臺灣高等法院民事判決 104年度上字第306號上 訴 人 陳淑青訴訟代理人 薛銘鴻律師上 訴 人 林承福
林佳雯上二人共同訴訟代理人 賴昭為律師被 上訴人 龍門大廈管理委員會法定代理人 鍾總安訴訟代理人 汪團森律師上列當事人間請求移交停車位事件，上訴人對於中華民國104年2月11日臺灣新北地方法院103年度訴字第2500號第一審判決提起上訴，本院於105年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。民事訴訟法第40條第3項定有明文。所謂非法人之團體設有代表人或管理人者，必須有一定之名稱及事務所或營業所，並有一定之目的及獨立之財產者，始足以當之（最高法院64年台上字第2461號判例意旨參照）。被上訴人主張其為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱537地號土地）上門牌號碼新北市○○區○○路○○○號大樓（下稱系爭大樓）所屬之社區管理委員會，上訴人則抗辯被上訴人係依民國101年度系爭大樓區分所有權人第1屆第1次會議（下稱系爭區分所有權人會議）成立，系爭大樓係74年間建造完成，依公寓大廈管理條例第55條、第31條規定，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。系爭區分所有權人會議出席之36人，固已逾應出席人數45人之3分之2，然其出席之區分所有權比例僅有萬分之6099，未逾全體區分所有權比例3分之2即萬分之6667，則系爭區分所有權人會議成立之管理委員會即被上訴人並不合法，不具當事人能力云云。然系爭大樓形式上已依系爭區分所有權人會議成立管理委員會即被上訴人，並依公寓大廈管理條例規定報備相關文件，有新北市中和區公所函及其附件可稽（見本院卷一第171至200頁），且設有管理委員會及規約（下稱系爭規約，見本院卷一第191至200頁），由主任委員代表管理委員會（見系爭規約第11、12、13條），並向區分所有權人收取管理費，而有獨立之財產（見系爭規約第17、18條），揆諸上開說明，縱被上訴人未經合法成立，亦應符合非法人團體之要件，具備當事人能力，上訴人抗辯被上訴人不具備當事人能力，尚有誤會。
二、被上訴人主張：被上訴人為系爭大樓所屬之社區管理委員會。系爭大樓由原始起造人即訴外人柯朝訓、陳溫照、陳燑輔等16人與地主即上訴人林承福（下稱林承福）、訴外人林旺於72年5月間簽訂合建房屋契約書（下稱系爭合建契約）及協議書（下稱系爭協議書）所建蓋。系爭大樓10至12樓為陳溫照、陳燑輔所有，其等將該3樓層交由其父親即訴外人陳有長設立香妮賓館，並由訴外人陳淑英負責現場管理經營。因系爭大樓前未設立管理委員會，陳淑英對系爭大樓公共設施極為關心，乃負責管理系爭大樓公共設施，並將系爭大樓所屬地下室（下稱系爭地下室）如原判決附圖編號1至7號防空避難室兼停車位（下合稱系爭停車位，分稱各該編號停車位）中編號1至4號停車位提供予香妮賓館作為客人臨停之用。嗣香妮賓館現場之管理負責人於90年間改由上訴人陳淑青（下稱陳淑青）擔任，同時為系爭大樓管理負責人。後因香妮賓館停業，系爭大樓即於102年1月2日成立社區管理委員會即被上訴人，並以系爭規約為系爭大樓區分所有權人共同遵守事項。雖經被上訴人請求陳淑青返還編號1至4號停車位及系爭地下室鐵捲門遙控器與鑰匙（下合稱系爭遙控器等，分稱系爭遙控器、系爭鑰匙），惟為其所拒絕。另林承福雖為原地主，然已於95年5月間將所有系爭大樓1、2樓房屋及坐落基地應有部分出售，僅保留系爭地下室儲藏室之共有權及系爭土地所有權應有部分萬分之256，已非系爭大樓區分所有權人，詎林承福及其姪女即上訴人林佳雯（下稱林佳雯，與林承福下合稱林承福等2人）未經全體區分所有權人同意，繼續占有使用編號5、6號停車位。上訴人上述所為已妨礙系爭大樓全體區分所有權人就系爭地下室停車位之使用權，爰依公寓大廈管理條例第20條、民法第179條規定，請求陳淑青將系爭遙控器等及編號1至4號停車位之空間移交被上訴人管理使用，並應自102年1月2日起至移交返還上開停車位之日止，按月給付被上訴人新臺幣（下同）1萬2,000元；依公寓大廈管理條例第9條第2項、系爭規約第26條第3項、民法第179條規定，請求林佳雯將編號5號停車位騰空後，返還給被上訴人管理使用，並自102年1月2日起至返還停車位之日止，按月給付被上訴人3,000元；請求林承福將編號6號停車位騰空後，返還給被上訴人管理使用，並自102年1月2日起至返還停車位之日止，按月給付被上訴人3,000元，並陳明願供擔保請准宣告假執行。原審判決被上訴人勝訴，並定相當擔保而為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴。被上訴人就上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、陳淑青則以：陳淑青並非系爭大樓前管理負責人，僅為香妮賓館受僱人，且其從未持有系爭鑰匙，另已將系爭遙控器交還予遙控器所有人陳溫照。又系爭地下室全部為林承福、林佳雯（或林王美月）、陳溫照、陳燑輔（下稱林承福等4人）共有，至少林承福等4人與其他區分所有權人亦有默示分管契約存在，而陳淑青及香妮賓館係經林承福等4人同意後方使用，自毋庸返還編號1至4號停車位及系爭遙控器等，及按月給付被上訴人主張之不當得利1萬2,000元。況被上訴人請求陳淑青按月給付1萬2,000元亦屬過高等語，資為抗辯。
上訴聲明：㈠原判決不利於陳淑青部分均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、林承福等2人則以：系爭地下室全部為林承福等4人所共有，至少林承福等4人與其他區分所有權人亦有默示分管契約存在，林承福等2人自毋庸分別將編號5、6號停車位移交給被上訴人管理使用，更無不當得利可言，且被上訴人請求按月給付3,000元亦屬過高等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決不利於林承福等2人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
五、兩造不爭執事項（見本院卷二第116至117頁）：㈠林承福、林旺與柯朝訓於72年5月7日簽訂系爭合建契約，約
定林承福、林旺提供所有537地號土地由柯朝訓出資興建系爭大樓，並簽訂協議書。
㈡柯朝訓以施月貴等16人（包含柯朝訓、林承福）申請建築執
照，系爭大樓落成後，於74年9月16日取得使用執照，並於74年12月12日辦理保存登記取得各戶所有權狀，及地下室屬區分所有權人共有之電梯、通道、避難室兼停車位等公共設施之產權登記。地下室通道、避難室兼停車位合計登記面積為383.04平方公尺，每層住戶合計持分比率均為萬分之770。
㈢原始起造人施月貴等16人於74年9月19日簽訂系爭大樓公共
使用設施所有權分配協議書（下稱公共設施使用協議書），有該協議書可稽（見原審卷第135至144頁）。
㈣陳溫照、陳燑輔、柯先讀、陳聰明、陳大偉等5人將共有之
系爭大樓10至12樓交由陳初男等集資設立香妮旅社有限公司經營使用，至79年7月6日為經濟部命令解散。嗣陳有長於79年5月22日在系爭大樓10至12樓經營香妮賓館(即香妮旅社)，90年以前由陳淑英擔任現場負責人，於90年間改由陳淑青擔任現場現場負責人，將編號1至4號停車位供香妮賓館的客人臨停使用，嗣香妮賓館停業，於102年3月11日與被上訴人辦理移交前，有統收整棟大樓公用電費，且有負責系爭地下室車輛進出之管制及打掃和設施維護工作。
㈤101年12月7日系爭區分所有權人會議中絕對多數決議通過系
爭規約，並選出委員及主任委員，於102年1月2日由新北市中和區公所函准備查，成立社區管理委員會。
㈥陳淑青於102年3月11日與系爭大樓社區管理委員會第一屆主
任委員、財務委員及監察委員辦理公共設施、設備之移交，但陳淑青以有爭議為由，不願將系爭遙控器等移交給管理委員會。
㈦系爭大樓有系爭停車位，其中編號1至4號停車位，原由香妮
賓館提供客人臨停使用，另編號5號停車位由林佳雯占用，編號6號停車位由林承福占用。地下室儲藏室部分，面積相當於3個停車位，有3分之1供作大樓廁所之用，另3分之2放置發電機。
㈧系爭停車位之平面車位，每位每月如出租有3,000元租金之價值。
六、被上訴人主張系爭停車位為全體區分所有權人共有，其於102年1月2日成立後，前管理負責人陳淑青未依法移交系爭遙控器等，且不願移交返還編號1至4號停車位；另編號5、6號停車位分別為林承福2人占用，請求陳淑青移交系爭遙控器等並返還編號1至4號停車位；請求林承福等2人分別返還編號5、6號停車位，上訴人並應自102年1月2日起各自返還其所占用停車位之所受不當得利等語，為上訴人否認，並以前揭情詞置辯。本院分別審酌如下：
㈠系爭區分所有權人會議是否合法？系爭管委會組成是否合法
？上訴人抗辯依公寓大廈管理條例第55條召開區分所有權人會議，依同條例第31條規定，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例合計4分之3以上同意成立管理委員會始屬合法，本件依系爭區分所有權人會議簽到簿計算，其出席人數36人固超過應出席人數45人之3分之2以上，惟序號45為4人共有之系爭地下室專有儲藏室，依公寓大廈管理條例第27條第1項規定應推由一人行使。林承福雖有於簽到簿上簽名，然其他共有人並未出具委託書推由其行使，序號1至44號建物加總後區分所有權比例為萬分之5951，縱加計林承福於序號45建物之應有部分萬分之128，合計亦僅萬分之6079，未達萬分之6667之法定出席門檻，故系爭區分所有權人會議及其管理委員會之設立均不合法云云，為被上訴人否認，經查：
1.按本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第1次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之。區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於7日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。第1項會議主席應於會議決議成立後10日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。公寓大廈管理條例第55條第1項、第31條、第32條定有明文。
2.系爭大樓係74年間建造完成，有臺北縣政府建設局使用執照影本可參（見原審卷第19頁），依上開規定，應由區分所有權人互推1人為召集人加開第1次區分所有權人會議，並依同條例第31條規定為決議行為。本件依上訴人提出之系爭大樓區分所有權人會議紀錄及所附出席人員名冊、會議出席委託書等件影本（見本院卷一第22至39頁），其出席人員計為36人，已逾應出席人數（45人）3分之2以上；另出席人員之區分所有權比例，不計算序號45之陳溫照、陳燑輔、林王美月（下合稱陳溫照等3人）、林承福（應有部分合計為萬分之769，陳溫照、陳燑輔應有部分各3分之1；林承福、林王美月應有部分各6分之1），總計為萬分之5951，加計林承福之萬分之128，為萬分之6079。
3.被上訴人雖主張序號45之區分所有權人雖僅有林承福到場簽名，其他共有人雖未到場，計算區分所有權比例應以該專有部分萬分之769計算，故系爭區分所有權人會議出席區分所有權比例應為萬分之6720云云，然按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文。有關序號45之區分所有權人，其專有部分既係林承福與陳溫照等3人共有，而依公寓大廈管理條例第27條第1項後段規定數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使，則有關公寓大廈專有部分表決權之行使，於數人共有一專有部分時，應依民法第820條第1項規定辦理。本件林承福出席系爭區分所有權人會議，其應有部分僅6分之1，其餘共有人陳溫照等3人（應有部分合計為6分之5）並未出席，亦未出具其等授權之委任書予林承福；證人陳溫照於本院並證稱：伊與陳燑輔並未推派林承福代表出席系爭區分所有權人會議等語（見本院卷二第5、6頁），自難認林承福有關出席及表決權之行使已獲其他共有人之同意，而陳溫照等3人既未出席系爭區分所有權人會議，自無從將其等區分所有權比例計入已出席區分所有權範圍，堪認上訴人抗辯系爭區分所有權人會議，出席之區分所有權比例未達萬分之6667之法定門檻乙節，應屬可取。
4.按股份有限公司係資合公司，股東會為股份有限公司之最高意思機關，股東會決議為股東本於多數決之集合意思表示而成立之法律行為，此透過一定額數股份之股東多數決之表決程序，以形成股份有限公司意思之機制，乃公司治理之表徵，並為股東平等原則之具體實踐，以避免公司為少數股份之股東所操控，侵害其他股東權益。公司法第172條第5項、第185條第1項、第5項既規定公司讓與主要部分財產行為之議案，應由有2/3以上董事出席之董事會，以出席董事過半數之決議向股東會提出，並於股東會召集通知及公告中載明其事由，不得以臨時動議提出。如法律規定決議必須有一定數額以上股份之股東出席，為該法律行為成立之要件，欠缺此項要件者，該讓與主要部分財產行為之決議即屬不成立，又公司讓與全部或主要部分之營業或財產，如未依前開規定於股東會召集通知及公告中載明讓與主要部分財產行為之議案，逕以臨時動議提出，其決議自不生效力，此與公司股東會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，股東得依同法第189條規定訴請法院撤銷其決議之情形不同（最高法院103年8月6日民事庭會議決議及87年度台上字第1998號裁判意旨參照）。另按關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，惟公寓大廈管理條例第1條第2項規定：本條例未規定者，適用其他法令之規定。而公寓大廈住戶之性質屬非法人團體，由其性質觀之，與社團法人相當接近，關於其意思決定機關所為決議之效果，應有類推適用民法第56條關於社團總會決議效力規定之適用（最高法院93年度台上字第2347號裁判意旨參照），是有關公司股東會決議與公寓大廈管理條例關於區分所有權人會議就其意思決議機關所為決議效力規定，均係適用或類推適用民法第56條規定。則公寓大廈區分所有權人會議決議規定應依公寓大廈管理條例第31條一定數額以上區分所有權人及區分所有權比例出席，亦為該法律行為成立之要件，如欠缺此項要件，該決議亦屬不成立。
5.本件系爭區分所有權人會議出席之區分所有權比例未達全體區分所有權比例3分之2（即萬分之6667），而公寓大廈區分所有權人會議應依公寓大廈管理條例第31條規定，有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，此為區分所有權人會議決議之成立要件，如未達成此要件，應依同條例第32條規定重新召集會議作成決議，將會議紀錄送達各區分所有權人後，以書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議始視為成立。是被上訴人於系爭區分所有權人會議未達公寓大廈管理條例第31條要件，既未依同條例第32條規定辦理，依前開說明，系爭區分所有權人決議於被上訴人依該條例第32條規定辦理前，其決議應尚未成立。上訴人以系爭區分所有權人會議之出席區分所有權比例未達全體區分所有權比例3分之2，抗辯系爭分所有權人會議為不合法，應屬有據。
㈡查，系爭區分所有權人會議除追認臨時區分所有權人於101
年11月9日成立管理委員會、選舉委員方法及委員人數外，並制定規約及管理費之分擔等，則有關系爭大樓管理委員會之組成及規約之合法性，於系爭大樓住戶依公寓大廈管理條例第32條規定辦理前，均有疑義。被上訴人本身既非區分所有權人，亦非系爭地下室共有人，承上所述，亦未受區分所有權人之合法授權，則被上訴人即無權以系爭大樓管理委員會名義，對陳淑青請求移交系爭遙控器等，並請求將編號1至4號停車位移交予被上訴人管理、請求林承福等2人分別將編號5、6號停車位騰空返還，及請求上訴人給付占用各該停車位之不當得利，則有關其餘爭點即系爭地下停車位係全體區分所有權人共有或係地主林承福等4人等部分區分所有權人所共有？系爭停車位有無默示分管協議由林承福等4人使用？陳淑青於被上訴人成立前，是否為龍門大廈管理負責人？被上訴人請求陳淑青將系爭遙控器等移交給被上訴人，有無理由？被上訴人請求陳淑青給付相當於租金之損害是否有理由？被上訴人請求林承福等2從給付相當於不當得利之損害，有無理由？林承福等2人抵銷抗辯有無理由？等爭點，即無再予論述審酌之必要，附此敘明。
七、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第20條、第179條規定，請求陳淑青交付編號1至4號停車位及系爭遙控器等，及自102年1月2日起至返還上開停車位之日止，按月給付被上訴人1萬2,000元；另依公寓大廈管理條例第9條第2項規定、系爭規約第26條第3項、民法第179條規定，請求林承福等2人分別將編號5、6號停車位返還被上訴人，及自102年1月2日起至返還各該停車位之日止，按月給付被上訴人3,000元，均無理由，應予駁回。從而原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 26 日
民事第四庭
審判長法 官 陳靜芬
法 官 游悅晨法 官 蔡政哲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 1 月 27 日
書記官 廖月女附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。