7日，上訴人不負履約責任，而系爭土地上除有木屋外，尚有水池，非移除周遭石壘即可申請農業設施容許使用證明，且系爭土地為山坡地，任意拆除及填平，將違反區域計畫法第15條第1項、第21條及山坡地保育利用條例第9條、第10條、第34條等規定云云。查：
㈠依系爭買賣契約第3條第2項約定，買賣價金分4次給付，分
別為第一次款即簽約款180萬元於簽約同時給付；第二次款即用印款450萬元於102年10月15日一次付清，同時雙方備齊證件並在過戶文件書表上加蓋印章後交由承辦地政士辦理；第三次款即完稅款450萬元「於『土地增值稅』、契稅單核發經承辦地政士通知後3個工作日內一次付清，買、賣雙方同時繳納各應負擔之稅費。（賣方『土地增值稅』由履約保證專戶代為支付），繳稅後稅單交承辦地政士辦理過戶移轉手續」；第四次款即點交尾款800萬元，於地政機關產權移轉登記完竣後3個工作日內，由被上訴人申貸之金融機構將貸款金額存入履約保證專戶，上訴人辦理點交手續，雙方約定以102年12月7日「前」為最後點交日，如鑑界因雨順延，點交亦順延至鑑界完成當日；同契約第6條第2項約定：「……土地移轉過戶時應納之土地增值稅由賣方（即上訴人）負擔。」等語（原審卷第30至31頁）以觀，可知依約上訴人應於同年10月15日交齊證件即在過戶申請文件用印，並繳納土地增值稅後，將稅單交承辦地政士辦理所有權移轉登記，且應於「102年12月7日前」即最遲於同年月6日以前辦畢所有權移轉登記並將系爭土地點交予被上訴人。
㈡按土地增值稅為土地稅之一；土地為有償移轉者，土地增值
稅之納稅義務人為原所有權人；已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅；欠繳土地稅之土地，在欠稅未繳清前，不得辦理移轉登記。土地稅法第1條、第5條第1項第1款、第28條前段及第51條第1項分別定有明文。上訴人出售系爭土地予被上訴人，依據上揭規定，應負繳納土地增值稅之義務，除依法申請免繳外，於繳清土地增值稅前，不得辦理所有權移轉，且依上述系爭買賣契約第3條第2項及第6條第2項，可知本件買賣仍由上訴人負責繳納土地增值稅，非以不繳納土地增值稅或由被上訴人繳納為交易條件。是上訴人依系爭買賣契約移轉土地所有權予被上訴人前，應於履行期限屆至前繳清土地增值稅履行納稅義務，或依法申請免繳，其申請免繳土地增值稅，自屬為自己之利益，應自行或委任代理人辦理，被上訴人不負為上訴人申請完成使其免繳或代辦之責。系爭買賣契約第12條第1項載明：「本案土地係申請農用證明，申報不課徵土地增值稅，如地上物小木屋需拆除，賣方（即上訴人）應配合辦理，所需費用由賣方負擔。」等語，係上訴人為申請農用證明以免繳納土地增值稅，承諾於必要拆除土地上存在之小木屋時，應由上訴人付費辦理。依證人即代辦地政士張國鴻結證：上開約定是由伊所記載，因為系爭土地是農地，為保障上訴人權益，所以要申請不課徵土地增值稅，前提就是要申請農用證明，伊有向上訴人確認土地現況，上訴人表示系爭土地上有一間搭蓋小木屋，伊就表明要經農業主管機關確認小木屋或土地要如何改善才能取得農用證明，上訴人也同意如果要拆或改善都願意配合辦理，伊就申請農用證明部分係代理上訴人申請，也就是上訴人委任伊，伊也會就此部分再向賣方收取4,000元申請費用，此與被上訴人無關等語（原審卷第112至114頁）。足認上訴人為辦理免繳土地增值稅，委任張國鴻為其申請農用證明以免課徵土地增值稅，上訴人應負擔費用配合拆除改善小木屋等土地上設施，使張國鴻得以為其申請取得農用證明，與被上訴人之契約權利義務無關，被上訴人不負代辦或督促地政士辦理之責，上訴人無論能否申請免繳土地增值稅，均應於102年12月7日前繳納土地增值稅，或完成免稅手續，並所有權移轉登記及點交，其未能申請農用證明免繳土地增值稅時，即應自行繳清稅款，以免無法依期續行移轉所有權及點交之義務。上訴人抗辯兩造係以不課徵土地增值稅交易，於未完成辦理農用證明免繳土地增值稅前，伊不負移轉土地所有權義務云云，要非可採。㈢張國鴻因受上訴人委任代為辦理申請農用證明以免繳土地增
值稅，於102年11月14日為上訴人向大溪鎮公所提出申請，然因上訴人於同年月27日向大溪鎮公所就張國鴻為其所提申請提出異議，經大溪鎮公所於同年12月3日以上訴人提出申請土地內無固定基礎農業設施之異議聲明，決定不予審查，並檢還申請書後，上訴人於同年月25日向大溪鎮公所撤回異議，張國鴻翌日再為上訴人提出申請，經大溪鎮公所於103年1月9日派員會勘，系爭土地上仍有未附相關核准文件之設施及蓄水池存在，於同年月17日發函通知上訴人認定其申請不符合規定，並退還申請書等情，復為兩造所不爭執，且有大溪鎮公所102年12月3日函（原審卷第46頁）、103年1月17日函（原審卷第70頁）、張國鴻代理上訴人於102年12月26日提出之申請書（原審卷第72頁）、會勘紀錄表（原審卷第74頁）、上訴人出具之異議書及信函（原審卷第36、169頁）可稽。參核證人張國鴻結證：兩造簽訂系爭買賣契約後，上訴人的姐姐李碧珠有過來找伊，李碧珠表示要解除契約，希望伊幫忙想辦法看能否不履行本件契約，因為簽約沒多久李碧珠就表明要解除契約，希望伊慢一點申請農用證明，也拖一段時間才給申請農用證明資料，所以於102年11月14日才申請農用證明，主管機關辦理第一次會勘時，上訴人異議系爭土地上有違章建築，所以造成沒有補正機會即遭鎮公所駁回，後來上訴人又以存證信函要求伊去申請農用證明，並要在7天內核發不課徵土地增值稅，但相關流程不可能這麼快，鎮公所派人來會勘後，現場有告知小木屋及小水漥應該要改善，原則上就是要拆除，伊也有聯絡李碧珠告知上情，這些在簽約時也都已經講得很清楚，但上訴人表示契約約定點交時間已經經過，所以要解除契約，也不願意再繼續履約，仲介公司好像有找雙方到仲介公司開會，但賣方執意要解約等語（原審卷第113、115頁）。證人即為上訴人居間之金元公司仲介人員鄧順恩亦結證：簽約後第2個禮拜，被上訴人已經給付第2期款共630萬元後，李碧珠就打電話給伊，表示上訴人不太想賣，看能否私下處理，願意先給伊10萬元，處理完成後再給伊10萬元，希望伊不要跟店長講，但伊沒有答應，後來伊與公司經理於簽約後有去現場看過3、4次，現場水漥的確有被挖大，但被誰挖大伊不清楚等語（原審卷第117至118頁）。足認上訴人於簽訂系爭契約後，已經一再向張國鴻、鄧順恩表示不願履約，並要求張國鴻、鄧順恩協助設法不履行契約義務遭拒後，就張國鴻為自己所為農用證明申請提出異議，大溪鎮公所因此不予審查，上訴人遲至系爭買賣契約約定點交期限同年12月6日經過後之同年月25日始撤回前開異議，經張國鴻再次提出申請後，上訴人仍未配合移除小木屋及蓄水池等設施，致遭大溪鎮公所於103年1月17日認定不符規定退回申請書，且在交付予張國鴻之印鑑證明上記載：「本證明書僅○○○鎮○○段○○○段00000地號『取得不課徵土地增值稅』時，始得移轉登記使用」等文字（原審卷第41頁），致張國鴻無從依約代辦所有權移轉登記。顯見上訴人係於訂約後反悔不賣，而對張國鴻受其委任申辦農用證明提出異議、拒不移除小木屋及蓄水池，以阻撓農用證明之取得，延滯買賣過戶點交之進度而遲延，乃故不履約。被上訴人主張上訴人違反契約約定，未於102年12月7日前移轉系爭土地所有權及點交而可歸責，洵無不合。上訴人抗辯其無違約責任云云，殊非可採。
㈤依系爭買賣契約第8條第1項後段約定：「如賣方（即上訴人
）發生遲延並經買方（即被上訴人）書面通知限期催告而仍不履行時，買方得解除本契約，且賣方應將所收之款項加倍返還予買方，作為違約賠償。但因天災、地變等不可抗力及因可歸責於買方之事由不在此限。」有土地買賣合約書可稽（原審卷第30至31頁）。是因可歸責於上訴人致遲延給付，經被上訴人以書面定期催告而仍不履行時，被上訴人得解除契約，除因不可抗力或可歸責於被上訴人之事由外，上訴人應按被上訴人已付價金加倍返還被上訴人，以給付違約金。系爭買賣契約簽訂後，上訴人逾期未將系爭土地所有權移轉予被上訴人，亦未點交，且屬可歸責於上訴人，已如前述。被上訴人以102年12月5日龍潭郵局第396號存證信函催告上訴人於收受該存證信函5日內交付所有權移轉所需之相關證件、印鑑及印鑑證明予張國鴻，並依約協助申請系爭土地農用證明等語。復於同年月19日發函限期於同年月27日前，向大溪鎮公所撤回異議，若未能撤回，則請將前述土地上之非合法地上物拆除，依約負擔費用回復農作，以利申請農用證明，否則依約解除契約及請求加倍返還已收款項等語，為兩造所不爭執，且有存證信函（原審卷第12至17頁）可稽，足認被上訴人於上訴人逾同年月6日之履行期限而遲延後，已經以書面限期催告被上訴人履行。嗣上訴人仍未依約履行，經金元公司會同兩造協商，上訴人仍執意解約拒絕移轉土地所有權及點交，業經證人張國鴻證述無誤，亦如前述。被上訴人遂以本件起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，而經於103年3月13日寄存送達起訴狀繕本，亦有送達證書（原審卷第21頁）可佐。足認被上訴人主張上訴人逾期履行而違約，且經定期催告逾期仍未履行而經其為解除契約之意思表示，依據上開系爭買賣契約第8條第1項後段約定，請求上訴人給付違約金，核為可採。
㈥上訴人雖抗辯系爭土地上有未經申請許可之農業設施，雙方
約定以現狀申請農用證明，拆除系爭土地上之小木屋為備位選擇，故必須先取得容許使用證明書，始可取得農用證明，且無法透過改善方式處理，伊於102年11月27日向大溪鎮公所提出異議，係因張國鴻持伊印章切結土地內無興建未經核准之房舍、設施、墳墓等相關建物，恐將來負偽造文書責任，伊向張國鴻反應未果，方才提出異議，系爭土地為山坡地範圍，除拆除小木屋外，尚須填平蓄水池，將違反山坡地保育利用條例及區域計畫法，伊要求依合法程序申請農業設施容許使用證明書之方式辦理不獲置理，農用證明申請被駁回係因被上訴人與仲介公司及地政士堅不依法行事，被上訴人未盡委託人督促責任，非因伊不履行或提出異議所致，伊已依系爭買賣契約約定解除契約，且已逾同年12月7日履行期限，兩造均無履約義務，伊無違約責任，證人張國鴻等人為金元公司配合人員或受僱人，證詞不足採信云云。惟：
⒈張國鴻係受上訴人委任為其辦理農用證明以免繳土地增值稅
，與被上訴人無關，業經張國鴻證述明確如前所述，是張國鴻如何辦理、移除小木及蓄水池是否合法、有無如期完成，均與被上訴人無涉，而為上訴人自己事務之處理，不能據為遲延給付之正當事由，而諉稱為無可歸責。
⒉依大溪鎮公所函覆載明：「本案經現場勘查現地存在資材室
及蓄水池各一處，依『農業用地作農業使用認定及核發證明辦法』第4條第2項規定，農業設施需檢附容許使同意書、建築執照（但依法免申請建築執照者，免附）及得為從來使用之證明文件，然申請人並未檢附上述證明文件，故不符合農業用地作農業使用證明書審查規定」（原審卷第69頁）；「……本案現場存在之農業資材室及蓄水池，申請人可依『申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法』補申請前列設施容許使用同意書後，再據以申請農業用地作農業使用證明書」等語（本院卷第45頁），可知系爭土地上以存在小木屋、蓄水池之狀態，欲申請農用證明，固應就該等設施補申請容許使用同意書方符合規定。然依證人張國鴻結證：上訴人表示系爭土地上有一間搭蓋小木屋，伊就表明要經農業主管機關確認小木屋或土地要如何改善才能取得農用證明，上訴人也同意如果要拆或改善都願意配合辦理，申請農用證明是在保留地上物之前提下才需檢附容許使用同意書，雙方沒有談到要保留地上物，而是要拆除或改善，所以根本不需要檢附容許使用同意書，上訴人要以拆除或改善地上物即小木屋及小水漥之方式申請農用證明，而非以申請容許使用同意之方式申請農用證明等語（原審卷第112至114頁）；證人鄧順恩結證：系爭土地上有小木屋及蓄水池，兩造簽立系爭買賣契約時，約定小木屋部分要在簽約後1個月內拆除，上訴人要配合，費用也是由上訴人負擔，因為上訴人要申請農用證明，當時的共識就是要拆除，契約書上也有記載，並沒有提到其他處理方式等語（原審卷第117頁）。證人即為被上訴人居間之金元公司人員王金聰亦結證：當時雙方都知道系爭土地尚有小木屋，張國鴻有向上訴人代理人李碧珠表示如果有違規情事，上訴人要負責拆除，才能取得農用證明等語（原審卷第86頁）。顯見上訴人自始即預定委由張國鴻以移除小木屋及蓄水池後之狀態申請農用證明以免課徵土地增值稅，並無應先申請容許使用證明書之問題。上訴人抗辯依約應先辦理容許使用證明書，拆除小木屋為備位選擇，被上訴人與金元公司及地政士堅不依法行事，被上訴人未盡委託人督促責任，致未能取得農用證明，非可歸責於伊云云，並無可取。
⒊被上訴人無為上訴人辦理或督促承辦地政士辦妥農用證明，
以使上訴人得免予繳納土地增值稅之義務，業如前述，上訴人先後於102年12月12日及同年月25日寄發如不爭執事項㈤、㈧所載之信函，為要求上訴人督促張國鴻於依約辦理不課徵土地增稅及移轉登記完竣後，給付完稅款及尾款共1,250萬元，否則解除契約之表示，均不生解除契約之效力。上訴人抗辯契約業經其依約解除，無未履行契約之違約云云，要非可採。
⒋系爭土地為山坡地，雖為兩造所不爭執，且有桃園縣政府水
利局102年12月23日桃水保字第0000000000號函雖載明系爭土地屬山坡地保育利用條例劃定之山坡地範圍等語（原審卷第122頁）可稽。但申請農用證明以免課徵土地增值稅，係上訴人為自己利益而辦理，迭如前述，上訴人如不能以改善方式取得農用證明，致不能免繳土地增值稅，即應依法繳納，按期移轉系爭土地所有權並完成點交予被上訴人，無從以此對抗被上訴人主張不負違約責任。
⒌上訴人依約應於102年12月7日前移轉土地所有權及點交，為
履行期限之約定，於契約關係經合法解消前，上訴人依約履行之義務不因期限經過而當然消滅，亦無卸於其應負之違約責任。被上訴人抗辯逾期後兩造均無履約義務，伊不負違約責任云云，誠非可取。
⒍上訴人雖指摘證人張國鴻、鄧順恩、王金聰係為金元公司辦
理事務，證詞難期公允云云。然上開證人證述互核相符，且與相關信函、申請文書及大溪鎮公所函文內容相符，並無何瑕疵可指，其空言指摘，亦難認可採。
㈦按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判例意旨參照）。被上訴人已依約匯款至履約保證專戶而給付第一期款及第二期款合計630萬元，且迄今尚未取回，為兩造所不爭執。依據系爭買賣合約第8條第1項後段規定，被上訴人得請求上訴人加倍返還作為違約賠償，即約定以與已付價金同額金錢為違約金。審酌兩造約定系爭土地之買賣價金為1,880萬元，被上訴人已付價金630萬元，然未能取得買賣標的土地享受利益，亦未能運用資金，而受有損害，參照行政院消費者保護會會議通過由內政部地政司公告之「成屋買賣契約書範本」第11條規定：「違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。」亦可資為社會上不動產交易違約金適當金額之合理參考等情狀，足認被上訴人請求上訴人給付違約金280萬元核屬相當，並無不合。上訴人雖抗辯：伊以表示願配合被上訴人取回已付價金，而被上訴人遲不領回，徒增損失，且近期房地產市場低迷，被上訴人請求之違約金過高云云。惟約定解除契約之損害賠償總額預定性違約金是否相當，應以解除契約時之一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為酌定標準，已如前述，事後社會經濟情事變化所致之變動，不在應予審酌之列。上訴人執此抗辯，為無可取。
㈧次按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。系爭買賣契約未約定前開違約金給付之期限，亦未約定遲延利息，上訴人經被上訴人起訴請求迄今未付，應負遲延責任，按法定利率計付遲延利息。是依據前揭規定，被上訴人就其得請求上訴人給付之違約金280萬元，併請求自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，亦無不合。而本件起訴狀係於103年3月13日寄存送達，有送達證書可稽（原審卷第21頁），依民事訴訟法第138條第2項之規定，經10日發生送達效力，故上訴人應給付被上訴人280萬元及自同年月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
七、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約約定，請求上訴人給付280萬元，及自103年3月24日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
民事第十四庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 李國增法 官 蕭錫証正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 13 日
書記官 戴伯勳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。