臺灣高等法院民事判決 104年度上字第343號上 訴 人 吳富乾訴訟代理人 林梅玉律師被 上 訴人 張忠松
林於順共 同訴訟代理人 蔡正廷律師
張克豪律師林宗憲律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年12月26日臺灣桃園地方法院102年度訴字第1736號判決提起上訴，本院於105年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○號土地（下稱65、66、66之3地號土地，合稱系爭土地）為訴外人祭祀公業吳從子旺之祀產，屬祭祀公業全體派下員公同共有，伊為祭祀公業吳從子旺之派下員，為系爭土地之公同共有人。訴外人吳鎮守自民國94年11月11日起即非祭祀公業吳從子旺之管理人，其於95年10月20日以個人身分與被上訴人簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），將系爭土地出租予被上訴人使用，對祭祀公業吳從子旺不生效力，系爭租約到期後，亦無視為不定期租賃契約之情事。縱認祭祀公業吳從子旺與被上訴人間就系爭土地有不定期限租賃契約存在，伊於102年8月25日經選任為祭祀公業吳從子旺之管理人，伊已代理祭祀公業吳從子旺向被上訴人為終止系爭租約之意思表示。祭祀公業吳從子旺與被上訴人間就系爭土地既無租賃關係存在，被上訴人無權占有66地號土地如附圖一編號A、B、C、D-1、E-1所示部分，65地號土地如附圖一編號D-2、E-2所示部分，及66之3地號土地如附圖二黃色螢光筆所示部分（原判決載為藍色斜線區塊所示部分），侵害伊及其他共有人之所有權，爰依民法第767條、第821條、第828條之規定，求為命被上訴人拆除66地號土地上如附圖一編號A、B、C、D-1、E-1所示部分之地上物，65地號土地如附圖一編號D-2、E-2所示部分之地上物，及66之3地號土地如附圖二黃色螢光筆所示部分之地上物，將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺之判決。
二、被上訴人則以：伊所有坐落66地號土地上門牌號碼桃園市○○區○○路○○○巷○○號建物（下稱系爭建物），於65年10月1日建築完成，並由原建物所有權人即伊前手向祭祀公業吳從子旺承租系爭土地，伊於92年12月1日、95年10月20日與祭祀公業吳從子旺簽訂租賃契約，租賃期間自95年10月20日起至97年10月19日止，伊於租期屆滿後仍本於承租之意思繼續使用系爭土地，祭祀公業吳從子旺明知而未為反對之表示，並定期收取租金，已視為以不定期限繼續租賃契約。吳鎮守雖經法院判決自94年11月11日起非祭祀公業吳從子旺之合法管理人，惟其具有被授予代理權之外觀，其出租系爭土地予被上訴人構成表見代理，應屬有效。又上訴人非祭祀公業吳從子旺現任合法管理人，上訴人無法代表祭祀公業吳從子旺為終止系爭租約之意思表示。系爭租約尚未合法終止，被上訴人占有66地號土地如附圖一編號A、B、C、D-1、E-1所示部分，65地號土地如附圖一編號D-2、E-2所示部分，及66之3地號土地如附圖二黃色螢光筆所示部分有正當權源，上訴人自不得請求伊拆除地上物及返還系爭土地等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將66地號土地如附圖一編號A所示部分面積4平方公尺、編號B所示部分面積4平方公尺、編號C所示部分面積21平方公尺、編號D-1所示部分面積139.7平方公尺、編號E-1所示部分面積9平方公尺，及65地號土地如附圖一編號D-2所示部分面積0.3平方公尺、編號E-2所示部分面積145平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺。㈢被上訴人應將66之3地號土地如附圖二黃色螢光筆所示部分面積9平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、查上訴人為祭祀公業吳從子旺之派下員，系爭土地為祭祀公業吳從子旺之祀產。系爭土地登記謄本記載：「所有權人：祭祀公業吳從子旺」、「管理者：吳鎮守」，嗣吳鎮守經法院判決認定自94年11月11日起非祭祀公業吳從子旺之管理人等情，有系爭土地登記第二類謄本、本院98年度重上字第246號民事判決及確定證明書、原法院101年度訴字第404號民事判決、本院101年度上字第1322號民事判決及確定證明書可稽（見原審卷㈠第24至32頁、36、37、39、101至111、193頁），復為兩造所不爭執，堪信為真正。
五、上訴人主張被上訴人所有系爭建物、圍牆、牌樓無權占用系爭土地等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠被上訴人林於順辯稱伊與祭祀公業吳從子旺簽訂系爭租約，
業據其提出系爭租約為證（見原審卷㈠第92頁），證人吳鎮守亦證稱系爭租約為伊簽的，收回租金都是存入華南銀行吳鎮守即吳從子旺祭祀公業管理人之帳戶等語（見原審卷㈠第206頁），堪認可採。又觀之系爭租約前言記載：「立租賃契約書出租人祭祀公業吳從子旺（以下稱為甲方），承租人林於順（以下稱為乙方），茲因乙方向甲方承租土地使用，雙方訂立本租賃契約書……」，立契約書人簽名欄其中甲方亦載明為「祭祀公業吳從子旺」，並蓋有「管理人吳鎮守」及「祭祀公業吳從子旺管理人吳鎮守」之印章，顯見吳鎮守係以祭祀公業吳從子旺管理人名義而非其個人名義簽訂系爭租約。上訴人雖主張吳鎮守於原法院102年度訴字第1729號請求排除侵害事件證稱：租約是有，但是伊沒有當管理員的時候就一把火燒掉等語，惟其向本院陳報「旨案乙租約資料均存放於祭祀公業辦公室，現因祭祀公業內部紛爭，本人已無法取得提供契約影本供貴院審酌，敬請見諒」，前後不一，可見被上訴人提出之系爭租約並非真正云云。惟查，吳鎮守於上開請求排除侵害事件所為上開證詞，係針對祭祀公業吳從子旺與訴外人葉國利或張梅妹之租約所為（見本院卷第110頁），與系爭租約無涉，上訴人據以之主張系爭租約並非真正，尚非可採。
㈡查97年7月1日施行祭祀公業條例前，臺灣之祭祀公業，僅屬
某死亡者後裔公同共有祀產之總稱，尚難認為有多數人組織之團體名義，故除有表示其團體名義者外，縱設有管理人，亦非民事訴訟法第40條第3項所謂非法人之團體，自無當事人能力。實務上雖認得以該管理人之名義起訴或被訴，乃係基於便宜上之理由，非謂其管理人即為民事訴訟法第40條第3項之代表人或管理人，即非祭祀公業之法定代理人，祭祀公業既有管理人之設置，而該管理人之選任契約，有認為性質上屬於類似委任之無名契約（參照法務部編印台灣民事習慣調查報告第775頁，93年7月6版），乃著重在派下員或選任者與管理人間之關係，似與法定代理有別，最高法院95年度台上字第1860號判決意旨參照。基此，祭祀公業管理人與派下員全體間存有類似委任關係之無名契約，管理人得於授權範圍內就祭祀公業祀產為管理、處分行為。查祭祀公業吳從子旺之原始規約序第1條記載：「該吳從子旺公之祭祀嘗業、從來係子昇公及子旦公同宗共創以為蒸嘗永遠祭典，會份按作貳百四拾份中，子昇公之派下取得壹百貳拾份，子旦公之派下取得壹百貳拾份，歷來公議指定各舉拾名編為派下之代表，永不得加減，途中如有都合或要名義變更者，宜聽其義務之人連署承認方則換名過簿照」；第2條記載：「本祭祀嘗業之管理人認定，於公舉貳拾名之內選擇勤勞誠實者，以為管理篤辨其租利支收祭典一切之義務，如無照例任命辦理者，即臨時開公協議改選半數以上者裁決為照」（見原審卷㈠第107頁），足見祭祀公業吳從子旺之管理人業經授權出租祭祀公業吳從子旺祀產。惟吳鎮守自94年11月11日起對祭祀公業吳從子旺之管理權不存在，已如前述，復為被上訴人所不爭執，是系爭租約於95年10月20日簽訂時，吳鎮守已非祭祀公業吳從子旺之合法管理人，其以該公業管理人身分簽訂系爭租約，應屬無權代理。
㈢惟按由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代
理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文。所謂由自己之行為表示以代理授與他人，係指本人有具體可徵之積極行為，足以表見其將代理權授與他人之事實。所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，係指知他人表示為其代理人而與相對人為法律行為時，原即應為反對之表示，使其代理行為無從成立，以保護善意之第三人，竟因其不為反對之意思表示，致第三人誤認代理人確有代理權而與之成立法律行為，自應負授權人之責任者而言。
㈣觀之65、66、66之3地號土地登記謄本所載，其所有權人均
登記為祭祀公業吳從子旺，管理者均登記為吳鎮守（見原審卷㈠第37、39、193頁），祭祀公業吳從子旺於95年8月29日送交桃園縣楊梅鎮公所備查之派下全員系統表、派下全員名冊，亦均記載吳鎮守為祭祀公業吳從子旺之管理人，有桃園縣楊梅鎮公所95年11月20日桃楊鎮民字第0000000000號函及所附祭祀公業吳從子旺派下全員系統表、變動名冊、全員名冊等件可稽（見原審卷㈡第107至113頁），客觀上已足表彰吳鎮守斯時為祭祀公業吳從子旺之管理人。又系爭建物於65年10月1日即建築完成，並由原建物所有權人即被上訴人之前手向祭祀公業吳從子旺之管理人承租系爭土地，有租金繳納收據聯可稽（見原審卷㈠第243頁），林於順自92年12月1日起至94年11月30日止及自95年10月20日起至97年10月19日止，先後與祭祀公業吳從子旺之管理人吳振安、吳鎮守簽立租約（見原審卷㈠第91、92頁），上開租約之出租人均記載：「祭祀公業吳從子旺」，並由吳振安、吳鎮守以管理人名義蓋章，而林於順承租系爭土地期間，於93年12月30日、94年12月21日、95年10月20日、96年11月8日、97年12月23日、99年1月18日、99年12月30日、100年11月22日繳付租金，由訴外人吳家標蓋印收訖，上開收據抬頭均記載「吳從子旺祭祀公業」等字樣，有吳從子旺祭祀公業繳付租金收據聯附卷可參（見原審卷㈠第93至96頁），證人吳家標亦證稱：這些收據上的印章是伊的，也確實有收到租金，收到租金後，都交給會計，存到祭祀公業帳戶，至於租金的決定是會計依照公告現值的9%計算，每年一期，依照伊的紀錄，被上訴人從81年到現在都沒有欠繳租金，一直到101年間，因為發生管理權爭議，伊不敢繼續收租等語（見原審卷㈠第208頁反面），亦足使被上訴人信賴吳鎮守有權簽訂系爭租約。
㈤祭祀公業之派下係以祭祀享祀者為目的之祭祀團體之構成員
，所謂派下權，即係該構成員居於派下員之地位所可得享有之權利之總稱，除具有家族團體色彩之身分權外，亦具有財產權之性質，故包含上訴人在內之祭祀公業吳從子旺之派下員，對於該祭祀公業管理人為何人及祀產如何處理，應甚為重視，上訴人於原法院97年度重訴字第92號請求確認派下權存在事件中自承祭祀公業吳從子旺曾將處分祀產所得之金錢財產間接分配予上訴人等情（見原審卷㈠第15頁反面），訴外人即上訴人之堂兄弟吳富來亦於原法院100年度重訴字第91號請求塗銷登記等事件證稱：伊擔任祭祀公業吳從子旺之代表人期間，有從祭祀公業吳從子旺收到一筆225萬元款項，錢全部在公廳的帳簿，上訴人有要求祭祀公業吳從子旺要撥款下來等語（見原審卷㈡第25頁），足徵上訴人對於祭祀公業吳從子旺祀產之管理、處分非毫無所悉。況參酌本院98年度重上字第246號、101年度上字第1322號判決（見原審卷㈠第24至32、102至110頁），可知祭祀公業吳從子旺以繼承方式產生派下員代表，並由派下員代表出席會議及決議該祭祀公業相關事項，且經派下員代表選任管理人，已行之多年，吳鎮守亦係於簽訂系爭租約後始經上訴人向法院提起確認管理權不存在訴訟，而祭祀公業吳從子旺原始規約序已概括授權管理人得為祀產之出租行為，系爭土地於系爭租約簽訂時經地政機關登記公示管理人為吳鎮守，吳鎮守於95年間依廢止前93年8月20日修正之祭祀公業土地清理要點第11點規定，以祭祀公業吳從子旺管理人身分向桃園縣楊梅鎮公所申請備查派下員變動資料，經桃園縣楊梅鎮公所自95年9月27日至95年10月26日公告，期滿無人提出異議，如前所述，就祭祀公業吳從子旺出租祀產土地之事，證人吳鎮守亦證稱：祭祀公業土地大約是160筆左右，祭祀公業固定的收入除了承租戶的租金外，還有賣土地，60幾年開始出租，派下員無人出面反對過出租祭祀公業的土地，租金會顯示在每月或1年1次製作之祭祀公業報表或會計報表。系爭土地是從81年開始收租等語（見原審卷㈠第205頁反面至第207頁）。綜合上開事證，足見包含上訴人在內之祭祀公業吳從子旺派下員對於吳鎮守自94年11月11日起以祭祀公業吳從子旺管理人身分出租系爭土地，實難推諉不知，其等未為反對之意思，致林於順誤認吳鎮守有權出租祭祀公業吳從子旺祀產而簽訂系爭租約，自應負表見代理之授權人責任，被上訴人抗辯系爭租約應屬有效，洵屬有據。
㈥按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。系爭租約於97年10月19日到期，屆期後，林於順仍持續繳納租金至100年止，嗣因祭祀公業吳從子旺發生管理權爭議，祭祀公業吳從子旺通知暫停繳納租金，林於順始未繼續繳納租金等情，業據證人吳鎮守、吳家標證述明確（見原審卷㈠第207、208頁），並有祭祀公業吳從子旺通告函可稽（原審卷㈠第97頁），揆諸前揭規定，自97年10月20日起，系爭租約視為以不定期限繼續契約。上訴人雖主張系爭租約第10條已表明不為續租之意思，且表見代理亦於97年10月19日因租賃期限屆至而消滅云云。惟查：系爭租約第10條係約定：「乙方（林於順）於租期屆滿或因違約而為甲方（祭祀公業吳從子旺）終止租約，應立即將土地地上物騰空回復原狀交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。如不即時將土地地上物騰空交還甲方，乙方除應自租期屆滿（或租約終止）之翌日起至交還土地之日止，按原訂租金之三倍給付甲方懲罰性違約金外，乙方並應賠償甲方因此所生之一切損害」（見原審卷㈠第92頁），核其內容，僅係有關租約屆滿後回復原狀及損害賠償責任之約定，並非訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約，自難謂已發生阻止續約之效力，上訴人據而主張系爭租約已於97年10月19日屆期而消滅云云，洵難採認。又祭祀公業吳從子旺派下員對系爭租約應負表見代理之授權人責任，如前所述，而系爭租約屆滿後吳鎮守繼續以祭祀公業吳從子旺管理人身分收取租金，祭祀公業吳從子旺派下員未為反對表示，自仍應負表見代理之授權人責任，系爭租約視為以不定期限繼續契約，林於順就系爭土地仍有不定期限租賃契約，上訴人主張表見代理責任至97年10月19日而消滅云云，亦非足取。
㈦系爭租約自97年10月20日起視為以不定期限繼續契約，迄至
本院言詞辯論終結前，未經承租人即林於順終止租約，亦未經租賃當事人合意終止租約。上訴人雖主張其於102年8月25日業經祭祀公業吳從子旺派下員依規約選任為該祭祀公業管理人，其以103年9月26日民事辯論意旨續狀之送達代理祭祀公業吳從子旺向被上訴人終止系爭租約等情（見原審卷㈡第45頁）。然按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。
五、承租人違反租賃契約時」，土地法第103條定有明文。又按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨，最高法院74年台上字第2562號判例可資參照。本件被上訴人購買系爭建物後向祭祀公業吳從子旺管理人承租系爭土地，依前揭說明，屬租地建屋契約，系爭租約為不定期限租賃契約，除房屋已不堪使用，或有土地法第103條第2款至第5款所定情形外，出租人尚不得任意收回系爭土地。上訴人未說明其以祭祀公業吳從子旺管理人身分終止系爭租約之理由，且未舉證證明有土地法第103條所定得終止系爭租約之情事，上訴人所為終止系爭租約之意思表示，難認合法，尚不生終止系爭租約之效力。被上訴人依系爭租約占有使用系爭土地，自非無權占有，上訴人請求被上訴人將系爭建物拆除，返還所占用系爭土地，自屬無據。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條、第821條、第828條規定請求被上訴人將66地號土地如附圖一編號A所示部分面積4平方公尺、編號B所示部分面積4平方公尺、編號C所示部分面積21平方公尺、編號D-1所示部分面積139.7平方公尺、編號E-1所示部分面積9平方公尺，及65地號土地如附圖一編號D-2所示部分面積0.3平方公尺、編號E-2所示部分面積145平方公尺，面積共計323平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺，暨將66之3地號土地如附圖二黃色螢光筆所示部分面積9平方公尺之地上物拆除，並將該部分土地返還祭祀公業吳從子旺，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
民事第十四庭
審判長法 官 彭昭芬
法 官 蕭錫証法 官 鄭佾瑩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 2 月 24 日
書記官 葉國乾附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。